【正文】 以上的項目有 9 個，占調(diào)查項目總數(shù)的 30％。 為爭奪客戶資源 ， 各案主要在銷售價格、戶型設(shè)計、建筑密度 方面 進行競爭 。佳境、泰然居、開陽欣居、康寧居均無配套設(shè)施。 （ 2） 廣外地區(qū)分析 與廣內(nèi)地區(qū)相比，廣外地區(qū)的市政配套設(shè)施 條件 差 一些 ， 大型 項目更 注重社區(qū) 內(nèi)部 配套 設(shè)施 的完善性 ， 各項目的社區(qū)配套 設(shè)施 條件 要好于廣內(nèi)地區(qū)和右外地區(qū)。 從以上調(diào)查情況 中 可以 得知 ， 廣外 地區(qū) 因 市政生活 設(shè)施 落后 ， 生活 在 此區(qū)域的 人口 對社區(qū)配套設(shè)施 的 依賴性 很強 ， 說明 在 建設(shè) 住宅 項目 的 同時 應(yīng) 依據(jù) 該社區(qū)規(guī)劃居住人口數(shù)量 建設(shè) 同規(guī)模 的 服務(wù) 設(shè)施 ， 這 也是 各案 銷售競爭 的 因素之一 。其主要措施有兩種：一是利用小區(qū)內(nèi)部的非常規(guī)綠化空間進行點狀分散綠化，來提高社區(qū)整體的綠化率；二是利用市政道路綠化隔離帶來提高自己社區(qū)的綠化率。在園林景觀 的設(shè)計上，建筑規(guī)模較大的項目更有獨到之處，如朗琴園特聘美國泛亞易道 園林 設(shè)計 公司 為其進行專業(yè)園林設(shè)計，在3 萬平方米的綠地上，建造了落差 7 米，連綿起伏的地型，園內(nèi)溪水流淌，連接眾多的水景，像噴霧泉、疊水山石、野趣小溪、親水曲廊等，而動人的飛瀑則更有野趣。 4. 戶型及面積分析 （ 1） 廣 外地區(qū)分析 廣外地區(qū)的項目多以 普通住宅為主，在戶型上以二居室、三居室為主力戶型，占房屋總數(shù)的 80%，很多項目都配有一居室，但所占比例不大，占房屋總數(shù)的15%，四居室以上的戶型極少（僅有立恒名苑的錯層設(shè)計，最大的有四居室和六居室），只占房屋總數(shù)的 5%，房屋的面積比較適中、實用，一居室的面積主要集中在 60 平方米左右，二居室的戶型主要在 90110 平方米之間，三居室的面積以120150 平方米為主。此區(qū)域各項目的戶型面積比廣外地區(qū)有所增大，一居室的面積集中在 70 平方米左右，二居室的面積 90130 平方米之間，三居室的面積大多在 130 平方米以上，最大的三居室達到 211 平方米左右，部分項目還推出了豪華的平層四居、復(fù)式四居室，面積在 220400 平方米之間。據(jù)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，廣外地區(qū)價位在 5400－ 6100 之間 的項目可以被市場接納。 （ 2） 廣外地區(qū)分析 上述的 12 個新開盤項目中，廣外地區(qū)就占了 6 個，共計總建筑面積 萬平方米 ， 占新開發(fā)面積 的 ％ 。 7. 銷售情況分析 （ 1） 整體區(qū)域分析 按銷售周期分， 1997 年開盤的萬博苑已基本售罄，目前僅剩下 50 余套尾房；1998 年開盤的鵬潤家園銷售率也達到 70％； 1999 年開盤的廣華軒、清芷園（一期）、陶然居的銷售率分別為 98％、 100％和 85％； 2000 年開盤的項目如清芷園（二期）、天緣公寓、榮寧園、似海怡家的銷售率則分別為 95％、 95％、 70％和60％； 2001 年開盤 的項目中除朗琴園銷售比較火爆之外，其他項目都很一般，市場表現(xiàn)平淡無奇； 2002 年新開盤的南國花城（清芷園三期）以及經(jīng)濟適用房開陽 2001年開盤的項目整體銷售率也達到了 30％以上。 8. 暢銷樓盤分析 清芷園 清芷園坐落在南二環(huán)內(nèi)，右安門和陶然橋之間，隔著菜市口大街與陶然亭公園遙遙相望。時至今日，清芷園三期已用三個月的時間使自己的效率達到 40％，同樣是南城房地產(chǎn)市場的佼佼者。而 40 萬平米大型社區(qū)的規(guī)劃使得各項設(shè)施一應(yīng)俱全，給住戶以更多的方便。 與廣安門內(nèi)的 項目相比，朗琴園的位置與交通無絕對優(yōu)勢，項目周邊的環(huán)境也正處在整治階段，但朗琴園的超大規(guī)模社區(qū)是廣安門地區(qū)所絕無僅有的。從戶型上來 講，從 55180 平方米的十余種戶型，給購房者多種選擇機會，塔樓和板樓的均價分別為 6300 元 /平方米和 6500 元 /平方米，較周邊項目有著一定的優(yōu)勢。新建成的宣武區(qū)交通管理指揮調(diào) 度中心，目前在建的 14 萬的圖書大廈、規(guī)劃建設(shè)的廣安門京鐵新華出版物物流中心和本案的商業(yè)配套設(shè)施，近期即將治理的蓮花河，都將提高該地區(qū)的居住環(huán)境。 4. 社區(qū)規(guī)劃 社區(qū)占地是長 方形，建筑形式又是塔樓雙排排列，使得社區(qū)規(guī)劃 受到限制。 戶型面積對比表 一居室（ ㎡ ） 二居室（ ㎡ ） 三居室（ ㎡ ） 四居室（ ㎡ ） 本案（建筑面積） 96— 127 133— 152 152 廣外地區(qū) 60 90110 120150 戶型設(shè)計 ：本案戶型設(shè)計方案較早，尤其是陽臺的設(shè)計存在著不實用、浪費面積、造型簡單的缺點。 8. 容積率 本案容積率在廣外地區(qū) 與 其他項目 基本 持平 。 1. 建筑規(guī)劃設(shè)計 （ 1） 社區(qū)入口 本案建有 9 棟 18— 24 層的塔樓，建筑密度高，居民在視 覺上會對社區(qū)有擁擠的感覺，因此建儀社區(qū)的主要入口作寬敞的門頭并融入一些曲線線條。會所功能包括：室內(nèi) 4 道泳池、室內(nèi)半場籃球、小型連鎖超市、大眾品牌餐飲店、美容店、彩擴店、洗衣店、健身俱樂部等人們?nèi)粘Ｉ罘?wù)設(shè)施。 建議： 將 社區(qū)東西道路設(shè)計成綠色曲線型走廊，與 4 塊綠地相互交融連接，使社區(qū)內(nèi)人流移動暢通；增加曲線動感。建議設(shè)計落地高度為 15CM 的落地陽臺。窗的落地高度為 50CM，外飄寬度為 50CM。同時還感到棟距更大， 15 對于生活有一種寧靜、安逸、簡單的感覺?？s小陽臺面 積，服務(wù)陽臺控制在 2 平方米以內(nèi)，生活陽臺改為雙層陽臺。目前廣外地區(qū)項目設(shè)計的停車位數(shù)量均較為充足。公共部分裝修應(yīng)著重于首層大堂，而各標準層走 廊與電梯間的裝修標準與區(qū)域市場中的其他項目保持基本一致即可。雖然集團購買已經(jīng)退出市場，但也不排 除個別集團采 購住房的可能，如“嘉蓮苑”售給中央電視臺一 棟 整 樓， “西 17 環(huán)景苑”售給中國銀行一棟 板 樓。 三居室的總價在 65－ 70 萬之間，首付 13 萬元，通過銀行 20 年按揭月均還款 3500 元。 2. 周邊環(huán)境變化帶來的影響 （ 1） 蓮華南路 蓮華南路即將于近期開工建設(shè)，有望在年底竣工。 （ 3） 圖書大廈等新建公建設(shè)施 新近建成的宣武區(qū)交通管理指揮調(diào)度中心，目前在建的 14 萬的圖書大廈、 18 規(guī)劃建設(shè)的廣安門京鐵新華出版物物流中心和本案的商業(yè)配套設(shè)施，必將加快此地區(qū)的繁榮速度。 （ 5） 廣安門貨場 東側(cè)近鄰的廣安門鐵路貨場，給社區(qū)住戶帶來噪音的影響，也是本案的劣勢之一。一時間，各個房地產(chǎn)焦點網(wǎng)站 、 房展會 成為業(yè)主訴苦、發(fā)泄的地方。 建議 2： 力 獲 “結(jié)構(gòu)長城杯”、“北京市市優(yōu)工程”等獎項。針對目前物業(yè)管理水平良莠不齊的局面，我們提出了物業(yè)管理促進銷售的設(shè)想。 四 . 底層商業(yè)先期啟動策略 目前本案的服務(wù)配套設(shè)施具體情況不詳，作為 23 萬平米的大型生活社區(qū)，配套設(shè)施的建設(shè)是不能忽視的。 力爭在首期業(yè)主入主時會所等社區(qū)服務(wù)配套設(shè)施能夠同期投入使用，對后期銷售起到促進作用。明明白白購房，損失一定面積來讓業(yè)主得到更多實惠?？墒拱l(fā)展商和項目 20 本身在短期內(nèi)擴大 知名度。 二 . 入市時機與姿態(tài) 本案自 2002 年夏季可以開始內(nèi)部認購，當客戶積累達到相當數(shù)量后，于 2002年秋季正式開盤銷售。 四 . 形象包裝 包括：售樓處、樣板間、工地圍墻、戶外廣告、 VI 設(shè)計等內(nèi)容的設(shè)計要求