【正文】 在地下，所以要盡可能爭取良好的采光和通風(fēng)條件。（一）、合理選擇配備現(xiàn)場(chǎng)介入人員現(xiàn)場(chǎng)工作十分復(fù)雜，對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言是一項(xiàng)經(jīng)驗(yàn)型工作，所以對(duì)于現(xiàn)場(chǎng)物業(yè)工程人員的選擇招聘應(yīng)掌握以下標(biāo)準(zhǔn)：有豐富的物業(yè)工程管理經(jīng)驗(yàn)，最好是了解裝飾裝潢管理、設(shè)備設(shè)施管理、工民建隱蔽工程管理（土建、電氣、水暖、給排水、消防、門襟樓宇對(duì)講、智能停車場(chǎng)、小區(qū)監(jiān)控等）的人員；有物業(yè)工程服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，了解客戶需求，善于將施工與實(shí)際需求結(jié)合的人員；有豐富的現(xiàn)場(chǎng)施工經(jīng)驗(yàn)，能夠保證自身安全；專業(yè)比較全面，能獨(dú)立完成工作并能與他人配合工作的人員。因此，物業(yè)管理早期介入有利于優(yōu)化設(shè)計(jì)，完善設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)。粉刷一新的樓道墻壁往往會(huì)在業(yè)主裝修期間造成一定的破壞，又找不到當(dāng)事人，開發(fā)企業(yè)不得不重新粉刷樓道，加大施工成本。戶內(nèi)配電箱及層控箱應(yīng)裝上LE開關(guān)，防止跳閘造成大面積停電。三、泵房的位置應(yīng)設(shè)在營業(yè)房下，盡量減少噪音，還要維修方便。物業(yè)公司可以在公告欄發(fā)布各種信息五、物業(yè)管理用房要考慮住宅物業(yè)管理用房的預(yù)留（包括管理處辦公用房、員工宿舍食堂、業(yè)主娛樂活動(dòng)室、公共秩序員崗?fù)?、中控室、垃圾收集站、物料倉庫、清潔工工具房等）。真正成為開發(fā)商的好幫手。（3）隱蔽管網(wǎng)。（4）地理環(huán)境。從物業(yè)管理的角度，為樓宇標(biāo)識(shí)系統(tǒng)提供意見：（1）辦公室、設(shè)備間、洗手間等門牌。（9）綠化標(biāo)語牌、花木名稱牌、小品牌等。（7）消防守則等。（8）環(huán)境美化等。②物業(yè)管理服務(wù)知識(shí)與技能物業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)、物業(yè)管理服務(wù)方法與技能，物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及其標(biāo)準(zhǔn)、崗位職責(zé)、工作規(guī)范、應(yīng)急處理、邊緣問題的處置等。在售樓處設(shè)立物業(yè)管理咨詢臺(tái)，并安排專人值守，提供現(xiàn)場(chǎng)咨詢服務(wù)：（1）回復(fù)顧客的物業(yè)管理服務(wù)咨詢意見。（5）根據(jù)開發(fā)商的整體策劃要求，盡一切能力積極協(xié)助、參與籌備項(xiàng)目開盤儀式。（4）開發(fā)商信息。三、前期費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)：管理處經(jīng)理每月1000元，電工每月800元，維修工每月800元，保安每月1600元，共計(jì)每月4200元。二、前期介入人員配備：第五篇：前期物業(yè)介入管理方案前期物業(yè)介入管理方案由于房屋因部分原因未達(dá)到交房條件，部分業(yè)主自愿提前進(jìn)場(chǎng)裝修，為便于管理，物業(yè)公司提前進(jìn)入，其管理方案如下：一、人員配備：管理處設(shè)經(jīng)理1名、電工（電梯操作工）1名、維修（收費(fèi)）人員1名、保安2名。（2）研究業(yè)主、用戶所饋信息。（3）裝潢知識(shí)講座、裝潢展示。⑧物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避。⑥物業(yè)管理企業(yè)信息等。（6）物業(yè)管理展板：向客戶推介物業(yè)管理人、說明物業(yè)管理服務(wù)特色、介紹本企業(yè)所具有的物業(yè)管理服務(wù)模式、理念、方法等。（5）衛(wèi)生通則。（7）注意事項(xiàng)、按鈕提示等。（3）物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。（2）項(xiàng)目的設(shè)計(jì)理念。（1）設(shè)備安裝。準(zhǔn)備、推敲和制定相應(yīng)的入住手續(xù)，做好組織協(xié)調(diào)工作，順利交接。高層樓宇和大型小區(qū)應(yīng)考慮合理配置清潔樓道及綠化澆水處所必須的水管接口和洗手池。（中控室能及時(shí)關(guān)閉警報(bào)系統(tǒng)，如遇到業(yè)主搬家等特殊情況時(shí)即可關(guān)閉。二、電氣設(shè)備水、電、氣表的安裝盡量采用IC卡表具。設(shè)置小區(qū)健身場(chǎng)地，一定要考慮區(qū)位的合理，如果區(qū)位不合理，影響業(yè)主休息。物業(yè)管理者作為物業(yè)的維護(hù)者，在長期的實(shí)際工作中對(duì)物業(yè)可能出現(xiàn)的種種問題比較了解。做好人員招聘計(jì)劃。（6）、如有需要應(yīng)考慮外聘方辦公用房、工作用房、庫房的需求。七、物業(yè)管理用房的裝修監(jiān)督及驗(yàn)收。四、掌握各配套專業(yè)的技術(shù)方案通過參加設(shè)計(jì)協(xié)調(diào)會(huì)、施工協(xié)調(diào)會(huì)、監(jiān)理會(huì)等了解施工焦點(diǎn)；參加專業(yè)會(huì)議，通過會(huì)議上的問題討論、焦點(diǎn)爭論，了解項(xiàng)目情況，并在會(huì)議上明確物業(yè)要求，適時(shí)的提出合理化建議。停車場(chǎng)(庫)等的基本狀況。第二部分、施工階段的物業(yè)公司介入工作一、熟悉、掌握項(xiàng)目 物業(yè)基本狀況是籌建物業(yè)管理機(jī)構(gòu)、配備管理服務(wù)人員、測(cè)算物業(yè)管理成本、制定物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等的基本依據(jù)，只有了解了這些基本狀況，物業(yè)公司才能夠有效參與前期管理。設(shè)計(jì)好安全保衛(wèi)系統(tǒng)在考慮成本的前提下，盡可能設(shè)計(jì)防盜報(bào)警系統(tǒng)，給業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)安全的居住環(huán)境。諸多糾紛自然不會(huì)發(fā)生了。另外，過多的干預(yù)最終也會(huì)造成業(yè)主的自治成為空談。但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。建議一： 將開發(fā)商排除在業(yè)主范圍外開發(fā)商和業(yè)主是不同的利益主體，會(huì)有不同的利益訴求。(5)驗(yàn)收時(shí)注意和物管密切相關(guān)的設(shè)施和管線有無按要求做好：包括崗?fù)?、道閘、圍欄防攀防鉆設(shè)施、清潔綠化取水用的水管接口、倒水池、垃圾收集房(含清潔工具房)、小區(qū)標(biāo)識(shí)系統(tǒng)、單車棚、摩托車棚、汽車泊位是否足夠，設(shè)施做好與否，小區(qū)擺攤、搞社區(qū)活動(dòng)、室外加工用電的預(yù)留電源插座、空調(diào)滴水、排水系統(tǒng)(含商鋪)等。免x年管理費(fèi)或只按多少元/M2收取管理費(fèi)(讓物業(yè)公司倒貼錢)。(5)一些重要的大型配套設(shè)備(包括電梯、中央空調(diào)、配電設(shè)施、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、消防報(bào)警系統(tǒng)、電話交換系統(tǒng)等)的供應(yīng)單位應(yīng)提供清晰明了的操作使用說明書，并對(duì)物管相關(guān)技術(shù)操作人員提供正規(guī)的培訓(xùn)。(36)最容易發(fā)生問題(滲水)的排污管、水管在穿越樓板，墻體因受擠壓而易爆裂(PV管)或生銹而破裂(鍍鋅管)故設(shè)計(jì)時(shí)最好設(shè)置套管。(28)小區(qū)的地下排污管道要鋪設(shè)合理，井口間距要合適，一般不要超過管路疏通時(shí)的竹片長度或機(jī)械疏通機(jī)可達(dá)長度。(20)樓道內(nèi)電表箱等其它線盒箱不要用通用鎖應(yīng)采用專用鎖，樓道開關(guān)總閘更應(yīng)內(nèi)藏而不外露(以防小孩和他人搗亂撥弄)。(14)排污管、雨水管在穿樓板時(shí)要考慮采用套管，以方便管體爆裂時(shí)更換。(7)小區(qū)進(jìn)出口位置和數(shù)量配置要合理，能少則少，以減少不必要的費(fèi)用支出。(2)配套設(shè)施設(shè)備、管線配置和布線要合理，包括預(yù)留空調(diào)安裝位置及空調(diào)滴水管。(10)小區(qū)內(nèi)綠化面積要考慮到以后小區(qū)創(chuàng)評(píng)的需要。(17)建筑物的可上人平臺(tái)可以設(shè)計(jì)成花壇、綠化帶。(23)垃圾收集站最好設(shè)計(jì)在小區(qū)進(jìn)出口附近處，且垃圾房門朝外便于垃圾清運(yùn)車在外面作業(yè)不影響小區(qū)安寧。(31)各單元門、停車位、外圍、巡視死角，商鋪招牌部位平臺(tái)等應(yīng)設(shè)計(jì)加裝閉路電視監(jiān)控。(c)陽臺(tái)設(shè)計(jì)要考慮到花盆座架(底部向里傾斜)以防淋花水往下滴水給下面業(yè)主帶來不便，客廳、主人臥室分體式空調(diào)穿線預(yù)留外斜防水措施設(shè)計(jì)要考慮進(jìn)去。(8)各專業(yè)工程技術(shù)人員要做好質(zhì)量跟進(jìn)工作深入現(xiàn)場(chǎng)，掌握第一手資料、尤其是各種給排水、電、中央空調(diào)、消防報(bào)警電話、有線電視等管線的走向、重要閘閥和檢查口的位置，以及相應(yīng)的施工更改記錄。二、接管驗(yàn)收篇物管公司在開發(fā)商物業(yè)移交時(shí)應(yīng)注意那些交接事項(xiàng)?中顧律師解答：物管公司對(duì)開發(fā)商所移交的物業(yè)一定要把好驗(yàn)收關(guān)，否則因?yàn)榘殃P(guān)不嚴(yán)而造成的后遺癥和改造、增設(shè)工程會(huì)給物業(yè)公司帶來沉重的包袱。凡是業(yè)主(住戶)違反小區(qū)管理?xiàng)l例的處罰條款，諸如高空拋物、公共樓道燒香、亂丟亂放雜物垃圾、車輛停放不到位、私自架設(shè)天線、亂拉電線、電話線、不按要求安裝空調(diào)、拖欠管理費(fèi)和車位使用費(fèi)等物業(yè)管理中常見的比較棘手的違章處罰一定要在業(yè)主公約中列明，業(yè)主簽字有效?！稐l例》中多次出現(xiàn)的“物業(yè)管理區(qū)域”也應(yīng)明確，不同利益群體的人對(duì)此有不同的理解，這勢(shì)必會(huì)帶來不必要的糾紛。建議五：賦予業(yè)委會(huì)社團(tuán)法人身份《條例》第16條:業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。建議八：多方監(jiān)督開發(fā)商擅自處分行為《條例》第27條: