【正文】 抗震設(shè)防烈度 6 度區(qū)，穩(wěn)定上劃屬穩(wěn)定區(qū)。 場地水文地質(zhì)條件 根據(jù) 附近項目 鉆探 資料： ● 場地地下水類型主要為貯存于圓礫③層中的孔隙承壓水及風(fēng)化巖中的孔隙裂隙承壓水，二者具水力聯(lián)系，接受側(cè)向地下水的補給，向鄰區(qū)下游排泄，水量較豐富。 ● 全 風(fēng)化花崗巖⑤：棕黃、灰黃、淺肉紅色，散體結(jié)構(gòu)，原巖結(jié)構(gòu)清晰，母巖為中細(xì)?；◢弾r，結(jié)構(gòu)已基本破壞，有殘余結(jié)構(gòu)強(qiáng)度，長石及暗色礦物多已風(fēng)化成土狀，浸水易軟化崩解，風(fēng)化強(qiáng)烈，巖體基本質(zhì)量等級為Ⅴ級，標(biāo)準(zhǔn)貫入試驗擊數(shù) 30≤ N＜50（未校正），巖芯采取率 70— 85%。埋深 6m左右。 ● 淤泥②：深灰色，飽和，流塑，含腐植質(zhì)及少量粉砂，干強(qiáng)度中等，粘、韌性中等，切面光滑，無搖振反應(yīng)，局部夾薄層片狀粉砂，粉砂厚度約 — 。 ● 地震烈度： 根據(jù)《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》 (GB50011— 20xx)和《中國地震動力參數(shù)圖》 (GB18306— 20xx)，寧德處于抗震設(shè)防烈度 6 度區(qū)， 穩(wěn)定上劃屬穩(wěn)定區(qū)。平原上覆蓋第四世紅土或濱海沉積物。第四紀(jì)以來的新構(gòu)造運動，仍然為繼“世鴻 偉業(yè) ” 商住小區(qū) 開發(fā) 建設(shè) 項目 申請 報告 寧德市蕉城區(qū)工程咨詢中心 25 承性的垂直升降運動，直至現(xiàn)在依然在活動。主要構(gòu)造線方向以北北東和北西北最為發(fā)育，次之有北東東、南北和近東西向等。 4─ 9月多霧有臺風(fēng)暴雨、洪水；降水過程持續(xù)時間比較長，產(chǎn)生流域年最大流量。 文化、衛(wèi)生、物管 設(shè)施 建筑面積 800 m178。 一部分 高級住宅 還 要考慮商住兩用按辦公和居住兩用 的 功能安排。 安全設(shè)施齊全，設(shè)置消防噴淋系統(tǒng)、消防報警系統(tǒng)以及 配電房、公共照明、 24 小時保安監(jiān)控系統(tǒng) 等 。基地南面為正在開發(fā)的大型居住區(qū)，距基地約 2 公里范圍內(nèi)分布眾多規(guī)模在建筑面積 10 萬平方米以上的大型居住區(qū)，所處東僑經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)是寧德目前城市開發(fā)的熱點。 ● 根據(jù)這一趨勢，“ 世鴻偉業(yè) ”住宅建筑功能和配套設(shè)施按相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計。 居 住環(huán)境質(zhì)量有較大的改善和提高，城市公共交通和私人汽車有一定發(fā)展；學(xué)校和 托兒所與住宅距離較近，能滿足服務(wù)半徑步行距離的要求；公共服務(wù)設(shè)施 逐步完善，滿足居民文化和購物等要求，環(huán)境綠化有較大提高?？偨ㄖ娣e 99996 平方米，建筑密度 30％， 容積率， 綠地率 30％，居住戶數(shù) 560 戶，居住人數(shù) 20xx 人， 建筑物層高為 8層以上小高層和高層。 ●按照全面建設(shè)小康社會的目標(biāo)，建設(shè)部 20xx 年在全國住宅與房地產(chǎn)工作會議上提出了我國小康社會住房標(biāo)準(zhǔn)，其具體內(nèi)容是：至 2020 年，住房從滿足生存需要實現(xiàn)向舒適型的轉(zhuǎn)變，基本上做到 “ 戶均一套房、人均一間房、功能配套、設(shè)備齊全 ” 。本項目通訊 直接由 寧德市 市話通信網(wǎng)接入。供水管已接至項目建設(shè)地邊，完全滿足項目 建設(shè)和經(jīng)營用水需要。 ●用電：寧德市電網(wǎng)已與省電網(wǎng)并網(wǎng)，省網(wǎng)和閩東電網(wǎng)使該項目用電得到可靠保障。 ● 項目位于東僑經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)高速公路以 東 ，閩東路北側(cè)。 ●水路交 通便利。 建設(shè)條件 位優(yōu)越 ● “ 世鴻偉業(yè) ” 位于充滿靈性，風(fēng)景秀麗的 東湖 畔 ，一面臨水，并 依托 571 萬 m178。倚山傍 水 ，背靠城市森林公園， 項目附近有 新市政中心和東湖景觀區(qū)、市 會展 中心。定價方式突出 商住小區(qū) “賣點”和住宅小區(qū)內(nèi)環(huán)境、地段位置、樓層及朝向等購房因素的差異。 價格浮動策略。 從寧德市這幾年樓盤銷售情況分析， 中高檔 住宅售價每平方米在 3000－ 4800 元之間；由于各樓盤區(qū)位、環(huán)境、配套等均有差別，開發(fā)成本各異，僅作參考。 ●最佳銷售時機(jī)： 根 據(jù) 商住小區(qū) 廣告宣傳效果和試銷情況，以及市場情況而定。 一般按以下階段促銷： ● 銷售準(zhǔn)備階段； ●首次公開展銷和跟進(jìn)銷售階段； ● 二次公開展銷及跟進(jìn)銷售階段； ● 三次公開展銷及跟進(jìn)銷售階段； ● 掃尾階段銷 售。 ● 除以上因素外， 商住小區(qū) “賣點”還有消費者最為關(guān)心的“世鴻 偉業(yè) ” 商住小區(qū) 開發(fā) 建設(shè) 項目 申請 報告 寧德市蕉城區(qū)工程咨詢中心 15 價格、地段、開發(fā)商信譽以及市場定位等。 ● 配套設(shè)施要能提供全面、綜合的配套服務(wù)，生活 居住多方面的需求與溝通。雖然隨著福利房的取消，房地產(chǎn)二、三級市場逐步開放，居民收入水平逐步提高，為商品房市場的發(fā)育打下了一定的基礎(chǔ)， 但目前結(jié)構(gòu)性供給過剩與市場有效需求不足的矛盾十分突出，加上經(jīng)濟(jì)適用房，低檔房市場供給量 較 大，對房地產(chǎn)價格將產(chǎn)生較大影響，導(dǎo)致本項目的開發(fā)有一定的市場風(fēng)險。主要表現(xiàn)在以下三個方面： ● 商品房空置量繼續(xù)上升 ，消化空置房壓力加大。其中中低收入 的家庭為 6％～ 10％，中高收人家庭為 13％～ 16％，富裕家庭占 20％～30％，加上銀行住房按揭貸款的支持，住房消費熱點將加快形成。目前， 寧德市 居民購房除直接居住或自用外，有近 30％ 是用于投資保值、增值或出租，這與寧德市 市民近幾年生活水平很快提高不無關(guān)系。 寧德市 目前開發(fā)的 許多 商住小區(qū) 等開發(fā)建設(shè)規(guī)模都 不大 ，市場競爭力 不大 。除 逸濤 小區(qū) 、長興城 外 ，大多規(guī)模較小 。所以，住宅設(shè)計要超“世鴻 偉業(yè) ” 商住小區(qū) 開發(fā) 建設(shè) 項目 申請 報告 寧德市蕉城區(qū)工程咨詢中心 12 前并考慮可改造。主要是結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備安全。這方面的意義遠(yuǎn) 超過普通的實體建材所能實現(xiàn)的價值，提高了住宅的檔次、品牌和價值。由于 撤地設(shè)市 ，提高了 寧德市 在沿海一帶 的知名度，為 寧德市 城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來前所未有的機(jī)遇，商貿(mào)旅游繁榮，駐市各類商業(yè)機(jī)構(gòu)眾多，今后私營企業(yè)也 將越來越多，私營企業(yè)主的住房需求趨旺，隨著多種所有制成分 共存的發(fā)展，大面積戶型住宅可辦公和居住兩用，因此高檔次的商“世鴻 偉業(yè) ” 商住小區(qū) 開發(fā) 建設(shè) 項目 申請 報告 寧德市蕉城區(qū)工程咨詢中心 11 品住房將形成一定的市場需求，像 “ 世鴻偉業(yè) ” 這樣環(huán)境優(yōu)美、檔次較高的住宅，無論是銷售或出租都有較大的市場潛力 。這部分富裕家庭對中高檔商品住房的需求很大，形成先富者市場潛力。在 這幾年 寧德市 房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)展示會上，許多購房者 已 把咨詢的重點由價格區(qū)位轉(zhuǎn)向開發(fā)商的品 牌 。市場對規(guī)劃、設(shè)計、營銷管理、施工質(zhì)量的敏感度越來越高，并要求從業(yè)人員的專業(yè)水平也應(yīng)隨之提高。在住宅市場日趨活躍，買方面臨多種選擇的今天，一個樓盤吸引消費者的前提應(yīng)該是自己與眾不同的個性，換句話說，住宅細(xì)分是今后住宅市場的發(fā)展趨勢。 “精品住宅”的市場需求及發(fā)展 “人與自然和諧發(fā)展”是 21 世紀(jì)對城市新型住宅小區(qū)的呼喚，也是今后對城市 商住小區(qū) 開發(fā)建設(shè)的要求。 ● 目前，東僑開發(fā)區(qū)三大組團(tuán)中蕉城新組團(tuán)與金塔組團(tuán)幾乎沒有 大面積可出讓的土地，剩余的土地資源大多集中在東蘭組團(tuán)。開發(fā)區(qū)目前商品房的建筑總面積為 150 萬平方米 左右 ，按小康社會人均“世鴻 偉業(yè) ” 商住小區(qū) 開發(fā) 建設(shè) 項目 申請 報告 寧德市蕉城區(qū)工程咨詢中心 8 住房 面積達(dá)到 35 平方米的目標(biāo)計算，開發(fā)區(qū)需要的商品房面積中期（至 20xx年）為 525 萬平方米，遠(yuǎn)期（至 2025年）為 1050萬平方米。若蕉城區(qū)實現(xiàn)城市化的戰(zhàn)略目標(biāo)，到 20xx年城區(qū)面積達(dá)到 25 平方公里，人口達(dá) 20 萬～ 25 萬人，在未來的 6年內(nèi)，蕉城區(qū)需新增商品房建筑面積 280～ 455 萬平方米，即平均每年需新增 46～ 75 萬多平方米，這相當(dāng)于東僑開發(fā)區(qū)設(shè)立六年 的新增建筑面積。 ● 從住房建筑面積上看，蕉城區(qū)人均住 房建筑面積僅 “世鴻 偉業(yè) ” 商住小區(qū) 開發(fā) 建設(shè) 項目 申請 報告 寧德市蕉城區(qū)工程咨詢中心 7 平方米，與建設(shè)部提出的建設(shè)小康社會住房人均建筑面積達(dá)到35 平方米的目標(biāo)差距甚遠(yuǎn)，住房建設(shè)任重道遠(yuǎn)。近幾年來，住房消費信貸迅速發(fā)展起來 ， 有力地支持了居民 買房，成為啟動房地產(chǎn)市場的一大亮點 。 要根據(jù)市場變化作出更為準(zhǔn)確的市場定位，調(diào)整戶型或面積，并做好工 程建設(shè)規(guī)劃，加強(qiáng)樓盤營銷工作，降低開發(fā)建設(shè)成本，盡量減小項目風(fēng)險。 項目 針對 寧德市 商品房升級換代，住宅建設(shè)由低檔走向高檔的發(fā)展趨勢和 寧德 市已有一部分收入“世鴻 偉業(yè) ” 商住小區(qū) 開發(fā) 建設(shè) 項目 申請 報告 寧德市蕉城區(qū)工程咨詢中心 5 較高的住房消費群體，戶型規(guī)劃為中高檔住宅，根據(jù)對 寧德 市住宅市場分析預(yù)測，項目開發(fā)有市場銷路。主要依據(jù)： ●《 國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知》（國辦發(fā) [20xx]37 號）； “世鴻 偉業(yè) ” 商住小區(qū) 開發(fā) 建設(shè) 項目 申請 報告 寧德市蕉城區(qū)工程咨詢中心 4 ●《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》 GB 5018093； ●國家計委 《 建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》 （ 第 三 版 ） ； ●建設(shè)部 《 房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價方法》 ； ●《寧德市城市總體規(guī)劃》； ●《閩東華僑經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃》 ； ●《寧德市城市規(guī)劃管理規(guī)定》； ●《寧德市 城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》； ●《 建設(shè)項目選址意見書》； ●項目 投資 協(xié)議書； ●寧規(guī) 條書 [20xx]3 號文件； ●其它有關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范 ； ●建設(shè)單位提供的有關(guān)資料 。由于寧德市現(xiàn)有城區(qū)三面環(huán)山，一面臨海，城市的擴(kuò)展只有向海邊原有墾區(qū)即東僑開發(fā)區(qū)發(fā)展。同時，福寧高速公路的全線通車，福溫鐵路的動工建設(shè)，這些基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)與完善，也將大大地改善寧德市的投資環(huán)境、旅游環(huán)境，促使寧德市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展躍上一個新臺階。寧德市城區(qū)現(xiàn)有建設(shè)用地約 178。 5’ 32” ，北緯 26176。 ●經(jīng)濟(jì)效益： 根據(jù)收益計算， 項目所得稅前的利潤 7268 萬元，投資利潤率 ％，利稅率 ％，稅收 4822 萬元?？偨ㄖ娣e 99996 平方米，建筑密度 30％，容積 率 ， 綠地率 30％，居住戶數(shù) 560 戶，居住人數(shù) 20xx 人，建筑物層高為 8 層以上小高層和高層。 附近 為新市政中心 和東湖景觀區(qū)、 會展 中心。市政配套設(shè)施齊全，緊鄰閩東路，交通便利。 ●“ 世鴻偉業(yè) ” 商住小區(qū)開發(fā) 項目總體開發(fā)以高尚住宅為主，征 地面積 平方米（ 折合 畝）， 代征道路用地面積 平方米（折合 畝）， 建設(shè)用地面積 平方米（ 折合 畝）。 ●資金來源：本項目建設(shè)資金由 虞氏 （福建） 房地產(chǎn) 開 發(fā) 有限公司 自籌，不足投資通過銀行貸款和預(yù)售房款解決。 8’ 1” 至 119176。全市轄蕉城（區(qū)）、福鼎（市）、福安（市）、霞浦、古田、周寧、屏南、壽寧、柘榮 6縣，總?cè)丝?330 萬。 20xx 年省第七次黨代會又把寧德市列為全省實施三條戰(zhàn)略通道的重要行列和推進(jìn)三個層面發(fā)展中的第二個層面，進(jìn)一步突出了閩東在全省發(fā)展格局中的重要地位，蕉城區(qū)系寧德市政府駐地， 是全市的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心和交通樞紐，據(jù)統(tǒng)計，蕉城區(qū) 1997 年的國民生產(chǎn)總值僅為 億元，而 20xx 年已猛增至 億元，年平均增長“世鴻 偉業(yè) ” 商住小區(qū) 開發(fā) 建設(shè) 項目 申請 報告 寧德市蕉城區(qū)工程咨詢中心 3 率高達(dá) 10%，高于全國平均水平。）。 可行性研究報告 編制依據(jù) 本可行性研究的所有分析、預(yù)測、測算、統(tǒng)計都是以現(xiàn)行物價水平展開，其原始數(shù)據(jù)均 以 20xx 年 12 月 底截止為準(zhǔn)，測算幣種均為人民幣。 建設(shè)資金完全自籌，現(xiàn) 場建設(shè)條件具備。 ● 從目前房地產(chǎn)市場分析，商品住宅結(jié)構(gòu)性的矛盾還很突出，建議在下一步 方案規(guī)劃時，對初步確定的住宅戶型和功能標(biāo)準(zhǔn)再作進(jìn)一步的市場調(diào)研。 ● 住房公積金制度逐步完善，個人住房消費貸款迅猛發(fā)展。 寧德市 商品房現(xiàn)狀與市場需求 ● 按照黨的十六大提出的全面建設(shè)小康社會的目標(biāo)，建設(shè)部20xx 年 1 月 13 日在全國住宅與房地產(chǎn)工作會議上提出了我國小康社會住房標(biāo)準(zhǔn)，其具體內(nèi)容是：至 2020 年，住房從滿足生存需要實現(xiàn)向舒適型的轉(zhuǎn)變，基本上做到 “ 戶均一套房、人均一間房、功能配套、設(shè)備齊全 ” 。按建設(shè)部提出的小康社會住房目標(biāo)計算，若不考慮人口增長因素，蕉城區(qū)至 2020 年就需要新增商 品房建筑面積 萬平方米，即平均每年需新增 10 萬多平方米。作為寧德地級市新城區(qū)，作為中心城市的重要組成部分，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展必將帶來城區(qū)的拓展，必將帶來人口的增加，人口的增加必將帶動經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，從而增加房地產(chǎn)業(yè)的市場容量。故東僑開發(fā)區(qū)發(fā)展的近期與遠(yuǎn)期潛在的住宅市場容量巨大。因此，隨著高速公路的建設(shè)通車、寧德市主要行政機(jī)關(guān)和文化設(shè)施的遷移、福溫鐵路的開工以及火車站的建設(shè)，東蘭組團(tuán)將成為東僑開發(fā)區(qū)一個新的投資熱點。“精品住宅”的表現(xiàn)為： 住宅市場趨向細(xì)分化 隨著福利分房制度的結(jié)束，個人購房將成為住宅消費市場的主流。對住宅從業(yè)人員的專業(yè)化程度要求也越來越高。同時，開發(fā)商也會逐漸認(rèn)識到品牌在住宅開發(fā)中的作用，加大投資力度，全面提升樓盤品質(zhì)，瞄準(zhǔn)高品質(zhì)商品住宅這一誘人的市場。 據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計，富裕家庭約占 5％ 左右，最近 幾 年，富裕家庭這一比例又有提高，今后還將進(jìn)一步提高。 寧德市 是 典型的 商貿(mào)城市，發(fā)展商貿(mào)一直是 寧德市 經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重點之一。 戶內(nèi)智能科技的運用是目前住宅開發(fā)的重大課題