南京星漢城項(xiàng)目整合稿(存儲(chǔ)版)
【正文】 能化建筑的一種延伸 ,利用系統(tǒng)集成的方式，將現(xiàn)代化計(jì)算機(jī)技術(shù)、現(xiàn)代控制技術(shù)、現(xiàn)代圖像顯示技術(shù)等多種高科技與各種各樣的建筑通過(guò)網(wǎng)絡(luò)聯(lián)系起來(lái)，變成活生生的相互聯(lián)系的社會(huì)群體，使住宅建筑物的結(jié)構(gòu)、設(shè)備、服務(wù)及管理依據(jù)住戶的需要進(jìn)行優(yōu)化組合。 項(xiàng)目編號(hào) 項(xiàng)目名稱 與目標(biāo)對(duì)象相關(guān)性 項(xiàng)目權(quán)重 A 百利華府 較強(qiáng) 35% B 頤家春天 很強(qiáng) 65% 。 2. 澳洲文化的環(huán)境構(gòu)筑作用 創(chuàng)造澳洲文化氛圍，既可與建筑外立面協(xié)調(diào)，使整個(gè)小區(qū)風(fēng)格渾然一體，自成一格。界面連續(xù)除帶來(lái)視覺(jué)上的整體感外，也會(huì)造成空間的穿插和流動(dòng)。強(qiáng)化識(shí)別性、需求賦予外部空間以視覺(jué)上 鮮明的個(gè)性。 4. 文化性 自然環(huán)境、建筑風(fēng)格、社會(huì)風(fēng)尚、生活方式、文化心理、審美情趣、民俗傳統(tǒng)等構(gòu)成地方文化的獨(dú)特內(nèi)涵。 景觀設(shè)計(jì)原則 1. 健康性 居住環(huán)境空氣要保持清新、自然、防止各種有害氣體和物質(zhì)的濃度超標(biāo)。 要素三：內(nèi)部環(huán)境的整體構(gòu)筑 包括建筑風(fēng)格（外形及質(zhì)地、色彩）、生態(tài)環(huán)境、人文環(huán)境、智能環(huán)境 . 建筑外立面的的新穎創(chuàng)新可以給人深刻的印象，并可成為樓盤(pán)成功定位的特征之一。 97年 10月份成立了蘇州工業(yè)園區(qū)鄰里中心有限公司，通過(guò)不斷的實(shí)踐，形成了中國(guó)式的鄰里中心完整的經(jīng)營(yíng)理念，根據(jù)周邊上去不同時(shí)期、不同顧客的需求，創(chuàng)新完善功能設(shè)置，以人為本。 10 戶型設(shè)計(jì)千篇一律，滿足一般的居住功能 戶型設(shè)計(jì)具有獨(dú)創(chuàng)性，強(qiáng)調(diào)舒適與宜居，多個(gè)陽(yáng)臺(tái)與露臺(tái)設(shè)計(jì)增加了人與自然環(huán)境的交流 四：產(chǎn)品建議： 項(xiàng)目整體上：加大樓間距，綠化率做到 50%，商業(yè)的樓頂做立體綠化。 后優(yōu)化公寓 闡釋： 隨著宜居時(shí)代的來(lái)臨，一部分追求生活質(zhì)量，并懂得享受生活的購(gòu)房者從內(nèi)心深處渴望向無(wú)品質(zhì)的第一代普通公寓告別，離開(kāi)喧囂擁擠的都市，呼吸清新的空氣、享受自然的綠地，高品質(zhì)的后優(yōu)化公寓是他們心怡的產(chǎn)品。 二、客群定位： 該地區(qū)商品房消費(fèi)市場(chǎng)范圍分為兩類： 一是核心目標(biāo)客戶： 市區(qū)退休的老年人（養(yǎng)老一族） 分析：這部分人一般市區(qū)有一套房，但是需要讓于子女結(jié)婚或居住，有一定的積蓄，希望能夠購(gòu)買環(huán)境清靜、空氣較好、配套設(shè)施完善的房子。 項(xiàng)目緊鄰政府重點(diǎn)商貿(mào)項(xiàng)目 —— 南京國(guó)際小商品城，必定為項(xiàng)目的商業(yè)部分帶來(lái)客流。 劣勢(shì) （ Weakness） 本項(xiàng)目在目前商品房市場(chǎng)上體量小，很難在短時(shí)間內(nèi)樹(shù)立品牌。項(xiàng)目緊鄰寧溧公路，靠近機(jī)場(chǎng)高速公路（ 祿口收費(fèi)站出入口 ），湯銅公路。 目前祿口板塊沒(méi)有岔路口板塊的交通優(yōu)勢(shì)，沒(méi)有三山板塊、百家湖板塊的環(huán)境優(yōu)勢(shì)，也沒(méi)有東山鎮(zhèn)的配套優(yōu)勢(shì)。這兩個(gè) 項(xiàng)目均為福特汽車配套，分別生產(chǎn)汽車沖壓件和汽車涂料，投資總額達(dá)1800 萬(wàn)美元和 2500 萬(wàn)美元。項(xiàng)目前景極不明朗。 1． 4． 2．商業(yè)房地產(chǎn) 區(qū)域內(nèi)公開(kāi)銷售的商業(yè)項(xiàng)目?jī)H有湯銅公路與寧溧路交界處的南京國(guó)際小 商品城，為專業(yè)貿(mào)易市場(chǎng)。 該項(xiàng)目與本地塊規(guī)模相當(dāng)，并有較好的市場(chǎng)表現(xiàn)，因而具有較強(qiáng)的參考性。 一期 500 多套房源，均價(jià) 1900 元 /平方米 ，現(xiàn)只剩余少量躍層。截止 20xx 年 4月 8日，已去化 98%，還剩余 3 套。 銀行：建設(shè)銀行，農(nóng)業(yè)銀行（祿口鎮(zhèn)）。 其中湯銅公路為省級(jí)干道，雙向四車道，路況好； 地塊西側(cè)約 50 米即為機(jī)場(chǎng)高速祿口收費(fèi)站出入口，通過(guò)該高速可連接繞城公路、寧杭高速等對(duì)外快速道路。地塊表面平整，無(wú)坡度，土質(zhì)均勻密實(shí)。 我們希望這份報(bào)告只是與貴司 的一次溝通、一個(gè)與貴司合作的起點(diǎn)。如果有更多的時(shí)間和機(jī)會(huì)我們會(huì)更仔細(xì)的去雕琢、去調(diào)整、去完善。 1． 2．地塊現(xiàn)狀 地塊呈規(guī)則長(zhǎng)方形，走向南偏東約 30 度。 二、 周邊現(xiàn)狀 1． 1．周邊道路狀況 目標(biāo)地塊位于湯銅公路與寧溧路（雙龍 大道）交界處，沿靠寧溧路。 教育設(shè)施：祿口鎮(zhèn)中心幼兒園、祿口鎮(zhèn)中心小學(xué)、祿口鎮(zhèn)中學(xué)（距離約 12KM）。 目前在售一期 153 套房源，面積以 81111 的二房、三房為主，均價(jià) 1900 元 /平方米，歷史最低價(jià) 1680 元 /平方米。建筑形態(tài)為 6+1F 多層、 7F 電梯多層，一、二期共 21 幢，項(xiàng)目整體分 3 期開(kāi)發(fā)。 一期將于 20xx 年 6 月交付，二期于 20xx 年 1 月交付，交付后將開(kāi)通社區(qū)巴士，往 返與龍?bào)粗新方饾?rùn)發(fā)與項(xiàng)目之間，解決項(xiàng)目與主城之間公共交通矛盾。 該項(xiàng)目為區(qū)域內(nèi)唯一的別墅項(xiàng)目，項(xiàng)目體量大，開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，具有較強(qiáng)的參考性。據(jù)調(diào)研了解，目前項(xiàng)目招商和商管均未能跟進(jìn)。 祿口空港工業(yè)園部分建設(shè)中企業(yè) 南京六和機(jī)械公司和南京美星鵬科技實(shí)業(yè)有限公司。香港華潤(rùn)集團(tuán)投資 15 億元，占地1,000 畝的南京華潤(rùn)城已開(kāi)始啟動(dòng)，將建成集輕工、商業(yè)、娛樂(lè)、居住、田園風(fēng)光為一體的鄉(xiāng)村別墅區(qū)和生態(tài)環(huán)境休閑區(qū)。 交通優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目附近交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)。 自身優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目自身帶 萬(wàn)方純商業(yè)區(qū)，自身配套完備。 經(jīng)過(guò)多家開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)，祿口地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)已稍具規(guī)模，南京市民對(duì)祿口區(qū)域房產(chǎn)產(chǎn)品的較低價(jià)格和升值空間有一定認(rèn)同。 目前本區(qū)域內(nèi)城市建設(shè)用地供應(yīng)量較小， 12 年內(nèi)區(qū)域內(nèi)房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景不明。澳洲風(fēng)格是生活價(jià)值所在，是生活質(zhì)量所在，是生活品位所在。提供娛樂(lè)、休閑多樣的服務(wù)設(shè)施 6 社區(qū)基本沒(méi)有運(yùn)動(dòng)設(shè)施 形成運(yùn)動(dòng)設(shè)施體系，擁有室內(nèi)外游泳池，高爾夫果嶺、籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)等全方位多樣化的運(yùn)動(dòng)設(shè)施配套 7 社區(qū)基本沒(méi)有大型商業(yè)配套 社區(qū)擁有 10000 平米大型商業(yè)設(shè)施 8 社區(qū)基本不擁有社區(qū)幼兒園 社區(qū)擁有 1800 平米高標(biāo)準(zhǔn)幼兒園 9 單體單元沒(méi)自主綠地空間 單體單元擁有以樹(shù)籬、地勢(shì) 高差，用四度空間的概念，營(yíng)造出公共、半公共、半私密、私密四度景觀圍合空間。新加坡建屋發(fā)展局成立初期，鄰里中心有一個(gè)規(guī)劃的標(biāo)準(zhǔn)，并且在逐步的提升的，至 90年代，通過(guò)多年來(lái)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，推 進(jìn)新模式的鄰里中心。力求將小區(qū)融入周邊的自然環(huán)境之中。單體景觀包括：入口、門(mén)與圍墻、坐椅與桌凳、地面鋪裝、停車場(chǎng)、候車棚、路障、指示牌與標(biāo)志、庭院、花架與亭、 臺(tái)階與擋土墻、拉極站與廢物箱、雕塑、花池、水景等等。環(huán)境的道路交通設(shè)計(jì)要做到人車分流；各種設(shè)施尤其是兒童、老人與殘疾人的活動(dòng)
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