【正文】 這是因為買房子價位高，耐用性長。富于競爭，且樂此不倦。三、構(gòu)思框架：1)以塑造形象為主，渲染品味和意念。四、實戰(zhàn)流程：形象定位：對樓盤的綜合素質(zhì)進行整體概括，揭示樓盤從地理位置、物業(yè)檔次到設計思想、具體細節(jié)等到方面的高起點定位。比如：地理位置不同，交通條件不同，物業(yè)品質(zhì)不同，發(fā)展商信譽不同，人均擁有空間不同，升值潛力不同，車位數(shù)量不同，小區(qū)規(guī)劃不同。3)、樓盤做工用料。繪制效果圖要強調(diào)公共空間開闊、細節(jié)豐富、品味高，因為樓盤的銷售，需要啟動購樓者對未來的想象，無數(shù)事實范例證明，精美的效果圖對營銷起了事半功倍的決定性作用。4)闡述樓盤人口密度情況。8)闡述樓盤的舒適溫馨。12)闡述樓盤的深遠意義。其廣告推廣大致劃分為三個階段：第一階段(預期到首期交樓入住)：此階段廣告宣傳以建立品牌知名度和促進銷售為目標，從而盡快奠定樓盤在人們心目中的品味、檔次和形象。此階段廣告費用投入相對較少。當然，每個階段中的廣告及發(fā)布，應依據(jù)具體情況靈活使用和調(diào)整。屆時，樂隊奏出美妙動聽的西洋樂曲，嘉賓云集，參觀人流穿梭樣板之間，驚羨之辭不絕于耳。②樓盤售價表和匯款方式的確定與制作。⑥展銷場地道路指導牌的制作。⑩圍繞展示會其它促銷宣傳用品。故樓盤在行銷上須完全符合時代的發(fā)展，才能在市場上造成影響，成為大眾爭先搶購的產(chǎn)品，下列幾點是營銷方面應重點考慮的問題。④方便性：交通、時間、商品等方面消費及額外的需求。進行消費者背景分析：①選購本樓盤的動機：a、認同規(guī)劃設計之功能及附加價值優(yōu)于其他的樓盤。e、信賴業(yè)主的企業(yè)規(guī)模與財力潛力。c、購買個體者較少，對后市看空。②強勢吸引廣大的自住型購屋客戶，以單價實在、總價合理的策略，除了能吸引第一次購屋需求，亦可引導第二次購屋、換屋或投資客進場購買。⑤銷售人員應默契配合，充分準備，以使客戶在整個銷售過程中確實感受到自然、親切、實在、信任、誠實、坦誠、自尊的銷售氛圍。③講習資料編制完成。②現(xiàn)場業(yè)務銷售方向、方式若有不順者要即時修正。⑥主控臺位置及高度、廣播系統(tǒng)音域范圍及功能，控臺、銷售區(qū)、樣品屋與模型，出入口及過道是否能使眾多客戶十分順暢地經(jīng)過。⑶、每周周一由業(yè)務部，企劃部舉行策劃會議，講述本周廣告媒體策略、促銷活動(sp)項目與銷售策略及總結(jié)銷售成果，擬定派發(fā)宣傳單計劃。⑺、每逢周六、周日或節(jié)目sp活動期間，善用35組假客戶，應注意銷售區(qū)和主控臺之自然呼應，每成交一戶，便由主控臺主管播板，隨即公司現(xiàn)場人員均一起鼓掌，外區(qū)人員燃放鞭炮，現(xiàn)場張貼恭賀紅紙，使現(xiàn)場氣氛達到最高點。⑾、客戶來工作銷售現(xiàn)場洽定或來電詢購，要求其留下姓名，聯(lián)系電話，以便于休息時間或廣告期間實施ds(直銷)、出外追蹤拜訪客戶，并于每日下班前由業(yè)務主管總結(jié)追蹤成果，檢查是否達到預期銷售目標。并事先告之：若介紹成功公司將提成一定數(shù)額的“介紹獎金”作為鼓勵。只要腳踏實地的執(zhí)行本方案，房地產(chǎn)營銷將會立竿見影，成就頗豐。一、營銷策劃書編制的原則為了提高策劃書撰寫的準確性與科學性，應首先把握其編制的幾個主要原則：(一)邏輯思維原則：策劃的餓目的在于解決企業(yè)營銷中的問題，按照邏輯性思維的構(gòu)思來編制策劃書。(三可cao作性原則：編制的策劃書是要用于指導營銷活動，其指導性涉及營銷活動中中的每個人的工作及各還擊關系的處理，因此其可cao作性非常重要，不能cao作的方案創(chuàng)意再好也無任何價值，不易于cao作也必然要耗費大量人、財、物，管理復雜顯效低。因此，我們可以等同探討營銷策劃書的一些基本內(nèi)容及編制格式，封面：策劃書的封面可提供以下信息：策劃書的名稱。策劃書正文部分主要包括：(一)策劃目的要對本營銷策劃所要達到的目標，宗旨樹立明確的觀點，作為執(zhí)行本策劃的動力或2強調(diào)執(zhí)行的意義所在，以要求全員統(tǒng)一思想，協(xié)調(diào)行動，共同努力保證策劃高質(zhì)量的完成。企業(yè)改革經(jīng)營方向，需要相應地調(diào)整行銷策略。一般的房地產(chǎn)營銷策劃書文案中，對策劃書的目的說的非常具體，都會出現(xiàn)類似如下前言：承蒙某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的信任，委托我們某某廣告策劃公司參與某某城市廣場的前期營銷策劃。區(qū)域競爭性樓盤分析。目標客戶群體對樓盤的接受性，這一內(nèi)容需要策劃者憑借已掌握的資料分析產(chǎn)品市場發(fā)展的前景。(三)市場機會與問題分析。項目包裝太差，提不起目標客戶群體的購買興趣。廣告投入太少，難以啟動市場。從問題中找劣勢予以克服，從優(yōu)勢中找機會，發(fā)掘其市場潛力。以樓盤主要目標客戶群體為銷售重點。2)功能定位：功能定位涉及到定位產(chǎn)品質(zhì)量的優(yōu)于劣。4)樓盤包裝：樓盤作為不可移性的特殊商品，其包裝與其它市場銷售的產(chǎn)品一樣，十分重要，包裝作為樓盤給目標客戶群體的第一印象，需要能迎合置業(yè)者質(zhì)量滿意的包裝策略。樓盤自身的客觀條件。銷售渠道。強調(diào)項目品牌形象的個性化，要求在廣告訴求中統(tǒng)一廣告風格，在一定推廣階段應推出一致的廣告宣傳。明確提出將項目包裝成何種效果。重點突出項目的各項優(yōu)勢。樓盤所具有的各種功能，各項技術(shù)指標，包括片區(qū)地理位置，交通狀況、教育環(huán)境、商業(yè)氛圍、智能化物業(yè)管理等綜合賣點。把握時機進行公關活動，接觸消費者。還要考慮費用支出，一切量力而行，盡量以最低的費用取得良好的效果為原則。費用預算方法在此不在詳談，企業(yè)可憑借經(jīng)驗具體分析制定。在這一理論的框架內(nèi)，消費者能夠客觀地掌握一個商品的價值，因而是 理智的，因而也就不存在市場營銷概念了。營銷的目的就是要影響消費者的價值認同，使之心甘情愿地付出更多的成本購買某一品牌的商品，而不是具有同性質(zhì)的其他品牌。一個企業(yè)如果僅僅在某一層面占 據(jù)優(yōu)勢，而在整體上卻還存在這樣或那樣的短板的話，那么，就有可能在新一輪的競 爭當中，被更具綜合優(yōu)勢的競爭者淘汰，這是新時期的基本市場法則。（一）立異：以租帶售房地產(chǎn)開發(fā)商對其所開發(fā)的項目都期望盡快銷售出去，但往往事與愿違，欲速則 不達。在此情況下，如果華翠園沉住氣，以“不變應萬 變”（價格方面），倒也可以在高明獨樹一幟。這樣，即使房子暫時未售出，我們也可以獲得一定的租金，而且，隨著高明經(jīng)濟的發(fā)展導致消費推動的房價上漲空間巨大，這樣，公司可以得到雙面的 回報。房屋租金也出現(xiàn)很大的上漲。具體問題具體分析，一切從實際出發(fā)，針對這種現(xiàn)狀，我們可以 在頂樓建好可以隔熱的“花園”，它雖是隔熱層，但它并不同于一般的其它隔熱層，相比 前者隔熱效果更好，其房內(nèi)正常溫度幾乎跟其他非頂樓一樣；再者，它的材料及鋪設 形式有異：直接在原有隔熱層上鋪一定厚度的土層，然后于土層栽花種草，這樣，除 了可以防熱外，還可以起到美化環(huán)境及凈化空氣的作用（土坯本身具有非一般的吸熱 功能）。在這里，要解解決過高的問題唯一 可以做的就是對其進行精細化的市場細分，目標群定位于年輕階層（如本人）；另外，還必須采取低價、甚至成本價銷售，在價格上對其固有的缺點以一定的補償，以彌補 其不足。市場不同情弱者，在產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重、營銷手段單一的競爭市場中，沒有領先的、具 有創(chuàng)新推廣手段的企業(yè)，就沒有長久的生命力與市場占有率；而將過去固化、單一的策略手 段奉為“尚寶”的企業(yè)，必定走不出惡性競爭的陰影，最后也逃離不了失敗的厄運。我們必須采取差異化的市場策略，努力創(chuàng)造與對方的差異，以正確的市場定位加上強有 力的執(zhí)行去甩開跟隨者，從而獲取成功。跟隨本區(qū)農(nóng)村人口的繼續(xù)大量轉(zhuǎn)移及外來人 口的消費涌動，這種市場結(jié)構(gòu)狀況必定還將延續(xù)甚至加深。交換時用新樓固定價減去顧客舊樓協(xié)商價，然后由消 費者支付這個結(jié)果值即可。在這樣的作用下，成交是遲早的事。于是人們詩 意棲居在水一方契舍了文化、審美、心理和生理需要，遂流行于市井販夫、商賈巨富、文人 騷客中。本人今天考察過貴園，微 覺不妥，完美當中有那么一絲絲不足：花園外圍綠化帶未建立，從外看，給整個花園婀娜的 身段“扎”上了一到深深的疤痕。（五）物業(yè)：“和諧”民主 現(xiàn)代消費從一般消費轉(zhuǎn)向體驗消費，由理性消費發(fā)展為感覺消費。因此，海爾的空調(diào)、冰箱、洗衣機等產(chǎn)品多次被列為消費者最喜歡 的品牌之一。具體操作：引進一家富有實力的物業(yè)管理公司來接盤，為現(xiàn)有業(yè)主提供 優(yōu)質(zhì)的服務，帶來人性化、親情化的先進服務管理理念，同時，最主要的是在安全管理上受 到業(yè)主的贊譽。強的品牌并不氣勢壓人，而 是以親和友善的姿態(tài)向市民的一種虔誠的訴求及消費者的認同和好感。悲哀呀！對嗎？最主要的，因為房產(chǎn)乃關系到一個家庭的福祉的關鍵性消費，一生中就那么一兩次。其實，采取任何活動都一樣，在行動之前應先在 自己心中琢磨琢磨，通過自己的邏輯考核看它是否“經(jīng)濟”。另外，特地針對區(qū)內(nèi)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村市場的實際，本人建議采取“過時”、“落后”的墻體廣告 進入農(nóng)村的“心臟”，更快、更準、更優(yōu)地搶占農(nóng)村市場。據(jù)調(diào)查，墻體廣告是觀眾回憶度最高的廣告，我能回憶 到的也只有幾個，“中國移動”、“新飛冰箱”、“創(chuàng)維電視”、“農(nóng)業(yè)銀行”等。”造勢主要靠進行一個輔助媒體廣告的宣傳會、展銷會。這時，我們必須借助一兩個推介會將原本“虛”的“意識”轉(zhuǎn)化成“實”的“物質(zhì)”。2 ．必要時可以在荷城廣場展開一個展銷會，將商品主動送到人的生活中。為其沖動購房時打了一劑強心針； 讓產(chǎn)品在消費者的意念當中構(gòu)筑了一個清晰的模型； 令其在決定購 買意識時給我們的產(chǎn)品下第四篇：房地產(chǎn)營銷策劃書范文房地產(chǎn)營銷策劃書篇一：萬科房地產(chǎn)營銷策劃書萬科進入北大學城市場營銷策劃書策劃人：徐超XX年4月25日前 言XX年杭州房地產(chǎn)市場火爆，很多區(qū)域板塊也開始發(fā)展成熟，該策劃主要對杭州丁橋板塊的區(qū)域、規(guī)劃、土地出讓等介紹，對住宅供求和目前丁橋在建項目三盛融中西建筑之文化精髓，開啟現(xiàn)代家居園林之先河，倡導家居園林的美好構(gòu)想。第2部分 環(huán)境分析市場分析杭州房地產(chǎn)市場分析XX年，是21世紀以來杭州經(jīng)濟發(fā)展最為困難的一年，面對百年不遇國際金融危機的嚴重沖擊和極其復雜的國內(nèi)外形勢，全市人民在市委、市政府的正確領導下，以科學發(fā)展觀為統(tǒng)領，全力保增長、擴內(nèi)需、調(diào)結(jié)構(gòu)、增活力、重民生、抓穩(wěn)定，各項工作取得了明顯成效，經(jīng)濟實現(xiàn)穩(wěn)步回升，社會事業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系建設邁出新步伐，市域絡化大都市建設加快推進，市民生活品質(zhì)進一步提高。房地產(chǎn)發(fā)展狀況杭州市房地產(chǎn)穩(wěn)步發(fā)展，為我市經(jīng)濟社會發(fā)展做出了重要貢獻。企業(yè)的廣告活動原來只擔負站在企業(yè)立場上向消費者推銷產(chǎn)品的任務,則使市場和消費者受到了高度重視,市場分析、消費行為分析、產(chǎn)品分析、競爭對手分析成為廣告決策的前提,廣告策劃不僅要考慮地產(chǎn)開發(fā)項目的區(qū)域經(jīng)濟情況、,各個策劃子系統(tǒng)組成一個大系統(tǒng),缺一不可,密切聯(lián)系,、創(chuàng)意、手段應著重表現(xiàn)為超前、,要預見到幾年后房地產(chǎn)項目開發(fā)的市場情況。目錄摘要一．市場狀況分析宏觀環(huán)境分析競爭環(huán)境分析二．SWOT分析優(yōu)劣勢分析機會與威脅三．目標市場選擇與定位廣告目標目標市場選擇商品房市場定位四．營銷策略與戰(zhàn)術(shù)營銷組合廣告訴求策略廣告表現(xiàn)策略廣告媒介策略五．計劃具體實施時間安排廣告表現(xiàn)與發(fā)布六．廣告分配與預算七．結(jié)語 摘要：天域香格里拉傳承“瑯東園林景觀由國際知名園林大師設計，采用東南亞風情，打造極富東南亞特色的藝術(shù)園景。另外，通過分析競爭者的宣傳方式，取其精華，另辟蹊徑，尋找競爭者的弱勢，力求新穎、獨特，符合群眾品位，適合大眾心理。上半年全區(qū)居民消費價格同比上漲3%，同比回落個百分點?，F(xiàn)房政策仍然繼續(xù)，房市動蕩起伏，根據(jù)頭幾個月數(shù)據(jù)顯示，成交量明顯成下降趨勢，但全區(qū)人均可支配收入?yún)s有所增高，也就是說還有還有很強的市場潛力，只是為被挖掘出來。根據(jù)調(diào)查資料顯示，58%的受訪者認為房價會在增長，認為樓市會回下跌的為14%。對于房屋價格，公民的想法當然是越低越好，不過由于現(xiàn)在的房價普遍上漲，南寧的公民能接受的房屋價格大致在6000元左右，對于能接受高價格的公民一是自己經(jīng)濟條件比較好，其次可能是想買高品質(zhì)住房。按照銀川城市發(fā)展“南進、北拓、西優(yōu)、東控”戰(zhàn)略，該區(qū)域未來將發(fā)展成為擁有配套功能齊全的城市副中心。海亮國際社區(qū)，緊鄰唐徠渠、艾依河兩大生態(tài)自然帶，社區(qū)內(nèi)北塔北湖、10000平方米英倫風情園林，與198公頃北塔湖公園遙相呼應。東與吳忠市鹽池縣接壤；西依賀蘭山與內(nèi)蒙古自治區(qū)阿拉善盟阿拉善左旗為鄰；南與吳忠市利通區(qū)、青銅峽市相連；北接石嘴山市平羅縣，與內(nèi)蒙古自治區(qū)鄂爾多斯市鄂托克前旗相鄰（以明長城為界）。5339。5339。年平均降水量200毫米左右，無霜期185天左右。黃河自南向北流經(jīng)市境市境東界，過境長度公里，年平均過境流量315億立方米，境內(nèi)有唐徠渠、漢延渠、西干渠、惠農(nóng)渠四大灌溉渠系；地下水資源量億立方米。銀川境內(nèi)的賀蘭石石質(zhì)瑩潤，用以制硯，呵氣生水，易發(fā)墨而護毫，自古就有“一端二歙三賀蘭”。區(qū)域房地產(chǎn)市場分析區(qū)域概括銀川中心城區(qū)建成面積約57平方公里，屬于一個中等城市，區(qū)分資興慶區(qū)、金鳳區(qū)、西夏區(qū)三大部分。潛力巨大的城市發(fā)展模式。預計35年時間將是銀川市城市人口經(jīng)濟發(fā)展的高峰期，同時也是銀川市房地產(chǎn)業(yè)告訴發(fā)展的一個重要契機。農(nóng)民人均純收入增加150元，達到2871元。%。全區(qū)啟動中心村建設25個，特興鎮(zhèn)魏園村、安寧鎮(zhèn)良豐村被列為市級重點中心村。沱二橋至三角花臺道路整治2002年8月正式動工，至年底全面結(jié)束。項目位于龍馬潭區(qū)最大的商貿(mào)集散重地回籠灣批發(fā)市場和王氏批發(fā)市場之間，必將是城市化發(fā)展的最大受惠者。一項目概況（一）項目地理位置評估項目位置瀘州市龍馬潭區(qū)五交化一條街項目區(qū)位評估在瀘州市市區(qū)地圖中我們不難看出五大區(qū)位板塊，中心半島、城北新區(qū)、城南、城東、城西。由于該區(qū)域商賈眾多，一直以來都為商家所必爭之地，商業(yè)氛圍十分濃厚，在相當一段時間內(nèi)阻礙了房地產(chǎn)住宅市場的健康發(fā)展，目前向陽街、五交化一條街、匯金路一帶的樓盤即可視作該區(qū)域房地產(chǎn)住宅市場的典型特征：※ 規(guī)模普遍較?。弧?新開發(fā)建設項目較多且密集；※ 項目開發(fā)質(zhì)素普遍較低；※ 該區(qū)未來開發(fā)總體規(guī)劃較為樂觀發(fā)展空間大。2）目標消費市場定位公交批發(fā)市場（食品、服裝、鞋類）、五交化一條街、王氏批發(fā)市場、三九燈飾城、鵬達建材市場、沱江建材市場、科