【正文】 現(xiàn)場(chǎng)的路上準(zhǔn)備導(dǎo)引牌（廣百邊，山下鐵路邊牌坊，半山的岔路口），道旗等物件，以華麗新穎的文案圖案引起客戶的好奇，引發(fā)其購買之意愿。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （ 2） 現(xiàn)場(chǎng)業(yè)務(wù)銷售方向，方式若有不順暢者要及時(shí)修正。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （ 2） 每日下班前半個(gè)小時(shí)，現(xiàn)場(chǎng)銷售人員將每日應(yīng)填資料填好繳回，由專案過濾，并于隔日交還每位銷售人員，于隔日晨會(huì)舉行討論，對(duì)各種狀況及有望客戶追蹤提出方案。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 借組織各種高端會(huì)議推介 景園專項(xiàng)地圖免費(fèi)派 送 ■ 時(shí)間： 公開銷售 3 個(gè)月后。 （ 5）采用 密集海報(bào) 攻勢(shì)，針對(duì)未售戶展開攻擊。 （ 3）針對(duì)未售產(chǎn)品作產(chǎn)品修正，選擇機(jī)會(huì)點(diǎn)，讓已購客源產(chǎn)生信心。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ? 具體內(nèi)容： （ 1） 正式公開推出需整合引導(dǎo)期有望客戶與配合各種媒體宣傳，舉辦各種活動(dòng)（具體內(nèi)容可再議）， 聚集人潮，并施展現(xiàn)場(chǎng)銷售人員團(tuán)隊(duì)與個(gè)人銷售魅力，促成定購。 2 媒介組合 報(bào)紙：西江日?qǐng)?bào)軟文跟蹤報(bào)道＋硬廣 告 ，投放密度一般 電視：本地電視＋翡翠 戶外廣告 3 營(yíng)銷手段 借助各行業(yè)商會(huì)、協(xié)會(huì)的人脈關(guān)系 利用旅游資源（參加各地旅游節(jié)、利用肇慶星級(jí)酒店資源，與各個(gè)旅行社合作等 ） 人際推介優(yōu)惠 樣板房 /現(xiàn)場(chǎng) /展示廳展示 樣板房試住 通過各地肇慶同鄉(xiāng)會(huì)推介 通過國(guó)際性俱樂部體系推介 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （ 9）銷售人員培訓(xùn)（用半個(gè)月時(shí)間強(qiáng)化培訓(xùn)）。 （ 6） 價(jià)格表完成。 ? 物料準(zhǔn)備： 沙盤模型，別墅模型，樓書， DM 單張，景園專項(xiàng)地圖， 種銷售表格，接待人員服裝等 ? 銷售控制： 封閉工地，不許參觀。 2 媒介組合 電視（本地電視，廣東衛(wèi)視 ，翡翠 ），報(bào)紙（西江日?qǐng)?bào)，南方都市報(bào)），利用軟文宣傳介紹和硬廣告結(jié)合的方式 推廣 ，投放密度應(yīng)較大。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 網(wǎng)絡(luò)媒體被廣泛應(yīng)用于營(yíng)銷推廣上，有自建網(wǎng)頁和，借已有網(wǎng)站，和兩者俱備等手法。不建議采用。 本節(jié)小 結(jié) ： 本項(xiàng)目面對(duì)的客戶群相對(duì)豐富， 如果主要?jiǎng)佑脧?qiáng)勢(shì) 媒體宣傳 ，撒網(wǎng)面積太大，費(fèi)用較大 ，而且效果未必很好 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 入境客源則以港澳為主，基本保持穩(wěn)定 。營(yíng)銷手段包括 借助各 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 有條件的話可用 DM 直郵到達(dá)。 （ 2） 本案目 標(biāo)客戶群 及對(duì)應(yīng) 推廣手段 分析 ： 肇慶別墅市場(chǎng)的客戶群體 ① 珠三角 成功 人士 珠三角整體發(fā)展使整個(gè)珠三角成為別墅置業(yè)的選擇。所以我們首先需要制造項(xiàng)目關(guān)注 ， 重塑項(xiàng)目形象。 ② 本項(xiàng)目立意高遠(yuǎn)，無論園林，建筑，規(guī)劃等各方面檔次均遠(yuǎn) 超現(xiàn)有別墅樓盤，所以為最有品味。 4）雖然市場(chǎng)中競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手較多，但卻沒有一家成為市場(chǎng)的主導(dǎo)者，這也為我們的項(xiàng)目 成為區(qū)域別墅價(jià)格的標(biāo)桿和領(lǐng)導(dǎo)者 提供了機(jī)會(huì)。 我們現(xiàn)存的問題與機(jī)會(huì) 我們?cè)趯?duì)市場(chǎng)、產(chǎn)品、消費(fèi)者進(jìn)行了總結(jié)之后，我們也要對(duì)我們的項(xiàng)目 存在的問題與機(jī)會(huì)進(jìn)行一個(gè)總結(jié)，以便為我們提出我們的營(yíng)銷策略提供基礎(chǔ)依據(jù)。在這樣的市場(chǎng)情況下，一方面給我們留下了一個(gè)絕佳的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，一方面也讓我們思 考 在未來的工作中， 如何揚(yáng)長(zhǎng)避短，發(fā)揮我們自身的優(yōu)勢(shì)，在未來的殘酷的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中取得好成績(jī)。 外來度假者，此類客戶以港、澳、臺(tái)居多，一般一個(gè)月居住 2－ 8次。但以開發(fā)周期看，此項(xiàng)目將會(huì)是我們以后的強(qiáng)勁對(duì)手。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 目前缺少兼具品質(zhì)與價(jià)格標(biāo)桿意義的國(guó)際化產(chǎn)品 ? 缺少真正有別墅生活氛圍的別墅社區(qū)，缺少隱秘性，缺少公共活動(dòng)空間。 陽明山莊等 幾個(gè)項(xiàng)目 自入市以來， 一直以價(jià)格為主要手段 ， 利用性價(jià)比截取客源， 并得到了相對(duì)較好的市場(chǎng)業(yè)績(jī)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 四 分析總結(jié) ： 對(duì)市場(chǎng)、產(chǎn)品、消費(fèi)者的總結(jié) 我們?cè)谇懊鎸?duì)市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、產(chǎn)品及客戶進(jìn)行了一個(gè)簡(jiǎn)要的分析，通過分析我們得出我們對(duì)市場(chǎng)、產(chǎn)品及市場(chǎng)中的消費(fèi)者的理 解，我們?cè)诿魇救缦拢? 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 消費(fèi)者： 作為一個(gè)聞名于世的旅游城市， 肇慶 有其不可比擬的景觀優(yōu)勢(shì)，隨著鐵路交通的完善，珠三角一批注重養(yǎng)生和環(huán)境 ，注重生活品質(zhì) 的頂 級(jí)中產(chǎn)階層， 中小企業(yè)主 ,政府 、 大學(xué)、國(guó)有壟斷企業(yè)如電信、供電、供水、供氣、醫(yī)院等單位中高層 ， 金融、貿(mào)易、制造業(yè)、高科技、服務(wù)業(yè)等行業(yè)高層，大型企業(yè)，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的相對(duì)退隱、離退休人士 ，海外客戶 以及一部分的投資客都會(huì)是我們的潛在顧客。 我們的機(jī)會(huì)： 1） 可以 通過前期的宣傳工作， 把 市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)知度 提高 ，并有相當(dāng)一部分消費(fèi)者 了解 了我 們將來 的產(chǎn)品，為我們后期工作的開展奠定了一個(gè)良好的基礎(chǔ)； 2）隨著時(shí)間的推移，我們的工程 節(jié)點(diǎn) 也即將呈現(xiàn)，為消費(fèi)者的實(shí)際感受提供了物質(zhì)保障，我們只要抓住在節(jié)點(diǎn)呈現(xiàn)前的這段時(shí)間，通過有效手段再次將消費(fèi)者的關(guān)注焦點(diǎn)集中于我們的項(xiàng)目，我們就有機(jī)會(huì) 引導(dǎo) 市場(chǎng)對(duì)我們項(xiàng)目的印象，使項(xiàng)目 順利進(jìn)入市場(chǎng)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。目前肇慶多個(gè)別墅項(xiàng)目的客源構(gòu)成，亦證明了這一點(diǎn)。 但考慮到當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)水平， 大面積別墅客戶有一定偶然性 ， 存在中間層客戶：財(cái)力不足以購置別墅，但追求