【正文】 3 無(wú) 錫 市 房 地 產(chǎn) 交 易 市 場(chǎng) 億 元4 無(wú) 錫 華 東 汽 車(chē) 商 城 億 元5 江 蘇 無(wú) 錫 生 產(chǎn) 資 料 交 易 市 場(chǎng) 金 屬 材 料 現(xiàn) 貨市 場(chǎng) 億 元6 華 東 石 化 物 資 交 易 市 場(chǎng) 億 元7 江 陰 食 品 城 億 元8 無(wú) 錫 食 品 商 城 億 元9 廣 益 商 城 副 食 品 批 發(fā) 市 場(chǎng) 億 元10 江 陰 紡 織 商 場(chǎng) 億 元11 江 蘇 無(wú) 錫 汽 車(chē) 交 易 市 場(chǎng) 億 元12 華 東 不 銹 鋼 中 心 批 發(fā) 市 場(chǎng) 億 元13 招 商 城 小 商 品 服 裝 市 場(chǎng) 億 元表 35 無(wú) 錫 主 要 超 市 名 稱(chēng) 表序 號(hào) 名 稱(chēng) 備 注1 上 海 錦 江 麥 德 龍 購(gòu) 物 中 心 錫 山 超 市 　2 無(wú) 錫 好 買(mǎi) 得 超 市 公 司 　3 無(wú) 錫 華 聯(lián) 超 市 　4 無(wú) 錫 長(zhǎng) 發(fā) 超 市 　5 無(wú) 錫 中 信 家 家 樂(lè) 超 市 　6 中 百 超 市 　7 無(wú) 錫 永 安 超 市 　8 無(wú) 錫 天 惠 超 市 　9 無(wú) 錫 匯 華 超 市 　10 無(wú) 錫 百 業(yè) 超 市 　11 無(wú) 錫 市 糖 煙 酒 超 市 　12 太 平 洋 倉(cāng) 儲(chǔ) 超 市 　13 湖 濱 商 場(chǎng) 超 市 　14 小 百 合 超 市 有 限 公 司 　15 匯 豐 超 市 公 司 　16 無(wú) 錫 市 上 海 為 民 超 市 　17 錫 州 超 市 　18 友 誼 超 市 　19 無(wú) 錫 八 佰 伴 　20 歐 倍 德 　21 佳 樂(lè) 福 　22 麥 德 龍 　表 36　 　 限 額 以 上 零 售 企 業(yè) 情 況 表二 、 物 流 市 場(chǎng) 環(huán) 境 分 析我 國(guó) 物 流 市 場(chǎng) 總 規(guī) 模 分 析根 據(jù) 國(guó) 際 貨 幣 基 金 組 織 1997 年 的 統(tǒng) 計(jì) ， 我 國(guó) 當(dāng) 年 物 流 成 本 占 GDP 的 比 重 為 %， 達(dá)718 億 美 元 （ 按 匯 率 元 /美 元 ， 合 人 民 幣 5938 億 元 ） ， 按 照 國(guó) 際 上 第 三 方 物 流 在 物 流市 場(chǎng) 上 所 占 平 均 份 額 計(jì) 算 ， 第 三 方 市 場(chǎng) 份 額 應(yīng) 在 200 億 美 元 左 右 （ 1654 億 人 民 幣 ） 。 同 年 ， 我 國(guó) 產(chǎn) 成 品 庫(kù) 存 時(shí) 間 為 42 天 ， 而 發(fā) 達(dá) 國(guó) 家 平 均 為 20天 。 這 些 跨 國(guó) 公 司 的 運(yùn) 作 ，要 求 一 個(gè) 強(qiáng) 大 的 物 流 支 持 系 統(tǒng) 作 保 障 。 系 統(tǒng) 外 提 供 服 務(wù) 的 對(duì) 象 有 無(wú) 錫 市 第 一 百 貨 集 團(tuán) 、 八 佰伴 商 貿(mào) 中 心 、 天 惠 超 市 、 星 河 商 業(yè) 公 司 以 及 宜 興 、 江 陰 、 錫 山 等 市 縣 商 業(yè) 網(wǎng) 點(diǎn) 。本項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)為無(wú)錫，在充分利用無(wú)錫商業(yè)大廈股份有限公司現(xiàn)有條件的基礎(chǔ)上，根據(jù)江蘇省無(wú)錫市及周邊地區(qū)市場(chǎng)分析與需求預(yù)測(cè)，結(jié)合股份公司現(xiàn)有情況，提出以下建設(shè)目標(biāo)。超 市 規(guī) 模商品經(jīng)營(yíng)品種包括生鮮食品、副食品、百貨、家電等 9 大類(lèi) 20220 余種商品，年銷(xiāo)售金額超過(guò) 6 億元。二 、 基 地 概 況項(xiàng)目場(chǎng)址位于無(wú)錫市區(qū)廣瑞路 118 號(hào)，現(xiàn)分別為江蘇無(wú)錫商業(yè)大廈集團(tuán)有限公司的倉(cāng)儲(chǔ)用地與無(wú)錫市國(guó)貿(mào)控股（集團(tuán)）有限公司所有的五金倉(cāng)庫(kù)所在地。本項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)址位于無(wú)錫市區(qū)，原為倉(cāng)庫(kù)，地勢(shì)平坦，適宜建設(shè)物流配送中心及大型超市。無(wú)錫機(jī)場(chǎng)開(kāi)通 6 條國(guó)內(nèi)航線。經(jīng)錫澄高速公路，無(wú)錫與江陰長(zhǎng)江大橋（世界第四大斜拉橋）貫通。 排 水建設(shè)地排水體制為雨污分流制，主要道路兩側(cè)主排水管徑 1200mm，雨污水排入市政排水管網(wǎng)。于是價(jià)值鏈的思想就被引進(jìn)物流管理，產(chǎn)生了物流供應(yīng)鏈。TPL 提供者是一個(gè)為外部客戶(hù)管理、控制和提供物流服務(wù)作業(yè)的公司，他們并不在供應(yīng)鏈中占有一席之地，僅是第三方，但通過(guò)提供一整套物流活動(dòng)來(lái)服務(wù)于供應(yīng)鏈。近期主要服務(wù)對(duì)象為股份公司內(nèi)部，包括商業(yè)大廈零售商場(chǎng) 1 家、擬建中的東方大型超市1 家、百業(yè)網(wǎng)銷(xiāo)售客戶(hù)以及下屬子公司、超市連鎖店若干家，同時(shí)逐步開(kāi)展面向股份公司外部的社會(huì)化物流配送業(yè)務(wù)。圖 61 配送流程路線示意圖第 二 節(jié) 主 要 物 流 配 送 設(shè) 備 設(shè) 施物流配送中心因現(xiàn)代化程度不同，設(shè)備的配置有相應(yīng)的區(qū)別，主要表現(xiàn)在庫(kù)內(nèi)外裝卸及運(yùn)輸、信息管理軟硬件等設(shè)施。電瓶搬運(yùn)車(chē)主要用于貨物在配送中心內(nèi)部的運(yùn)輸，箱式貨車(chē)主要用于貨物的外運(yùn)，升降車(chē)主要用于高架庫(kù)貨架與庫(kù)房地面之間的貨物搬運(yùn)。普通倉(cāng)儲(chǔ)配送區(qū)物流設(shè)備配備情況參見(jiàn)表 63。本項(xiàng)目考慮建設(shè) 3000m2 自動(dòng)化立體倉(cāng)庫(kù)，主要由貨架、巷道堆垛起重機(jī)、周邊出入庫(kù)配套機(jī)械設(shè)施和倉(cāng)儲(chǔ)管理控制系統(tǒng)等幾部分組成。高架庫(kù)貨架包括貨架與托盤(pán)，托盤(pán)擬采用木質(zhì)托盤(pán)。該區(qū)設(shè)備主要有運(yùn)輸車(chē)輛、高架庫(kù)貨架、夾包機(jī)、監(jiān)控系統(tǒng)、高度調(diào)節(jié)板等。通過(guò)這一系列活動(dòng)完成將商品從制造廠家分裝配送到各商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的目的。二 、 項(xiàng) 目 業(yè) 務(wù) 定 位無(wú)錫商業(yè)大廈股份有限公司作為傳統(tǒng)商業(yè)企業(yè)，積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的發(fā)展和形勢(shì)的變化，目前正向物流配送中心方向積極努力。物流一體化的實(shí)質(zhì)是一個(gè)物流管理的問(wèn)題，即專(zhuān)業(yè)化物流管理人員和技術(shù)人員，充分利用專(zhuān)業(yè)化物流設(shè)施、設(shè)備，發(fā)展專(zhuān)業(yè)化的物流管理經(jīng)驗(yàn)，以求得整體效益最優(yōu)化的效果?，F(xiàn)有的配送中心、流通、連鎖企業(yè)與 EC 對(duì)接，將傳統(tǒng)的物流模式轉(zhuǎn)化為 EC 下新型物流模式是 EC 和物流在我國(guó)進(jìn)一步發(fā)展的方向。供 電建設(shè)地所處區(qū)域由無(wú)錫市供電局供電，骨干輸電線路 35kV，除線路檢修外一般不停電，供電保證率在 98%以上，供電狀況較優(yōu)。鐵 路經(jīng)滬寧線可與全國(guó)鐵路連網(wǎng)直通，正在規(guī)劃中的京滬高速鐵路將為無(wú)錫交通提供更為便捷的條件。7 條水運(yùn)干線溝通相連，9 條公路干線通向蘇、浙、皖。東部平原，沃野無(wú)邊，水網(wǎng)發(fā)育，地面高程 1—5 米，地形由中西向東緩緩傾斜。第 五 章 項(xiàng) 目 場(chǎng) 址 與 建 設(shè) 條 件第 一 節(jié) 項(xiàng) 目 場(chǎng) 址一 、 無(wú) 錫 概 況本項(xiàng)目場(chǎng)址所在地?zé)o錫市為江蘇省省轄市，位于東經(jīng) 119 度 31 分至 120 度 36 分、北緯 31度 7 分至 32 度，地處長(zhǎng)江三角洲江湖間的走廊部分、江蘇省的東南部、滬寧鐵路中段，東鄰蘇州，距上海 128 公里；南瀕太湖，與浙江省交界；西接常州，距南京 183 公里；北臨長(zhǎng)江，與揚(yáng)州市所轄的靖江市隔江相望?！锝⑼晟频男畔⑻幚砗徒粨Q系統(tǒng)并可加以擴(kuò)展、升級(jí)。為此，股份公司提出要打破傳統(tǒng)的供銷(xiāo)經(jīng)營(yíng)模式，確立了大市場(chǎng)、大貿(mào)易、大流通的戰(zhàn)略思想，在提高主業(yè)綜合經(jīng)營(yíng)效益的同時(shí)，尋找契機(jī)，結(jié)合自身優(yōu)勢(shì)并吸收先進(jìn)的科學(xué)管理技術(shù)，開(kāi)拓新的利潤(rùn)增長(zhǎng)空間。本 項(xiàng) 目 物 流 市 場(chǎng) 分 析 及 預(yù) 測(cè)本 項(xiàng) 目 擬 建 的 物 流 配 送 中 心 的 功 能 主 要 是 一 方 面 為 股 份 公 司 內(nèi) 部 及 參 股 公 司 等 系 統(tǒng) 內(nèi) 提供 配 送 服 務(wù) ； 另 一 方 面 為 系 統(tǒng) 外 有 關(guān) 公 司 及 單 位 提 供 社 會(huì) 化 物 流 配 送 服 務(wù) 。 由 于 外 資 企 業(yè) 較 早 研 究 物 流 ， 對(duì) 流 通 領(lǐng) 域 的 成本 控 制 重 視 程 度 較 高 ， 與 國(guó) 內(nèi) 企 業(yè) 相 比 ， 跨 國(guó) 公 司 對(duì) 物 流 服 務(wù) 的 需 求 要 旺 盛 得 多 。 例 如 ， 根 據(jù) 1998 年 底 國(guó) 家 統(tǒng) 計(jì) 局 的 統(tǒng) 計(jì) ， 萬(wàn) 家 獨(dú) 立 核 算 工業(yè) 企 業(yè) 產(chǎn) 成 品 庫(kù) 存 6094 億 元 人 民 幣 ， 占 其 全 年 產(chǎn) 品 銷(xiāo) 售 收 入 的 %， 如 果 加 上 應(yīng) 收 帳款 12315 億 元 ， 兩 項(xiàng) 資 金 占 用 為 產(chǎn) 品 銷(xiāo) 售 收 入 的 29%。再 考 慮 到 無(wú) 錫 市 社 會(huì)經(jīng) 濟(jì) 的 發(fā) 展 及 居 民 消 費(fèi) 支 出 的 逐 年 增 長(zhǎng) 等 因 素 ，未 來(lái) 幾 年 無(wú) 錫 市 區(qū) 超 市 型商 品 性 消 費(fèi) 支 出 總 容 量 應(yīng) 在 60 億 元 以 上 。2022 年無(wú)錫市零售額超億元的大中型商場(chǎng) 12 家（見(jiàn)表 33） ，2022 年無(wú)錫市超 10 億元商品市場(chǎng) 13 家（見(jiàn)表 34） 。“十 五 ”期 間 ，無(wú) 錫 市 國(guó) 內(nèi) 生 產(chǎn) 總 值年 均 增 長(zhǎng) 在 10%以 上 （預(yù) 期 調(diào) 控 目 標(biāo) ）；到 2022 年 ，無(wú) 錫 市 國(guó) 內(nèi) 生 產(chǎn) 總 值 在2022 年 的 基 礎(chǔ) 上 增 長(zhǎng) 倍 左 右 ，經(jīng) 濟(jì) 社 會(huì) 發(fā) 展 和 人 民 富 裕 程 度 達(dá) 到 或 接近 世 界 中 等 發(fā) 達(dá) 國(guó) 家 和 地 區(qū) 水 平 ，在 江 蘇 省 內(nèi) 率 先 基 本 實(shí) 現(xiàn) 現(xiàn) 代 化 。恩格爾系數(shù)由 1999 年的 %降低到 2022 年的%，居民耐用消費(fèi)品逐漸向高檔化發(fā)展，轎車(chē)等高檔消費(fèi)品也逐漸進(jìn)入高收入城鎮(zhèn)居民家庭。古老的商都煥發(fā)出青春與現(xiàn)代的氣息，步入了全國(guó)十五個(gè)經(jīng)濟(jì)中心城市行列。第三、投資興建現(xiàn)代物流配送中心，將促使股份公司的物流業(yè)務(wù)向社會(huì)化專(zhuān)業(yè)化方向轉(zhuǎn)變，推進(jìn)股份公司經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)由企業(yè)物流向社會(huì)化專(zhuān)業(yè)物流的轉(zhuǎn)變，使物流配送最終發(fā)展成為股份公司新的經(jīng)營(yíng)服務(wù)產(chǎn)業(yè)——“第三方物流產(chǎn)業(yè)” ，為股份公司拓展新的業(yè)務(wù)空間和利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)股份公司在降低物質(zhì)消耗、提高勞動(dòng)生產(chǎn)率以外的“第三利潤(rùn)源” 。股份公司注重產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)，在從單一傳統(tǒng)百貨向連鎖超市、電子商務(wù)等組合業(yè)態(tài)的轉(zhuǎn)型中已打下一定基礎(chǔ)；同時(shí)，股份公司積極致力于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)延伸，成功開(kāi)展相關(guān)多元經(jīng)營(yíng)，并成功開(kāi)發(fā)以進(jìn)銷(xiāo)分離、進(jìn)價(jià)核算、單品管理為基礎(chǔ)的計(jì)算機(jī)商品信息管理系統(tǒng)，電子化、網(wǎng)絡(luò)化、現(xiàn)代化的管理格局已初見(jiàn)雛形。中國(guó)由于消費(fèi)市場(chǎng)潛力較大，投資環(huán)境較好，國(guó)外大型超市集團(tuán)紛紛把中國(guó)作為拓寬發(fā)展領(lǐng)域的投資熱點(diǎn)。在此之后，國(guó)家又采取了一系列新的改革方案：1993 年 3 月，國(guó)務(wù)院在有關(guān)文件中第一次同意將物資供銷(xiāo)，即生產(chǎn)資料批發(fā)領(lǐng)域列入對(duì)外開(kāi)放的范圍；1995 年，國(guó)家對(duì)外開(kāi)放連鎖經(jīng)營(yíng)形式，批準(zhǔn)荷蘭、日本兩家外商在北京進(jìn)行連鎖商業(yè)試點(diǎn)；1995 年 6 月， 《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》中，又將商業(yè)零售、批發(fā)和物資供銷(xiāo)從以前的禁止類(lèi)列入現(xiàn)在的限制類(lèi)，允許有限度地利用外資。因此，隨著我國(guó)加入 WTO 步伐的不斷加快和國(guó)內(nèi)企業(yè)對(duì)物流成本控制的日益重視，客戶(hù)對(duì)服務(wù)需求水平的逐步提高和日趨多元化，我國(guó)物流業(yè)的發(fā)展具有廣闊空間。建議在項(xiàng)目的建設(shè)、經(jīng)營(yíng)過(guò)程中注意加強(qiáng)工程建設(shè)管理，制定切實(shí)可行的營(yíng)銷(xiāo)策略，控制項(xiàng)目的運(yùn)行成本，以避免項(xiàng)目的固定資產(chǎn)投資、營(yíng)業(yè)收入和成本支出出現(xiàn)較大的負(fù)面波動(dòng)，而影響項(xiàng)目的預(yù)期效果。其中物流配送中心年貨物流通量達(dá)到彩電 10 萬(wàn)臺(tái)、空調(diào) 10 萬(wàn)臺(tái)，其它家電 30 萬(wàn)件，其它大宗商品 30 萬(wàn)件，一般商品 80 萬(wàn)件。項(xiàng)目可行性研究的主要內(nèi)容包括：項(xiàng)目建設(shè)的必要性和意義：項(xiàng)目市場(chǎng)分析和預(yù)測(cè)；項(xiàng)目主要經(jīng)營(yíng)內(nèi)容和規(guī)模；項(xiàng)目主要建設(shè)規(guī)模和功能；項(xiàng)目投資估算；經(jīng)濟(jì)效益分析及評(píng)價(jià)。股份公司將立足傳統(tǒng)零售百貨業(yè)，通過(guò)收購(gòu)、兼并等資本運(yùn)營(yíng)的手段，實(shí)施低成本擴(kuò)張，建立新型的連鎖經(jīng)營(yíng)架構(gòu)；通過(guò)實(shí)施現(xiàn)代化的物流配送措施，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部交易成本的最低化與市場(chǎng)范圍的放大；同時(shí)輔之以承載信息流的電子商務(wù)手段，實(shí)現(xiàn)商品及服務(wù)結(jié)構(gòu)、物流功能、營(yíng)銷(xiāo)方式等的升級(jí)，形成發(fā)展“大流通、大市場(chǎng)、大商業(yè)”的格局，實(shí)現(xiàn)股份公司的利潤(rùn)率與市場(chǎng)占有率的同步增長(zhǎng)，保證股份公司的可持續(xù)性發(fā)展努力建成新型的現(xiàn)代化商業(yè)企業(yè)目標(biāo)。股份公司在 2022 年實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 萬(wàn)元，占全市批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)實(shí)現(xiàn)總額的 %，位居全市商場(chǎng)企業(yè)第一位，其中品牌商品的銷(xiāo)售總額占無(wú)錫市大型企業(yè)整體銷(xiāo)售額的 50%以上，有近 50 個(gè)家用電器的著名品牌的銷(xiāo)售量位居無(wú)錫市第一位。（2）經(jīng)營(yíng)范圍國(guó)內(nèi)貿(mào)易，移動(dòng)電話機(jī)配件的銷(xiāo)售，金飾品的修理改制，摩托車(chē)維修，家用電器的安裝、維修，服裝、眼鏡的加工服務(wù)，商品包裝，倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)，汽車(chē)貨運(yùn)，自有場(chǎng)地出租，電子游藝，經(jīng)濟(jì)信息咨詢(xún)服務(wù)，廣告、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)轉(zhuǎn)讓及咨詢(xún)服務(wù)，軟件開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售。股份公司主營(yíng)場(chǎng)所占地面積 萬(wàn)平方米，建筑面積 4 萬(wàn)平方米，營(yíng)業(yè)面積 2 萬(wàn)平方米，擁有五層營(yíng)業(yè)大樓，設(shè)五個(gè)賣(mài)場(chǎng)。近兩年來(lái)，股份公司實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售總額在江蘇省零售市場(chǎng)均排在首位。股份公司的發(fā)展戰(zhàn)略是“以零售百貨為主導(dǎo)，以連鎖經(jīng)營(yíng)為主體， 以物流配送為重點(diǎn)，以電子商務(wù)為手段，建設(shè)現(xiàn)代商業(yè)企業(yè)” 。國(guó)家計(jì)委和建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》 （第二版） ；國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)計(jì)經(jīng)貿(mào)[2022]999 號(hào)《關(guān)于無(wú)錫東方物流配送中心及超市項(xiàng)目建議書(shū)的批復(fù)》 ；股份公司與有關(guān)方的土地租賃協(xié)議與土地及附屬建筑設(shè)備的收購(gòu)協(xié)議；專(zhuān)業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)的土地評(píng)估報(bào)告及資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告；股東大會(huì)關(guān)于同意募集資金投向的決議；國(guó)家、省、市有關(guān)統(tǒng)計(jì)調(diào)查資料；國(guó)家有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)；項(xiàng)目單位提供的有關(guān)資料；研究過(guò)程中實(shí)際調(diào)查及收集的其它資料；1無(wú)錫市商貿(mào)流通業(yè)發(fā)展 “十五”規(guī)劃；1項(xiàng)目單位委托江蘇省工程咨詢(xún)中心編制可行性研究報(bào)告的委托合同；四 、 可 行 性 報(bào) 告 主 要 研 究 內(nèi) 容本報(bào)告在調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，以當(dāng)前無(wú)錫商業(yè)大廈股份有限公司實(shí)際經(jīng)營(yíng)及發(fā)展需要為基礎(chǔ)，對(duì)建設(shè)無(wú)錫東方物流配送中心及超市項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究。項(xiàng)目方案包括年經(jīng)營(yíng)額約 億元的大型超市和物流配送中心。表 13 項(xiàng) 目 主 要 技 術(shù) 經(jīng) 濟(jì) 指 標(biāo) 表序 號(hào) 指 標(biāo) 名 稱(chēng) 單 位 數(shù) 值 備 注一 主 要 技 術(shù) 指 標(biāo)1 總 用 地 面 積 m2 474002 總 建 筑