【正文】 配套、設(shè)備齊全 ” 。 居 住環(huán)境質(zhì)量有較大的改善和提高，城市公共交通和私人汽車有一定發(fā)展；學(xué)校和 托兒所與住宅距離較近，能滿足服務(wù)半徑步行距離的要求；公共服務(wù)設(shè)施 逐步完善，滿足居民文化和購(gòu)物等要求，環(huán)境綠化有較大提高。基地南面為正在開發(fā)的大型居住區(qū)，距基地約 2 公里范圍內(nèi)分布眾多規(guī)模在建筑面積 10 萬平方米以上的大型居住區(qū)，所處東僑經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)是寧德目前城市開發(fā)的熱點(diǎn)。 一部分 高級(jí)住宅 還 要考慮商住兩用按辦公和居住兩用 的 功能安排。 4─ 9月多霧有臺(tái)風(fēng)暴雨、洪水；降水過程持續(xù)時(shí)間比較長(zhǎng)，產(chǎn)生流域年最大流量。第四紀(jì)以來的新構(gòu)造運(yùn)動(dòng)，仍然為繼“世鴻 偉業(yè) ” 商住小區(qū) 開發(fā) 建設(shè) 項(xiàng)目 申請(qǐng) 報(bào)告 寧德市蕉城區(qū)工程咨詢中心 25 承性的垂直升降運(yùn)動(dòng)，直至現(xiàn)在依然在活動(dòng)。 ● 地震烈度： 根據(jù)《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》 (GB50011— 20xx)和《中國(guó)地震動(dòng)力參數(shù)圖》 (GB18306— 20xx)，寧德處于抗震設(shè)防烈度 6 度區(qū)， 穩(wěn)定上劃屬穩(wěn)定區(qū)。埋深 6m左右。 場(chǎng)地水文地質(zhì)條件 根據(jù) 附近項(xiàng)目 鉆探 資料： ● 場(chǎng)地地下水類型主要為貯存于圓礫③層中的孔隙承壓水及風(fēng)化巖中的孔隙裂隙承壓水，二者具水力聯(lián)系，接受側(cè)向地下水的補(bǔ)給，向鄰區(qū)下游排泄，水量較豐富。 ● 圓礫 ③ 承載力較高，分布尚穩(wěn)定，土質(zhì)不甚均勻，工程地質(zhì)性能較好，厚度較大地段可考慮作為多層建筑物樁基持力層。 ● 項(xiàng)目設(shè)計(jì)合理配置自然 資源，優(yōu)化用地結(jié)構(gòu)，配套建設(shè)各項(xiàng)目設(shè)施。體現(xiàn)在居住區(qū)日常生活的方方面面，讓濱水文化深入人心，使 水 成為生活中不可或缺又容易獲得的組成部分。 ● 根據(jù)用地特點(diǎn)和 商住小區(qū) 規(guī)模，設(shè)置出入口（其中西側(cè)為步行出入口）。 “世鴻 偉業(yè) ” 商住小區(qū) 開發(fā) 建設(shè) 項(xiàng)目 申請(qǐng) 報(bào)告 寧德市蕉城區(qū)工程咨詢中心 33 景觀結(jié)構(gòu)體系 （見下表） 構(gòu)成內(nèi)容 作用 空間特質(zhì) 基地水系 景觀核心、公共 動(dòng)態(tài)空間，開放、流動(dòng)、自由 住宅院落 觀賞、活動(dòng)、半公共 動(dòng)態(tài)與靜態(tài)空間，半開放、穩(wěn)定、溫馨 底層私家花園、 空中花園 家庭私有空間 靜態(tài)空間，私密、限定、安全 景觀設(shè)計(jì)重點(diǎn) —— “水體住宅” ● 小區(qū)水系由主要水景元素及次要水景元素組成，基地四周帶狀圍合的水系為主要水景元素，基地內(nèi)部景觀水池為次要水景元素。 街道景觀 本區(qū)地理位置十分重要，沿閩東路的道路景觀界面成為小區(qū)形象的設(shè)計(jì)重點(diǎn)之一。 ● 在家居平面布置上選用方正平面，設(shè)計(jì)緊湊、分區(qū)明確、廳房方正、面積適宜。 ● 針對(duì)端頭戶型所在位置的優(yōu)越性，充分利用周邊景觀，適“世鴻 偉業(yè) ” 商住小區(qū) 開發(fā) 建設(shè) 項(xiàng)目 申請(qǐng) 報(bào)告 寧德市蕉城區(qū)工程咨詢中心 36 當(dāng)擴(kuò)大戶型面積，在標(biāo)準(zhǔn)戶型基本上加以調(diào)整。引入現(xiàn)代的材料和技術(shù)，采用明快的色彩、簡(jiǎn)潔造型、精致的細(xì)部處理；“世鴻 偉業(yè) ” 商住小區(qū) 開發(fā) 建設(shè) 項(xiàng)目 申請(qǐng) 報(bào)告 寧德市蕉城區(qū)工程咨詢中心 37 創(chuàng)造空間別致、輕盈飄逸的建筑造型，營(yíng)建一派溫馨儒雅的現(xiàn)代風(fēng)格人居環(huán)境，在新古典沉重的氛圍中開辟一片清新的樂土。 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： 1 項(xiàng)目名稱 單 位 指 標(biāo) 2 征地面積 m2 3 實(shí)用地面積 m2 4 總建筑面積 m2 99996 5 建筑容積率 6 建筑密度 % 30 7 小區(qū)綠地率 % 30 “世鴻 偉業(yè) ” 商住小區(qū) 開發(fā) 建設(shè) 項(xiàng)目 申請(qǐng) 報(bào)告 寧德市蕉城區(qū)工程咨詢中心 38 建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)依據(jù) ● 《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》（ GB5000920xx） ； ● 《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB5001120xx） ； ● 《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB5001020xx） ； ● 《建筑樁基技術(shù)規(guī)范》（ JGJ9494） ； ● 《高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程》（ JGJ320xx） ； ● 《人民防空地下室設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GBJ5003820xx） ； ● 《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB5001120xx） ； ● 《砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB5000320xx） 。 ● 用水量估算：高層住宅 300 L/人 .日 單身公寓 200 L/人 .日 商 業(yè) 8L/ 配套設(shè)施 6L/ 地下車庫 2L/ 綠 化 1L/ 未預(yù)見水量： 15%用水量 ● 給水系統(tǒng)：地下室至 3層由市政管網(wǎng)直接供水。 ●小區(qū)最高日污水排放量為 710 m3/日。 設(shè)計(jì)范圍及內(nèi)容 ● 用戶 10KV/； ● 照明、動(dòng)力、空調(diào)供配電系統(tǒng) ； ● 防雷與接地系統(tǒng)。 ● 地下車庫采用熒光燈照明，設(shè)備房及庫房等處采用配照型燈具，光源為白熾燈，照度 50LX。 ● 采用聯(lián)合接地方式，利用建筑物底板接地體，接地電阻要求不大于 1Ω。 空調(diào)通風(fēng)設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)依據(jù) ● 《采暖通風(fēng)與空氣調(diào)氣設(shè)計(jì)規(guī)范》 GBJ1987； ● 《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 GB5004595； ● 《汽車庫、修車庫、停車場(chǎng)設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 GB5006797； ● 《人民防空地下室設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB5003894； 設(shè)計(jì)范圍 根據(jù) 本項(xiàng)目 建設(shè)單位和國(guó)家規(guī)范要求，本工程暖通專業(yè)設(shè)計(jì)主要內(nèi)容有： ● 通風(fēng)排氣系統(tǒng)； ● 人 防通風(fēng)系統(tǒng)； ● 消防防排煙系統(tǒng)。本項(xiàng)目主體建筑耐火等級(jí)均為二級(jí)。 ●地下室設(shè)兩個(gè)防火分區(qū)，設(shè)備區(qū)和車庫，均有兩個(gè)疏散口至一層。 ● 地下室設(shè)停車位， 屬 II 類車庫。 自動(dòng)噴水系統(tǒng) 地下車庫、商場(chǎng)內(nèi)設(shè)自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)，按中危險(xiǎn)級(jí) II 級(jí)考慮，地下泵房設(shè)兩臺(tái)自動(dòng)噴淋泵向系統(tǒng)供水，水箱供水管接濕式報(bào)警閥?！笆励?偉業(yè) ” 商住小區(qū) 開發(fā) 建設(shè) 項(xiàng)目 申請(qǐng) 報(bào)告 寧德市蕉城區(qū)工程咨詢中心 49 發(fā)電機(jī)進(jìn)線開關(guān)與變壓器出線開關(guān)間設(shè)置機(jī)械和電氣聯(lián)鎖，防止電源倒送。 火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及消防聯(lián)動(dòng)控制 ●人防地下室是二級(jí)保護(hù)對(duì)象，采用集中保。 ●消防設(shè)備 的用電按一線負(fù)荷要求設(shè)計(jì)，在地下室設(shè)置200KW柴油發(fā)電機(jī)作為備用電源。 室內(nèi)消火栓系統(tǒng) 室內(nèi)消火栓系統(tǒng)采用臨時(shí)高壓給水系統(tǒng)，地下室泵房?jī)?nèi)兩臺(tái)消火栓泵向室內(nèi)消火栓管網(wǎng)供水，屋面設(shè)消防水箱，設(shè)置高度最不利點(diǎn)消火栓靜壓不低于 。； ● 每個(gè)防火分區(qū)面積均符合規(guī)劃要求。登高操作面距建筑外邊 5 米，登高面 消防車操作深 6 米。 ● 公共衛(wèi)生間設(shè)有機(jī)械通風(fēng)系統(tǒng)。 ● 住宅每戶按 2個(gè)有線電視插座，分設(shè)于客廳及臥室，小商店每戶設(shè)一個(gè)有線電視插座 ，小區(qū)會(huì)所及物來管理處均預(yù)留接口。 防雷和接地 ● 本小區(qū)根據(jù)各建筑單體確定防雷類別。 ● 住宅計(jì)量采用高供低量，每幢住宅均在首層設(shè)置配電電表間。 ● 室外雨水管采用鋼筋混凝土管。 ● 小區(qū)不設(shè)置集中熱水 系統(tǒng)，住宅各用戶熱水由用戶自理。 公用設(shè)施方案 水 ● 水源： 小區(qū)用水由小區(qū)東側(cè)的福寧路及南側(cè)的閩東路市政給水管引直兩路 De200 進(jìn)水管，上設(shè) LXLC150E 控制性總水表，水表后設(shè)置防污隔斷閥組，并在小區(qū)內(nèi)部設(shè)置 De200 給水環(huán)網(wǎng)供應(yīng)小區(qū)各部分用水。物業(yè)管理會(huì)所、配電室、休息廳等建筑物均建于地上。 ● 高層住宅強(qiáng)調(diào)簡(jiǎn)潔明快；以淺色調(diào)為主，下部為青灰色面磚，主樓局部間以仿木紋隔柵百葉；小高層住宅采用三段式立面設(shè)計(jì)手法，淺色墻面和穿插運(yùn)用的暖色面磚墻體相對(duì)比，構(gòu)筑尺度親和的花園洋房。 ● 每戶均有較大的入戶花園或南向空中花園，改善高層住宅的居住環(huán)境。 建筑方案設(shè)計(jì) ● 本 建筑方案設(shè)計(jì) 涉及建筑、結(jié)構(gòu)、防火、節(jié)能、隔聲、采光、照明 、給排水、通風(fēng)、燃?xì)狻?電氣等各種專業(yè)，設(shè)計(jì)時(shí)需遵循有關(guān)的規(guī)范或規(guī)定，單體設(shè)計(jì)時(shí) 還應(yīng)符合國(guó)家現(xiàn)行的有關(guān)強(qiáng)制“世鴻 偉業(yè) ” 商住小區(qū) 開發(fā) 建設(shè) 項(xiàng)目 申請(qǐng) 報(bào)告 寧德市蕉城區(qū)工程咨詢中心 35 性標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。 ● 院落景觀系統(tǒng)和社區(qū)服務(wù)設(shè) 施相融合，除滿足人們休閑、交往等功能上的需求外，更注重挖掘中國(guó)傳統(tǒng)居住文化的內(nèi)涵，“世鴻 偉業(yè) ” 商住小區(qū) 開發(fā) 建設(shè) 項(xiàng)目 申請(qǐng) 報(bào)告 寧德市蕉城區(qū)工程咨詢中心 34 營(yíng)造富有“詩情畫意”的居住家園。 ● 結(jié)合基地特點(diǎn)，充分利用自然資源，建筑盡可能沿水岸錯(cuò)落布置，形成流動(dòng)式空間組合序列； ● 有機(jī)組合建筑布置，形成半圍合式院落空間，沿襲中國(guó)傳統(tǒng)庭院圍合空間形態(tài)； ● 住宅均為南北向布置，符合當(dāng)?shù)貧夂蛱卣骷熬用竦膫鹘y(tǒng)生活習(xí)慣。 ● 堅(jiān)持 以人為本，在布 局形式、景觀環(huán)境與單體設(shè)計(jì)上 要 突出“均好性”的原則， 以 滿足不斷發(fā)展的動(dòng)態(tài)市場(chǎng)需求，營(yíng)造富有人情味的溫馨家園。 ● 充分利用規(guī)劃區(qū)內(nèi)得天獨(dú)厚的自然水資源，把山水體驗(yàn)帶給每個(gè)住戶，使身臨其中的人同時(shí)融入自然的懷抱。 ● 項(xiàng)目設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)“以人為本”的設(shè)計(jì)思想，處理好人與建筑、人與環(huán)境、人與交通、人與空間以及人與人之間的關(guān)系。 擬建 場(chǎng)地地基土層中存在 軟弱土 —— 淤泥 ② ，根據(jù)《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB5001120xx）有關(guān)條款，判定場(chǎng)地為抗震不利地段。 ● 強(qiáng)風(fēng)化花崗巖⑥：棕黃、灰黃色，散體狀結(jié)構(gòu)，母巖為中細(xì)?；◢弾r，長(zhǎng)石及暗色礦物大部分已風(fēng)化，浸水易軟化，巖芯多手搓可散，中上部巖芯呈砂土狀，下部（埋深多大于 50m）呈碎塊狀，巖體完整程度屬極破碎， 巖體基本質(zhì)量等級(jí)Ⅴ級(jí)，標(biāo)準(zhǔn)貫入試驗(yàn)擊數(shù)≥ 50 擊（未校正），巖芯采取率 55— 65%。 “世鴻 偉業(yè) ” 商住小區(qū) 開發(fā) 建設(shè) 項(xiàng)目 申請(qǐng) 報(bào)告 寧德市蕉城區(qū)工程咨詢中心 26 ● 圓礫③：淺灰色、淺灰綠色，飽和，中密 — 密實(shí)，頂部多為稍密，底部為密實(shí)，圓礫成份以火山巖類巖石為主，質(zhì)硬，多呈亞圓狀，大小一般 5— 40mm，大者達(dá) 80mm 以上，粒徑大于 20mm的顆粒含量約占 15— 80%，局部巖性相變?yōu)槁咽敳亢枯^低，以砂性土充填為主，含少量粘性土。 地貌：場(chǎng)地位于寧德市盆地東北部，地貌上屬河流堆積成因形成的堆積準(zhǔn)平原地貌，原始階地地形明顯。構(gòu)造形跡以斷裂、斷層、褶皺和節(jié)理裂隙等形式出現(xiàn)。 3 給排水工程 水箱、水池、水泵機(jī)房 4 消防系統(tǒng) 住宅區(qū) 5 變配電工程（強(qiáng)電） 配電房、變配電設(shè)備 6 照明工程 7 通訊工程 8 安防工程 9 通風(fēng)工程 10 閉路電視 11 室外工程 “世鴻 偉業(yè) ” 商住小區(qū) 開發(fā) 建設(shè) 項(xiàng)目 申請(qǐng) 報(bào)告 寧德市蕉城區(qū)工程咨詢中心 24 第五章 建設(shè)方案 建設(shè)場(chǎng)地環(huán)境 “ 世鴻偉業(yè) ” 項(xiàng)目區(qū)地處閩東沿海，屬 溫暖濕潤(rùn)的亞熱帶海洋性季風(fēng)氣候， 年平均溫度 ℃； 一般 7─ 9 月 氣溫較高，最高溫 ℃； 年極端最高溫度 ℃； 1─ 5月氣溫較低， 年極端最低溫度 ℃；年平均降水量 ； 歷年年平均降雨量 20xxmm， 4─ 9月為雨季， 10 月到次年 2 月為旱季， 日最大降水量 ；年平均相對(duì)濕度 81％。 “世鴻 偉業(yè) ” 商住小區(qū) 開發(fā) 建設(shè) 項(xiàng)目 申請(qǐng) 報(bào)告 寧德市蕉城區(qū)工程咨詢中心 23 根據(jù) 項(xiàng)目 區(qū)位環(huán)境和住宅市場(chǎng)需求 ， 戶型 規(guī)劃 在下一步單體設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)根據(jù)消費(fèi)對(duì)象需求，綜合考慮住宅使用功能與 空間組合、家庭人口、代際關(guān)系、職業(yè)特征等因素，每套住宅有臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間、儲(chǔ)藏室及陽臺(tái)、餐廳和書房。 ● 住宅裝飾及設(shè)施標(biāo)準(zhǔn) 按設(shè)計(jì)單位和消費(fèi)者的要求。部分建筑物底層架空設(shè)景觀綠化、部分建筑物底層為商店。 商業(yè)及文化教育配套設(shè)施齊全 “ 世鴻偉業(yè) ” 商住小區(qū) 配套有店面、人防地下停車庫、會(huì)所、幼兒園等設(shè)施。本項(xiàng)目用電完全可得到可靠供電。 ●陸路交通四通八達(dá)。整個(gè)項(xiàng)目依山傍水，緊臨正在建 設(shè) 中的東湖景觀區(qū)，新市政府近在咫尺，背靠城市森林公園，風(fēng)光秀麗，建成后將成為閩東高品質(zhì)的居住區(qū)。 定價(jià)方式。擬采用多種促銷手段，包括： ● 廣告宣傳； ● 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)； ● 人員直銷； ● 舉辦展銷會(huì)； ● 集團(tuán)認(rèn)購(gòu)； ● 有針對(duì)性 (銷售對(duì)象 )的舉辦展銷會(huì)； ● 靈活多樣的付款方式； ● 工程質(zhì)量、進(jìn)度及完善的 商住小區(qū) 物業(yè)管理承諾； ● 售 樓現(xiàn)場(chǎng)樣板房促銷； ● 其他促銷手段。根據(jù)本項(xiàng)目市場(chǎng)定位和開發(fā)特點(diǎn)，擬采用以下營(yíng)銷推廣 策略： 廣告宣傳策略 “ 世鴻偉業(yè) ”項(xiàng)目要針對(duì)確定的目標(biāo)群體，按計(jì)劃、分階段，系統(tǒng)地對(duì) 商住小區(qū) 的整體形象和 “ 賣點(diǎn)”集中進(jìn)行廣告宣傳：廣告媒體包括：現(xiàn)場(chǎng)售樓部、工地現(xiàn)場(chǎng)、報(bào)紙、電視臺(tái)、新聞發(fā)布會(huì)、各種宣傳資料、戶外及路牌廣告等，具體宜采用的宣傳媒體和方式應(yīng)根據(jù)其效果和費(fèi)用而定 ， 廣告宣傳費(fèi)用列入項(xiàng)目開發(fā)成本。賣點(diǎn)”主要是： ● 小區(qū)規(guī)劃不是簡(jiǎn)單的綠化，而是按“園林化”概念規(guī)劃建設(shè)，因此有其突出的環(huán)境特點(diǎn)。 ● 從以上分析可以看出，未來商品房的升級(jí)換代，由低檔走向高檔，高品質(zhì)開發(fā)已成為新