【正文】 1．二手房市場和一手房市場表現(xiàn)出較好的聯(lián)動性； 。分別對這三個階段進行回歸分析。至于 開發(fā)商的捂盤以及發(fā) 第 10 頁 放假消息，促進了房價的上漲 ， 這些只 屬于 銷售策略，并不能 在長期中 對 總體 房價造成太大的影響 。 這 表 明 廣州市房地產(chǎn)市場對于新建商品住宅的需求一直是旺盛的 。也就是說非理性因素并不是不存在，而是較低的生產(chǎn)力不足以呈現(xiàn)。而隨著經(jīng)濟學的發(fā)展，越來越多不同的聲音出現(xiàn)。 我們所知的傳統(tǒng)經(jīng)濟學，其最核心的假設就是“經(jīng)濟人”假設，它是基于亞當這樣，為了自用的房產(chǎn)也就具有了兩重屬性：消費品和投資品。然而，問題并非如此簡單。 房地產(chǎn)市場的復雜性， 來源于房地產(chǎn)本身的多重性質(zhì)，而理清它本身的多重性質(zhì)，就成了 研究房地產(chǎn)市場運行性質(zhì)的關鍵 工作 。但是，現(xiàn)實經(jīng)濟活動中理性人假設，有時會造成模型與現(xiàn)實的嚴重不符。 第 1 頁 廣州市房地產(chǎn)市場分析 摘要 自 20 世紀九十年代以來，我國大部分地區(qū)房價開始走高，時至今日房價仍然不斷攀升。 傳統(tǒng)經(jīng)濟學認為市場平衡由供求關系決定，做了一個理性經(jīng)濟人假設，把人當做了確定變量，從而外化了波動的初始動力，使得所有的變動都來自外生變量，有利于簡化分析。 依據(jù) 現(xiàn)代經(jīng)濟學的原理，房地產(chǎn)市場是一個資產(chǎn)市場，但是這個界定并不能給我們提 供一個關于 房地產(chǎn)的全面的、準確的理解。毫無疑問，房地產(chǎn)市場 中的住房 是具有商品特性的。 這又是一種投資的行為。 第 6 頁 行為經(jīng)濟 學概述 什么是行為經(jīng)濟學 董志勇教授對行為經(jīng)濟學的定義是：一門與心理學有機結(jié)合，通過可控實驗、調(diào)查等方式考察人們的不完全理性的市場中參與各種經(jīng)濟活動時的行為模式，分析影響行為的內(nèi)外因素，理解并解釋經(jīng)濟現(xiàn)象，以檢驗并修正先驗理論，并提出自己的理論的現(xiàn)代經(jīng)濟學學科。斯密的這個觀點都被奉為經(jīng)濟學上的“金科玉言”。斯密提出“理性人假設”那個年代，社會生產(chǎn)力不能夠給予大部分人更多的選擇，那么面對著極少的選擇時，人們所作的決策是比較簡單的，因而“理性人假設”能夠較好的描述整個社會的經(jīng)濟。 而 表則顯示了，商品住宅的空置面 積 自 2021 年來下降以后，一直維持在比較低的水平。 同時，根據(jù)基礎理論的描述，房地產(chǎn)市場是具有競爭因素的，那么長期而言就不會存在個別商家故意緊 縮供給以抬高房價。 廣州市房地產(chǎn)市場的需求分析 數(shù)據(jù)分析 以 下 是 根據(jù)附錄表 1 廣州市 2021 年 2021 年房地產(chǎn)市場交易情況 所作 ，為了更好的觀察數(shù)據(jù)， 運用 matlab，同時 將數(shù)據(jù)對數(shù)化處理，以便能夠放在一個圖形中進行比較 ， 0 10 20 30 40 50 60345678910時間對數(shù)成交量與價格隨時間的變化曲線對數(shù)價格對數(shù)成交量 第 11 頁 圖 廣州市新建商品住宅交易面積及均價比較圖 （ 圖中所畫豎線是為了更好的分時間段 ） 根據(jù)觀察，將 2021 年至 2021 年 分為三個階段，分別為 —— , —— ，以及 —— 。 有關結(jié)論 由上， 我們得到了三個階段的價格和需求量的關系： 第一階段： —— Q=+ 第二階段： —— Q=+ 第三階段： —— Q=+ 方程表明廣州一手房市場的需求量和價格呈現(xiàn)的負的相關性，而 比較明顯的三個階段則是因為宏觀經(jīng)濟的大幅波動造成的： 是美國次貸危機而引發(fā)的全球經(jīng)濟危機的時間， 則是政府的 4萬億投資出臺。 2．投資需求 與投機需求 ：在房地產(chǎn)的界定一節(jié)里，我們已經(jīng)討論了 自用住房中同樣具有投資性質(zhì)，所以，我們將自用房中的投資需求剝離與非自用住房的投資需求放在一起討論。 一 ，在中國消費者的住房偏好是小于消費者自有房偏好的 。而價格上 漲對于需求的擠壓作用，使得部分需求由一手房市場進入了二手房市場，從而引發(fā)了二手房市場的投機需求。由于房價的上漲，消費者的部分自用需求由一手房市場轉(zhuǎn)到了二手房市場，導致需求曲線的移動，而二手房的供給并沒有受到多少影響，可視為保持不變，那么價格與交易量的關系主要是二手房供給量與價格的關系決定的。 自負心理。而當投資者通過房地產(chǎn)獲得一筆利潤后，面臨新的投資時，他會對風險大，利潤高的投資項目感興趣。而當我國四萬億政策消息開始流傳出來，也就是 2021 年年初，一手房交易面積扶搖直上，在 2021 年 8月更是達到了 萬平方米。供給增加，在供小于求的市場，自然會導致交易量得上升。 ，以及貸款購房。 ，應限制住房的購買數(shù)量和資金在房地產(chǎn)市場中的流動性。肖恩 . 國漢芬 .動態(tài)經(jīng)濟學導論 [M]. 出 版地：北京 對外經(jīng)濟貿(mào)易大學出版社。 附錄 表１ 廣州市近年房地產(chǎn)市場交易情況 年份 一手房交易面積 （萬平方米） 一手房交易均價 （元） 二手房交易面積 （萬平方米） 二手房交易均價 （元） 2021,1 5564 3030 2021,2 5985 3044 2021,3 5997 3313 2021,4 6253 3400 2021,5 6097 3465 2021,6 6401 3617 2021,7 6928 3447 2021,8 6852 3462 2021,9 6423 3587 2021,10 6412 3538 2021,11 6652 3600 2021,12 7205 3413 2021,1 7132 3391 2021,2 7722 3658 2021,3 7029 3653 2021,4 7581 3786 2021,5 7823 3994 2021,6 7896 3991 2021,7 8490 4150 2021,8 8849 3999 2021,9 9686 4307 2021,10 11574 4350 2021,11 10433 4537 2021,12 10586 4236 第 26 頁 2021,1 9766 4576 2021,2 9303 4356 2021,3 9316 4336 2021,4 10997 4283 2021,5 10529 4467 2021,6 9569 4529 2021,7 9122 4257 2021,8 9078 4371 2021,9 8244 4552 2021,10 9470 4424 2021,11 9394 3884 2021,12 8012 4424 2021,1 8014 4209 2021,2 8011 4661 2021,3 8288 4640 2021,4 7978 4819 2021,5 8386 4662 2021,6 9676 4526 2021,7 10008 4457 2021,8 9314 4916 2021,9 9777 4834 2021,10 10078 4834 2021,11 11815 5012 2021,12 12805 5103 2021,1 11577 5283 2021,2 11963 5056 2021,3 10858 5047 2021,4 11511 5217 2021,5 12955 5290 2021,6 12560 5032 2021,7 11829 5212 2021,8 11946 5358 2021,9 11610 5400 2021,10 15072 5528 2021,11 13847 5590 2021,12 14406 5504 表２ 廣州市城市居民可支配收入（元） 年份 可支配收入（元） 第 27 頁 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 27610 表３ 廣州市近年 人口 變化 年份 市區(qū)年末常住戶數(shù) （戶） 市區(qū)年末常住人口 （人） 市區(qū)年末常住戶增長率 （ %） 市區(qū)年末常住人口增長率 （ %） 2000 1734590 5615121 2001 1764636 5720453 2002 1795951 5818625 2003 1831615 5863528