【正文】 以現(xiàn)場(chǎng)包裝為核心，完成招商處、道旗等形象包裝，并在個(gè)重要路口設(shè)置廣告牌，建立形象通路。訴求重點(diǎn)：項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)的初步展現(xiàn)、項(xiàng)目形象 工作內(nèi)容： 大量純促銷廣告的集中投放。 考慮與媒體聯(lián)合舉辦以“泉城路商圈的未來(lái)發(fā)展趨向”為主題的研討會(huì)，再結(jié)合媒體炒作。工作內(nèi)容： 以證言式、催促式為廣告形式投放促銷廣告，利用節(jié)假日，展開(kāi)公 關(guān)活動(dòng)，配合廣告宣傳，提升銷售率 。廣告目標(biāo)：消化存量，基本完成銷售目標(biāo)。樹(shù)立發(fā)展商及樓盤(pán)形象，增強(qiáng)消費(fèi)者的信心，發(fā)揮口碑宣傳的優(yōu)勢(shì)，提高項(xiàng)目的知名度和美譽(yù)度。 濟(jì)南區(qū)域性電視廣告 強(qiáng)銷期過(guò)后，采取間歇發(fā)布的策略，以節(jié)省廣告費(fèi)用，保持廣告的延續(xù)性，起到持續(xù)的引導(dǎo)和提醒作用。 Ｄ、設(shè)置專門(mén)購(gòu)房網(wǎng)站，提供更多便利購(gòu)鋪條件，吸收消費(fèi)者前來(lái)咨詢，提升形象，強(qiáng)調(diào)服務(wù)。 第五部分：投資回報(bào)分析 一、 發(fā)展商的收益預(yù)算 方案一、 由公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，對(duì)入駐業(yè)戶只收取柜臺(tái)租金。 擴(kuò)大我們的資金來(lái)源，可以更好地做好本項(xiàng)目。 年返租金額 =1元 /平方 /天 *7500平方 *360天 *30年 *10%=8100000 第六部分：為什么選擇我們 中國(guó)策劃研究院山東策劃中心簡(jiǎn)介 院訓(xùn)：篤守誠(chéng)信 挑戰(zhàn)卓越 策劃中國(guó) 創(chuàng)新世界 中國(guó)策劃研究院（ CHIAN INSITITUTE OF DEVISING）是以策劃科學(xué)為主要內(nèi)容的研究機(jī)構(gòu)。 我們拒絕平庸，我們用智慧創(chuàng)新世界，在中國(guó)策劃研究院的大力支持下，我們將繼續(xù)用心為企事業(yè)單位提供優(yōu)質(zhì)的策劃服務(wù)。貴司支付廣告費(fèi)用，不超出項(xiàng)目總銷售額的 ％。鑒于此，由中國(guó)策劃研究院組織成立了山東策劃中 心，旨在更好地為企業(yè)持續(xù)、健康、快速發(fā)展出謀劃策。 二、 客戶返租率計(jì)算 沒(méi)有良好的收益，是吸引不到投資客來(lái)投資的，因此如何制定一個(gè)合理的投資回報(bào)標(biāo)準(zhǔn)，既關(guān)系到后期的經(jīng)營(yíng)問(wèn)題，同時(shí)也關(guān)系到前期的招商是否成功問(wèn)題。同時(shí)，可以使我們獲得大量資金，有利于我們經(jīng)營(yíng)好本項(xiàng)目，同時(shí)也可以去開(kāi)拓其他的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目。 Ｂ、直效媒體（投資手冊(cè)、招商說(shuō)明書(shū)、單頁(yè)）的直觀宣傳作用。 在形象導(dǎo)入階段，以個(gè)性化的形象包裝為核心，采取試探性發(fā)布策略，分流客戶搶占市場(chǎng)份額； 注重媒介組合的威力 通過(guò)科學(xué)的媒介投放組合，制造聲勢(shì)，吸引買(mǎi)家來(lái)到 現(xiàn)場(chǎng)，感受現(xiàn)場(chǎng)氛圍，產(chǎn)生購(gòu)買(mǎi)欲望。階段特征：銷售目標(biāo)基本完成，市場(chǎng)反應(yīng)趨于疲軟。廣告表現(xiàn)：以證言式廣告為主 訴求重點(diǎn)：賣(mài)點(diǎn)的充分表現(xiàn)、以促銷為主要內(nèi) 容的具有銷售力的廣告 廣告目標(biāo)：擴(kuò)大物業(yè)與企業(yè)知名度，激發(fā)購(gòu)買(mǎi)，以提高銷售率為目的。 對(duì)于舜井街原來(lái)的繁榮景象，是眾所周知。 相關(guān)配套設(shè)施要盡快配套，如物流配送中心、停車(chē)場(chǎng)等。 機(jī)會(huì)點(diǎn)： 優(yōu)越的地理位置具有唯一性，不可復(fù)制。 作為一個(gè)新的項(xiàng)目，在客戶認(rèn)知上需要一個(gè)時(shí)間過(guò)程。一個(gè)是位于東門(mén)的創(chuàng)世紀(jì)電子通訊城，一個(gè)是位于洛口的齊魯南方通訊大世界。 停車(chē)場(chǎng)：地下一層，約有 2000平方米 市政規(guī)劃：東關(guān)街道辦事處為了吸引舜井街拆遷業(yè)戶到創(chuàng)世紀(jì)電子通訊城，把東關(guān)大街東段及經(jīng)一路東段規(guī)劃為電子通訊器材一條街。在手機(jī)普及率已經(jīng)飽和的歐洲國(guó)家，更新?lián)Q代的手機(jī)銷售將很興旺。到本十年末，這個(gè)數(shù)字將提高到三分之一。 （三）、商鋪開(kāi)發(fā)尚待 繼續(xù)探索 上世紀(jì) 90年代后期開(kāi)始，商鋪投資逐漸成為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的投資熱點(diǎn)，業(yè)內(nèi)還有人稱 2020年是“商鋪年”。所以今后的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上將更多地涉及到商業(yè)地產(chǎn)的后期經(jīng)營(yíng)管理上，單搞開(kāi)發(fā)的地廠商今后的競(jìng)爭(zhēng)力將會(huì)越來(lái)越弱。目前，全球手機(jī)的銷售量有 25%是在亞洲國(guó)家銷售的。在拉丁美洲或者中國(guó)，手機(jī)銷售是一種相對(duì)新的現(xiàn)象。 四、 個(gè)案分析 案名：東門(mén)創(chuàng)世紀(jì)電子通訊城 位置：原東門(mén)電子大樓（一層、二層、三層） 投資方：舜井創(chuàng)世紀(jì)電子通訊城 柜臺(tái)租金：均價(jià) 500元 /節(jié) 營(yíng)業(yè)面積：約 8000平方米 開(kāi)間： 6個(gè) 人流量：很差 經(jīng)營(yíng)業(yè)戶：約 20家 物流配送：樓后有一個(gè) 1000平方米左右的物流配送中心。 二、 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境 受舜井街改造的影響及利益關(guān)系驅(qū)使，目前除本項(xiàng)目外還有兩個(gè)項(xiàng)目在爭(zhēng)奪舜井街客戶。給人們?cè)斐梢环N陰影，對(duì)我們的招商也會(huì)產(chǎn)生一些影響。 缺乏配套的物流中心及停車(chē)場(chǎng)，對(duì)以后的經(jīng)營(yíng)會(huì)有影響，業(yè)戶也會(huì)考慮到這一點(diǎn)而對(duì)進(jìn)駐猶豫不決。 盡可能的擴(kuò)大入口寬度，或者多開(kāi)辟幾個(gè)出入口。 周邊業(yè)戶受利益驅(qū)使，也想通過(guò)和他們搬遷至一個(gè)位置，在 “舜井”的知名度下共同經(jīng)營(yíng)已獲得更多的利潤(rùn)。抓住時(shí)機(jī)正面強(qiáng)攻，輔以軟性文章，新聞炒作迂回攻心的信息傳播原則，分階段完成形象導(dǎo)入。提升物業(yè)鮮明個(gè)性形象，提升物業(yè)品牌的市場(chǎng)號(hào)召力，不但達(dá)成銷售，還要傳播品牌。廣告目標(biāo)：推出物業(yè)與品牌形象，引發(fā)市場(chǎng)與目標(biāo)消費(fèi)群的關(guān)注，營(yíng)造熱賣(mài) 氣氛，達(dá)到市場(chǎng)的預(yù)熱，使市場(chǎng)良性啟動(dòng)。廣告目標(biāo)：進(jìn)一步提升項(xiàng)目鮮明的個(gè)性形象，激發(fā)消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)欲望，輔助代理商完成從 良好的市場(chǎng)預(yù)期到銷售實(shí)效的轉(zhuǎn)化，達(dá)到預(yù)定銷售目標(biāo)。 第四階段：尾盤(pán)消化期 選擇千人成本較低的媒介，以節(jié)省宣傳推廣費(fèi)用 網(wǎng)絡(luò)廣告的適量投放 四、 廣告發(fā)布頻率： 強(qiáng)銷期 Ａ、以報(bào)紙廣告為主，電視廣告輔助。 Ｂ、利用ＤＭ直郵有針對(duì)地對(duì)特定區(qū)域進(jìn)行宣傳，挖掘新的目標(biāo)消費(fèi)者。 方案二、 面向社會(huì)出售商鋪使用權(quán)，由公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，采取每年固定租金回 報(bào)的形式吸引業(yè)戶及投資商注入資金，降低我們的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。 綜合以上兩個(gè)方案，我們建議選取第二種方案，因?yàn)閷?duì)貴司來(lái)說(shuō)是風(fēng)險(xiǎn)最小，靈活性最大的一種方式。而山東作為全國(guó)性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)省，如何健康、快速、持續(xù)地發(fā)展成為各類企業(yè)所追求的目標(biāo)，因此策劃對(duì)企業(yè)的作用越來(lái)越大。項(xiàng)目開(kāi)始銷售后 按項(xiàng)目總銷售額的 ％、溢價(jià)2： 8 分成（貴司為 8 成，我司為 2 成）作為我司服務(wù)傭金收入，傭金按月結(jié)算。打造中國(guó)最大咨詢策劃平臺(tái)，創(chuàng)建中國(guó)的“蘭德”神話。服務(wù)對(duì)象為國(guó)內(nèi)各級(jí)行政部門(mén)、企事業(yè)單位、策劃咨詢業(yè)及其他需要。 可以有資 金去投資其它項(xiàng)目。假設(shè)我們的全部柜臺(tái)（ 1000節(jié) ）全部租賃出去，成本為 元 /平方 /天，