【正文】 的基礎。 （二） 項 目 優(yōu)勢 區(qū) 位 優(yōu)勢 ： 該項目位于重慶兩江新區(qū)港城工業(yè)園 A 區(qū)，緊鄰唐家沱鐵路貨運樞紐，距寸灘集裝箱港口 3 公里、空港 10 公里；距渝長高速路唐家沱入口 500 米、距郭家沱散裝碼頭 3 公里、魚嘴果園港大型碼頭 5 公里；距高速公路外環(huán)江北收費站 5 公里。因此，該項目具有很好的政策優(yōu)勢； 本 項 目 產(chǎn)業(yè)園 后 發(fā)優(yōu)勢 港城工業(yè)園區(qū) 火車貨運站 公路貨運站 出口加工區(qū) 寸灘港保稅區(qū) 江北嘴 CBD 觀音橋商圈 項目所在位置 重慶凱爾國際冷鏈物流產(chǎn)業(yè)園建設可行性研究報告 11 冷鏈物流和食品工業(yè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，符合國家和重慶市產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策導向。 （二） 規(guī) 劃原 則 和 諧 共生 從 城市整體性出 發(fā) ， 強調規(guī) 劃 區(qū) 與城市空 間環(huán) 境的 協(xié)調 性， 規(guī) 劃 區(qū)內 部 結 構的布局的系 統(tǒng) 性，構筑整體有效的空 間 形 態(tài) 。 （ 見 《重 慶凱 爾國際冷鏈物流 產(chǎn)業(yè)園 —— 鳥 瞰 圖 》） 重慶凱爾國際冷鏈物流產(chǎn)業(yè)園建設可行性研究報告 13 重 慶凱 爾國際冷鏈物流 產(chǎn)業(yè)園 —— 總 平面布 置圖 重 慶凱 爾國際冷鏈物流 產(chǎn)業(yè)園 —— （從南向北） 鳥 瞰 圖 四、 環(huán) 保 （一） 項 目建 設 期可能影 響環(huán) 境的因素 本 項 目建 設 施工 過 程中可能影 響環(huán) 境的因素主要有 廢 氣、 廢 水、固體廢 棄 物、噪 聲 等。 運輸車輛應經(jīng)過 清洗 車輪 和底 盤 的泥土后 駕 離工地，以 減 少泥土在路面的散落而 產(chǎn) 生 揚塵 ； （ 4） 減 少使用污染排放高的 車輛 和 設備 ，及 時 清 掃 路面， 減 少 揚塵 。 五、投 資 估算及 資 金 籌 措 （一） 編 制依據(jù) 本 項 目投 資 估算的 編 制依據(jù)主要有： 項 目 設計 方案； 重慶凱爾國際冷鏈物流產(chǎn)業(yè)園建設可行性研究報告 16 類 似 項 目的 設備選 型及裝修 標 準， 重 慶 地 區(qū)現(xiàn) 行的人工、機械、材料價格水平和 預 算定 額 及相 關 文件； 重 慶 地 區(qū)類 似工程 經(jīng)濟 技 術 指南； 國 家或地 區(qū)規(guī) 定的收 費標 準。該項目監(jiān)理公司為中煤科工集團重慶設計研究院，監(jiān)理費按照每平方 米 元計收：建筑面積監(jiān)理單價＝ 萬元。 (四 )資 金 籌 措 資金來源 重慶凱爾國際冷鏈物流產(chǎn)業(yè)園建設可行性研究報告 19 （ 1）自有資金 本 項 目自有資金 8000 萬元。 項 目 計 算期 計 算期取 22 年，其中 1～ 2 年 為項 目建 設 期，第 3 年投 產(chǎn) ，第 3～ 22 年 為項 目 經(jīng)營 期，經(jīng)營期取 20 年。 成本分析 經(jīng)營 期 內 的 總 成本 費 用包括工資及福利、修理費、 銷 售 費 用、管理 費 用、 財務費 用、折 舊費 和 攤銷費 。 （ 5）折舊費用及攤銷費用 按平均年限法折 舊 ，機械設備和房屋預計凈殘值率 10％，機械 設備按 5 年折舊，折舊率為 18％；房屋按 20 年折舊，折舊率為 ％。幾項數(shù)據(jù)表示 項 目的盈利能力 強 ， 從財務 角度看本 項 目是可行的。不 過 ，守住 18 億畝 耕地是必 須 遵循序號 區(qū) 位 建筑面 積 （萬平方米） 年 產(chǎn) 值 億 元） 樓 宇 產(chǎn) 值 （萬元 /平方米） 備 注 1 曙光都市 工業(yè)園區(qū) E 區(qū) 供應鏈管理是比傳統(tǒng)的儲運服務更為高級的物流發(fā)展階段，這是我國向現(xiàn)代冷鏈物流發(fā)展的必由之路。同時可以給政府創(chuàng)造較高的稅收收入。因此，該項目市場風險較小。 本 項 目符合 國 家 對 重 慶 的 戰(zhàn) 略定位。因此，本 項 目在主城 區(qū) 發(fā)展機遇很好。因此本 項 目首先通 過 加強冷庫硬件投入，如采用全自 重慶凱爾國際冷鏈物流產(chǎn)業(yè)園建設可行性研究報告 31 動化控制的制冷設備及工藝、利降月臺、叉車 (進出 )卸貨、貨物進出庫實行條碼管理等先進技術；同時加 強 團隊內部管理、提高服 務范 圍 、服 務質 量與水平， 樹 立良好的口碑， 贏 取客 戶 、 業(yè) 主的信任， 維 持客 戶 、 業(yè) 主的 穩(wěn) 定合作， 從 而最大限度地 減 少 項 目的 經(jīng)營風險 。目前冷 庫 行 業(yè) 的同 業(yè)競爭 也 較 激烈，在同一收 費區(qū)間內 ，其服 務 能力、功能及服 務質 量， 對 吸引與 穩(wěn) 定客 戶 非常重要。 （ 4） 風險 和機遇并存。 （二） 風險 防范措施 爭取政府給予支持 發(fā) 展 樓 宇工 業(yè) 和冷 鏈 物流 產(chǎn)業(yè) ，政府的支持必不可少。 這兩 家冷 庫 特 別 是重 慶 （茄子溪）萬噸 凍 品交易市 場 ，已 積 累大量客 戶資 源， 對 本 項 目形成主要 競爭 。 （五）增加政府 稅 收、促 進勞動 就 業(yè) 重慶凱爾國際冷鏈物流產(chǎn)業(yè)園建設可行性研究報告 28 本 項 目不 僅為 政府 創(chuàng) 造 稅 收收入，更重要的是有效解決勞動就業(yè)問題。 （三）有助于加快一體化冷 鏈 物流服 務 體系建 設 傳統(tǒng)的物流僅僅包括貨物的運輸與倉儲的簡 單原始服務，目前我國大部分物流企業(yè)都停留在這個階段。預計未 來 10 年，我 國 城 鎮(zhèn) 化仍 將處于高速 發(fā) 展期。 利潤分析 本 項 目利 潤 情 況 （詳見財 務報表――《項目損益分析表》。本項目貸款預計 2021 年初發(fā)放，然后從 2021 年開始還款。預計收入的計算方法充分考慮了申請人的建設經(jīng)營情況，符合物流行業(yè)的發(fā)展規(guī)律。 重慶凱爾國際冷鏈物流產(chǎn)業(yè)園建設可行性研究報告 20 （二） 財務評 價的依據(jù) 國 家 計 委、建 設 部《建 設項 目 經(jīng)濟評 價方法與 參數(shù) （第三版）》； 《投 資項 目可行性研究指南》； 近期已建成的 類 似工程基 礎經(jīng)濟評 價 數(shù) 據(jù)。因此，建設期需要轉為固定資產(chǎn)的流動資金為 150＋ 250＋ 150＝ 550 萬元。根據(jù)申請人與承建單位簽訂的施工合同，承建單位承包范圍為 1 號、 2 號、 4 號樓房基礎、主體等按照設計施工圖標 明的全部工序及輔助材料，合同總價為 3304 萬元；建設工程所涉及到的主要材料則由申請人自己另行購買提供，預計主材費用按照承建單位全權承包報價扣除實際簽訂的合同總價估算：主材費用＝（ 元 /平方米 *77511 平方米） /10000－ 3304 萬元＝ 萬元。 （ 3）停 車場 地的布置充分考 慮對 周 圍環(huán) 境的影 響 ，保 證車輛 行 駛 不 對 周 圍環(huán) 境 產(chǎn) 生噪音影 響 。 以上 環(huán) 境影 響 因素主要 發(fā) 生在施工 過 程 中，是 暫時 的，不 會 造成 長 久危害，一段 時間 后即可消除，因而 對 整體 環(huán) 境影 響 不大。 （三）功能布局 結 合自然地形，重慶凱爾國際冷鏈物流產(chǎn)業(yè)園分 為 兩 個區(qū) 域： 東區(qū) 和西區(qū)。 項 目 組 建 單 位的 專業(yè) 基 礎優(yōu)勢 ： 項 目 組 建 單 位基 礎 良好，有食品 業(yè) 及企 業(yè) 物流基 礎條 件。該項目周邊配套齊備。同時，還擬定在本項目正式運營后，發(fā)展建設農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)上游端產(chǎn)業(yè)，形成農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)基地的戰(zhàn)略合作伙伴，延伸農(nóng)副產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)鏈，形成農(nóng)副產(chǎn)品種養(yǎng)殖→農(nóng)副產(chǎn)品收購→農(nóng)副產(chǎn)品深加工→冷藏、冷凍一物流配送→消費終端市場完整的農(nóng) 副產(chǎn)品生產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈，極大地增加農(nóng)副產(chǎn)品附加值，創(chuàng)造各產(chǎn)業(yè)鏈的利潤和稅收，減少農(nóng)副產(chǎn)品各產(chǎn)業(yè)鏈之間的腐損率，提升重慶市食品加工業(yè)檔次，為農(nóng)民增收，為國家創(chuàng)稅，為企業(yè)增效。 國家有關部委也就農(nóng)副產(chǎn)品冷鏈物流發(fā)展出臺了一系列政策措施：國家發(fā)改委頒布了《農(nóng)產(chǎn)品冷鏈物流發(fā)展規(guī)劃》（發(fā)改經(jīng)貿［ 2021］1304 號）； 2021 年 8 月 19 日，國務院正式出臺《國務院辦公廳關于促進物流業(yè)健康發(fā)展政策措施的意見》（簡稱“國九條”），具體內容包括：切實減輕物流企業(yè)稅收負擔，加大對物流業(yè)的土地政策支持力度，促進物流車輛便利通行，加快 物流管理體制改革，鼓勵整合物流設施資源，推進物流技術創(chuàng)新和應用，加大對物流業(yè)的投入，優(yōu)先發(fā)展農(nóng)產(chǎn)品物流業(yè)，加強組織協(xié)調。 近年來，重慶市畜牧生產(chǎn)全面增長、漁業(yè)產(chǎn)量顯著提高、蔬菜生產(chǎn)供應形勢好、水果產(chǎn)量逐年上升，農(nóng)產(chǎn)品已逐步進入全 國市場。 重慶凱爾國際冷鏈物流產(chǎn)業(yè)園建設可行性研究報告 5 建設工程投資估算表 序號 項目 規(guī)劃 單位造價 金額 指標 單位 （元） （萬元） 1 土地征地費 20210 ㎡ 2 土地整治及基礎工程 20210 ㎡ 3 土建工程 77511 ㎡ 元 /㎡ 建筑單位施工費 77511 ㎡ 3304 主材費用 77511 ㎡ 4 工程其他費用 勘察費 20210 ㎡ 設計費 77511 ㎡ 16 元 /㎡ 監(jiān)理費 77511 ㎡ 元 /㎡ 施工圖審查費 77511 ㎡ 元 /㎡ 環(huán)境影響評價費 11 招投標代理服務費 項目可研評估費 35 5 工程設備設施費 制冷設備及設備有關的其他費用 3500 叉車、升降平臺、及貨架 1 批 130 電梯設備及安裝工程 16 臺 250000 460 水、電、氣設施費 6 建設期財務費用 2 年 7 流動資金 550 8 不可預見費 建設總投資 17600 重慶凱爾國際冷鏈物流產(chǎn)業(yè)園建設可行性研究報告 6 （ 2）資金來源及資本結構 ：本項目工程總投資 17600 萬元，其資金來源為自有資金及銀行借款，其中： 1）自有資金 9600 萬元，占工程項目總投資比例為 %。 東區(qū)與西區(qū)還規(guī)劃設計有專用通道連接，達到生產(chǎn)、加工、倉儲、配送等與凍庫的零距離無障礙運輸連接，從而，極大地降低泠凍產(chǎn)品從貨物生產(chǎn)加工到冷庫、冷藏的物流成本。 西區(qū)倒班 樓 2235m178。由此構成 :“二區(qū)四中心”（即：冷凍倉儲區(qū)、辦公區(qū)和交易中心、檢驗檢測中心、農(nóng)產(chǎn)品云信息中心、冷鏈物流配送中心）。它具有快速輻射兩江新區(qū)、江北區(qū)、渝北區(qū)、南岸區(qū)、長壽區(qū)、涪陵區(qū)等地區(qū)以及周邊 50 公里 (物流配送 )、周邊 100 公里 (物流貨運和配送 )、周邊 300 公里 (物流貨 運 )的優(yōu)勢。 建 設單 位：重慶凱爾國際冷鏈物流發(fā)展有限公司。建設布局合理、設施先進、功能完善、管理規(guī)范、網(wǎng)絡化、規(guī)范化、系統(tǒng)化的農(nóng)副產(chǎn)品冷鏈物流網(wǎng)絡體系；形成農(nóng)副產(chǎn)品、食品加工產(chǎn)品的食品深加工、分包、分撥、分裝、食品冷藏、速凍食品、冷鏈物流配送一 條龍服務的冷鏈物流產(chǎn)業(yè)鏈。 1 西區(qū)交易中心 11F/1F 2410 26497 2 西區(qū) 凍庫 6F/3F 6249 48779 3 西區(qū)倒班 樓 5F 482 2235 規(guī) 劃用地面 積 43143 m178。 其中 西區(qū) 凍庫 16008 m178。創(chuàng)造較大的經(jīng)濟價值和社會效益。研究 內 容包括： 項 目投 資環(huán) 境分析、 項 目 選 址及建 設條 件、 項 目措施、 項 目 運 作模式及定位、 項 目 設計 方案、 環(huán) 境保 護與節(jié) 能、投 資 估算及 資 金籌 措、 財務 效益分析、 經(jīng) 濟 效益分析和 風險 分析等。 重慶市現(xiàn)有庫容 500 噸以上凍庫 45 座，總庫容量 17 萬噸。而且隨著重慶市對外交通基礎設施條件的不斷改善和城市規(guī)劃的進一步調整優(yōu)化，也為冷鏈物流設施建設及先進冷鏈物流技術的引進創(chuàng)造了良好條件。規(guī) 劃設計中的海爾路復線路、唐家沱長江大橋、寸灘長江大橋一旦投入使用，該項目可方便快捷輻射整個重慶主要商業(yè)中心。本項目 專業(yè)綜 合冷 鏈 物流 產(chǎn)業(yè) 的定位 優(yōu)勢顯 著，該項目以冷鏈物流、冷