【正文】 有相對明確的客戶群定位，產(chǎn)品單一化就不會導(dǎo)致在客戶群定位上的模糊。處理好建筑群輪戶與戶花園之間，單戶的小花園的怎樣融入整個社區(qū)大花園關(guān)系，要做到建筑與園藝互為風(fēng)景，使整體建筑的每一個細(xì)節(jié)都實現(xiàn)著風(fēng)景的功能，盡量實現(xiàn)戶戶通風(fēng)透亮、戶戶擁有景觀。 4. 規(guī)劃分區(qū) 建筑組團 小區(qū)規(guī)劃按地塊地分割可分為 兩個區(qū)，每個區(qū)都可單獨形成一個區(qū)，每個區(qū)由若干個組團組成，每個組團又諾干棟小獨棟 弱圍合而成。路網(wǎng)設(shè)計一般至居住組團距離不超過 30米，交通方便、滿足消防、疏散、地下管網(wǎng)埋設(shè)、道路綠化及居住小區(qū)的排水等綜合考慮，方便生活、方便管理，符合以人為本的設(shè)計指導(dǎo)思想。 7. 住宅規(guī)劃要點 ?? 住宅設(shè)計應(yīng)具備 ?? 合理性 為迎合業(yè)主的個性化需求，應(yīng)將不同功能房進行合理搭配，盡可能讓每個窗戶都有較好的朝向和觀景效果，又能體現(xiàn)優(yōu)質(zhì)優(yōu)價原則。 5 儲藏類專屬空間 包括儲物間、公共衣帽間，主臥的衣帽間，主臥書房 6 空調(diào)機位 考慮到每一房間的空調(diào)機室外機隱蔽式安放，保證建筑外墻整潔。陽臺欄板主要應(yīng) 用鋼化玻璃，現(xiàn)代氣息與原石材質(zhì)底層面磚的質(zhì)樸對話。在自然環(huán)境的映照之下使得本項目形成了一個自然村落，一種貼近于自然的生活氛圍由然而升，回歸別墅本質(zhì)。綠蔭小道，庭臺摟榭，市政綠地與社區(qū)內(nèi)園藝溶為一體。 小區(qū)會所可考慮安排在位于 49畝地塊入口處，方便兩地塊的 業(yè)主使用 項目規(guī)劃指標(biāo) 依據(jù)本項目當(dāng)?shù)卣?guī)劃條件，結(jié)合本項目的發(fā)展構(gòu)思，提出本項目的規(guī)劃指標(biāo)如下（按 ，戶均 220平方米）： 小區(qū)規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)一覽表 項 目 計量單位 數(shù) 值 小區(qū)規(guī)劃總用地 畝 80 居住戶（套）數(shù) 戶（套） 120 居住人口 套 /4人 480 總建筑面積 M2 54000 ①住宅建筑 M2 53333 ③公建面積 M2 約 600～ 700 車位 個（臨時） 約 50 容積率 約 綠地率 % 50％ 第六 章 營銷推廣策略 別墅樓盤作為一種高檔物業(yè)，有其特定的消費群體；常規(guī)的營銷策略，很可能耗費巨資，卻收效不大。在日常生活中， “格調(diào) ”和 “品味 ”，生活的形象，始終被擺放放在一個重要的位置。一般而言，社會保障體系只能提供最基本的生活保障， 提供的退休金基本上只能達(dá)到退休前總收入的三分之一左右，特別是對高收入人群該比例會更少 。設(shè)定其離退休 還有 20年時間，估算下來，到退休時大約可以存下 100多萬元，退休后每個月還有退休金 1000元，加上買的養(yǎng)老保險。也就是說，僅考慮通貨膨脹這一個因素養(yǎng)老所需要的錢就是筆大數(shù)目。 年薪 5萬，只及前文舉例月薪 1萬的一半不到；年薪 10萬以上，屬高收入的白領(lǐng)，養(yǎng)老仍無保障，那么一般普通的白領(lǐng)，就更要為養(yǎng)老發(fā)愁了。 即使是土生土長的上海人，買了廉價的房改房安家后，隨著兒女的成長，對新增房產(chǎn)的需求也越來越迫切，以現(xiàn)在的房價來看，是無論無 何都買不起一套新的商品房。 歸結(jié)言之，退休養(yǎng)老期間，上海等大城市消費水平過高，不適宜居?。? 2 置業(yè)北海 異地置業(yè)，尋找最佳居所 北海，位于中國南方，北部灣畔，地處南亞熱帶，面臨北部灣，陽光充足，雨量充沛，氣候溫和，植被豐茂，風(fēng)光旖旎。這些購房者對大海有著無比的向往，渴望能在海邊有一處屬于自己的空間，因此在海邊的商品房成為其首選的度假 “基地 ”。 10月 16日，一個由 45人組成的上海購房團抵達(dá)北海停留的幾天時間里，續(xù)江浙購房團又掃了一次北海的房產(chǎn)。 但從市場細(xì)分來看，別墅市場應(yīng)該有很大的潛力可挖，在異地購買中，別墅需求量很大，而北海近幾年僅有海泰物業(yè)、碧雅苑、東方花園、北海花園和 華杰溫馨園等幾個別墅樓盤推出。 ” 事實上，鄰近的馬來西亞和泰國等國家，正在通過旅游，加強對日本、韓國等國家進行宣傳，鼓勵老年空巢遷徙到氣候溫暖的熱帶海濱地區(qū)來生活。 。有人算過： “到 20xx年，北京空巢家庭約有 %(1+%22=(萬戶 )，上?？粘布彝ゼs有 1002=50(萬戶 )，如果這些空巢家庭有十分之一遷居北海，那么僅房地產(chǎn)一項就會有（ +50）萬戶10%15萬元 =(億元 )的巨大市場。 北海別墅粗探 就本地市場而言，北海房地產(chǎn)市場總量已經(jīng)嚴(yán)重供大于求。 從 1999年起，北海市的外來購房者中，一直以西北、東北等北方離退休人員為主；但去年 6月份開始，來自上海、浙江及廣西南寧等地的購房者明顯增多，他們 特別看重一些高檔樓盤。每年都吸引著上百萬游客，已成為我國南方新興的海濱旅游度假勝地。通過計算第二套房子基本上可以以租還貸，即便考慮空置率和租金變動，這部分資產(chǎn)的收益率起碼也能達(dá)到 6％。 顯然，在越來越多的炒樓者感受到壓力的同時，上海樓市絲毫沒有停止上漲的意思。但即便如此，女性白領(lǐng)的收入仍普遍比同職位的男性低 30%左右。理財師指出，目前中國物價平穩(wěn)，通脹率 1％，但根據(jù) “十五和 20xx~20xx年經(jīng)濟發(fā)展報告 ”預(yù)測， 20xx~20xx年中國每年將至少保持3％ ~4％的通脹率。退休金只夠基本生活。 30歲是一道檻，一過了這個檻，養(yǎng)老的問題恐怕就 會不由自主地漸漸在眼前凸顯出來。 北海項目異地銷售市場研判 1 生活上海 上海一個收入很高的白領(lǐng)，過著衣食無憂的生活，但他們當(dāng)一生中的黃金歲月過去，步入夕陽般的老年時，是否還能保持原來的生活水平，安享幸福生活？恐怕沒人算過，將來退休后，自己能領(lǐng)多少退休金，這些退休金夠不夠花。 J、 植 K、 物的選擇也應(yīng)配合小區(qū)文化主題， L、 可選擇文化特征較強的植 M、 物品種。當(dāng)人們從外駛向社區(qū)內(nèi)時，進入社區(qū)入口處，在市政公共綠地街上的標(biāo)識石墻將以其溫馨、厚重的質(zhì)感向人們致以親切的問候。 充分利用好地塊間公共綠化用地，地塊之間的市政公共綠地，與地塊自身的園藝共同構(gòu)建起整個園藝景觀體系；但又各成體系。以現(xiàn)代嶺南風(fēng)格為主，須考慮當(dāng)?shù)氐淖匀粭l件和氣候情況。 4 窗 對于臥室，配合外立面，應(yīng)全部考慮低臺短飄窗設(shè)計；客廳與陽臺及二 層的露臺花園之間，采用通透落地門窗；別墅外墻，多角度采用大面積落地窗，最大限度擴大室內(nèi)采光系統(tǒng)，窗格分法獨特，形式變化豐富。采用此種停車方式，是充分考慮到地面使用面積和建造成本而設(shè)計的。 B、 居住小區(qū)組團內(nèi)的宅前小路設(shè) 2． 5米寬的單行道（在組團內(nèi)不 C、 穿行， D、 僅局部有小場地）， E、 區(qū)別于環(huán)行車道的盡端車行道， F、 既保證車輛能通到每戶或每棟門口， G、 又最大限度地減少對住戶的干擾； H、 作為小區(qū)主要景觀帶的步行道與車行道完全分離， I、 既可作人行步道， J、 也可作為供住戶運動的慢跑徑道 。中庭花園作為整個社區(qū)園藝景觀的集中表現(xiàn)，但與各組團之間整合作一個整體。而應(yīng)相互呼應(yīng)互成風(fēng)景。作為區(qū)域內(nèi)品質(zhì)、形象較高的項目，產(chǎn)品系列應(yīng)避免出現(xiàn)開發(fā)商為獲取更高利潤而將純別墅社區(qū)規(guī)劃成為聯(lián)排、疊拼、甚至低 層樓中樓等大雜燴，而降低整個樓盤形象。因此，在目前一些別墅產(chǎn)品甚至和農(nóng)民住宅并無二致。戶型 對于高檔別墅產(chǎn)品的設(shè)計，需要在功能的細(xì)化、空間尺度的準(zhǔn)確把握及空間氣氛的營造上多做文章。 迎合客戶需要，挖掘客戶潛在需求 ，使之成為一個為客戶量身定造的高品質(zhì)社區(qū)。諾干個別墅組團和諧相對，各居住組團相對緊湊，向心圍合，形成大面積共享花園中庭。 在項目的產(chǎn)品、戶型規(guī)劃設(shè)計上，充分考慮目標(biāo)客戶個性、文化的因素，目標(biāo)客戶所在地的社會背景和文化背景，以目標(biāo)客戶的需求為導(dǎo)向，進行規(guī)劃設(shè)計。能買得起 100萬左右的別墅，已經(jīng)將 “客戶一 ”2和 3大部分都去掉了。 甚至對于小資、白領(lǐng)一層的人士。 對于社會 的中產(chǎn)階級。 度假休閑別墅將是北海別墅一個重要組成部分。 2=(萬戶 )，上?？粘布彝ゼs有 100247。但是，又與北海市場對大面積別墅需求更受市場歡迎，逐漸成為主流這個事實相悖。其密度較高，通常在 ～ ，但由于單體面積較小，通常在 180～ 240平米之間，也有一個小的庭院，因而也能滿足一般的舒適度要求。 據(jù)此分析，不僅能充分實現(xiàn)本項目得價值，更是擴大了本項目的的客戶群體。 一方面， 隨著生產(chǎn)力的提高，國民收入的增長，一部分人（尤其是在收入水平較高的上海、江浙、福建等地）先富起來的原則，他們要追求一種頂尖的生活，所以希望有別墅這樣一種居住方式。 第三章 項目地塊分析、產(chǎn)品定位 （一）、項目所在區(qū)域分析（略） （二）、項目 SWOT分析 優(yōu)勢（ S） 項目地塊臨海，在推廣上利于造勢 項目位于高速路口，交通便利，路網(wǎng)發(fā)達(dá) 土地平整方正，利于規(guī)劃開發(fā) 土地獲取價格低，開發(fā)成本低 劣勢（ W） 項目用地被市政規(guī)劃路（綠化帶）隔成兩塊，不利于項目的整體規(guī)劃 位于北海大道與北部灣東路兩條主干道交 匯處，噪音、塵灰等污染較大 項目所處高德鎮(zhèn)，地塊非北海房地產(chǎn)主流熱點地帶，周邊缺乏高檔明星樓盤，地域競爭力不強。 土地稀缺因素。 從市場的反映來看，在我們調(diào)查的幾個樓盤中，獨棟別墅實現(xiàn)的銷售情況最為理想，接近 80％的銷售率，已經(jīng) 說明了問題。 實際上 ,市場已經(jīng)證實了一個問題。 北海別墅市場中 ,主要來自于外地客戶。 10年前的大開發(fā)，成片農(nóng)用地征用成為城市建設(shè)用地，作為一個度假城市，別墅規(guī)劃用 地不在少數(shù)。 外地客戶成了普遍持投資心態(tài)，把北?，F(xiàn)狀跟他們本地當(dāng)年房 地產(chǎn)狀況相比，覺得北海房價水位低，有很大的增值空間。自從 20xx年政府啟動房地產(chǎn)市場 ,20xx年正式復(fù)蘇以來 ,異地客戶成了支撐北海樓市的主導(dǎo)力量。這些購房者對大海有著無比的向往，渴望能在海邊有一處屬于自己的空間，因此在海邊的商品房成為其首選的度假 “基地 ”。由于實體經(jīng)濟的發(fā)展，將吸納一批的當(dāng)?shù)貏趧恿?，并且隨著經(jīng)濟的逐步發(fā)展，會吸引越來越多的當(dāng)?shù)厝四贻p人回流或是留在當(dāng)?shù)毓ぷ鳌ｋm然 現(xiàn)在配套設(shè)施等各方面的條件與其他板塊相比，相差甚遠(yuǎn)，但其發(fā)展?jié)摿薮蟆? 擁有如此眾多得天獨厚優(yōu)勢的四川板塊成為市場寵兒也就不足為奇了。因此，北海城市格局遷移勢在必行。以上例舉的幾個樓盤出現(xiàn)銷售受阻的問題，歸根到底主要是與開發(fā)商的實力及策略有關(guān)。云南路樓市進入到第二季度以來，失去了以往火爆的風(fēng)光，像是失寵的孩子。由于原有城區(qū)在道路規(guī)劃、社區(qū)配套、業(yè)態(tài)組合等方面的嚴(yán)重缺陷，舊城區(qū)已經(jīng)難以承載高速、優(yōu)質(zhì)的現(xiàn)代城市運作，并將直接限制城市經(jīng) 濟文化的發(fā)展。如此一條黃金干道， 貫穿城市娛樂休閑中心、商業(yè)中心、商務(wù)中心、市政中心四大城市中心，擁有豐富的城市各種成熟配套資源。潿州島的熱度在逐漸升溫，已有不少人把目光轉(zhuǎn)向那里。理由如下： (1)、北海市第二產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，成為消費群體來源的保障。 海景房未來潛力巨大，還有待挖掘 北海的優(yōu)美自然環(huán)