【正文】 第三篇：住宅專項維修資金管理辦法第一章 總 則第一條 為了加強對住宅專項維修資金的管理,保障住宅共用部位、共用設施設備的維修和正常使用,維護住宅專項維修資金所有者的合法權益，根據(jù)中華人民共和國《物權法》、國務院《物業(yè)管理條例》、《甘肅省物業(yè)管理暫行辦法》、住房和城鄉(xiāng)建設部、財政部《住宅專項維修資金管理辦法》及《市物業(yè)管理實施辦法》等法律、法規(guī)，結合本市實際，制定本辦法。街道、社區(qū)組織要配合開展住宅專項維修資金的收繳、使用和管理工作。第十一條 建設、開發(fā)單位自用、出租商品住房的，在辦理房屋產(chǎn)權證書時，應按照第八條規(guī)定的標準將維修資金交存至建設（房地產(chǎn)）行政主管部門在住房公積金管理機構開設的維修資金專戶。第四條 維修資金實行屬地化統(tǒng)一管理，堅持專戶存儲、業(yè)積交存維修資金，每平方米建筑面積交存首期維修資金的數(shù)額為當?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價的5％至8％。第十三條 經(jīng)設區(qū)的市、縣（市、區(qū)）物業(yè)主管部門同意，維修資金管理機構應在商業(yè)銀行開立維修資金專戶。計劃使用從公共賬戶列支，公共賬戶資金不足的，由全體業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤。第二十八條 出現(xiàn)需應急維修情形時，物業(yè)服務企業(yè)應將有關情況報告業(yè)主委員會，經(jīng)現(xiàn)場查驗確認后立即組織維修。第三十六條 業(yè)主大會維修資金賬戶和公共賬戶應當通過轉賬結算，不得支取現(xiàn)金。第四十九條 各地應當根據(jù)本辦法規(guī)定，結合當?shù)貙嶋H，制定具體的實施辦法。各區(qū)房屋行政主管部門具體負責本行政區(qū)域內維修資金使用審核工作。第八條 本辦法實施前，依法應由開發(fā)建設單位交存但未交存或未足額交存的，由開發(fā)建設單位按原交存規(guī)定進行補交。(四)業(yè)主委員會在市維修資金專戶管理銀行開設維修資金專戶，并與市維修資金管理機構(為監(jiān)督方)、專戶管理銀行簽訂委托管理三方協(xié)議。第十三條 維修資金劃轉業(yè)主大會管理前，按以下順序確定資金使用申請人：已選舉業(yè)主委員會且在任期內的，由業(yè)主委員會或委托物業(yè)服務企業(yè)提出維修資金使用申請。公示期滿，業(yè)主無異議或異議人數(shù)未超過維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積1/3以上的業(yè)主或占總人數(shù)1/3以上的業(yè)主，施工前提交維修資金使用申請的，首次劃轉所申請維修資金的30%，待竣工驗收且進行工程決算審核后依據(jù)工程決算書或工程造價審核報告劃轉余款。第十五條 維修資金劃轉業(yè)主大會管理后，按業(yè)主大會制定的使用流程支用，業(yè)主大會制定使用流程時可參照以下程序：(一)制定方案。業(yè)主委員會通知專戶管理銀行劃轉維修資金至施工單位賬戶，并向市維修資金管理機構備案。(六)出現(xiàn)其他可能會嚴重危及人身安全的情形。(三)工程竣工后，申請人應在7日內組織驗收，驗收時應有5名以上業(yè)主委員會成員、受益業(yè)主或所在地村(居)委會人員參加。鼓勵申請人采取招投標方式選擇施工企業(yè)，鼓勵申請人聘請工程監(jiān)理機構進行工程監(jiān)理，工程預(決)算造價審核、招標代理、工程監(jiān)理、檢測鑒定相關費用可計入工程維修成本，從維修資金中列支。第二十五條 各區(qū)人民政府應設立專門機構，保障工作經(jīng)費，配備工作人員，負責對本行政區(qū)域內維修資金的管理和使用工作。市維修資金管理機構或業(yè)主委員會對資金賬戶變化情況有異議的，可以要求專戶管理銀行進行復核。第二十條 申請人應與施工企業(yè)簽訂維修和更新、改造工程項目施工合同。同時，將所發(fā)生緊急情況通知業(yè)主委員會或村(居)委會，并持相關材料向所在地的區(qū)房屋行政主管部門備案。(四)屋頂、屋面、外墻發(fā)生滲漏，地下室突發(fā)積水，嚴重影響業(yè)主房屋正常使用。經(jīng)審核通過的維修方案，由申請人在小區(qū)顯著位置進行公示，并在村(居)委會的監(jiān)督下組織維修資金列支范圍內的業(yè)主表決，經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總人數(shù)2/3以上的業(yè)主同意后，申請人將業(yè)主簽名材料在小區(qū)內公示7日。(五)余款劃轉。維修方案應當經(jīng)維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積2/3以上(含)的業(yè)主且占總人數(shù)2/3以上(含)的業(yè)主同意，并由區(qū)房屋行政主管部門在小區(qū)顯著位置公示7日。(四)業(yè)主維修資金賬戶余額不足支付維修和更新、改造費用或未交存維修資金的，不足或欠交部分由相關業(yè)主按照所擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤。(二)業(yè)主大會會議召開后，應就劃轉維修資金決議的有關事項及業(yè)主大會會議召開的情況在本物業(yè)管理區(qū)域公示，公示期7日。第七條 已成立業(yè)主大會的住宅小區(qū)，維修資金續(xù)交方案由業(yè)主大會決定，并由業(yè)主委員會組織業(yè)主按續(xù)交方案存儲到原專戶管理銀行的資金專戶。第三條 市房屋行政主管部門會同市財政部門負責本市維修資金管理的指導和監(jiān)督工作。第五章 附則第四十七條 在一個物業(yè)管理區(qū)域內，凡單獨依法登記權屬的車庫（包括專用車庫和共用車庫內的車位）等其他非住宅物業(yè)，應當按照本辦法規(guī)定建立專項維修資金制度。第四章 監(jiān)督管理第三十四條 設區(qū)的市、縣（市）物業(yè)主管部門或維修資金管理機構應當通過公開招標的方式委托商業(yè)銀行，作為專戶管理機構，并把資金保值增值、管理高效等指標列入招標依據(jù)。第二十六條 維修資金的應急使用，適用于危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的緊急情況，需要立即進行的維修、更新和改造。物業(yè)服務企業(yè)或其他服務機構應當配合維修資金收取、交存等工作。實行商品房預售資金監(jiān)管的，建設單位應交的維修資金可從監(jiān)管的預售資金中劃轉。本辦法所稱住宅共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內業(yè)主或者單幢住宅內業(yè)主及與之結構相連的非住宅業(yè)主共有的部位，主要包括：住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。第九條 房改房在出售時，由售房單位提取的住宅專項維修資金，按原規(guī)定存入財政部門在住房公積金管理機構開設的維修資金專戶，按原規(guī)定進行管理；破產(chǎn)、改制企業(yè)集資房所提留的住宅專項維修資金也要存入住房公積金管理機構開設的維修資金專戶，納入統(tǒng)一監(jiān)督管理。第六條 市建設行政主管部門會同財政主管部門負責全市住宅專項維修資金的交存、使用、監(jiān)督、管理活動的業(yè)務指導。第五十一條 本辦法自2015年5月1日起施行，有效期五年。第四十五條 省住房城鄉(xiāng)建設主管部門應當加強對各市物業(yè)主管部門資金歸集、使用、增值等工作的監(jiān)督管理，具體辦法由省住房城鄉(xiāng)建設廳另行制定。用于支付維修及更新、改造工程費用的維修資金只能支付到約定的單位賬戶中。第三十二條 相關業(yè)主在公示中提出異議的，由異議人與組織維修單位協(xié)商解決。第二十八條 有下列情形之一的，可以啟動應急維修程序：（一）物業(yè)管理區(qū)域內發(fā)生的屋面、外墻防水嚴重損壞；（二）電梯故障；（三）消防系統(tǒng)故障；（四）建筑外立面裝飾和公共構件嚴重脫落松動；（五）玻璃幕墻炸裂；（六）排水管道爆裂；（七）地下車庫雨水倒灌；（八）其它可能造成人身安全事故的緊急情況。第二十三條 按照維修資金使用計劃程序，業(yè)主委員會或者其委托的物業(yè)服務企業(yè)應當按照規(guī)定通過公開招標等方式，選聘具有相應能力的單位，簽訂維修服務合同，組織工程施工、驗收、造價決算等工作，并按照工程進度通知物業(yè)主管部門劃款。物業(yè)主管部門應當將物業(yè)服務企業(yè)劃轉補交、續(xù)交維修資金的情況納入其信用檔案管理。第十五條 公共收益扣除業(yè)主委員會辦公和業(yè)主大會同意的其他經(jīng)費后，其余部分用于交存維修資金，具體交存比例由業(yè)主大會決定，但不應低于公共收益總金額的60%。第十三條 物業(yè)主管部門應當在商業(yè)銀行開立維修資金專戶。第十條 商品住宅、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存維修資金，每平方米建筑面積交存首期維修資金的數(shù)額為當?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價的5％至8％。第五條 省住房城鄉(xiāng)建設主管部門會同省財政部門負責對全省維修資金的指導和監(jiān)督工作。1999年5月13日省建委、省財政廳下發(fā)的《關于轉發(fā)建設部、財政部〈住宅共用部位、共用設施設備維修基金管理辦法〉的通知》（魯建房字[1999]25號）同時廢止。業(yè)主大會違反本辦法規(guī)定的，由物業(yè)主管部門責令改正。從辦法施行之日起，統(tǒng)一使用財政專用票據(jù)。利用業(yè)主交存的住宅專項維修資金購買國債的，應當經(jīng)業(yè)主大會同意；未成立業(yè)主大會的，應當經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內已入住面積且已入住戶數(shù)的比例達到三分之二以上的業(yè)主同意。第二十八條 相關業(yè)主、業(yè)主委員會或者社區(qū)居民委員會以及公有住房售房單位可以委托專業(yè)中介機構對工程造價進行審核，費用計入維修和更新、改造成本。（二）維修和更新、改造方案應當經(jīng)有利害關系的、已入住面積且已入住戶數(shù)的比例達到三分之二以上的業(yè)主書面同意，并在小區(qū)明顯位臵進行公示。第二十二條 住宅專項維修資金的使用應當堅持方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。具體補交方式由業(yè)主大會決定；未成立業(yè)主大會的，由物業(yè)管理區(qū)域內已入住面積且已入住戶數(shù)的比例達到三分之二以上的業(yè)主決定。開立住宅專項維修資金專戶，以物業(yè)管理區(qū)域為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬。第十條 商品住宅的業(yè)主應當在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶。縣級以上地方人民政府物業(yè)主管部門應當根據(jù)當?shù)貙嶋H情況，合理確定、公布每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數(shù)額，并適時調整。本辦法所稱共用設施設備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關非住宅業(yè)主共有的附屬設施設備，主要包括：電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。本辦法所稱住宅共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內業(yè)主或者單幢住宅內業(yè)主及與之結構相連的非住宅業(yè)主共有的部位，主要包括：住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。第七條 商品住宅、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數(shù)額為當?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價的5％至8％。開立公有住房住宅專項維修資金專戶，以售房單位設賬，按幢設分賬，其中，業(yè)主交存的，按房屋戶門號設分戶賬。業(yè)主大會應當在維修資金管理機構委托的所在地商業(yè)銀行，作為專戶管理銀行。第十六條 商品住宅已經(jīng)出售但未建立住宅專項維修資金的，應當補建。第三章 使用第二十一條 住宅專項維修資金應當用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。沒有聘請物業(yè)服務企業(yè)的，由相關業(yè)主、業(yè)主委員會或者社區(qū)居民委員會以及公有住房售房單位提出計劃建議，并在維修資金管理機構指導