【正文】 neSpacingLinesToPoi nt s(2Selection. Par agr aphFor neSpacingLinesToPoi nt s(2)Sel ect .Li neSpaci ngLi nesToPointselecti on. Par agraphFor mat. LineSpaci ngLi nesToPoi nts(2) Sel ect agr aphForm at .Li neSpacingLinesToPocti on. Par agr aphFor mat. LineSpacingLi nesToPoi nts(2) Sel ect aphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF 1 第一章 總 論 第一節(jié) 概 述 項(xiàng)目名稱 ： 無錫東方物流配送中心及超市項(xiàng)目 建設(shè)單位 ：無錫商業(yè)大廈股份有限公司 法定代表人 ：潘霄燕 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人 ：席國良 項(xiàng)目聯(lián)系人 ：張賢 聯(lián)系地址 ：江蘇省無錫市中山路 343 號 電 話： 05102700313 傳 真： 05102700159 郵 編： 214001 一、項(xiàng)目建設(shè)單位基本情況 無錫商業(yè)大廈股份有限公司（以下簡稱股份公司）創(chuàng)立于 1999 年 9 月，由原 江蘇 無錫商業(yè)大廈有限公司整體變更而來，是由 江蘇 無錫商業(yè)大廈集團(tuán)有限公司 (占總股本 90%)為主發(fā)起人聯(lián)合無錫市商業(yè)實(shí)業(yè)有限公司、無錫市商業(yè)建設(shè)發(fā)展公司、無錫商業(yè)對外貿(mào)易公司、無錫天鵬集團(tuán)公司組建的現(xiàn)代大型百貨零售企業(yè)， 注冊資本 6869 萬元， 2021年末總資產(chǎn) 27519萬元。股份公司 2021 年銷售額超過 300萬元的品牌有 32 個，如森達(dá)皮鞋、真維斯、夢特嬌、威鵬服飾、步步高、飛利浦、帥康家用電器等；超過 400 萬元的品牌有 10 個，如鄂爾多斯羊絨制品，西門子、海信電器等；超過800 萬元的品牌有 4 個，超過 1000 萬元的品牌有 3 個，其中，春蘭及海爾系列家用電器產(chǎn)品的銷售均超過 2021 萬元。 表 12 股份公司近三年財(cái)務(wù)狀 況表 項(xiàng) 目 1998年末 1999年末 2021年末 總資產(chǎn)（萬元） 21547 24430 27519 資產(chǎn)負(fù)債率（ %） 主營業(yè)務(wù)收入（萬元） 60308 80082 85679 主營業(yè)務(wù)利潤（萬元） 9366 11561 11345 凈利潤（萬元） 1859 2766 2868 凈資產(chǎn)收益率（ %） 股份公司對外股權(quán)投資情況 目前，股份公司共有 13 家對外投資參股公司，其中除無錫八佰伴商業(yè)大廈超市有限公司、無錫商 業(yè)大廈集團(tuán)二百電器商廈公司、無錫東方藥業(yè)有限公司外，其余 10 家均為股份公司控股企業(yè)。 建設(shè)東方物流配送中心及大型超市是為了實(shí)現(xiàn)股份公司發(fā)展戰(zhàn)略而實(shí)施的主要建設(shè)項(xiàng)目之一，為此股份公司進(jìn)行了大量前期準(zhǔn)備工作。 投資建設(shè)現(xiàn)代化物流配送中心及超市，將促使無錫商業(yè)大廈股份有限公司由大商場 經(jīng)營進(jìn)一步涉足連鎖經(jīng)營、超級市場、無店鋪銷售等業(yè)態(tài)，推動股份公司由傳統(tǒng)物流商業(yè)企業(yè)向現(xiàn)代物流商業(yè)企業(yè)的發(fā)展。全部 投資回收期為 年（所得稅后，含建設(shè)期），符合投資回收的期限要求，能夠按時收回投資。該體系力求在總成本盡可能最低的前提下，通過信息、網(wǎng)絡(luò)、運(yùn)輸、存儲等諸多因素的協(xié)調(diào)以及商品包裝等手段實(shí)現(xiàn)既定物流目標(biāo)，從而保證企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤最大化。無錫在商貿(mào)流通業(yè)“十五”發(fā)展規(guī)劃也 明確提出：要建立全國性、區(qū)域性、地區(qū)性的市場，要發(fā)展大配送、大賣場、大連銷，形成立足無錫，面向華東、輻射長江三角洲地區(qū)的大商圈，并與國際市場連接，形成多層次、多功能、通暢、高效、可調(diào)控的市場體系。它是一種現(xiàn)代化大型商業(yè)形態(tài)，具有自選購物、流通成本低、節(jié)約購買時間等優(yōu)點(diǎn)，因而即使在新商業(yè)經(jīng)營形態(tài)層出不窮的發(fā)達(dá)國家，它仍占據(jù)著不可替代的地位，成為現(xiàn)代大型零售業(yè)的主要形式。國際知名的連鎖超市紛紛搶灘錫城，繼無錫八佰伴、三陽百盛、麥德龍之后，歐尚、歐倍德、佳樂福等國際大型超市也將陸續(xù)亮相無錫。 通過網(wǎng)絡(luò)平臺和信息技術(shù)連接企業(yè)各經(jīng)營網(wǎng)點(diǎn)，優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部資產(chǎn)資源整合，集中采購，集中配送，不僅可以大大增加企業(yè)進(jìn)貨價格競爭力，更能有效降低商品流通總成本；通過完善的信息處理和交換網(wǎng)絡(luò)將上游產(chǎn)品制造供貨商和下游銷售客戶連接成一體，將物流與信息流有機(jī)結(jié)合，可以實(shí)現(xiàn)商品流通信息的集中化，同時可利用 POS、 ECR 等手段全面掌握市場需求信息 、庫存信息，建立商品供應(yīng)保障體系，從而使企業(yè)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益得以大幅度提高。未來的物流配送中心不僅可以承擔(dān)股份公司自身整個營銷體系的物流業(yè)務(wù)，滿足內(nèi)部的物流配送需求，還可以開發(fā)社會化物流配送服務(wù)，使股份公司既為上游企業(yè)提供高效率物流業(yè)務(wù)，又能滿足下游客戶日益上升的“多品種、小批量、多次數(shù)”的物流需求，從而實(shí)現(xiàn)發(fā)展成為無錫市乃至蘇南、華東 地區(qū)物流配送基地的戰(zhàn)略目標(biāo)。全年實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，比上年增長 %，增幅比全省平均水平高 ，比全國平均水平高 個百分點(diǎn)。國民經(jīng)濟(jì)保持了持續(xù)快速健康發(fā)展的良好勢頭，國內(nèi)生產(chǎn)總值由 1995 年的 761 億元增加到 2021 年的 1200 億元，年均增長 %；人均國內(nèi)生產(chǎn)總值由 1995 年的 17751 元增加到 2021年的 27653 元，社會主義市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制初步建立。批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額 億元，比上年同期增長 %。 根據(jù)對無錫市區(qū)居民的超市型商品性消費(fèi)支出總量的分析看，無錫市區(qū)超市型商品性消費(fèi)支出總量很大，具有較大的消費(fèi)潛力。對未來 10 年進(jìn)行預(yù)測：假設(shè)按照 2021年我國物流總成本占 GDP 比例 %，每 5 年物流成本占 GDP 的比重下降 2%，即 2021年中國物流成本占 GDP 比例為 %， 2021 年中國物流成本占 GDP 比例為 %，則20212021 這十年我國物流成本占 GDP 比例的算術(shù)平均值約為 %；我國第三方物流在物流市場上的比例前五年（ 20212021）按照國際平均數(shù) 1/3 左右計(jì)算，后五年按照 1/2計(jì)算，則未來十年第三方物流在物流市場上的比例算術(shù)平均值為 。 （ 2）客戶對服務(wù)的需求水平逐步提高和多樣化趨勢提供的市場機(jī)會。 （ 4）加入 WTO 帶來的市場機(jī)會。本項(xiàng)目的配送對象見圖 31。 ★具有物流配送的社會化服務(wù)功能，成為華東地區(qū)有較大影響力的專業(yè)性物流配送基地之一。本項(xiàng)目的建設(shè)內(nèi)容包括主體工程和輔助配套設(shè)施工程，詳細(xì)內(nèi)容參見本報告第七章“工程技術(shù)方案”。 根據(jù)初步方案，本項(xiàng)目用地 — 廣瑞路 18 號（土地面積 21, 平方米）、廣瑞路 14 號（土地面積 25, 平方米）擬分別采取收購、租賃方式獲取。太湖總面積 2250 平方公里，東西寬 56 公里，南北長 68 公里，平均水深 2米；京杭運(yùn)河，全長 1794 公里，其中老運(yùn)河 公里，河床寬 30— 90 米。 航空 無錫市距上海虹橋國際機(jī)場 120 公里，距南京祿口國際機(jī)場 180 公里，距無錫機(jī)場 20 公里（該機(jī)場主要服務(wù)于國內(nèi)航線）。 三、項(xiàng)目區(qū)基礎(chǔ)配套設(shè)施條件 道路 建設(shè)地所在區(qū)域有 交通型主干道廣瑞路、錫滬路，兩條道路紅線寬度均為 35m，四車道，混凝土路面，質(zhì)量較高。 電訊 建設(shè)地屬無錫電信局四分局市話服務(wù)范圍，電話交換方式為數(shù)字程控式，區(qū)域內(nèi)目前的裝機(jī)容量完全可以滿足正常經(jīng)營、生活需要。他們既向上游訂購產(chǎn)品，又向下游的貿(mào)易伙伴供應(yīng)產(chǎn)品。 綜 合物流配送中心 綜合物流配送中心是將兩種以上不同類型的物流中心集約在一起，成為一個有綜合職能和高效率的物流設(shè)施，最常見的是公路、鐵路、港口、航空管道運(yùn)輸站相互之間集約在一起形成綜合物流配送中心，其主要功能包括運(yùn)輸、倉儲、裝卸搬運(yùn)、包裝、流通加工、物流信息處理等。關(guān)于自動化立體倉庫面積需求測算參見表 61。 本項(xiàng)目擬建物流配送中心及超市大樓中包括配送及倉儲面積 16000m2，其中普通倉儲配送區(qū)13000m自動化立體倉庫區(qū) 3000m2。根據(jù)對外配送地區(qū)的情況分別考慮箱式貨車的配備，初步確定城區(qū)安排 噸車 20 輛，城 外安排 10 噸車 12 輛。其中，自動化立體倉庫是用高層貨架儲存貨物，以巷道堆垛起重機(jī)存取貨物，并通過周圍的裝卸搬運(yùn)設(shè)備，自動進(jìn)行出入庫存取作業(yè)的倉庫。管理信息則為配送中心完成這些功能提供有力的支持和保證。 自動化立體倉庫區(qū)物流設(shè)備配備情況表 表 64 單位：萬元 序號 設(shè)備名稱 單價 數(shù)量 金額 備 注 1 高性能堆垛機(jī) 50 5臺 250 運(yùn)行速度 — 4~120m/min 升降速度 — 4~40m/min 貨叉速度 — 4~20/40m/min 2 貨架系統(tǒng) 8800 貨位 264 表面噴塑 3 入出庫輸送機(jī)系統(tǒng) 275 包括鏈條升降臺、鏈條輸送機(jī)、輥?zhàn)虞斔蜋C(jī)、空托盤收集機(jī)、尺寸檢測系統(tǒng)、上箱架、自動控制系統(tǒng)等，約 100 臺套 4 計(jì)算機(jī)管理及監(jiān)控系統(tǒng) 140 包括相關(guān)軟、硬件 5 木質(zhì)托盤 8800 個 150 6 其它配件 41 包括天地軌、安全供電滑觸線、電纜、橋架、供電柜等 7 其它相關(guān)費(fèi)用 180 包括設(shè)計(jì)費(fèi)、安裝調(diào) 試費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)、工程管理費(fèi)等 合計(jì) 1300 第三節(jié) 配送中心信息系統(tǒng) 物流配送中心是連接供應(yīng)方和需求方的橋梁。 普通倉儲配送區(qū)物流設(shè)備配備情況參見表 63。電瓶搬運(yùn)車主要用于貨物在配送中心內(nèi)部的運(yùn)輸，箱式貨車主要用于貨物的外運(yùn)，升降車主要用于高架庫貨架與庫房地面之間的貨物搬運(yùn)。 備貨 入庫檢驗(yàn) 分揀及儲存 出庫及檢驗(yàn) 加工或分裝 配送運(yùn)輸 送達(dá)服務(wù) 客戶驗(yàn)收 信息反饋 圖 61 配送流程路線示意圖 第二節(jié) 主要物流配送設(shè)備設(shè)施 物流配送中心因現(xiàn)代化程度不同，設(shè)備的配置有相應(yīng)的區(qū)別，主要表現(xiàn)在庫內(nèi)外裝卸及運(yùn)輸、信息管理軟硬件等設(shè)施。 近期主要服務(wù)對象為股份公司內(nèi)部，包括商業(yè)大廈零售商場 1家、擬建中的東方大型超市 1家、百業(yè)網(wǎng)銷售客戶以及下屬子公司、超市連鎖店若干家，同時 逐步開展面向股份公司外部的社會化物流配送業(yè)務(wù)。 TPL提供者是一個為外部客戶管理、控制和提供物流服務(wù)作業(yè)的公司，他們并不在供應(yīng)鏈中占有一席之地，僅是第三方，但通過提供一整套物流活動來服務(wù)于供應(yīng)鏈。于是價值鏈的思想就被引進(jìn)物流管理，產(chǎn)生了物流供應(yīng)鏈。 排水 建設(shè)地排水體制為雨污分流制，主要道路兩側(cè)主排水管徑 1200mm，雨污水排入市政排水管網(wǎng)。經(jīng)錫澄高速公路，無錫與江陰長江大橋（世界第四大斜拉橋）貫通。無錫機(jī)場開通 6 條國內(nèi)航線。 本項(xiàng)目建設(shè)場址位于無錫市區(qū)，原為倉庫，地勢平坦，適宜建設(shè)物流配送中心及大型超市。 二、基地概況 項(xiàng)目場址位于無錫市區(qū)廣瑞路 1 18 號，現(xiàn)分別為江蘇無錫商業(yè)大廈集團(tuán)有限公司的倉儲用地與無錫市國貿(mào)控股（集團(tuán)）有限公司所有的五金倉庫所在地。 超市規(guī)模 商品經(jīng)營品種包括生鮮食品、副食品、百貨、家電等 9 大類 20210余種商品，年銷售金額超過 6 億元。 本項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)為無錫，在充分利用無錫商業(yè)大廈股份有限公司現(xiàn)有條件的基礎(chǔ)上，根據(jù)江蘇省無錫市及周邊地區(qū)市場分析與需求預(yù)測，結(jié)合股份公司現(xiàn)有情況，提出以下建設(shè)目標(biāo)。系統(tǒng)外提供服務(wù)的對象有無錫市第一百貨集團(tuán)、八佰伴商貿(mào)中心、天惠超市、星河商業(yè)公司以及宜興、江陰、錫山等市縣商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。這些跨國公司的運(yùn)作，要求一個強(qiáng)大的物流支持系統(tǒng)作保障。同年，我國產(chǎn)成品庫存時間為 42 天，而發(fā)達(dá)國家平均為 20 天。 表 33 2021 年無錫市超億元零售企業(yè) 序號 企業(yè)名稱 銷售額 1 江蘇無錫商業(yè)大廈集團(tuán)有限公司 209453 萬元 2 無錫第一百貨（集團(tuán)）有限公司 88327 萬元 3 麥德龍錫山超市 81335 萬元 4 無錫八佰伴商貿(mào)中心有限公司 67289 萬元 5 天惠超市股份有限公司 38842 萬元 6 宜興華地企業(yè)股份有限公司 33154 萬元 7 江蘇蘇南商廈股份有限公司 23832 萬元 8 江陰百貨大樓 23470 萬元 9 新大洲空調(diào)大世界 22541 萬元 10 無錫八佰伴商業(yè)大廈超市有限公司 19758 萬元 11 無錫三陽百盛廣場有限公司 15881 萬元 12 中百超市（配銷）有限公司 14103 萬元 表 34 2021 年無錫市超 10 億元商品市場 序號 市場名稱 成交額 1 江南商品物資交易城 億元 2 江蘇無錫生產(chǎn)資料交易市場 億元 3 無錫市房地產(chǎn)交易市場 億元 4 無錫華東汽車商城 億元 5 江蘇無錫生產(chǎn)資料交易市場金屬材料現(xiàn)貨市場 億元 6 華東石化物資交易市場 億元 7 江陰食品城 億元 8 無錫食品商城 億元 9 廣益商城副食品批發(fā)市場 億元 10 江陰紡織商場 億元 11 江蘇無錫汽車交易市場 億元 12 華東不銹鋼中心批發(fā)市 場 億元 13 招商城小商