【正文】 第三篇：住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法第一章 總 則第一條 為了加強(qiáng)對住宅專項(xiàng)維修資金的管理,保障住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和正常使用,維護(hù)住宅專項(xiàng)維修資金所有者的合法權(quán)益，根據(jù)中華人民共和國《物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《甘肅省物業(yè)管理暫行辦法》、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》及《市物業(yè)管理實(shí)施辦法》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。街道、社區(qū)組織要配合開展住宅專項(xiàng)維修資金的收繳、使用和管理工作。第十一條 建設(shè)、開發(fā)單位自用、出租商品住房的，在辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書時(shí)，應(yīng)按照第八條規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)將維修資金交存至建設(shè)（房地產(chǎn)）行政主管部門在住房公積金管理機(jī)構(gòu)開設(shè)的維修資金專戶。第四條 維修資金實(shí)行屬地化統(tǒng)一管理，堅(jiān)持專戶存儲(chǔ)、業(yè)積交存維修資金，每平方米建筑面積交存首期維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價(jià)的5％至8％。第十三條 經(jīng)設(shè)區(qū)的市、縣（市、區(qū)）物業(yè)主管部門同意，維修資金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)在商業(yè)銀行開立維修資金專戶。計(jì)劃使用從公共賬戶列支，公共賬戶資金不足的，由全體業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)?。第二十八條 出現(xiàn)需應(yīng)急維修情形時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)將有關(guān)情況報(bào)告業(yè)主委員會(huì)，經(jīng)現(xiàn)場查驗(yàn)確認(rèn)后立即組織維修。第三十六條 業(yè)主大會(huì)維修資金賬戶和公共賬戶應(yīng)當(dāng)通過轉(zhuǎn)賬結(jié)算，不得支取現(xiàn)金。第四十九條 各地應(yīng)當(dāng)根據(jù)本辦法規(guī)定，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，制定具體的實(shí)施辦法。各區(qū)房屋行政主管部門具體負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)維修資金使用審核工作。第八條 本辦法實(shí)施前，依法應(yīng)由開發(fā)建設(shè)單位交存但未交存或未足額交存的，由開發(fā)建設(shè)單位按原交存規(guī)定進(jìn)行補(bǔ)交。(四)業(yè)主委員會(huì)在市維修資金專戶管理銀行開設(shè)維修資金專戶，并與市維修資金管理機(jī)構(gòu)(為監(jiān)督方)、專戶管理銀行簽訂委托管理三方協(xié)議。第十三條 維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理前，按以下順序確定資金使用申請人：已選舉業(yè)主委員會(huì)且在任期內(nèi)的，由業(yè)主委員會(huì)或委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出維修資金使用申請。公示期滿，業(yè)主無異議或異議人數(shù)未超過維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積1/3以上的業(yè)主或占總?cè)藬?shù)1/3以上的業(yè)主，施工前提交維修資金使用申請的，首次劃轉(zhuǎn)所申請維修資金的30%，待竣工驗(yàn)收且進(jìn)行工程決算審核后依據(jù)工程決算書或工程造價(jià)審核報(bào)告劃轉(zhuǎn)余款。第十五條 維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理后，按業(yè)主大會(huì)制定的使用流程支用，業(yè)主大會(huì)制定使用流程時(shí)可參照以下程序：(一)制定方案。業(yè)主委員會(huì)通知專戶管理銀行劃轉(zhuǎn)維修資金至施工單位賬戶，并向市維修資金管理機(jī)構(gòu)備案。(六)出現(xiàn)其他可能會(huì)嚴(yán)重危及人身安全的情形。(三)工程竣工后，申請人應(yīng)在7日內(nèi)組織驗(yàn)收，驗(yàn)收時(shí)應(yīng)有5名以上業(yè)主委員會(huì)成員、受益業(yè)主或所在地村(居)委會(huì)人員參加。鼓勵(lì)申請人采取招投標(biāo)方式選擇施工企業(yè)，鼓勵(lì)申請人聘請工程監(jiān)理機(jī)構(gòu)進(jìn)行工程監(jiān)理，工程預(yù)(決)算造價(jià)審核、招標(biāo)代理、工程監(jiān)理、檢測鑒定相關(guān)費(fèi)用可計(jì)入工程維修成本，從維修資金中列支。第二十五條 各區(qū)人民政府應(yīng)設(shè)立專門機(jī)構(gòu)，保障工作經(jīng)費(fèi)，配備工作人員，負(fù)責(zé)對本行政區(qū)域內(nèi)維修資金的管理和使用工作。市維修資金管理機(jī)構(gòu)或業(yè)主委員會(huì)對資金賬戶變化情況有異議的，可以要求專戶管理銀行進(jìn)行復(fù)核。第二十條 申請人應(yīng)與施工企業(yè)簽訂維修和更新、改造工程項(xiàng)目施工合同。同時(shí)，將所發(fā)生緊急情況通知業(yè)主委員會(huì)或村(居)委會(huì)，并持相關(guān)材料向所在地的區(qū)房屋行政主管部門備案。(四)屋頂、屋面、外墻發(fā)生滲漏，地下室突發(fā)積水，嚴(yán)重影響業(yè)主房屋正常使用。經(jīng)審核通過的維修方案，由申請人在小區(qū)顯著位置進(jìn)行公示，并在村(居)委會(huì)的監(jiān)督下組織維修資金列支范圍內(nèi)的業(yè)主表決，經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意后，申請人將業(yè)主簽名材料在小區(qū)內(nèi)公示7日。(五)余款劃轉(zhuǎn)。維修方案應(yīng)當(dāng)經(jīng)維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積2/3以上(含)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上(含)的業(yè)主同意，并由區(qū)房屋行政主管部門在小區(qū)顯著位置公示7日。(四)業(yè)主維修資金賬戶余額不足支付維修和更新、改造費(fèi)用或未交存維修資金的，不足或欠交部分由相關(guān)業(yè)主按照所擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偂?二)業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開后，應(yīng)就劃轉(zhuǎn)維修資金決議的有關(guān)事項(xiàng)及業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的情況在本物業(yè)管理區(qū)域公示，公示期7日。第七條 已成立業(yè)主大會(huì)的住宅小區(qū)，維修資金續(xù)交方案由業(yè)主大會(huì)決定，并由業(yè)主委員會(huì)組織業(yè)主按續(xù)交方案存儲(chǔ)到原專戶管理銀行的資金專戶。第三條 市房屋行政主管部門會(huì)同市財(cái)政部門負(fù)責(zé)本市維修資金管理的指導(dǎo)和監(jiān)督工作。第五章 附則第四十七條 在一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，凡單獨(dú)依法登記權(quán)屬的車庫（包括專用車庫和共用車庫內(nèi)的車位）等其他非住宅物業(yè)，應(yīng)當(dāng)按照本辦法規(guī)定建立專項(xiàng)維修資金制度。第四章 監(jiān)督管理第三十四條 設(shè)區(qū)的市、縣（市）物業(yè)主管部門或維修資金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)通過公開招標(biāo)的方式委托商業(yè)銀行，作為專戶管理機(jī)構(gòu)，并把資金保值增值、管理高效等指標(biāo)列入招標(biāo)依據(jù)。第二十六條 維修資金的應(yīng)急使用，適用于危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的緊急情況，需要立即進(jìn)行的維修、更新和改造。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)配合維修資金收取、交存等工作。實(shí)行商品房預(yù)售資金監(jiān)管的，建設(shè)單位應(yīng)交的維修資金可從監(jiān)管的預(yù)售資金中劃轉(zhuǎn)。本辦法所稱住宅共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位，主要包括：住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。第九條 房改房在出售時(shí)，由售房單位提取的住宅專項(xiàng)維修資金，按原規(guī)定存入財(cái)政部門在住房公積金管理機(jī)構(gòu)開設(shè)的維修資金專戶，按原規(guī)定進(jìn)行管理；破產(chǎn)、改制企業(yè)集資房所提留的住宅專項(xiàng)維修資金也要存入住房公積金管理機(jī)構(gòu)開設(shè)的維修資金專戶，納入統(tǒng)一監(jiān)督管理。第六條 市建設(shè)行政主管部門會(huì)同財(cái)政主管部門負(fù)責(zé)全市住宅專項(xiàng)維修資金的交存、使用、監(jiān)督、管理活動(dòng)的業(yè)務(wù)指導(dǎo)。第五十一條 本辦法自2015年5月1日起施行，有效期五年。第四十五條 省住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對各市物業(yè)主管部門資金歸集、使用、增值等工作的監(jiān)督管理，具體辦法由省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳另行制定。用于支付維修及更新、改造工程費(fèi)用的維修資金只能支付到約定的單位賬戶中。第三十二條 相關(guān)業(yè)主在公示中提出異議的，由異議人與組織維修單位協(xié)商解決。第二十八條 有下列情形之一的，可以啟動(dòng)應(yīng)急維修程序：（一）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的屋面、外墻防水嚴(yán)重?fù)p壞；（二）電梯故障；（三）消防系統(tǒng)故障；（四）建筑外立面裝飾和公共構(gòu)件嚴(yán)重脫落松動(dòng)；（五）玻璃幕墻炸裂；（六）排水管道爆裂；（七）地下車庫雨水倒灌；（八）其它可能造成人身安全事故的緊急情況。第二十三條 按照維修資金使用計(jì)劃程序，業(yè)主委員會(huì)或者其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定通過公開招標(biāo)等方式，選聘具有相應(yīng)能力的單位，簽訂維修服務(wù)合同，組織工程施工、驗(yàn)收、造價(jià)決算等工作，并按照工程進(jìn)度通知物業(yè)主管部門劃款。物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)企業(yè)劃轉(zhuǎn)補(bǔ)交、續(xù)交維修資金的情況納入其信用檔案管理。第十五條 公共收益扣除業(yè)主委員會(huì)辦公和業(yè)主大會(huì)同意的其他經(jīng)費(fèi)后，其余部分用于交存維修資金，具體交存比例由業(yè)主大會(huì)決定，但不應(yīng)低于公共收益總金額的60%。第十三條 物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)在商業(yè)銀行開立維修資金專戶。第十條 商品住宅、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存維修資金，每平方米建筑面積交存首期維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價(jià)的5％至8％。第五條 省住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門會(huì)同省財(cái)政部門負(fù)責(zé)對全省維修資金的指導(dǎo)和監(jiān)督工作。1999年5月13日省建委、省財(cái)政廳下發(fā)的《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部、財(cái)政部〈住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法〉的通知》（魯建房字[1999]25號）同時(shí)廢止。業(yè)主大會(huì)違反本辦法規(guī)定的，由物業(yè)主管部門責(zé)令改正。從辦法施行之日起，統(tǒng)一使用財(cái)政專用票據(jù)。利用業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金購買國債的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意；未成立業(yè)主大會(huì)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已入住面積且已入住戶數(shù)的比例達(dá)到三分之二以上的業(yè)主同意。第二十八條 相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)或者社區(qū)居民委員會(huì)以及公有住房售房單位可以委托專業(yè)中介機(jī)構(gòu)對工程造價(jià)進(jìn)行審核，費(fèi)用計(jì)入維修和更新、改造成本。（二）維修和更新、改造方案應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的、已入住面積且已入住戶數(shù)的比例達(dá)到三分之二以上的業(yè)主書面同意，并在小區(qū)明顯位臵進(jìn)行公示。第二十二條 住宅專項(xiàng)維修資金的使用應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持方便快捷、公開透明、受益人和負(fù)擔(dān)人相一致的原則。具體補(bǔ)交方式由業(yè)主大會(huì)決定；未成立業(yè)主大會(huì)的，由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已入住面積且已入住戶數(shù)的比例達(dá)到三分之二以上的業(yè)主決定。開立住宅專項(xiàng)維修資金專戶，以物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝辉O(shè)賬，按房屋戶門號設(shè)分戶賬。第十條 商品住宅的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項(xiàng)維修資金存入住宅專項(xiàng)維修資金專戶?？h級以上地方人民政府物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，合理確定、公布每平方米建筑面積交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額，并適時(shí)調(diào)整。本辦法所稱共用設(shè)施設(shè)備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，主要包括：電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。本辦法所稱住宅共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位，主要包括：住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。第七條 商品住宅、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項(xiàng)維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價(jià)的5％至8％。開立公有住房住宅專項(xiàng)維修資金專戶，以售房單位設(shè)賬，按幢設(shè)分賬，其中，業(yè)主交存的，按房屋戶門號設(shè)分戶賬。業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)在維修資金管理機(jī)構(gòu)委托的所在地商業(yè)銀行，作為專戶管理銀行。第十六條 商品住宅已經(jīng)出售但未建立住宅專項(xiàng)維修資金的，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)建。第三章 使用第二十一條 住宅專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。沒有聘請物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)或者社區(qū)居民委員會(huì)以及公有住房售房單位提出計(jì)劃建議，并在維修資金管理機(jī)構(gòu)指導(dǎo)