蓮花晴園營(yíng)銷(xiāo)推廣思路(存儲(chǔ)版)
【正文】 的基礎(chǔ)上，認(rèn)為本案的客戶(hù)屬于區(qū)域性客戶(hù)，主要產(chǎn)生于宣武區(qū)、西城區(qū)、并輻射 海淀區(qū)與豐臺(tái)區(qū)部分地區(qū)的北京人口。通車(chē)后的道路可使社區(qū)住戶(hù)由此路向東快速直達(dá)西二環(huán)“白紙坊”橋，進(jìn)而拉進(jìn)了與二環(huán)的距離，為近鄰二環(huán)主路創(chuàng)造了條件。這一事實(shí)在銷(xiāo)售過(guò)程中我們并不應(yīng)回避，而要通過(guò)有效措施盡力降低負(fù)面影響力，如在社區(qū)東部修建隔音墻；移植高大樹(shù)木做成防護(hù)帶等。 建議 3： 力爭(zhēng)評(píng)選市級(jí)文明工地，在建筑施工期間確立形象。在上文改進(jìn)建議中所提到的利用 3 層（或部分）宣興市場(chǎng)作為社區(qū)服務(wù)性配套會(huì)所，在此基礎(chǔ)上我們提出以下策略： 由于許多樓盤(pán)在宣傳中標(biāo)榜自己有會(huì)所，為業(yè)主提供娛樂(lè)、健身、餐飲等場(chǎng)所，但實(shí)際上在會(huì)所配套的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容 上并沒(méi)有考慮到住戶(hù)的意愿，會(huì)所一般在入住后并不能馬上使用。 目的 3： 使用率提高，直接使本案的性?xún)r(jià)比提高，增加宣傳賣(mài)點(diǎn)。采用“入市即火爆，銷(xiāo)售開(kāi)門(mén)紅”的入市姿態(tài)。 。 第五部分 營(yíng)銷(xiāo)策略 一 . 銷(xiāo)售周期 如 本案 采取邊修改設(shè)計(jì) 、 邊施工的滾動(dòng)開(kāi)發(fā)方案， 依據(jù) 前面 對(duì)廣外地區(qū) 2年 一般 可以 達(dá)到 80％ 的 銷(xiāo)售 率 ， 這一 銷(xiāo)售 現(xiàn)象 ， 預(yù)計(jì) 本案 通過(guò) 年 可以 達(dá)到100％ 完銷(xiāo) 。 公攤面積經(jīng)實(shí)測(cè)后，可以對(duì)客戶(hù)公開(kāi)明晰，透明度高，為發(fā)展商在市場(chǎng)中創(chuàng)造知名度。 3. 物業(yè)管理公司進(jìn)行廣泛的交流，認(rèn)真聽(tīng)取業(yè)主代表的意見(jiàn)。 建議 1： 工程招標(biāo)階段中確定有實(shí)力、有信譽(yù)、高水平 多次 獲 獎(jiǎng) 的建筑公司， 另外選擇具有 社會(huì)知名 的 監(jiān)理公 司對(duì)工程質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督。因此，在銷(xiāo)售過(guò)程中將不利因素轉(zhuǎn)化成有利因素是非常重要的，“環(huán)境改善，樓盤(pán)升值”是市場(chǎng)的必然規(guī)律 ,最終的受益者將是購(gòu)房者。 1. 地段界定 重點(diǎn)突出本案位置屬于“西二環(huán)”，強(qiáng)調(diào)西二環(huán)路，回避南城概念。 ③標(biāo)準(zhǔn)層 墻面：涂料 地面：普通防滑地磚 頂棚：涂料 走梯地面：水泥抹平 （ 3） 室內(nèi)部分 ①地面：水泥抹平 ②墻面：刮耐水膩?zhàn)? ③廚房、衛(wèi)生間：毛坯，預(yù)留管道接口 ④外窗：雙層玻璃塑鋼窗 （ 4） 設(shè)備 ①電梯：上海三菱電梯或其他合資電梯 ②供暖系統(tǒng)：國(guó)產(chǎn)鑄鐵噴塑散熱器 ③安防系統(tǒng)： a. 社區(qū)整體監(jiān)控系統(tǒng) b. 門(mén)禁系統(tǒng) c. 緊急報(bào)警系統(tǒng) ④ 信息系統(tǒng)：設(shè)立局域?qū)拵?網(wǎng)絡(luò) 系統(tǒng) 第三部分 目標(biāo)市場(chǎng)定位 一 . 目標(biāo)客群定位 1. 客群構(gòu)成 客戶(hù)群構(gòu)成以個(gè)人置業(yè)者為主，主要從事金融、保險(xiǎn)、醫(yī)療、教育等職業(yè)的企事業(yè)單位的中層職員，加上少量拆遷客戶(hù)。 （ 2） 關(guān)于車(chē)位數(shù)量： 隨著中國(guó)加入 WTO 后汽車(chē)市場(chǎng)帶來(lái) 的變化，家庭型轎車(chē)迅速進(jìn)入普通家庭，今年第一季度內(nèi)車(chē)市持續(xù)火爆的場(chǎng)面令準(zhǔn)有車(chē)族興奮不已，預(yù)測(cè)北京家庭擁有汽車(chē)的數(shù)量將在今后 1－ 2 年內(nèi)大幅增長(zhǎng)。 塔樓高度高，立面面積較大，宜選用淺色系顏色，使社區(qū)整體顏色視覺(jué)安靜、平和，不會(huì)使居住者感覺(jué)社區(qū)色彩凝重，從而產(chǎn)生壓迫感。 ② 陽(yáng)臺(tái) 為使居室內(nèi)南向采光更充足，視覺(jué)更開(kāi)闊。 建議：以經(jīng)營(yíng)的角度出發(fā)，以區(qū)域消費(fèi)能力為前提，啟用宣興市場(chǎng)作為社區(qū)的會(huì)所，加入休閑、健身 等 元素。 戶(hù)型比例對(duì)比表 13 一居室 二居室 三居室 四居室 本案 73％ 22％ 5％ 廣外地區(qū) 20% 50% 30% 7. 供暖方式 本案采用的市政供暖方式，具有安全、費(fèi)用低廉、供暖效果好的特點(diǎn)，易被購(gòu)房者接受。 3. 社區(qū)規(guī)模 本案社區(qū)規(guī)模為 25 萬(wàn)平方米，在廣外地區(qū)屬于大型社區(qū)，只是在配套設(shè)施方面略感干澀。社區(qū)配套服務(wù)應(yīng)有盡有，全套智能化安保系統(tǒng)，每戶(hù)設(shè)有 13 個(gè)電話(huà)端口和 12 個(gè)上網(wǎng)端口，完全符合人們理想的生活方式。清芷園 17 公頃的占地面積綠化率高達(dá) 45％，是市區(qū)中一個(gè)難得的綠色花園、清靜之地。從市場(chǎng)反映來(lái)看，廣外地區(qū)的項(xiàng)目由于性?xún)r(jià)比普遍較高，其區(qū)域銷(xiāo)售情況還是處在南城的前列。 另外，總建筑面積達(dá) 305 萬(wàn)平方米（其中住宅 萬(wàn)平方米）的麗澤城市 10 花園正處在籌備狀態(tài)，估計(jì)一兩年上市后，將會(huì)對(duì)此地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)較大的壓力。佳境、開(kāi)陽(yáng)欣居、晟豐閣、宏泰家園 三個(gè)檔次的項(xiàng)目分布比率如下： （ 2） 廣外地區(qū)分析 按不同的標(biāo)準(zhǔn)，可把廣外地區(qū)的 13 個(gè)項(xiàng)目分為以下四檔： 廣外地區(qū)項(xiàng)目?jī)r(jià)格細(xì)分表 項(xiàng)目均價(jià)比率圖6000元／㎡以下34%6000－7000元／㎡38%7000元／㎡以上28% 9 價(jià)位及數(shù)量 項(xiàng)目名稱(chēng) 6500 元／ ㎡ 以上 （ 2 個(gè)） 榮豐 20鵬潤(rùn)家園 60006500 元／ ㎡ （ 5 個(gè)） 蝶翠華庭、廣華軒、朗琴園、立恒名苑、信德新時(shí)代（精裝） 5400－ 6000 元／ ㎡ （ 5 個(gè)） 依蓮軒、嘉蓮苑（精裝）、西環(huán)景苑、北歐印象、紅蓮晴園 5400 元／ ㎡ 以下 （ 1 個(gè)） 康寧居 顯而易見(jiàn)，廣外地區(qū)的項(xiàng)目 鑒于地價(jià)的原因，以中低價(jià)位的項(xiàng)目居多，其均價(jià)范圍集中在 5460－ 6300 之間，尤以康寧居價(jià)格最低，均價(jià)只有 4400 元／ ㎡，但是該區(qū)域內(nèi)也不乏有像榮豐 2020 這樣的高檔外銷(xiāo)樓盤(pán)。另外，榮豐 2020 的落差式園林設(shè)計(jì)，也頗為引人注目。 建筑規(guī)模較小的項(xiàng)目使小區(qū)綠化空間受到很大限制，一般綠地較少，在沒(méi)有中心花園的情況下，只得采取見(jiàn)縫插針的方式盡可能的增加小區(qū)的綠化率。 29 個(gè)項(xiàng)目中，帶底商的項(xiàng)目有 17 個(gè)，占項(xiàng)目總數(shù)的 59％， 另外有 66％的項(xiàng)目設(shè)有 24 小時(shí)熱水， 80％以上的項(xiàng)目建設(shè)了社區(qū)智能化系統(tǒng)及寬帶網(wǎng)絡(luò)。社區(qū)內(nèi)只建 有 塔樓的 項(xiàng)目 共 9個(gè)，建有塔板結(jié)合樓的項(xiàng)目有 3 個(gè)，只建 有 板樓的項(xiàng)目?jī)H有 1 個(gè)，其項(xiàng)目建筑形式分布比率圖如下： ③ 容積率 廣外地區(qū)項(xiàng)目的容積率不高，較廣內(nèi)地區(qū)和右外地區(qū)有一定優(yōu)勢(shì)可言， 13個(gè)項(xiàng)目中，容積率在 6 以上的項(xiàng)目有 3 個(gè)，容積率在 4－ 6 之間的項(xiàng)目有 5 個(gè)，容積率在 4 之下的項(xiàng)目有 5 個(gè)，其廣外地區(qū)容積率分布比率見(jiàn)下圖： 從以上 13 個(gè)項(xiàng)目的建筑規(guī)模、建筑形式和容積率不難看出，出該區(qū)域的房地產(chǎn) 項(xiàng)目 多為 以塔樓為主的大型居住社區(qū) ， 并且 大多 社區(qū) 的 容積率均高于 4。菜市口百貨商場(chǎng)、華聯(lián)超市廣安門(mén)店、家樂(lè)福超市馬連道等大型購(gòu)物場(chǎng)所，為當(dāng)?shù)鼐用褓?gòu)物提供了極大的方便。佳境 晟豐閣 宏泰家園 開(kāi)陽(yáng)欣居 二 . 區(qū)域狀況分析 1. 概述： 宣武區(qū)是北京市的中心城區(qū)之一，與其他城區(qū)相比，在商業(yè)氛圍、人文環(huán)境、醫(yī)療教育等方面處于尚待開(kāi)發(fā)的階段。根據(jù)區(qū)域市場(chǎng)特征，大致可分為三塊區(qū)域： 1． 廣外地區(qū)（ 13 個(gè)） 榮豐 2020 蝶翠華庭 廣華軒 依蓮軒 朗琴園 立恒名苑 信德新時(shí)代 嘉蓮苑 西環(huán)景苑 北歐印象 紅蓮晴園 康寧居 鵬潤(rùn)家園 2．廣內(nèi)地區(qū)（ 12 個(gè)） 相來(lái)家園 廣信嘉園 東華金座 似海怡家 楓華豪景 陶然居 泰然居 清芷園 萬(wàn)博苑 榮寧園 恬心家園 天緣公寓 3．右外地區(qū)（ 4 個(gè)） 開(kāi)陽(yáng)醫(yī)院有：廣安門(mén)中醫(yī)醫(yī)院、宣武醫(yī)院、回民醫(yī)院、建工醫(yī)院、廣外醫(yī)院等，醫(yī)療環(huán)境良好。 容積率統(tǒng)計(jì)表 容積率 項(xiàng)目數(shù)量 所占比例
公司管理相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1