【正文】 龍馬潭區(qū)的發(fā)展提出了明確的規(guī)劃和目標(biāo)。新改擴(kuò)建房屋258萬平方米，%。完成財(cái)政收入10,584萬元，%。隨著“兩區(qū)一帶”的建立，其城市骨架正在不斷拉大，結(jié)合現(xiàn)狀布局特點(diǎn)和城市發(fā)展的不同功能要求，銀川市城區(qū)到2020年規(guī)劃將形成緊湊發(fā)展的“一個(gè)中心、八大片區(qū)、四處公園、一個(gè)風(fēng)光帶、兩條風(fēng)景線”的城市布局結(jié)構(gòu)，逐步向大城市發(fā)展邁進(jìn)。礦產(chǎn)資源有煤礦、赤鐵礦、熔劑白云巖、熔劑硅石、熔劑石灰?guī)r、磷塊巖、水泥石灰?guī)r、輝綠巖等。銀川屬中溫帶大陸性氣候，年平均氣溫℃，日溫差12～15℃，年平均日照時(shí)數(shù)2800～3000小時(shí)，是全國(guó)太陽(yáng)輻射和日照時(shí)數(shù)最多的地區(qū)之一?！?8176。如此豐富而珍稀的天然珍藏，氣韻天成；天賦生態(tài)圈層，日漸成熟。除此之外，還有4%的被調(diào)查者有其他用途。14月，全市新建商品房成交面積萬平方米，同比下降%，成交套數(shù)11127套，同比下降%，其中新建商品住房成交面積萬平方米，同比下降%，成交套數(shù)9122套，同比下降%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房成交面萬平方米，同比下降%，辦公樓成交面積萬平方米，同比下降%，其余商品房萬平方米，同比下降%。通過對(duì)消費(fèi)者的調(diào)查結(jié)果分析，公司據(jù)此制定了適合自己的一套廣告營(yíng)銷策略。也就是說，房產(chǎn)的各個(gè)環(huán)境都將離不開廣告策劃，它已經(jīng)成為了房產(chǎn)開發(fā)的骨骼與血液。恩格爾系數(shù)由上年的%下降至%。頤景園位居杭城東北丁橋新城，屬于杭城十公里生活圈，是丁橋居住區(qū)最好的地塊，緊鄰商業(yè)中心區(qū)。借助突發(fā)事件宣傳自己，對(duì)于知名度不高的 品牌來說，會(huì)有出其不意的廣告效果，而對(duì)于知名品牌來說，更是具有拉動(dòng)力。但是，我們企業(yè)所追求的是實(shí)用、實(shí)惠的雙“實(shí)”原則！我們提倡 的是“實(shí)實(shí)在在”的那點(diǎn)東西！對(duì)吧？（二）造勢(shì)：聲勢(shì)浩大 我個(gè)人比較欣賞《孫子兵法》對(duì)“勢(shì)”的闡述：“流水之激，至于漂石者，勢(shì)也；故善戰(zhàn) 者，求之于勢(shì)，而不求之于人。正是因?yàn)橥?樣的費(fèi)用投入到前者必定大于后者的效益，我才做出上面的結(jié)論。舉一個(gè)最簡(jiǎn)單的例子：你愛上一個(gè)女孩必須勇敢追?。》駝t，你只能在單相的煎熬中忍痛！而你那心中的女神隨時(shí)都有可能成為別人卿卿我我的陪伴。只有我們的認(rèn)同度高了，才會(huì)受到 更多消費(fèi)者的追棒。滿眼的綠色意味著寬闊的視野，洞察市場(chǎng)才能開山立業(yè)；氧氣如同良好的運(yùn)營(yíng)機(jī)制，保 證置身其間的人力、資金、技術(shù)圓滿運(yùn)轉(zhuǎn)；陽(yáng)光是花園的遠(yuǎn)景，吸引更多市民“埋單”。其中以等水之地為上等，以藏風(fēng)之地為次等”，有山水懷抱之地才為風(fēng)水寶地。我們必須抓住這大好時(shí)機(jī)，毫不畏 縮地推行樓房“以舊換新”的銷售模式。目前，作為彈丸之地的高明，已有大量建成、在建、籌建的樓盤存在，市場(chǎng)形勢(shì)更趨嚴(yán) 禁。（具體操作方法可以到“永安新村”“取經(jīng)”）阻礙頂樓銷售的難題還有二：過高、容易漏裂。另外，本人曾經(jīng)對(duì)荷城現(xiàn)有打工族做 過租房調(diào)查，通過市場(chǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)：隨著大佛山的啟動(dòng)及招商成績(jī)的顯赫，吸引到了大 批外來者，出租屋一直出現(xiàn)緊缺，并愈演愈烈。目前高明住宅的銷售市 場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，市場(chǎng)明顯供大于求。促銷： 二 促銷：點(diǎn)石成金 現(xiàn)在的競(jìng)爭(zhēng)，已不僅僅是某一個(gè)層面上的競(jìng)爭(zhēng)。人們只要理智 地度量生產(chǎn)某種商品所需要的有效勞動(dòng)，就可以了解一個(gè)商品的內(nèi)在價(jià)值，并以此為 交換的依據(jù)。行動(dòng)方案要細(xì)致、周密、cao作性強(qiáng)有不失靈活性。(5)、賣點(diǎn)整合 項(xiàng)目適合炒作的概念。(2)、廣告目標(biāo)建立并樹立項(xiàng)目品牌形象。以成本為基礎(chǔ)，以同區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)的同類樓盤價(jià)格為參考，使樓盤銷售價(jià)格更具競(jìng)爭(zhēng)力，若發(fā)展商以樓盤價(jià)格為銷售優(yōu)勢(shì)的則更應(yīng)注重價(jià)格策略的制定。3)樓盤品牌：要形成一定知名度、美譽(yù)度，樹立廣大置業(yè)者心目中的知名品牌，必須有強(qiáng)烈的創(chuàng)造意識(shí)。(五)營(yíng)銷戰(zhàn)略營(yíng)銷宗旨一般發(fā)展商在企業(yè)策劃案中注重這樣幾方面：以強(qiáng)有力的廣告宣傳攻勢(shì)順利拓展市場(chǎng)，為產(chǎn)品正確定位，突出產(chǎn)品特色，采取差異化營(yíng)銷策略。促銷方式不佳，客戶不了解樓盤。如宏觀環(huán)境、政治環(huán)境、居民經(jīng)濟(jì)條件，如置業(yè)者收入水平，消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化，消費(fèi)心理及文化層次等，對(duì)一些商業(yè)物業(yè)的營(yíng)銷策劃還應(yīng)考慮周邊地區(qū)人口分布狀況，商業(yè)點(diǎn)分布狀況及片區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)形成等發(fā)展趨勢(shì)。它是為制定相應(yīng)的營(yíng)銷策略，采取正確的營(yíng)銷策略提供依據(jù)，“知己知彼方能百戰(zhàn)百勝”，因?yàn)檫@一部分需要策劃者對(duì)市場(chǎng)比較了解，這部分主要分析：當(dāng)前市場(chǎng)狀況及市場(chǎng)前景分析房地產(chǎn)市場(chǎng)總體概述。某地產(chǎn)項(xiàng)目改變功能和用途，原有的營(yíng)銷案已不適應(yīng)新的形勢(shì)，因而需要重新設(shè)計(jì)新的營(yíng)銷方案。但是從營(yíng)銷策劃活動(dòng)一般規(guī)律來看，其中有些要素是相同的。在此談一談策劃書的編制問題。⑵、利用已購(gòu)客戶介紹客戶，使之成為活動(dòng)廣告。⑹、若于周六、周日或節(jié)日sp活動(dòng)，則需要提前一天召集銷售管理人員協(xié)助銷售人員講習(xí)，使其全面了解當(dāng)日活動(dòng)策略、進(jìn)行方式及如何配合。⑤有關(guān)接待中心常發(fā)生故障或較為客戶在意的設(shè)施，如燈光照明亮度，冷氣空調(diào)位置及冷暖度，簽約場(chǎng)所氣氛，屋頂防雨措施，展圖堅(jiān)牢度等均需逐一檢查測(cè)試。②合約書、預(yù)約單及各種記錄表制作完成。設(shè)計(jì)完美的行銷動(dòng)作：①塑造產(chǎn)品的獨(dú)特的風(fēng)格，突顯產(chǎn)品市場(chǎng)上的優(yōu)勢(shì)與形象，使客戶在選擇有獨(dú)特定位的產(chǎn)品之后，能肯定自己的品味和地位，而造成社會(huì)影響。d、認(rèn)為本區(qū)域有遠(yuǎn)景，地段有發(fā)展?jié)摿?。③安全性：各?xiàng)設(shè)備充實(shí)，設(shè)施完善，以強(qiáng)化生活安定性。⑨報(bào)紙廣告首5期的設(shè)計(jì)、完稿及定版。首期廣告內(nèi)容及時(shí)間間安排：內(nèi)部認(rèn)購(gòu)展示會(huì)和首期展銷會(huì)定期舉行，廣告準(zhǔn)備工作應(yīng)在此之前全部到位，具體內(nèi)容大致如下：①樓盤效果圖?？傮w上看，樓盤全程廣告投入曲線呈馬鞍形，這是根據(jù)各銷售期要求和工程進(jìn)程不同階段而得出的較合理的分配方案。都成為對(duì)樓盤形象的一次重要投資。7)闡述樓盤的背景。繪制效果圖：根據(jù)開發(fā)商的條件和推廣需要，分別繪制整體效果圖、多層單體效果圖。好東西總有不同之處，因而“不同”二字構(gòu)成了樓盤這一高檔物業(yè)的形象基礎(chǔ)，使它有機(jī)會(huì)從眾多物業(yè)中脫穎而出。注重歷史，尊重現(xiàn)實(shí)，睽重未來。下面小編為大家?guī)砹朔康禺a(chǎn)營(yíng)銷策劃書，僅供參考，希望能夠幫到大家。由此可見房地產(chǎn)營(yíng)銷深度廣，難度大，負(fù)荷重，企求在房地產(chǎn)營(yíng)銷上取得卓然顯著的成效，并非輕而易舉、彈指一揮間，必須加強(qiáng)重視大腦智力投資的力度，具備冰凍三尺非一日之寒的韌勁和毅力。3)體現(xiàn)樓盤和諧舒適生活。主要賣點(diǎn)：對(duì)樓盤進(jìn)行全面分析研究，概括為四個(gè)方面的賣點(diǎn)構(gòu)成：1)地理位置。2)闡述樓盤所在地的歷史淵源。10)闡述樓盤的付數(shù)計(jì)劃。第二階段(首期交樓至二期完工)：此階段以品牌維持為目的，穩(wěn)固樓盤高檔物業(yè)的品牌形象。在預(yù)售參觀登記前一周，更新目前圍在售樓部和樣板間外側(cè)的圍布。④工地圍板的設(shè)計(jì)、繪制。確立行銷要求：樓盤行銷觀念著重于消費(fèi)者的分布情形及需求層次，繼而設(shè)計(jì)規(guī)劃銷售策略主題。⑥選擇性：多樣化的產(chǎn)品提供多樣化選擇。②排斥本樓盤的理由：a、消費(fèi)者本人經(jīng)濟(jì)能力不足。④慎選現(xiàn)場(chǎng)銷售人員與嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)案銷售講習(xí)，銷售人員除了要將房地產(chǎn)景氣時(shí)的高姿態(tài)予以收斂，換成不卑不亢的態(tài)度外。⑤人員講習(xí)工作完成 ⑥刊登引導(dǎo)廣告⑦銷售人員進(jìn)駐。⑴、正式公開推出前需吸引引導(dǎo)期有望客戶與配合各種強(qiáng)勢(shì)媒體宣傳，聚集人潮，并施展現(xiàn)場(chǎng)銷售人員團(tuán)隊(duì)與個(gè)人銷售魅力，促成訂購(gòu)，另可安排雞尾酒會(huì)或邀請(qǐng)政經(jīng)名人蒞臨剪彩，提高客戶購(gòu)買信心。⑼、實(shí)施責(zé)任戶數(shù)業(yè)績(jī)法，每位銷售成員自定銷售目標(biāo)或由公司規(guī)定責(zé)任戶數(shù)，并于每周一作統(tǒng)計(jì)，完成目標(biāo)人員公司立即頒發(fā)獎(jiǎng)金，以資鼓勵(lì)。⑷、退訂戶仍再追蹤，實(shí)際了解問題所在。三是明確提出解決問題的對(duì)策。策劃完成日期及本策劃適用時(shí)間段。房地產(chǎn)市場(chǎng)行情發(fā)生變化，原經(jīng)銷案已不適應(yīng)變化后的市場(chǎng)。市場(chǎng)成長(zhǎng)狀況，樓盤目前處于市場(chǎng)生命周期的哪一階段上。針對(duì)項(xiàng)目目前營(yíng)銷現(xiàn)狀進(jìn)行問題分析，一般營(yíng)銷中存在的具體問題，表現(xiàn)為多方面：發(fā)展商知名度不高，項(xiàng)目地段不佳，形象不佳影響產(chǎn)品銷售。售后服務(wù)缺乏保證，客戶購(gòu)房后的顧慮多等都可以是營(yíng)銷中存在的問題。競(jìng)爭(zhēng)策略通過前面房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)與問題分析，提出合理的推廣策略建議，形成有效的4P組合，達(dá)到最佳效果。銷售當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)環(huán)境。廣告宣傳計(jì)劃。(3)、廣告方式全方位、立體化、多層面、多角度、密疏相間的強(qiáng)使?jié)B透。如銷售籌備期、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期、公開發(fā)售期、鞏固期(入伙期)。六、策劃方案各項(xiàng)費(fèi)用預(yù)算。而這個(gè)效用的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)是一個(gè)主觀的概念：同 一商品在不同的消費(fèi)者看來有不同效用，南方人認(rèn)為米飯好，北方人認(rèn)為饅頭好，誰 也不能把自己的價(jià)值取向強(qiáng)加給對(duì)方。在房地產(chǎn)市場(chǎng)飽 和的現(xiàn)狀下，我們必須打破常規(guī)、標(biāo)新立異，充分運(yùn)用創(chuàng)新思想，設(shè)計(jì)出多種全新的 營(yíng)銷模式。所以，房地產(chǎn)營(yíng)銷應(yīng)當(dāng)調(diào)整思路，改變策略，在不“變”中求“變” ：“千變?nèi)f化”（營(yíng)銷手段方面），采取“租售結(jié)合”的營(yíng)銷策略。追本嗍原，我們必須找出導(dǎo)致其獨(dú)特命運(yùn)的原因：人的消費(fèi)思想是理性的，同時(shí)，他們的消費(fèi)行 為也私利的，在決定高消費(fèi)品時(shí)，他們都會(huì)“挑三揀四”“小心翼翼”，特別是左右自己全 家命運(yùn)的物產(chǎn)時(shí)，他們更是“銖銖校量”、“顧前怕后”。這樣，顧客們 在夠買時(shí)就會(huì)很放心了。8 定理”（社會(huì)中 80%的錢掌握在 20%的人手中，而 其余 80%的人只控制著 20%的財(cái)富。畢竟，高明舊樓多分布 于市區(qū)西面，即荷香路以西，這里，多以散樓布局為主；而新樓絕大部分為花園形式，設(shè)有 保安及其他物業(yè)管理服務(wù)人員，安全系數(shù)更大。花園者，人文、自然與建筑對(duì)話的靈性 空間，于其中，人性獲得升華。在這方面，海爾集團(tuán)的品牌建設(shè)可算上乘。推廣： 三 推廣：多管齊下 一個(gè)成熟、成功的品牌，到最后所擁有的，并不僅僅是強(qiáng)勢(shì)的知名度和優(yōu)秀的形象，而 是與消費(fèi)者形成的牢固的心理上的聯(lián)系。人家會(huì)“下嫁”于我嗎？這點(diǎn)從下面的圖表就可以看出來：圖中陰影部分為人們車房消費(fèi)，他 們?cè)诿鎸?duì)這二者時(shí)都富有理性，這就要求我們借助一切可以借助的力量（手段）全力去說服 他們、征服他們（一）廣告：媒體打壓 廣告宣傳主要以《高明信息報(bào)》、街巷橫幅條為主，以高明有線電視臺(tái)為輔。特別是在現(xiàn)今媒體 不斷出新的情況下，一般的公司是絕對(duì)與墻體廣告劃清界線的。因?yàn)閺V告是一個(gè)很抽象化的東西，給人以一種虛幻感。相比在售樓部的一對(duì)一模式而言更省力、更有效。靈韻園林，素質(zhì)人居，丁橋頤景園仿蘇州園林的設(shè)計(jì)理念，緊依大農(nóng)港河，天然碧水，十幢高層住宅有機(jī)集合營(yíng)造和諧品質(zhì)人居。隨著房產(chǎn)領(lǐng)域競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度的不斷加大，各開發(fā)商都將自己的眼光放在了顧客的需求上，現(xiàn)在誰能滿足顧客最真實(shí)的去求，誰才將在房產(chǎn)領(lǐng)域立于不敗之地。項(xiàng)目位于西鄉(xiāng)塘區(qū)秀靈路，緊鄰廣西大學(xué)，坐擁市區(qū)繁華地段，享受學(xué)府人文氛圍，規(guī)劃有7棟高層住宅，其中2棟公寓為28層，5棟住宅為18層，并設(shè)置12層騎樓商業(yè)街，是一個(gè)集居住、商業(yè)、文化等為一體的高尚住區(qū)。以下是天域香格里拉的廣告策劃內(nèi)容。盡管存在很大的剛性需求，但由于上半年的通貨膨脹率較高，物價(jià)上漲幅度較大，很多人不敢果斷地購(gòu)買。此方式雖然簡(jiǎn)單便捷，節(jié)省成本，但操作不好可能會(huì)給公司帶來負(fù)面影響，所以應(yīng)操作謹(jǐn)慎，不便大量投放。舒適的人文居住環(huán)境，春則繁花似錦，夏則綠蔭暗香，秋則霜葉似火，冬則翠綠常延。4939。銀川市行政區(qū)劃面積7080平方公里。XX年末全市總?cè)丝谌f人，其中，非農(nóng)業(yè)人口萬人，占%；回族人口37萬人，占%。XX年10月銀川鏈接寧東的城市輕軌東線，正式開始進(jìn)入規(guī)劃施工階段，預(yù)計(jì)竣工使用時(shí)間為XX年?！旧藤Q(mào)業(yè)】瀘州沱江商業(yè)城川南貿(mào)易中心地位得到鞏固。2002年繼建成隆納高速公路、瀘納高等級(jí)公路和瀘州藍(lán)田機(jī)場(chǎng)擴(kuò)建工程后，加快城北新區(qū)(含龍馬大道中心區(qū))的開發(fā)建設(shè)，完成城西新區(qū)的開發(fā)準(zhǔn)備工作，加快納溪河?xùn)|新區(qū)、藍(lán)田重灣小區(qū)、江陽(yáng)西路南區(qū)、江陽(yáng)西路北延線及百子圖片區(qū)、杜家街以北的開發(fā)建設(shè)。龐大的城市戶籍人口加上大量的流動(dòng)人口，為項(xiàng)目提供了有利的人口資源保證。因此我認(rèn)為本案應(yīng)定位成歐陸建筑風(fēng)格與中式園林景觀相結(jié)合的中檔純居住性小區(qū)。僅從龍馬潭區(qū)區(qū)位中分析，我們可將其分成四大板塊：小市舊城區(qū)、回籠灣街區(qū)、龍馬新城區(qū)和城北新區(qū)。三、綜述從上述發(fā)展目標(biāo)來看，大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，控制人口，解決就業(yè)，加快城市建設(shè)，努力提高居民生活水平，社會(huì)發(fā)展等六大方面均有明確的目標(biāo)和規(guī)劃，其中加快城市化進(jìn)程和加快現(xiàn)代化多功能城市化建設(shè)尤其值得我們注意。舊城面貌發(fā)生較大變化，小市沿江路以交通、防洪、休閑、環(huán)保、商貿(mào)五位為一體的綜合改造全部完畢，改造舊城18萬平方米。%，其中：，%；，%；，%。80年代，城市建成區(qū)主要集中在老城；90年代后，城市中心轉(zhuǎn)移至興慶區(qū)一帶；直至今日城市中心進(jìn)一步向北京路一代轉(zhuǎn)移。賀蘭山區(qū)有國(guó)家保護(hù)的珍稀動(dòng)物32種，有野生藥用植物40多種。銀川市地形分為山地和平原兩大部分，西部、南部較高，北部、東部較低，略呈西南──東北方向傾斜，平均海拔在1010～1150米之間。2939。海亮國(guó)際社區(qū)所在區(qū)域正處于由“一軸”、“兩帶”圍合而成的生態(tài)資源區(qū)內(nèi)。我們可以從圖中看到，人們購(gòu)房的 主要意圖為家庭住宿占被調(diào)查人數(shù)62%，有一部分人打算購(gòu)房用來投資增值，占總?cè)藬?shù)的26%,購(gòu)房外租的人群占總?cè)藬?shù)的8%,這部分人可能看到了租房工作者這一大批群體，在限房政策頒布后，房市起伏不定，好多人處在觀望態(tài)度，所以比你買房有很大一部分人選擇了租房。上半年我區(qū)城鄉(xiāng)居民收入較快增長(zhǎng)，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入扣除物價(jià)因素后實(shí)際增長(zhǎng)%，農(nóng)村居民人均現(xiàn)金收入實(shí)際增長(zhǎng)%，增速均高于全國(guó)平均水平。此處樓盤處于開盤之際，在開盤之前公司已經(jīng)做了大量的調(diào)查，包括廣告的調(diào)查部分。在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段,要在小區(qū)規(guī)劃、戶型設(shè)計(jì)、建筑立面等方面預(yù)測(cè)未來的發(fā)展趨勢(shì)。人均生活消費(fèi)性支出18595元，比上年增長(zhǎng)％，恩格爾系數(shù)（食品占消費(fèi)支出比重）由上年的%下降至%；全市農(nóng)村居民人均純收入11822元，比上年增長(zhǎng)％；人均生活消費(fèi)性支出9065元，增長(zhǎng)％。目 錄 第1部分概要提示...................................................................................................................1 第2部分環(huán)境分析.................................................................