【正文】 ，它包含新型居室建筑材料的運(yùn)用以及居室內(nèi)部智能化設(shè)施 的安排，智能住宅的優(yōu)勢(shì)不僅在于其高科技和高智能使業(yè)主保持與時(shí)代同步，更在于其高附加值性：一套性能良好、可更新?lián)Q代的住宅智能系統(tǒng)會(huì)隨著未來科技的發(fā)展不斷增加新內(nèi)容，使住宅本身的科技含量也不斷更新。一是安全性方面。四是適用性方面，一個(gè)家庭在不同時(shí)期有著不同的家庭結(jié)構(gòu)，對(duì)住宅消費(fèi)也有不同的要求，因此會(huì)形成若干即期消費(fèi)。 前幾年， 寧德市 城市住宅開發(fā)數(shù)量發(fā)展 較 快，但開發(fā)規(guī)模偏小。房 地產(chǎn)開發(fā)商只有通過大規(guī)模、低成本開發(fā)，才能滿足用戶的要求。 熱 點(diǎn)和投資手段 ● 隨著 寧德市 城鎮(zhèn)居民收入永平的逐步提高，住宅消費(fèi)將逐步成為居民消費(fèi)熱點(diǎn)和投資手段。隨著居民消費(fèi)水平的提高和住房分配方式的改革，家庭住房消費(fèi)支出的平均比重將由 ％上升到 12％左右。 當(dāng)前住宅市場(chǎng)面臨的矛盾和問題 目前，以住宅為主體的房地產(chǎn)市場(chǎng)在發(fā)展過程中面臨著一些深層次的矛盾，結(jié)構(gòu)性、階段性、體制性供 給過剩的現(xiàn)象突出，市場(chǎng)有效需求的不足。 ● 市場(chǎng)發(fā)育程度整體水平偏低，地區(qū)之間發(fā)展嚴(yán)重不平衡。此外，開發(fā)商重視 商住小區(qū) 住宅多樣化戶型和房屋外觀的設(shè)計(jì)。 ● 商住小區(qū) 住宅設(shè)計(jì)引入“智能化”新概念，使 商 住 商住小區(qū) 按“精品化”的標(biāo)準(zhǔn)檔次規(guī)劃設(shè)計(jì)和經(jīng)營(yíng)管理。 促銷策略 ① 促銷的階段性策略 。本項(xiàng)目銷售對(duì)象主要是： “世鴻 偉業(yè) ” 商住小區(qū) 開發(fā) 建設(shè) 項(xiàng)目 申請(qǐng) 報(bào)告 寧德市蕉城區(qū)工程咨詢中心 16 ● 擬 進(jìn)行商品房更新?lián)Q代的消費(fèi)者； ● 收入較高或中、高收入的消費(fèi)者； ●駐寧德市辦事機(jī)構(gòu)商住或商用； ●其他消費(fèi)者。 價(jià)格定位。 擬采用以下策略： ①付款方式優(yōu)惠； ②集團(tuán)購(gòu)買優(yōu)惠； ③選擇購(gòu)買優(yōu)惠； ④特殊消費(fèi)對(duì)象優(yōu)惠； ⑤其他優(yōu)惠措施。 主要按期房?jī)r(jià)、現(xiàn)房?jī)r(jià)、綜合價(jià)、集團(tuán)購(gòu)買價(jià)，并考慮樓層差、朝向差、地段位置差。市政配套設(shè)施齊全，緊臨閩東路，交通便利。 “ 世鴻偉業(yè) ” 項(xiàng)目在此選址具有明 顯的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和較好的開發(fā)建設(shè)條件。因此， “ 世鴻偉業(yè) ” 的開發(fā)建設(shè)具有無可比擬的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。東僑開發(fā)區(qū)距省會(huì)福州 98 公里，距福州長(zhǎng)樂國(guó)際機(jī)場(chǎng) 100 公里，距在建中的閩東機(jī)場(chǎng) 80 公里； 104 國(guó)道和黑龍江同江至海南三亞的沿海高速公路從區(qū)邊通過，且設(shè)有開口； 即將竣工的 福州 — 溫州鐵路也從區(qū)東邊經(jīng)過，并設(shè)有客、貨站。形成完善的路、水、電、氣、通信等市政設(shè)施。 ●用水：寧德市蕉城區(qū)現(xiàn)有供水廠兩個(gè)，其淡水質(zhì)好，取之“世鴻 偉業(yè) ” 商住小區(qū) 開發(fā) 建設(shè) 項(xiàng)目 申請(qǐng) 報(bào)告 寧德市蕉城區(qū)工程咨詢中心 20 便捷，日供水能力 萬噸。項(xiàng)目周邊的主干道郵電通訊電纜已埋設(shè)完畢，為項(xiàng)目提供了良好的通訊服務(wù)。 附近有 市高級(jí)中學(xué)、東僑實(shí) 驗(yàn)學(xué)校 等教育 設(shè)施 ， 建設(shè) 中的閩東 學(xué)院也在該區(qū)周圍，形成了良好的文化氛圍。 “世鴻 偉業(yè) ” 商住小區(qū) 開發(fā) 建設(shè) 項(xiàng)目 申請(qǐng) 報(bào)告 寧德市蕉城區(qū)工程咨詢中心 21 第四章 建設(shè)規(guī)模及功能 標(biāo)準(zhǔn) 建筑面積和內(nèi)容 ● “ 世鴻偉業(yè) ”項(xiàng)目總體開發(fā)以高尚住宅為主， 征地面積 平方米（折合 畝），代征道路用地面積 平方米（折合 畝），建設(shè)用地面積 平方米（折合 畝）。 功能設(shè)施標(biāo)準(zhǔn) ● 這幾 年城市住宅流行模式為：家庭向小型化發(fā)展， l 戶規(guī)模以 3 口戶為主，戶結(jié)構(gòu)以核心戶為主，兩代人家希望分離居住，但要靠近。套型基本“世鴻 偉業(yè) ” 商住小區(qū) 開發(fā) 建設(shè) 項(xiàng)目 申請(qǐng) 報(bào)告 寧德市蕉城區(qū)工程咨詢中心 22 面積達(dá)到國(guó)家預(yù) 定的目標(biāo)。 ● “ 世鴻偉業(yè) ”項(xiàng)目總占地 畝，周邊規(guī)劃有齊全的教育，文體和生活配套設(shè)施。 ● 商住小區(qū) 配套設(shè)施： 商住小區(qū) 部分 高層建筑物底層架空設(shè)景觀綠化、建筑小品 。各種功能空間 [臥室 (單雙人間 )、起居室 (廳 )、廚房、衛(wèi)生間 ]的使用面積滿足規(guī)定的要求。 幼兒園 建筑面積 1050 m178。 7─ 9 月多臺(tái)風(fēng)，常年主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)闁|南風(fēng)， 最大風(fēng)速 28m／ s； 年平均風(fēng)速 2m／ s。北西向的三都 —— 松溪構(gòu)造帶與斜灘 —— 黛溪、福安—— 九都 —— 大甲新華廈斷裂帶交匯復(fù)合于本區(qū)中西部，奠定本區(qū)構(gòu)造基本輪廓。第三紀(jì)末的燕山運(yùn)動(dòng)，表現(xiàn)為繼承性的斷裂活動(dòng)，強(qiáng)度規(guī)模都較小。本項(xiàng)目地處鷲峰 山脈向東南延伸的白鶴山支脈與金溪流經(jīng)山前的沖 ── 洪積平原及海相淤積平原上。表層現(xiàn)狀為回填土層。厚度 — 。場(chǎng)地內(nèi)均有分布，厚度 — 。場(chǎng)地內(nèi)均有分布，前期勘探孔大部分未揭穿，揭示厚度 — 。本層分“世鴻 偉業(yè) ” 商住小區(qū) 開發(fā) 建設(shè) 項(xiàng)目 申請(qǐng) 報(bào)告 寧德市蕉城區(qū)工程咨詢中心 27 布穩(wěn)定，未揭穿，揭示最大厚度 。 ● 本次勘察在場(chǎng)地內(nèi)取 3件水樣進(jìn)行腐蝕性分析，本地區(qū)氣候?yàn)闈駶?rùn)區(qū)，地下水含水層以強(qiáng)透水層為主，含水量大于 20%，地層滲透性為 A 類，可綜合判定場(chǎng)地環(huán)境類型為 II 類，按《巖土工程勘察規(guī)范》 (GB5002120xx)的第 — 條款判定，場(chǎng)地地下水對(duì)混凝土結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中的鋼筋不具腐蝕性，對(duì)鋼結(jié)構(gòu)具弱腐蝕性，應(yīng)按相關(guān)規(guī)范規(guī)定進(jìn)行防護(hù)。 “世鴻 偉業(yè) ” 商住小區(qū) 開發(fā) 建設(shè) 項(xiàng)目 申請(qǐng) 報(bào)告 寧德市蕉城區(qū)工程咨詢中心 28 巖土體工程地質(zhì)性能評(píng)價(jià)及持力層選擇 根據(jù) 附近項(xiàng)目 鉆探 資料： ● 場(chǎng)地表層雜填土 ① ，結(jié)構(gòu)松散，成分復(fù)雜，土質(zhì)極不均勻，淤泥 ②屬高壓縮性軟弱土，此 二層 工程地質(zhì)性能極差，不能作為建筑物基礎(chǔ)持力層。 總 平面 布置 及建筑設(shè)計(jì) ● 寧德市城鄉(xiāng)規(guī)劃局提供的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求及用地紅線圖 ； ● 《高層民用建筑防火設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB5004595） ； ● 《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB5018093） ； ● 《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB500961999） ； ● 《汽車庫(kù)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》（ JGJ10098） ； ● 《人民防空地下室設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB5003820xx） ； “世鴻 偉業(yè) ” 商住小區(qū) 開發(fā) 建設(shè) 項(xiàng)目 申請(qǐng) 報(bào)告 寧德市蕉城區(qū)工程咨詢中心 29 ● 《民用建筑設(shè)計(jì)通則》 ； ● 《托兒所 、幼兒園建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》 ； ● 《城市道路和建筑物無障礙設(shè)計(jì)規(guī)范》 ； ● 其它相關(guān)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范。從總體上統(tǒng)籌考慮建筑、道路、綠化空間之間的和諧 .創(chuàng)造一個(gè)宜于商業(yè)、人居的環(huán)境空間。 ● 項(xiàng)目規(guī)劃目標(biāo)是營(yíng)建優(yōu)美的商業(yè)、人文居住社區(qū)，帶動(dòng)城市局部經(jīng)濟(jì)的發(fā)展騰飛，創(chuàng)造宜人的高尚住宅群體及文教交通等社會(huì)配套設(shè)施，在考慮社會(huì)效益，環(huán)境效益的同時(shí)提升用地的經(jīng)濟(jì)效益，使工程達(dá)到功能組織合理、用地配置得當(dāng)、結(jié)構(gòu)清晰、道路順暢、配套設(shè)施齊全等要求，創(chuàng)造出“以人為本”尊重環(huán)境，舒適優(yōu)美的居住、生活空間，同時(shí)具有鮮明的地方特色和時(shí)代氣“世鴻 偉業(yè) ” 商住小區(qū) 開發(fā) 建設(shè) 項(xiàng)目 申請(qǐng) 報(bào)告 寧德市蕉城區(qū)工程咨詢中心 30 息。 ● 充分發(fā)揮用地一線臨水的優(yōu)勢(shì)，做好“濱水生態(tài)休閑帶”的文章，通過對(duì)基地現(xiàn) 狀的巧妙處理，使更多的住戶能享受到濱水景觀。 “世鴻 偉業(yè) ” 商住小區(qū) 開發(fā) 建設(shè) 項(xiàng)目 申請(qǐng) 報(bào)告 寧德市蕉城區(qū)工程咨詢中心 31 ● 《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》； ● 《城市規(guī)劃編制辦法實(shí)施細(xì)則》； ● 《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》； ● 《城 市居住區(qū)公共設(shè)施設(shè)置規(guī)定》； ● 《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》； ● 《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》； ● 《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》； ●項(xiàng)目區(qū)域 1： 500 地形圖。 ● 利用現(xiàn)狀水系將水體引入基地，并設(shè)置一條貫穿 商住小區(qū)中心花園的縱向步行景觀軸將景觀水系聯(lián)系起來，同時(shí)強(qiáng)調(diào) 商住“世鴻 偉業(yè) ” 商住小區(qū) 開發(fā) 建設(shè) 項(xiàng)目 申請(qǐng) 報(bào)告 寧德市蕉城區(qū)工程咨詢中心 32 小區(qū) 空間面向 東湖 的滲透性，設(shè)置多條空間走廊讓涓涓溪流進(jìn)入到每家每戶。 ● 結(jié)合用地特點(diǎn)，人車適度分流。 設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想：延續(xù)和發(fā)展社區(qū)規(guī)劃景觀 系統(tǒng)，充分利用現(xiàn)有水景，構(gòu)筑親水人居環(huán)境，展現(xiàn)開放的自然生態(tài)的城市社區(qū)。 ● 區(qū)內(nèi)景觀水池作為體現(xiàn)小區(qū)規(guī)劃特征的次要水景元素，同時(shí)也是主景觀水系的延伸，增加了住宅近水面積，是水體設(shè)計(jì)的第二層次。 ● 通過現(xiàn)代造園手法的應(yīng)用，有機(jī)組合植物配景、淺水景觀、商住小區(qū) 設(shè)施等，營(yíng)造具有傳統(tǒng)文化內(nèi)涵與現(xiàn)代生活方式相融合的“田園都市”式家園。同時(shí)道路空間的 封閉與滲透形成空間序列與節(jié)奏，在特征區(qū)邊界有明顯的提示，通過綠化、廣告標(biāo)識(shí)等塑造不同的街道景觀。 ● 設(shè)計(jì)方案結(jié)合項(xiàng)目地域環(huán)境，采用明快的色彩、簡(jiǎn)潔造型、精致的細(xì)部處理，創(chuàng)造具有一定特點(diǎn)的建筑造型，營(yíng)建溫馨儒雅的現(xiàn)代風(fēng)格人居環(huán)境。充分體現(xiàn)環(huán)境、景觀的均好性。 ● 精心設(shè)計(jì)主力戶型的多功能房，增加戶內(nèi)空間使用的靈活性。 ● 應(yīng)按 《 國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見的通知》（國(guó)辦發(fā) [20xx]37 號(hào)）的規(guī)定：套型建筑面積 90 平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的 70%以上。 ● 建筑造型充分考慮地域環(huán)境特點(diǎn)，體現(xiàn)地域特征。 ● 設(shè)幼兒園一所，建筑面積約 1050m178。室外有消防環(huán)形車道、中心廣場(chǎng)和綠化帶、建筑小品等。采用框架 —— 剪力墻結(jié)構(gòu)時(shí)由電梯井、小墻腳等形成結(jié)構(gòu)的抗側(cè)體系，主要抵 抗 建筑物所承受的水平風(fēng)載和地震力作用。 ● 居民及商業(yè)用分開計(jì)量，并分別設(shè)總水表。室外景觀水體不得引自室外給水環(huán)網(wǎng)，水源另行考慮。 污水系統(tǒng) ●小區(qū)的 生活污廢水由化糞池收集后，遠(yuǎn)期直接排入市政污水管，由市政污水廠處理后排放；近期在市政污水廠未投產(chǎn)前，經(jīng)由地埋式污水處理裝置進(jìn)行二級(jí)生化處理后排出。小區(qū)雨水匯集后分別排至小區(qū)東側(cè)的福寧路及南側(cè)的閩東路市政雨水管。 強(qiáng)電部分電氣設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)依據(jù) ● 《 10KV 及以下變電所設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GBJ5005394） ； ● 《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》（ JGJ/T1692） ； ● 《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（ GBJ1687） ； ● 《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（ GB16871997 版） ； ● 《民用建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（ GBJ13390） ； ● 《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB5009699） ； ● 《建筑物防雷設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（ GB5005794） ； ● 《人民防空地下室設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB5003894） ； ● 《火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB5011698）及其他相關(guān)專業(yè)提供的資料 。擬在小區(qū)設(shè)置一開閉所，開閉所兩路 10KV 電源進(jìn)線，另設(shè)變配電房 2 處，總裝機(jī)容量為 3600KVA，設(shè)置 5 臺(tái) 800KVA變壓器。 照明設(shè)計(jì)及節(jié)能 ● 本工程高層住 宅樓均設(shè)一般照明、應(yīng)急照明。 ● 變壓器選用節(jié)能型干式變壓器，樓梯間開關(guān)選用消防可控型延時(shí)開關(guān)，燈具光源采用節(jié)能型配電子鎮(zhèn)流器。屋頂設(shè)置避雷，帶作接閃器，利用柱內(nèi)盤作引下線，高度超過 45 米的建筑物設(shè)有防側(cè)擊雷的措施。 安全防范系統(tǒng) ● 地下車庫(kù)主要出入口及需監(jiān)視的通道、重要場(chǎng)所以黑白 攝像機(jī) 為主，另在各出入口設(shè)置彩色攝像機(jī)，在各自底層監(jiān)控中心集中監(jiān)視，系統(tǒng)采用矩陣切換網(wǎng)絡(luò)，電視信號(hào)可在多媒體電腦上顯示，地下車庫(kù)設(shè)為控制系統(tǒng)。 車庫(kù)停車自動(dòng)化管理系統(tǒng) “世鴻 偉業(yè) ” 商住小區(qū) 開發(fā) 建設(shè) 項(xiàng)目 申請(qǐng) 報(bào)告 寧德市蕉城區(qū)工程咨詢中心 45 根據(jù)建筑安排的汽車出入口，設(shè)置車庫(kù)自動(dòng)收費(fèi)及管理系統(tǒng)。 ● 消防防排煙設(shè)計(jì)計(jì)算參數(shù)：按《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 GB5004595 要求。 消防 本工程將按照方案設(shè)計(jì)消防審批意見和《 建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》及《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》設(shè)計(jì)。 建筑 ●本工程為 8 至 20 層商住樓，屬高規(guī)一類建筑，地下室耐火等級(jí)為一級(jí)。 ●消防控制中心，設(shè)在 大 樓的底層，并有直通室外的安全出口。 防火分區(qū) “世鴻 偉業(yè) ” 商住小區(qū) 開發(fā) 建設(shè) 項(xiàng)目 申請(qǐng) 報(bào)告 寧德市蕉城區(qū)工程咨詢中心 47 地下室 ● 地下室設(shè) 4個(gè)防火分區(qū)，耐火等級(jí)為均為一級(jí)。并設(shè)有二處及二處以上直通室外的疏散口，汽車庫(kù)最遠(yuǎn)點(diǎn)至疏散口為 40m。 給排水 消防用水 計(jì)算 ●室外消火栓： 20L/s 火災(zāi)延續(xù)時(shí)間 2 小時(shí) ●室內(nèi)消火栓： 30L/s 火災(zāi)延續(xù)時(shí)間 2 小時(shí) ●自動(dòng)噴水： 30L/s 火實(shí)延續(xù)時(shí)間 1 小時(shí) ●水 噴 霧： 20L/min室外設(shè)水泵接合器二處與室內(nèi)管網(wǎng)相連。 水噴霧滅火系統(tǒng) 地下室柴油發(fā)電機(jī)房、油箱間設(shè)置水噴霧滅火系統(tǒng)，地下泵房設(shè)兩臺(tái)水噴霧泵向系統(tǒng)供水，室外設(shè) 1 套水泵接合器在雨淋閥前與系統(tǒng)相連。發(fā)電機(jī)電源采用自動(dòng)投入方式。 ●商場(chǎng)、地下室、疏散樓梯、疏散走道、消防電梯機(jī)房及前室、變配電室、消控中心、消防水泵房等重要設(shè)備設(shè)置火災(zāi)應(yīng)急照明