【正文】 排除主管部門相關(guān)人員的意見對評估機構(gòu)實施評估的影響。對被拆遷房屋的面積不能協(xié)商一致的，可以向依照《房產(chǎn)測繪管理辦法》設(shè)立的房屋面積鑒定機構(gòu)申請鑒定；沒有設(shè)立房屋面積鑒定機構(gòu)的，可以委托具有房產(chǎn)測繪資格的房產(chǎn)測繪單位測算。拆遷估價應(yīng)當(dāng)參照類似房地產(chǎn)的市場交易價格和市、縣人民政府或者其授權(quán)部門定期公布的房地產(chǎn)市場價格，結(jié)合被拆遷房屋的房地產(chǎn)狀況進(jìn)行。Ⅱ成本法，是估算估價對象在估價時點重新構(gòu)建成本，扣除折舊。如果從合理性考慮，該方法應(yīng)是最適用的。裁決機關(guān)依據(jù)評估報告做出裁決后，被拆遷人提起行政訴訟后再舉證來否定原評估報告，人民法院對其舉證將會不予采納。Ⅲ拆遷當(dāng)事人向原估價機構(gòu)申請復(fù)核估價的，該估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書面復(fù)核估價申請之日起5日內(nèi)給予答復(fù)。鑒定組成員與原估價機構(gòu)、拆遷當(dāng)事人有利害關(guān)系或者是拆遷當(dāng)事人的，應(yīng)當(dāng)回避。支付不起最小戶型全部房價的居民,本人可先購買部分產(chǎn)權(quán)。首先，兩大類分別為貨幣補償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換。四種情況是根據(jù)拆遷的房屋產(chǎn)權(quán)情況分別為：私有房屋租住的公房。搬遷費、提前獎、過渡費及承租人添置物品的補償歸承租人（在公房中，對搬遷費、提前獎、過渡費三項費用有約定的，按約定處理；無約定或約定不明的，歸承租人?！薄短旖蚴谐鞘蟹课莶疬w管理規(guī)定》第三十二條規(guī)定：“拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的公有租賃房屋，??實行貨幣補償?shù)?，按照下列?guī)定執(zhí)行：（一）拆遷住宅房屋的，拆遷人按照被拆遷房屋補償金額的5％給予被拆遷人補償，按照被拆遷房屋補償金額的95％給予房屋承租人補償；”這就產(chǎn)生一個問題，即承租人是獲得80%合理還是獲得95%合理？還是這些比例都不合理？筆者以為對拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的公有租賃房屋實行貨幣補償時，按固定比例補償是沒有法律依據(jù)也是不合理的，事實上也是一直為人所詬病的。山西省相關(guān)政策是符合廉租住房保障條件的,按照廉租住房政策給予保障,對軍烈屬、殘疾和孤寡符合廉租住房保障條件的居民優(yōu)先給予保障。一簿多戶的,每戶可按同類地段經(jīng)濟適用住房價格,購買一套面積為45平方米的住房。(三)建制鎮(zhèn)被拆遷房屋建筑面積在30平方米以下的,一次性支付搬遷補助費90—200元。超過30平方米的,每平方米月支付臨時安置補助費4—6元。經(jīng)營補償金額按照實際納稅額計算。第十二條拆遷生產(chǎn)型工業(yè)企業(yè)非住宅房屋,造成停產(chǎn)的,補償標(biāo)準(zhǔn)為:工資補償應(yīng)當(dāng)根據(jù)勞動和社會保障部門提供的被拆遷單位在冊(在崗、繳納勞動保險)的人員名冊,按本企業(yè)上一人均月工資標(biāo)準(zhǔn)給予一次性經(jīng)濟補償。未納稅的不予補償。二、適用范圍主要針對城市房屋拆遷中的律師實務(wù)，集體土地上的房屋拆遷裁決，按各省、市的規(guī)定確定是否適用本章內(nèi)容。（6）其他與裁決有關(guān)的資料。（3）申請裁決的請求、事實和理由。（4）房屋已經(jīng)滅失的。（1）裁決行政機關(guān)是否向申請人發(fā)出裁決受理通知書。經(jīng)調(diào)解當(dāng)事人達(dá)不成協(xié)議的，裁決機關(guān)應(yīng)自受理裁決申請之日起30日內(nèi)做出裁決。在裁決審理過程中，可能出現(xiàn)中止裁決的情形。裁決審理過程中，行政裁決機關(guān)可能會決定裁決終結(jié)，律師在這種情形下提供法律服務(wù)的重點是以下四個方面：（1）審查是否是當(dāng)事人達(dá)成拆遷補償安置協(xié)議的。（5）告知當(dāng)事人行政復(fù)議、行政訴訟的權(quán)利及期限。律師可代理委托人參與聽證會及調(diào)查會，發(fā)表律師意見。（2）拆遷人未按裁決規(guī)定向被拆遷當(dāng)事人提供拆遷補償資金或者符合國家質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)和產(chǎn)權(quán)清晰、無權(quán)利負(fù)擔(dān)的安置用房的，不得申請行政強制執(zhí)行。2．適用范圍本章適用于律師代理拆遷人、拆遷單位、被拆遷人、房屋承租人等為維護自身合法權(quán)益，依法進(jìn)行司法救濟的實務(wù)操作。包括補償對象、利益相關(guān)人、補償范圍、補償標(biāo)準(zhǔn)，補償方法，以及安置房源等內(nèi)容。（8）代理協(xié)商、調(diào)解、申請行政復(fù)議、仲裁、訴訟、申訴。（3）拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達(dá)不成拆遷補償安置協(xié)議，就補償安置爭議向人民法院提起民事訴訟的，人民法院不予受理，并告知當(dāng)事人可以申請房屋拆遷主管機關(guān)裁決。（四）房屋被拆除前所作的面積測量報告。（四）能證明房屋何時被拆除的證據(jù)。今年5月份，我們貫徹落實局黨委、林業(yè)局在山上單位實施棚改的重大決策，也拉開了著力改善職工生活居住條件的序幕。在黨小組會、黨員大會上，支委成員一方面宣傳棚改政策，一方面向黨員表明了班子抓棚改的決心，黨員紛紛表示：這是改變單位面貌千載難逢的機遇，只要領(lǐng)導(dǎo)有決心，我。據(jù)統(tǒng)計，全所原有住房中有58%的房屋是坯瓦結(jié)構(gòu)的，其中有12戶是64年建所前建的，有60余戶是70年代建的，多數(shù)住房已成危房。（二）能證明被拆除房屋的結(jié)構(gòu)、房屋的性質(zhì)（住宅、辦公或商鋪）、房屋的建筑面積等的證據(jù)。（二）拆遷公告。：（1）公民、法人或者其他組織對人民政府或者城市房屋主管行政機關(guān)依職權(quán)作出的有關(guān)房屋拆遷、補償、安置等問題的行政決定或行政裁決等行政行為不服，依法向人民法院提起訴訟的，人民法院應(yīng)按行政案件受理。（6）向委托人提供法律咨詢。包括評估機構(gòu)的確定、評估程序、評估報告和專家鑒定等內(nèi)容（內(nèi)容詳見本指引第三章第二節(jié)部分）。（8）執(zhí)行的整個過程都要堅持“以人為本”的原則，注重社會穩(wěn)定與和諧。（6）聽證會或調(diào)查會記錄。同時，還應(yīng)邀請政府有關(guān)部門和具有社會公信力的人員參加。（3）裁決機關(guān)認(rèn)定的事實、理由和適用的法律依據(jù)。（6）審查是否是其他特殊情況需要中止的情形。公告送達(dá)的，可將裁決書張貼于被拆除房屋的拆遷基地公示欄內(nèi)。在審理過程中，當(dāng)事人對評估結(jié)果有異議且未經(jīng)房屋拆遷估價專家委員會鑒定的，裁決機關(guān)應(yīng)當(dāng)委托估價專家委員會進(jìn)行鑒定，并以鑒定后的估價結(jié)果作為裁決依據(jù)。如確認(rèn)不符合法律規(guī)定，可接受委托代書復(fù)議申請書、訴狀或代理復(fù)議與行政訴訟。（2）申請人未在規(guī)定的日期內(nèi)補齊資料的。：（1）申請人的名稱、地址、法定代表人及代理人的姓名、年齡、職業(yè)、住所。（4）對被申請人的房屋拆遷補償安置具體方案。房屋拆遷糾紛的行政裁決一、概念界定（1）房屋拆遷裁決，是指房屋拆遷主管部門依據(jù)拆遷法律規(guī)范的規(guī)定，對拆遷人和被拆遷人之間就房屋拆遷補償?shù)男问胶徒痤~、安置用房的面積和安置地點、搬遷過渡的方式和過渡期限等拆遷事宜作出的關(guān)于雙方當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)的具體行政行為。未簽訂勞動用工合同的不予補償。造成全部停業(yè)的,補償期限不超過6個月。第十條拆遷經(jīng)營性、生產(chǎn)型非住宅房屋或者拆遷許可證頒發(fā)前已依法取得營業(yè)執(zhí)照的住宅房屋,拆遷人應(yīng)當(dāng)根據(jù)被拆遷人在拆遷公告發(fā)布的上一納稅情況給予經(jīng)濟補償。實行期房產(chǎn)權(quán)調(diào)換的,按照本辦法第六條和第七條規(guī)定支付兩次搬遷補助費。(二)縣(市)被拆遷房屋建筑面積在30平方米以下的,一次性支付搬遷補助費150—200元。山西省規(guī)定拆除居住3年以上的自建、自住無證房屋,且屬居住人唯一住房的,按照房地產(chǎn)評估機構(gòu)評估凈值的50%給予補償。符合廉租房條件的住戶的房屋根據(jù)太原市的相關(guān)政策對棚戶區(qū)改造范圍內(nèi)符合廉租住房保障條件的被拆遷人，按照《太原市最低收入家庭廉租住房管理辦法》的有關(guān)規(guī)定優(yōu)先予以安置?！薄赌暇┦谐鞘蟹课莶疬w管理辦法》第三十五條則規(guī)定：“拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的公有住宅房屋，拆遷人應(yīng)當(dāng)將貨幣補償金額的10%支付給被拆遷人，90%支付給房屋承租人，租賃關(guān)系終止。安置房應(yīng)當(dāng)在同類地區(qū)、其使用面積應(yīng)不少于原房屋使用面積、且繼續(xù)執(zhí)行政府規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)。其中根據(jù)城市房地產(chǎn)拆遷管理條例規(guī)定拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物，不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，由拆遷人給予貨幣補償。各市、縣人民政府要結(jié)合城市居民棚戶區(qū)改造,通過就地或異地建設(shè)、收購二手住房等方式,籌集一批租賃型經(jīng)濟適用住房,并按照廉租住房政策儲備一批廉租住房,以滿足無力購買回遷安置住房的住房困難家庭的需求。屬于租住的公有房屋的,符合房改條件尚未參加房改的棚戶區(qū)居民,可先進(jìn)行房改后,按照私有房屋接受補償安置,也可在回遷安置時,以房改價購買相應(yīng)面積標(biāo)準(zhǔn)的住房。Ⅵ估價專家委員會應(yīng)當(dāng)由資深專職注冊房地產(chǎn)估價師及房地產(chǎn)、城市規(guī)劃、法律等方面專家組成。估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)向其解釋拆遷估價的依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選取和估價結(jié)果產(chǎn)生的過程。被拆遷人應(yīng)該配合評估機構(gòu)實施評估，提供相關(guān)資料并配合實地查勘，否則，評估機構(gòu)很難評估。Ⅳ重置法，是按照被拆遷房屋在同區(qū)域、用途、面積等因素考慮重新購買安置的計算方法。但有兩種情況影響該方法的適用：⑴類似交易較少的經(jīng)營性房屋，有時很難找到參照物進(jìn)行比較。其中兩個數(shù)據(jù)非常重要，一是拆遷估價時點，拆遷估價時點取為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日；二是當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場交易價格數(shù)據(jù)。必要時估價人員需查閱被拆遷房屋的房地產(chǎn)權(quán)屬檔案和相關(guān)房地產(chǎn)交易信息，房地產(chǎn)管理部門給與協(xié)助查閱。委托人應(yīng)當(dāng)與估價機構(gòu)簽訂書面拆遷估價委托合同。Ⅱ房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)等級分為一、二、三級，均可以從事城市房屋拆遷評估業(yè)務(wù)，但處于暫定期內(nèi)的三級估價機構(gòu)除外。Ⅵ非強制性：房屋的估價一般不等同于房屋補償價，在確定房屋拆遷補償價時，《評估報告》不具有強制適用性。除上述三個因素外，房屋的成新、權(quán)屬、結(jié)構(gòu)形式、樓層、朝向等因素均應(yīng)在評估時一并考慮，采用一定的系數(shù)進(jìn)行換算。但房屋拆遷補償考慮區(qū)位因素并非是對房屋土地使用權(quán)的實際補償。③核實估價機構(gòu)和估價人員與拆遷當(dāng)事人是否有利害關(guān)系，或者是否是拆遷當(dāng)事人。（四）分戶。② 不得采用恐嚇、威脅以及停水、停電、停止供氣、供熱等非法手段實施拆遷。城市居民棚戶區(qū)改造要與創(chuàng)建宜居城市,完善住房保障體系和改造“城中村”相結(jié)合,與降低城市中心區(qū)人口密度和社區(qū)建設(shè)相結(jié)合,按照建設(shè)資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會的要求,優(yōu)化配置土地資源,建設(shè)節(jié)能省地型住宅,從根本上改善居民的居住和生活環(huán)境。妥善處理棚戶區(qū)中歷史遺留的產(chǎn)權(quán)問題，對已經(jīng)取得房屋所有權(quán)證的房屋，依法賠償。“人均居住水平低”（黑龍江省、大興安嶺）；“人均建筑面積小”（吉林）；“人均住房建筑面積低于十平方米”（山東青島）；“人均居住面積小”（咸陽）通過對棚戶區(qū)特征的分析，雖然國家沒有對棚戶區(qū)作出一個明確統(tǒng)一的概念，但可以看出，各個地方人民政府對棚戶區(qū)的定義，基本上是大同小異，均能反映出當(dāng)?shù)嘏飸魠^(qū)的實際情況。例如：山西省人民政府關(guān)于實施城市居民棚戶區(qū)改造的指導(dǎo)意見指出改造的范圍是：集中連片平房和簡易樓房。什么是棚戶區(qū)棚戶區(qū)是指城市建成區(qū)范圍內(nèi)、平房密度大、使用年限久、房屋質(zhì)量差、人均建筑面積小、基礎(chǔ)設(shè)施配套不齊全、交通不便利、治安和消防隱患大、環(huán)境衛(wèi)生臟、亂、差的區(qū)域。在棚戶區(qū)改造中，人大、政協(xié)充分發(fā)揮各自的職能作用，主動圍繞棚改中遇到的熱點、難點問題開展法律監(jiān)督和民主監(jiān)督，為棚改工程擂鼓助威、保駕護航；工會、共青團、婦聯(lián)等群團組織，充分發(fā)揮其聯(lián)系群眾的橋梁紐帶作用，主動深入到棚改一線，發(fā)動群眾，鼓舞斗志，扶貧濟困，凝聚人心；各民主黨派本著與黨和政府“肝膽相照、榮辱與共”的精神，積極投身到棚改工作 12 中來，積極為棚改聚才出力、獻(xiàn)計獻(xiàn)策；駐阜各部隊、各中省直單位有錢的出錢，有物的出物，有力的出力，從各方面支援棚改，聲援棚改；各相關(guān)部門和單位不分份內(nèi)份外，互相支持、緊密配合、協(xié)調(diào)動作，一切為棚改找方便，一切為棚改開綠燈。能否把棚改這一直接關(guān)系幾十萬居民根本利益的重大民生工程實施好，是對市、區(qū)兩級黨委、政府為民思想和執(zhí)政能力的一次檢驗。一是利 10 用棚戶區(qū)改造騰出的土地建設(shè)工業(yè)園區(qū)，進(jìn)行招商引資，建設(shè)和發(fā)展密集型第三產(chǎn)業(yè)，解決下崗職工就業(yè)崗位。嚴(yán)格按照搬家順序和交款順序確定分房順序號，組織居民按順序號自主選房，并將分房名單進(jìn)行公示。全市92個市直部門和中省直單位，共抽調(diào)3000多名干部與棚戶區(qū)居民結(jié)成包保幫扶對子，幫助棚戶區(qū)困難群眾解決大量租房、求學(xué)、就醫(yī)、生活等諸多難題，累計幫扶資金427萬元。第四，堅持以人為本，和諧拆遷回遷。三是減免相關(guān)費用。第三，多方籌集資金，抓好工程建設(shè)。二是與促進(jìn)就業(yè)再就業(yè)相結(jié)合。堅持政府主導(dǎo)與市場化運作相結(jié)合的棚改指導(dǎo)方針，按照統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一拆遷、統(tǒng)一配套、分期實施的總體要求，落實了各方面工作職責(zé)。三、棚戶區(qū)改造的主要做法和措施 第一，高度重視，加強組織領(lǐng)導(dǎo)。第四，推動了經(jīng)濟發(fā)展和就業(yè)棚戶區(qū)改造工程是我市歷史上最大的一個城建項目，涉及面很廣。實踐證明，棚改工程是一項“惠民工程”，它使廣大棚戶區(qū)居民享受到了轉(zhuǎn)型發(fā)展的成果，精神面貌煥然一新，消除了多年的不平衡心理，同時也增強了自力更生、自主創(chuàng)業(yè)的決心，對我市轉(zhuǎn)型振興充滿了信心，促進(jìn)了社會的和諧進(jìn)步。隨著棚戶區(qū)的改造，城市污染進(jìn)一步減少，空氣環(huán)境質(zhì)量得到提高，每年可減少二氧化硫排放2776噸，減少煙塵排放5418噸，每年可減少垃圾排放200噸，新增綠地54萬平方米，昔日晴天一身土，雨天兩腳泥狀況已不復(fù)存在。第一，促進(jìn)了城市的和諧發(fā)展。四是棚戶區(qū)內(nèi)弱勢群體人口多。由于計劃經(jīng)濟時期重生產(chǎn)、輕生活，房屋建筑簡易，不僅面積狹小，而且設(shè)施不全、年久失修，致使地基下沉，墻體裂縫，屋面破損不堪，夏天灌水，冬天進(jìn)風(fēng)，很多早已成為危房、險房?！耙晃濉逼陂g，全國156個重點項目有四項落戶阜新，是一座因煤而立的資源型城市，至今已有100多年的煤炭開采歷史，是聞名全國的煤電之城。四、下步工作打算一是繼續(xù)協(xié)調(diào)做工作，督促推進(jìn)工作進(jìn)程。三、存在的問題一是要求條件過高的無法協(xié)商。三是所在住戶涉及親戚朋友的，通過多方關(guān)系進(jìn)行溝通協(xié)調(diào)，促進(jìn)其相互信任，達(dá)成協(xié)議。(二)積極宣傳政策，確保順利推進(jìn)工作。規(guī)劃建設(shè)回遷樓32棟，已經(jīng)建成20棟，今年預(yù)計建設(shè)12棟。，進(jìn)一步主動對接規(guī)劃、土地、建設(shè)等相關(guān)區(qū)級部門，并根據(jù)各項目工程建設(shè)進(jìn)度情況提前介入手續(xù)辦理工作。第一篇：（棚戶區(qū)）改造工作總結(jié)及2021年工作計劃（棚戶區(qū)）改造工作總結(jié)及2021年工作計劃今年我區(qū)承擔(dān)城棚改重點在建項目共計xx個，其中續(xù)建項目x個，新建項目x個。xxxx年工作計劃：“三帶五板塊”的產(chǎn)業(yè)布局思路，堅持統(tǒng)一規(guī)劃、超前規(guī)劃、整體開發(fā)、連片改造的原則，有步驟、分階段地開展城棚改工作。工作組進(jìn)入后，突出重點，注重實效，截止現(xiàn)在，拆遷226戶，還有89戶沒有動遷，已經(jīng)安置入住1135戶。如有一戶主不在本地，在沈陽工作的，就通過電話約談，或利用星期日等空閑時間從沈陽回來談其想法和要求，組織其與征收辦進(jìn)行具體商談，對上述約談的情況一一形成筆錄資料?，F(xiàn)已有2戶進(jìn)入強遷程序之中。一住戶在辦理入