【正文】 0 平米主力戶型：一房主力面積： 30— 65 ㎡一房： 30— 65㎡二房： 80— 95 ㎡三房： 105— 130 ㎡樓中縷： 170210 ㎡ 均價： 4600 元層差：100元 主體已開始落架 銷售情況：目前單身公寓未售 1228層現(xiàn)已售差不多 優(yōu)勢：交通便利、周邊配套齊全。 5）市場知名度： 本案目前市場知名度不大，因此重新包裝后，將以新形象出現(xiàn)于市場，能造成一定轟動效應。 1）產(chǎn)品定位：簡約時尚的現(xiàn)代小戶型單公寓，例如大堂、電梯廳等裝修應重點體現(xiàn)時尚簡約而非豪華。相對于投資高檔公寓認為風險較大。 基于本案中檔樓盤定位，我司認為可以把本案分為毛坯與簡裝修兩種方案同時出售，因此在價格方面可以分為如下兩種情況： 方案一：簡裝修 以一套面積 50 ㎡的單身公寓為例，毛坯均價為 4680 元 /㎡，裝修成本控制在 500元 /㎡，同時安裝空氣凈化器成本約 25 元 /㎡，因此 實際成本為 5205 元 /㎡。主場生活”作為本案主題。 □地段價值極大提升：梧村汽車站重新改造今后這里將建成廈門最大的地下綜合商場與世貿商場、燦坤 3C 和嘉名年華等共同構筑更為強大的火車站商圈。 本項目主題概念的獨創(chuàng)性 本案以“城市中心、主場生活”為主題概念，在廈門市場均屬獨創(chuàng)，尤其我們提倡成就 與獲得尊重，融合與分享等人性化的理念，無論從理念上還是實際操作效果上，都是有很強的沖擊力，一定可以使這一概念成為本案的一個鮮明的極具個性的特點。設立健身會所，享受健身房、美容美發(fā)，購物等 VIP 服務。 釋義： 在足球行業(yè)主場意味著有更多的支持和尊重，占據(jù)地利和人和。 兩者是互相聯(lián)系的，具體的通過以下的思路來實現(xiàn)： ①鑒于目前許多個 案都是以投資為主要訴求點，因此本案以先通過提出鮮明而獨特的主題概念以感性的訴求方式，以自用型客戶為訴求對象進行重點宣傳以區(qū)隔于現(xiàn)有的一些小戶型以理性訴求（投資）為主的策略，以便更好地吸引消費者的關注； ②反復不斷宣傳使客戶產(chǎn)生對概念的認同與接受； ③以中檔樓盤的價格入市并區(qū)隔于周邊高檔樓盤的高價格，迅速吸納大量的沖動型客戶； ④先以中檔毛坯（在宣傳上先不告訴客戶是毛坯）價格來沖擊市場，吸納大量的客戶，迅速占領市場取得一定的市場份額，緊接著根據(jù)市場需求再推出簡裝修以供市場選擇，同時樹立產(chǎn)品的品質形象，提高產(chǎn)品 的價值和價格。 (四 )行銷推廣策略 通過關系營銷及市場營銷分階段進行推廣 關系營銷主要通過新聞等方式將項目整體形象傳播出去，吸引目標客戶通過各種渠道前來洽談，培養(yǎng)市場饑渴感，以利于銷售的主動性，而市場營銷則是以單個銷售為主。其三能夠提升項目品質形象 ,給消費者信心 . 價格策略實施 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權歸原作者所有 ) 1）不公開售價，客戶可 以交納誠意金，開盤時采用低于市場價策略（轟動效應），同時迅速聚集人氣。 實施的 第三步，開盤左右時期的廣告強勢出擊。 第三階段：強銷期（開盤到開盤后 2 個月） 定價原則：價格略升，保持旺銷態(tài)勢 基本定價： 定價說明： ① 從公開期的市場反映可為強銷期售價漲幅的制定提供參考。 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權歸原作者所有 ) 結束語： 以上方案僅為我司對本案的初步了解提出的簡要思路，對本案的詳盡操盤細則有待于與貴公司的近一步深度商榷，敬請貴公司對本銷售策劃 提報提出寶貴意見，以利于下一步工作的開展，使本案開發(fā)成功達到貴公司在經(jīng)濟效益和社會效益的雙贏目的。 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權歸原作者所有 ) 第二階段：公開期（售樓 部投入使用至開盤） 定價原則：低價開盤，運用促銷制造開盤熱銷態(tài)勢。開通電話咨詢熱線。其一能夠迅速占領房地產(chǎn)投資市場 。 （ 2）不宜將好的套房一窩蜂推出，應結合價格低開高走的策略，先以較有吸引力的價格推出位置相對較差的鋪位，再隨著市場的響應推出相對較好的戶型，價格亦做相應提升。 “更高”指的是產(chǎn)品價格盡可能地賣得更高，為開發(fā)商實現(xiàn)價值的最大化。好的案名能 通過廣告的推廣能被消費者認可和接受，鑒于“白領公館”這一案名同廈門以往其它一些樓盤有點相似或者說人們對“白領”和“公館”這兩個詞已較熟悉沒有太多新鮮性和個性，最重要的是白領公館可挖掘的內涵不深，不利于本案的重新包裝與推廣。同時這部分年青客源平時上班或生活又有經(jīng)常上網(wǎng)的習慣，建議安裝網(wǎng)絡寬帶系統(tǒng)。 人人都有追求獨立自在的生活方式，同時更希望能獲得來自各方面尊重，特別是來自不同的城市的年青人，更想能成為 自己以及所處環(huán)境的主人，而我們在廈門火車站 —— 這個城市最具流金地段的地方建造這樣的一處生活領地，可以讓擁有它的人們獲得無限的滿足感和自豪感。 □項目周邊環(huán)境：首先原有火車站和友誼商場重新改造裝修使得周邊環(huán)境檔次得到提升。 2）切合消費心理，為消費者營造理想的生活方式、居住環(huán)境和投資方式，使消費者對樓盤和形象產(chǎn)生認同、欣賞、追捧，激發(fā)消費者的購買欲望，并進而對樓 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權歸原作者所有 ) 盤產(chǎn)生歸宿感和自豪感。 D、物業(yè)服務 —— 生活服務齊全。相對來說購買不動產(chǎn)及安定生活、享受生活是其最大的消費。 三、項目總體定位 項目定位 : 中檔小戶型單身公寓 根據(jù)本案的產(chǎn)品規(guī)劃及自身情況分析及對區(qū)域小戶型樓盤銷售情況分析，我們把本項目定位為中檔小戶型單身公寓。同時戶型方面配套較為合理人性化，如大部分戶型都具有獨立廳、衛(wèi)、廚、廁等 3）競爭個案： 周邊競爭個案均接近中后期，更多是以商業(yè)投資為主，還有一些以自用型戶型為主，戶型多為 3 房以上，為本案區(qū)隔市場打開空間。sup2。 建筑形態(tài) 建筑形態(tài)以高層為主 產(chǎn)品品質 與市區(qū)其它區(qū)域相比，這兩個區(qū)域的房地產(chǎn)項目品質相對較高，其中以喜多公寓（五星級標準裝修）和官邸 Double（四星級標準裝修）的精裝修房為代表。這支龐大的消費群體正是小戶型的服務對象。 （二）廈門小戶型現(xiàn)狀簡述 （ 1）什么是小戶型 對小戶型的概念，目前沒有一個嚴格規(guī)范的說法，但業(yè)內人士比較認可的一種說法是，建筑面積在 60 平方米一下的一房。據(jù)有關調查顯示，廈門島內 4000－ 5000 元每平方米的商品住宅依然是房地產(chǎn)市場的熱點。 47 4000－ 5000 29。 21 4000－ 5000 29。 95 4000－ 5000 21。占總量比例為 38%，比上一季度上升 1 個百分點。 按照海灣型城市發(fā)展戰(zhàn)略，島外房地產(chǎn)有許多空間和機遇，但大片海灣待規(guī)劃開發(fā)，基礎配套，交通都不是能跟上的，島外的商品房開發(fā)也只能接部班，有待時日，至少三年內不會有太多的島外商品房島供給，新增加的島內的土地和商品房供不足 求。 19 月土地購置面 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權歸原作者所有 ) 積比去年同期下降 %，完成土地開發(fā)面積下降 %，商品房新開工面積下降 %，大大影響了我市房地產(chǎn)投資增長后勁。加上由于去年廈門市出臺新的購房入戶政策因素的影響 ,去年同期房地產(chǎn)竣工及銷售出現(xiàn)高峰 ,造成對比基數(shù)過高 ,使今年竣工、銷售同比均出現(xiàn)不同程度下降。廈門戶籍人口約 140 萬人，因民俗、語言和血緣的關系成為閩南地區(qū)的中心城市，我國東南沿海區(qū)域性的商貿經(jīng)濟中心。 居民收支雙增，消費價格溫和上漲 上半年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 7471 元，比去年同期增長 %，城鎮(zhèn)居民人均消費性支出 5477 元，增長 %，快于收入的增長；其中，人均商品性消費支出 4063 元，增長 %；人均服務性消費支出 1414 元，增長 %，已占消費性支出的四分之一。隨著海灣型城市交通骨干網(wǎng)建設項目的全面啟動及部分工業(yè)企業(yè)向島外工業(yè)區(qū)搬遷，我市投資重點逐步轉向島外。 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權歸原作者所有 ) 白領公館策劃題案 目 錄 前 言 壹、市場篇 一、廈門房地產(chǎn)環(huán)境 二、廈門市房地產(chǎn)市場狀況 三、廈門房地產(chǎn)業(yè)的供求情況 四、廈門小戶型市場現(xiàn)狀簡析（產(chǎn)品屬于是什么？好不好賣？） （一）項目簡況 （二）廈門小戶型現(xiàn)狀簡述 （三）本案推案前之區(qū)域小戶型房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 附：廈門小戶型競爭個案分析 貳、項目篇（賣的是什么類型的產(chǎn)品？賣多少？） 一、項目情況 二、項目機會點與問題點分析 三、項目定位 四、項目主題定位 五、項目品牌定位 六、產(chǎn)品建議 七、項目“ USP”的提練 八、關于案名 叁、整合推廣策略篇（怎么賣 ？） 一、項目推廣策略 二、項目全程推廣方案 結語 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權歸原作者所有 ) 前 言 通過對本項目深入了解，我們迅速成立了“白領公館”策劃執(zhí)行專項小組。投資特點之一 島外投資力度加大、份額提升。存貸差額繼續(xù)縮小，信貸資金較為寬松。“全國十佳人居城市”、“國家衛(wèi)生城市”、“國家園林城市”、“國家優(yōu)秀旅游城市”、“全國環(huán)境保護雙達標城市”、“國際花園城市”，這些名符其實的稱號，使這座風景如畫的港口城市能和東南亞的新加坡相提并論。但由于受國家宏觀調控的影響 , ，今年廈門市房地產(chǎn)新開工面積降幅較大， 19 月商品房新開工面積 萬平方米，下降%，其中住宅新開工面積 萬平方米 ,下降 %。 由于受國家宏觀調控的影響，今年廈門市嚴格控制用地審批。 供給 從供給的角度講，廈門島內土地稀缺，就新建商品房特別普通商品房的土地供應量相對不足，因此島內商品房均價相對于其他同類城市并不算高，應仍有上升空間。 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權歸原作者所有 ) 有如下主要特 點：（一）今年第三季度的銷售面積最大的價格區(qū)間仍是 4000－5000 元，成交量 萬平方米，比上一季度略有下降。 15 6。 41 9。 51 7。位于廈禾路 CBD 商圈內的“華僑海景城”開盤價則定在 6000元，而那些以“海景、湖景”為賣點的樓盤均價都在 5000 元以上，如“南湖明珠”、“云海山莊”等。 四、廈門小戶型市 場現(xiàn)狀簡析 （一）項目概況 (1)項目概述 建筑用地面積 ㎡ 總建筑面積（不含架空層 ㎡）： ㎡ 地上總建筑面積（不含架空層 ㎡）： ㎡ 地下建筑面積 : ㎡ 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權歸原作者所有 ) 容積率 : 建筑密度 :% 綠地面積 : ㎡ 綠地率 :% 戶型統(tǒng)計表 戶型 建筑面積 (㎡ /戶 ) 數(shù)量 (戶 ) 比例 一房一廳一衛(wèi) 4560 204 72% 兩房兩廳兩衛(wèi) 8090 74 26% 三房三廳三衛(wèi) 170180 4 2% 總戶數(shù) 282 三面配有屋頂空中花園 一間活動室 一間物業(yè)室 一電梯廳 \共三部