【正文】 面質(zhì)量管理，有助于實現(xiàn)“以人為本”的管理理念，有助于實現(xiàn)決策、計劃與控制、協(xié)調(diào)的結(jié)合，有助于實現(xiàn)既定的質(zhì)量目標。集團內(nèi)部實施物業(yè)管理市場化，即以合同委托方式明確物業(yè)公司做什么事？做事到何種程度？ 假設(shè)集團確定僅委托物業(yè)公司負責日常工程保養(yǎng)維護、保安、保潔等簡單基礎(chǔ)性工作（即小物業(yè)模式），物業(yè)公司與出租主體簽署合同，不與租戶直接收物業(yè)費?？蛻舴?wù)。所以綜上所述，沈陽物業(yè)費定多少合適首先應(yīng)解決物業(yè)公司在經(jīng)營管理與物業(yè)管理服務(wù)中的“定向”、“定位”、“定事”，才能解決“定費”的困惑。一、物業(yè)費的高低取決于市場的需求同樣的商圈，同樣性質(zhì)的商業(yè)物業(yè)在物業(yè)費上卻有著差距，這樣的情況確實存在。保養(yǎng)方面的難度直接增加了環(huán)境養(yǎng)護的成本。上述操作雖然簡單，但可能會因為各種原因在環(huán)節(jié)中引入了系統(tǒng)誤差，使計算結(jié)果的準確度受到不同程度的影響。其次是看客戶的認同（滿意度）如何？第二點屬于“軟件”不好計量。零售家具賣場如果需要統(tǒng)一收銀（財務(wù)管理）、會員中心（經(jīng)營模式）、統(tǒng)一配送等而引起一系列經(jīng)營模式的變化。租金收益的穩(wěn)定增長正如張總裁所說：“不是殺雞取卵式，而是放水養(yǎng)漁”的商業(yè)經(jīng)營理念體現(xiàn)，過去物業(yè)公司按照張總裁指示實施的華南區(qū)幾個專業(yè)市場賣場的“大物業(yè)”管理模式已經(jīng)取得一定業(yè)績，物業(yè)公司通過服務(wù)體現(xiàn)了①租金及管理費的穩(wěn)定提升②出租率穩(wěn)定在99%，大部分市場場已經(jīng)100%出租③收租率保持在98%以上④周邊社會政府部門的認同等等。而華潤（萬象城）則是把物業(yè)管理做的大而全，物業(yè)涵蓋的經(jīng)營和物業(yè)管理兩大方面。而華潤僅深圳萬象城一店就年銷售額50億，坪效相當高，超過2000元/月不利的是經(jīng)營性公司往往側(cè)重于經(jīng)營，忽視管理和服務(wù)，當經(jīng)營與服務(wù)有矛盾時，要服務(wù)為經(jīng)營讓路，加上對物業(yè)管理缺乏一定專業(yè)知識和人才，容易造成重經(jīng)營、輕管理、強經(jīng)營，弱管理，增了效益，減少了租戶的滿意度。一是集團的戰(zhàn)略層面。商業(yè)物業(yè)客戶首先對基礎(chǔ)共性服務(wù)的需求（安全、清潔的需求），以保安、工程設(shè)備設(shè)施維護保養(yǎng)、保潔簡稱“三保”的傳統(tǒng)公共服務(wù)；其次客戶對一對一的個性服務(wù)的需求（尊重的需求）如處理客戶投訴服務(wù)、報修、辦理業(yè)務(wù)過程中的專業(yè)規(guī)范、禮貌的服務(wù)需求；第三是商務(wù)需求（統(tǒng)一市場管理服務(wù)），主要是市場管理的增值服務(wù)，如代辦工商營業(yè)執(zhí)照，提供資金貸款信息中介、市場行業(yè)信息、行業(yè)交流（以市場名義加入某專業(yè)協(xié)會、行業(yè)參觀、組織商家參加專業(yè)會展）、促銷活動、市場管理、處理商家糾紛、政府12315的投訴協(xié)調(diào)處理、先行賠付等；第四如租賃事務(wù)，包括公共場地臨時租賃、廣告宣傳位租賃、收取租金、收取物業(yè)管理費、公共水電費及商家自用水電費、零星租賃、續(xù)約、倉庫租賃、入場、合同備案、退場等服務(wù)需求。首先我談?wù)勈裁词琴Y產(chǎn)管理者？是對信基集團自持物業(yè)的資產(chǎn)經(jīng)營管理，物業(yè)公司首先是集團龐大資產(chǎn)的管理者，物管公司目前管轄的商業(yè)面積超過50萬平方米，沈陽一期20萬平方米及九江20萬平米即將托管，武漢1000畝、成都500畝、鄭州300畝等已經(jīng)規(guī)劃設(shè)計，面對集團的重托，我個人認為：“保值方能增值，安全是絕對核心”，正如張總裁一直對保安工作很重視（以前是集團直屬保安部），要讓安全成為物業(yè)公司的主流文化，必須強化“安全，服務(wù)，增值”的觀念，轉(zhuǎn)變以往受限于各種原因，側(cè)重于關(guān)注專業(yè)市場商戶安全和運營的狀況，全方位、全系統(tǒng)、全流程的加強對整個市場的安全管控，不留缺項，不留死角，指的不僅是保安，還包括設(shè)備設(shè)施的完好等各個方面。在沈陽仍實施大物業(yè)統(tǒng)一管理服務(wù)？還是實施“小物業(yè)”管理模式？即上述的保安、保養(yǎng)、保潔的三保服務(wù)，3是物業(yè)管理相對常規(guī)不變動的業(yè)務(wù)，而X由誰來提供服務(wù)可視情況而定值得我們思考。紅星美凱龍等家具賣場由于過往往發(fā)展多是租賃形式，店長（項目總）下面有物業(yè)部多是小物業(yè)模式。已經(jīng)取得租戶（經(jīng)營者）、社會的認同，實現(xiàn)了信基與商家、消費者、社會的多贏。四是集團對物業(yè)公司的定位。沈陽物業(yè)公司戰(zhàn)略必須服從集團戰(zhàn)略要求，物業(yè)費定價多少是服務(wù)戰(zhàn)略的具體體現(xiàn)。最終要以客戶需求為出發(fā)點，以客戶滿意度為目標。不管采取何種運作管理模式，都有各自的合理性和現(xiàn)實性，都有利和弊，而我們信基集團走的是專業(yè)MILL商業(yè)物業(yè)的業(yè)態(tài)，關(guān)鍵落腳點還是要看管理的有效性和租戶的認知度（滿意度）。㎡,60%的經(jīng)營戶在前3年是虧損的，所有租金僅能支付銀行貸款利息，物業(yè)費平均在55/月為此我調(diào)研了萬達、華潤、中糧等零售為主的商業(yè)物業(yè)管理模式，也是百花齊放，各有各的滋味。第三如何理解價值體現(xiàn)者？（租金穩(wěn)定提升才是硬道理）。綜上所述為“3+X”服務(wù)的需求。我個人認為物業(yè)管理成本可以衡量，而物業(yè)管理收益不容易計量。一方面，可能因定價不準（太低）輕易造成日后管理費不足，引發(fā)操作困難的危機；另一方面，若定價不準（太高）導(dǎo)致脫離市場，降低了商業(yè)競爭力令招商失敗?，F(xiàn)在，很多新建的商業(yè)地產(chǎn)項目在建設(shè)中都會選擇大量運用石材、大理石等建材。在眾多的商業(yè)物業(yè)管理中，要數(shù)購物中心的管理和操作難度為最大。還有參考、類比原則。電梯每臺月保500元（半包）、消防系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)維保、智能化系統(tǒng)維保等這一部分費用約3元/月管理措施：（1）制定檔案管理制度，并嚴格執(zhí)行；（2）按照檔案管理要求，分門別類，編目造冊，方便查閱，利于管理；（3）專人管理，責任到人，存放有序，管理規(guī)范；（4）配置專門的檔案管理用房和必要的設(shè)施設(shè)備，以滿足檔案管理要求；（5）根據(jù)檔案資料的形式、性質(zhì)，采用不同的管理手段，科學(xué)管理，確保檔案資料完整、安全；（6）實現(xiàn)電腦化管理，提高管理水平。管理內(nèi)容：（1）加強現(xiàn)金收支管理；（2）搞好財務(wù)核算；（3）財務(wù)收支狀況每年公布一次；（4）做好預(yù)算和決算工作；（5）認真審核報銷票據(jù)，嚴格控制費用報銷；（6）及時掌握財務(wù)收 支狀況，做好財務(wù)分析，為領(lǐng)導(dǎo)決策提供依據(jù)。裝修垃圾實行袋裝化管理，統(tǒng)一時間、統(tǒng)一地點、統(tǒng)一收集清運，嚴禁高空拋物。各功能房：半月拖抹、清掃水泵房、鍋爐房、中央空調(diào)機房、電梯機房、消監(jiān)控中心、供配電房、設(shè)備維修房等地面（日常清潔由各功能房工作人員負責）。綠化區(qū)域：每天打掃一次、撿拾綠化帶內(nèi)雜物，清潔商業(yè)街區(qū)所有設(shè)施（含各種標志牌），隨時清除各類污漬，清掃積水，每周對垃圾桶進行清潔、消毒；每月對照明設(shè)施進行擦拭，定期清洗外墻面。（5）監(jiān)控中心設(shè)備每天檢查、保養(yǎng)，監(jiān)控系統(tǒng)沿線影響監(jiān)控效果的雜物及時清除。巡邏崗的任務(wù)：，不留死角；，維護道路暢通，做好安全防范工作；；；；；。（4）收回租戶按規(guī)定填寫的各類表格，收取租戶應(yīng)繳納的費用。一、早期介入工作方案在物業(yè)管理早期介入階段，從物業(yè)管理的角度，對物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計、建筑安裝、設(shè)施配置、設(shè)備選型等方面提出合理化意見和建議，使之既符合物業(yè)管理的要求，又滿足廣大租戶的需求，盡可能地減少疏漏，避免遺憾，保證質(zhì)量，節(jié)約成本。他們說：“新華聯(lián)商場服務(wù)時間太長、工作太累”。晚上貨物送到，我們幫助裝卸、保管、甚至解決營業(yè)員與顧客發(fā)生的糾紛，也成了我們保安業(yè)務(wù)的一部分。這是東湖人的共識。8萬元。前兩年新華聯(lián)商場未搞成本核算，為了協(xié)助他們適當控制成本，我們將每個層面電費、能源、電梯攤派費與青少年商場用電情況的比較報告業(yè)主經(jīng)理室，引起他們的重視，并采取了響應(yīng)措施，產(chǎn)生了較好效果。如此嚴格的作風，使“瑞金人”從不適應(yīng)到適應(yīng)，并主動出擊，員工從商場調(diào)整下來的柜臺、商務(wù)樓搬家客戶遺留的物品中尋找還可以利用的大理石、玻璃、門鎖、螺絲、鉸鏈，變廢為寶，當商場柜臺維修需要時馬上替用上去。為了解決商場供電，去年7，8兩個月更換變壓器，進行電量擴容，停電16次均在晚上10：30之后進行作業(yè)，眼睛都紅了，身體消瘦了，他們卻無怨恨無悔，因為他們知道擴容對設(shè)備正常運作將起到長遠作用，設(shè)備良好是最好的保值增值。一流的環(huán)境可以推出一流的管理，憑借華聯(lián)人影響，生意手段精明，他們曾多次創(chuàng)下了淮海路單位面積銷售和利潤第一的業(yè)績，成為盧灣區(qū)的創(chuàng)理大戶，這也是物業(yè)人所期望的。三是商場消防安全。再加上技防“紅外線布控”，監(jiān)控錄像。商場開門前，潔威公司員工先噴一些清香剤，然后開始每一天有規(guī)則、有要求的忙碌。商場需要良好的、富有吸引力的購物環(huán)境。特別是業(yè)主經(jīng)營的商場，其管理范圍、工作量遠遠大于辦公樓。物業(yè)管理企業(yè)在安全保衛(wèi)上主要負責公共場所的秩序維護，預(yù)防和制止可能發(fā)生的意外事故。七、物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按物業(yè)服務(wù)合同約定提供物業(yè)服務(wù)時，業(yè)主如何維權(quán)？答：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定及相關(guān)規(guī)定提供物業(yè)服務(wù)。（8）代收代繳收費服務(wù)。推行物業(yè)管理的目的是為了保證和發(fā)揮物業(yè)的使用功能，使其保值增值，為業(yè)主和物業(yè)使用人創(chuàng)造和保持整潔、文明、安全、舒適的生活和工作環(huán)境，最終實現(xiàn)社會效益、經(jīng)濟效益、環(huán)境效益的統(tǒng)一和同步增長，以不斷提高城市的現(xiàn)代文明秩序。業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益。、電、氣、熱等費用的代收有哪些規(guī)定？答：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當向最終用戶收取有關(guān)費用。物業(yè)服務(wù)合同終止時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當將物業(yè)管理用房交還給業(yè)主委員會。但前期物業(yè)服務(wù)合同是附終止條件的合同，約定的期限未滿，業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應(yīng)當告知相關(guān)的居民委員會，并聽取居民委員會的建議。，它和業(yè)主大會之間是什么關(guān)系？答：業(yè)主大會成立時，應(yīng)當選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。但首次業(yè)主大會會議召開時，由于業(yè)主大會議事規(guī)則尚未制定，《條例》規(guī)定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)，根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。籌備組成員名單確定后，以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。？答：物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。什么是物業(yè)管理？答：物業(yè)管理是物業(yè)管理者運用現(xiàn)代管理手段及修繕技術(shù)，按合同對投入使用的各類物業(yè)實施多功能、全方位、專業(yè)化的統(tǒng)一管理，為物業(yè)的所有人和使用人提供高效、周到的服務(wù)，以提高物業(yè)的經(jīng)濟價值和使用價值，創(chuàng)造一個安全、方便、舒適的居住和工作環(huán)境。因此事后改進亦十分重要，具體可以從以下二個方面入手：全面總結(jié)安全突發(fā)事件基本平息后，對處理全過程進行全面的總結(jié)必不可少，以此總結(jié)經(jīng)驗，吸取教訓(xùn)；發(fā)現(xiàn)問題，持續(xù)改進；肯定成績，逐步推廣；為制訂糾正措施，防止類似事件的再度發(fā)生打好基礎(chǔ)。主動出擊原則突發(fā)事件發(fā)生時，物業(yè)管理人員不能以消極、推拖甚至是回避的態(tài)度來對待，這無疑是在“雪上加霜”，這也必將為自己的“不作為”的行為而付出代價。在此值得一提的是，宣傳、培訓(xùn)的途徑是多種多樣的，除了利用宣傳欄、社區(qū)文化活動等機會宣傳外，還可以舉辦業(yè)主培訓(xùn)班，特別是利用休息時間舉辦保姆培訓(xùn)班，進行有針對性地宣傳、教育，這不失為一個切實可行、行之有效的辦法。④編制的預(yù)案要有一定的靈活性、可變通性，以免束縛實際操作者的工作，降低其實用性、有效性。（3）整理，即對清查出且無法消除的隱患進行最后的確認識別。如門、家具等在使用中會有五金連接件松動或客戶在裝修中購買較差的五金件而造成脫落等問題第二節(jié)房屋維修易出現(xiàn)的問題及解決第一年：房屋維修時常見的問題維修墻面裂紋時，涂料要整屋滿刷，以防止色差，裂紋要用紗布防止再次裂開，維修管路時，要注意潔具物品，防止在維修過程中受到人為或不注意時損壞或污染，在維修同時要注意其它成品做好現(xiàn)場的保護工作。下水處易出現(xiàn)堵塞，尤其是浴缸下水處長期使用后，頭發(fā)等雜物會使其下水不通暢。第一篇：物業(yè)管理知識_及其各種制度大全_一物業(yè)管理知識，及其各種制度大全 一第一節(jié)房屋售后易出現(xiàn)的問題及解決１、墻體與木制品結(jié)合部易出現(xiàn)裂紋。３、廚房、衛(wèi)生間的開關(guān)龍頭等處會松動及滲水。２、木制品易出問題。（2）清查，即由物業(yè)管理員匯同各專業(yè)人員對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的隱患進行更加全面細致的清查，從不同角度出發(fā)盡可能找出各種潛在隱患，并盡力消除能夠處理的隱患。③編制的預(yù)案一定要易學(xué)實用，以免給日后的培訓(xùn)及實際操作帶來不便，甚至造成新的隱患。②對外培訓(xùn)，即物業(yè)管理處將突發(fā)事件的處理方法向物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主、使用人進行有計劃、有針對性地宣傳、培訓(xùn)。服從命令原則當事工作人員應(yīng)無條件服從現(xiàn)場指揮人員的命令，按要求采取相應(yīng)的應(yīng)急措施。發(fā)生安全突發(fā)事件并不可怕，而可怕的是同樣的事件再發(fā)生第二、第三次……。改進，周而復(fù)始，環(huán)環(huán)相扣通過戴明循環(huán)，讓“事前預(yù)防、事中控制、事后改進”的安全突發(fā)事件處理過程的線條與思路變得更為清晰，便于不斷地發(fā)現(xiàn)隱患，制訂對策，有效處理，降低、規(guī)避物業(yè)管理公司的風險第二篇：物業(yè)管理知識物業(yè)管理知識什么是物業(yè)？答：物業(yè)是指已建成并具有使用功能和經(jīng)濟效用的各類供居住和非居住的房屋建筑物及其附屬設(shè)施、以及相關(guān)土地。第三篇：物業(yè)管理知識問答《物業(yè)管理條例》？答：為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境。？答：業(yè)主籌備成立業(yè)主大會的，應(yīng)當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導(dǎo)下，由業(yè)主代表、建設(shè)單位（包括公有住房出售單位）組成業(yè)主大會籌備組（以下簡稱籌備組），負責業(yè)主大會籌備工作。？答：業(yè)主在業(yè)主大會會議上投票權(quán)的確定，應(yīng)當根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定來確定。？答：（1）制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則；（2）選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；（3）選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；（4）決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施；（5）制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；（6）法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當積極配合相關(guān)居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限。未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)管理企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房