【正文】 是按生產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)來進(jìn)行生產(chǎn)加工要標(biāo)本化這便于追究責(zé)任溯源建立不合格產(chǎn)品的召回制度銷售流通環(huán)節(jié)要標(biāo)識化就是所有市場的商品都要明碼標(biāo)識不管生產(chǎn)企業(yè)確定什么標(biāo)準(zhǔn)最后流通企業(yè)都應(yīng)該進(jìn)行檢測并且要把檢測結(jié)果標(biāo)識清楚只有每一個(gè)環(huán)節(jié)把監(jiān)管體系健全把監(jiān)管責(zé)任落實(shí)才能保證食品安全現(xiàn)在一些食品經(jīng)營企業(yè)加工原料沒有提供原料的生產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)沒有檢測的質(zhì)量標(biāo)識既不管是誰拿來的也不問從哪拿來的 第三章 場址選擇與建設(shè)規(guī)模 31 場址現(xiàn)狀 地理位置 湖南安全食品產(chǎn)業(yè)中心南鄰瀏大路東鄰農(nóng)業(yè)園辦公區(qū)北臨 交通干道西臨交通干道城主干道等均由此經(jīng)過 地權(quán)屬類別及占地面積 本項(xiàng)目建設(shè)用地屬瀏陽市現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科技產(chǎn)業(yè)園出讓土地為湖南加眾房地產(chǎn)開發(fā)公司競拍獲得土地使用權(quán)相關(guān)手續(xù)已辦好場址用地權(quán)屬清楚無權(quán)屬糾紛擬建項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積 13838174 ㎡建筑物占地面積為 4714488 ㎡ 32 場址條件 貌 瀏陽境內(nèi)地勢西高東低呈階梯狀傾斜擬建項(xiàng)目場地地處瀏陽市現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科技產(chǎn)業(yè)園用地內(nèi)已做好五通一平即宗地紅線外通路通上水通下水通電通訊及紅線內(nèi)場地平整開發(fā)條件好 件 瀏陽隸屬長沙市位于湖南東部偏北東鄰江西省銅鼓萬載 宜春南接江西省萍鄉(xiāng)及湖南省醴陵株洲西倚省會長沙北界岳陽市平江古代瀏陽地屬荊州因縣城位于瀏水之陽而得名東漢建安 14 年公元 209 年即為東吳將領(lǐng)周瑜俸邑之一由此可知瀏陽建縣至今已 1790 年而且瀏陽是著名的將軍之鄉(xiāng)與聞名的花炮之鄉(xiāng) 除 45 月份雨季外其它均為施工的良好季節(jié)氣候條件對施工影響較小全年施工周期長 23 工程地質(zhì)水文條件 本項(xiàng)目為低層廠房建筑建設(shè)方未提供地質(zhì)勘測資料建議項(xiàng)目開工之前建設(shè)方應(yīng)依照相關(guān)法規(guī)向地質(zhì)環(huán)境監(jiān)測部門申請進(jìn)行建設(shè)用地災(zāi)害危險(xiǎn)性評估并慎重處理好地基礎(chǔ) 根據(jù)國家地震局 2021 年 2 月發(fā)布 的中國地震動(dòng)參數(shù)區(qū)劃圖 GB183062021查得該區(qū)域地震動(dòng)峰值加速度為 g 005 地震反應(yīng)譜特性周期為 S 035 根據(jù)瀏陽市總體規(guī)劃要求所有新建工程都必須按地震烈度 6 度構(gòu)成設(shè)防 劃與區(qū)域性規(guī)劃要求 在瀏陽市總體規(guī)劃中擴(kuò)充發(fā)展農(nóng)業(yè)園區(qū)是瀏陽發(fā)展的總體戰(zhàn)略本項(xiàng)目所在地是一個(gè)重要的兩型社會亮點(diǎn)是一塊重要的商業(yè)綜合用地將該區(qū)域作為主要的食品加工產(chǎn)業(yè)園區(qū)本項(xiàng)目規(guī)劃符合農(nóng)業(yè)園總體規(guī)劃要求 通條件 瀏陽是由湖南省直管的省直管市處于長沙株洲湘潭三市金三角地帶距省會長沙 60 公里距黃花國際機(jī)場 40 公里距京珠高速公路 50 公里是國家兩型社會試驗(yàn)區(qū)長株潭城市群的組成部分瀏陽市地域東西寬 1058 公南北長 809 公距省會長沙 60 公里距黃花國際機(jī)場 40 公里距京珠高速公路 50 公里城主干道等均由此經(jīng)過瀏陽市各項(xiàng)事業(yè)迅速發(fā)展產(chǎn)權(quán)制度改革金融安全區(qū)創(chuàng)城市建設(shè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境優(yōu)化等工作在全省獨(dú)樹一幟被譽(yù)為瀏陽現(xiàn)象成為全國衛(wèi)生城市全國社會治安綜合治理先進(jìn)縣市優(yōu)秀旅游城市和湖南省文明城市瀏陽已連續(xù)幾屆進(jìn)入全國百強(qiáng)縣第十一屆全國縣域經(jīng)濟(jì)百強(qiáng)縣市排名中湖南省長沙四小龍中長沙縣瀏陽市寧鄉(xiāng)縣3 個(gè)縣市全部跨進(jìn)了全國百強(qiáng)瀏陽市位居全國第 64 位中部第 3 位湖南省第 2 位競爭力狀態(tài)為相對穩(wěn)定同時(shí)發(fā)布的 2021 年度湖南省縣域經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣市瀏陽排名第3 僅次于長沙縣和望城縣 施工條件 本工程需要的建筑材料都可就近解決施工用電水由變配電所和自來水廠供應(yīng) 擬建項(xiàng)目規(guī)劃用地總面積 13838174 ㎡建筑總面積 25966308 ㎡ 42 建設(shè)內(nèi)容 本項(xiàng)目總占地面積 208畝計(jì) 13838174平方米總建筑面積 25966308萬平方米其中綜合辦公樓 2388170 平方米含有高標(biāo)準(zhǔn)食品質(zhì)檢中心食品研發(fā)中心標(biāo)準(zhǔn)化廠房 20 棟 1649707 平方米職工宿舍用房 2875962 平方米綜合服務(wù)樓 1271552 平方米高 管人員住房 2773554 平方米 本項(xiàng)目建設(shè)場區(qū)道路廣場等輔助工程和其他配套設(shè)施 第五章 項(xiàng)目營銷 51 執(zhí)行策略指引 項(xiàng)目有著充分準(zhǔn)確的前期工作在產(chǎn)品打造上優(yōu)勢明顯且體現(xiàn)先進(jìn)的與產(chǎn)品相統(tǒng)一的管理理念為實(shí)際營銷推廣工作提供豐富多樣層次分明的延展支撐及發(fā)揮空間 同時(shí)項(xiàng)目也具有造就項(xiàng)目地段未來新型工業(yè)小城的美好前景及大規(guī)模多業(yè)態(tài)組合更樹立了農(nóng)業(yè)園兩型產(chǎn)業(yè)良好形象 項(xiàng)目的多個(gè)閃光點(diǎn)中哪些方面最能征服消費(fèi)者項(xiàng)目如何營銷運(yùn)作才能引起整個(gè)食品加工業(yè)的關(guān)注產(chǎn)生強(qiáng)烈的購買欲望 在營銷執(zhí)行過程中必須遵循有的放矢充分挖掘項(xiàng) 目有效閃光點(diǎn)的思想經(jīng)過深入研究市場特點(diǎn)及發(fā)展規(guī)律結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)認(rèn)為湖南安全食品產(chǎn)業(yè)中心中心項(xiàng)目在推廣方面應(yīng)準(zhǔn)確控制 各項(xiàng) 能賣什么 不能賣什么 1 未來 現(xiàn)狀 2 價(jià)值 價(jià)格 3 理念 傳統(tǒng) 4 規(guī)劃 配套 上表為項(xiàng)目差異性賣點(diǎn)表現(xiàn)策略控制的原則是營銷推廣的指引及定性從形象樹立到現(xiàn)場氛圍營造貫穿始終給目標(biāo)客戶一個(gè)大氣專業(yè)規(guī)范特色化的項(xiàng)目形象 52 營銷目標(biāo) 在項(xiàng)目形象推廣階段內(nèi)以高形象入市全面拉升客戶對本項(xiàng)目的關(guān)注度與良好的預(yù)期前期以招商帶動(dòng)銷售中后期以銷售刺激招商在銷售階段內(nèi)分批推售進(jìn)行銷控以適 中的速度推盤力爭把銷售周期控制在四個(gè)月內(nèi)從公開發(fā)售之日起在不同的營銷節(jié)點(diǎn)實(shí)行不同的價(jià)格的策略通過價(jià)格調(diào)整使商鋪不斷升值進(jìn)而刺激購買以獲取更大的市場利潤 53 營銷周期 根據(jù)項(xiàng)目目前的發(fā)展態(tài)勢來看項(xiàng)目有望于今年 11 月份可以公開發(fā)售據(jù)此項(xiàng)目的營銷階段大可分為 營銷籌備期 2021 年 6 月 7 月上旬 市場預(yù)熱 2021 年 7 月中旬 8 月 公開發(fā)售 2021 年 11 月 72021 年 1 月 強(qiáng)銷持續(xù)期 2021 年月 月尾盤 2021 年 4 月 銷售階段 銷售周期 預(yù)計(jì)銷售率 營銷籌備期 2021 年 6 月 7 月上旬 0 市場預(yù)熱期 2021 年 7 月中旬 8 月 15 公開發(fā)售期 2021 年 11 月 2021 年 1 月 50 強(qiáng)銷持續(xù)期 2021 年月 月 尾盤沖刺期 2021 年 4 月 5 54 營銷概念策略 項(xiàng)目賣點(diǎn)薈萃 湖南安全食品產(chǎn)業(yè)中心的號召力 安全食品集聚的理念 政府強(qiáng)力支撐 一分鐘上高速 交鑰匙工程 花園式廠區(qū)標(biāo)準(zhǔn)化廠房 統(tǒng)一的國家級質(zhì)檢平臺低成本質(zhì)量檢控 一站式辦證服務(wù) 創(chuàng)新銷售模式即買即收租低投入高回報(bào) 創(chuàng)建電子商務(wù)打造信息交流平臺 營銷概念提示 1 項(xiàng)目總體形象定位 一流的安全食品產(chǎn)業(yè)孵化平臺 企業(yè)花園創(chuàng)業(yè)樂園精神家園 2 專業(yè)市場形象定位 安全食品專業(yè)專業(yè)生產(chǎn)基地的定位將原本分散化的食品小微企業(yè)導(dǎo)入安全中心的理念在食品生產(chǎn)業(yè)界打造一個(gè)集生產(chǎn)展示信息交流倉儲配送貨運(yùn)以及金融結(jié)算等功能于一體生產(chǎn)規(guī)模大型化生產(chǎn)品種專業(yè)化經(jīng)營環(huán)境規(guī)范化的超大規(guī)模的安全食品發(fā)散地成為引領(lǐng)全國食品市場的安全食品超級航母 3 資源整合的角度進(jìn)行考慮 產(chǎn)品硬件 管理軟件 4 從品牌方面進(jìn)行考慮 加盛農(nóng)業(yè)投資集團(tuán)良好的發(fā)展商品牌號召力 高產(chǎn)品給予客戶的預(yù)期 5 從客戶關(guān)注點(diǎn)的考慮 投資者 生產(chǎn)商 通過以上三方面的綜合分析從單個(gè)角度提煉出項(xiàng)目的定位都很難支撐項(xiàng)目的形 象現(xiàn)從產(chǎn)品和客戶兩個(gè)供需相對面進(jìn)行提煉找到兩者的價(jià)值共鳴點(diǎn)從中提煉出代表項(xiàng)目獨(dú)特銷售概念 注推廣語具體由廣告公司提煉 55 形象包裝策略 項(xiàng)目形象包裝及建議 項(xiàng)目目前即將進(jìn)入建筑期而項(xiàng)目自身的些包裝及導(dǎo)示系統(tǒng)還沒有建立起來為了將項(xiàng)目盡早展現(xiàn)在潛在消費(fèi)者面前引起市場上的關(guān)注給消費(fèi)者一種預(yù)期項(xiàng)目必須盡快進(jìn)行形象包裝及導(dǎo)示系統(tǒng)的建立 根據(jù)項(xiàng)目目前建設(shè)情況提出對項(xiàng)目進(jìn)行如下包裝 圍墻包裝 項(xiàng)目圍墻是在項(xiàng)目建設(shè)推廣過程中唯一全過程直接面對客戶的包裝項(xiàng)目在項(xiàng)目的宣傳推廣中起著非常重要的作用是項(xiàng)目形象宣傳的重要陣地 目前項(xiàng)目即將進(jìn)入建設(shè)階段必須盡快將項(xiàng)目圍墻的告示性作用開始正式利用起來針對項(xiàng)目特色制定推廣方案作為項(xiàng)目形象的重要部分將項(xiàng)目對外進(jìn)行宣傳推廣 從項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度看目前階段圍墻廣告不應(yīng)是單純的字體廣告而是多方位的宣傳廣告主要內(nèi)容包括多條賣點(diǎn)的宣傳圖案項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)字體與顏色及延展項(xiàng)目logo 項(xiàng)目發(fā)展商項(xiàng)目銷售代理公司等 建筑主體包裝 建筑主體包裝的內(nèi)容也根據(jù)項(xiàng)目的不同階段有不同的表現(xiàn)內(nèi)容除了在項(xiàng)目建設(shè)的過程中按照瀏陽市的相關(guān)要求對樓盤進(jìn)行保護(hù)性包裝外還應(yīng)在不同的階段采用以條幅為主的不同宣傳方式其他的方式還包括燈箱廣告 pop 旗彩旗等方式 進(jìn)入項(xiàng)目宣傳推廣階段以后項(xiàng)目樓體包裝則以廣告賣點(diǎn)條幅項(xiàng)目大幅效果圖項(xiàng)目名稱燈箱廣告 pop 旗等內(nèi)容為主并且在項(xiàng)目推廣的不同階段對部分內(nèi)容適時(shí)加以改變?nèi)绻?jié)日祝語宣告開盤促銷信息即將封頂?shù)鹊? 地盤夜間燈光處理 項(xiàng)目地盤夜間燈光由近至遠(yuǎn)主要由以下幾部分組成 在地面燈光處理上應(yīng)該保證項(xiàng)目臨大瀏大道的街面燈光效果顯著 項(xiàng)目圍墻燈光在項(xiàng)目進(jìn)入市場預(yù)熱階段以后需要對項(xiàng)目圍墻宣傳 畫進(jìn)行照明處理較為普通的做法是每段圍墻或每幅廣告畫上采用射燈照明以整齊劃一的形象來表達(dá)項(xiàng)目的整體感覺 項(xiàng)目導(dǎo)視系統(tǒng)包裝 項(xiàng)目 周邊包裝主要是指項(xiàng)目推廣過程中在項(xiàng)目周邊設(shè)置路旗和路牌以對項(xiàng)目周邊人流進(jìn)行指引的導(dǎo)示系統(tǒng) 從目前項(xiàng)目的進(jìn)度情況看項(xiàng)目的導(dǎo)示系統(tǒng)需要盡快建立大瀏大道是條城市主干道人車流量較多過往潛在客戶較多擴(kuò)大項(xiàng)目的影響力讓更多的潛在消費(fèi)者觀注本項(xiàng)目給潛在客戶一種預(yù)期 建議項(xiàng)目在黎托高橋市場瀏陽市樹立 12 個(gè)個(gè)大型廣告牌傳達(dá)項(xiàng)目對外信息作為項(xiàng)目的一個(gè)交流窗口 56 價(jià)格策略 位 綜合對項(xiàng)目整體規(guī)劃策劃構(gòu)想未來發(fā)展前景等多種因素的考慮結(jié)合工業(yè)地產(chǎn)投資規(guī)律性綜合推導(dǎo)出本項(xiàng)目最終銷售價(jià)格 依據(jù)價(jià)格定位的相關(guān)要素及數(shù)據(jù)綜合推算均 價(jià)為 廠房 2021 元㎡177。 5％ 商業(yè)鋪面均價(jià)為 4000 元㎡177。 5％ 注詳細(xì)價(jià)格定位請參閱《項(xiàng)目定位》095 開盤期 當(dāng)日 096 開盤后一周內(nèi) 097 開盤后第二 周 1 開盤后第三周 102 開盤后第四周 102 持續(xù)強(qiáng)銷期 106 尾盤期 097 備注由于價(jià)格與動(dòng)態(tài)市場有非常緊密的關(guān)系因此具體詳細(xì)價(jià)格方案將在銷售前 15 天最終確定并銷售過程中根據(jù)實(shí)際市場情況隨時(shí)作調(diào)整 57 銷售策略 合 低開高走策略 在內(nèi)部認(rèn)購期內(nèi)采取投石問路的方式檢驗(yàn)市場對價(jià)格的可接受度然后以相對優(yōu)惠的價(jià)格面市然后一路高走給市場堅(jiān)定信心 主動(dòng)出擊策略