【正文】 勢(shì)平坦，適宜建設(shè)物流配送中心及大型超市。另外，根據(jù)江蘇中天資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所有限公司蘇中資評(píng)報(bào)字（2022）第 53號(hào)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告出具的評(píng)估結(jié)果，位于廣瑞路 18 號(hào)、股份公司擬受讓的江蘇無錫華錦集團(tuán)有限公司所有的與擬收購(gòu)?fù)恋叵嚓P(guān)的建筑物及設(shè)備的評(píng)估價(jià)值為 萬(wàn)元。二 、 基 地 概 況項(xiàng)目場(chǎng)址位于無錫市區(qū)廣瑞路 118 號(hào)，現(xiàn)分別為江蘇無錫商業(yè)大廈集團(tuán)有限公司的倉(cāng)儲(chǔ)用地與無錫市國(guó)貿(mào)控股（集團(tuán)）有限公司所有的五金倉(cāng)庫(kù)所在地。其中，超市賣場(chǎng)面積12022m2，倉(cāng)儲(chǔ)及配送面積 16000m2，其它用房面積 19970m2。超 市 規(guī) 模商品經(jīng)營(yíng)品種包括生鮮食品、副食品、百貨、家電等 9 大類 20220 余種商品，年銷售金額超過 6 億元。★形成獨(dú)立核算的企業(yè)運(yùn)行機(jī)制，降低股份公司商品流通過程中的運(yùn)營(yíng)成本。本項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)為無錫，在充分利用無錫商業(yè)大廈股份有限公司現(xiàn)有條件的基礎(chǔ)上，根據(jù)江蘇省無錫市及周邊地區(qū)市場(chǎng)分析與需求預(yù)測(cè)，結(jié)合股份公司現(xiàn)有情況，提出以下建設(shè)目標(biāo)。股份公司在做好百貨零售主業(yè)和發(fā)展“品牌經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略”的基礎(chǔ)上，緊緊依托主業(yè)，開展多元經(jīng)營(yíng)，取得了良好的經(jīng)營(yíng)效益，成功躋身于全國(guó)商業(yè)流通領(lǐng)域領(lǐng)先地位。 系 統(tǒng) 外 提 供 服 務(wù) 的 對(duì) 象 有 無 錫 市 第 一 百 貨 集 團(tuán) 、 八 佰伴 商 貿(mào) 中 心 、 天 惠 超 市 、 星 河 商 業(yè) 公 司 以 及 宜 興 、 江 陰 、 錫 山 等 市 縣 商 業(yè) 網(wǎng) 點(diǎn) 。 進(jìn) 出 口 總 額 的 增 長(zhǎng) 必 然 帶 來 物 流 的 繁 榮 ， 從 而 為 物 流 業(yè) 的 發(fā) 展 提 供 巨 大 的 市 場(chǎng) 機(jī)會(huì) 。 這 些 跨 國(guó) 公 司 的 運(yùn) 作 ，要 求 一 個(gè) 強(qiáng) 大 的 物 流 支 持 系 統(tǒng) 作 保 障 。 能 否 向 顧 客 提 供 門 到 門的 基 本 運(yùn) 輸 服 務(wù) 和 其 他 增 值 服 務(wù) ， 日 益 成 為 衡 量 客 戶 服 務(wù) 的 質(zhì) 量 標(biāo) 準(zhǔn) ， 而 這 些 將 為 現(xiàn) 代物 流 配 送 業(yè) 帶 來 蓬 勃 的 發(fā) 展 機(jī) 會(huì) 。 同 年 ， 我 國(guó) 產(chǎn) 成 品 庫(kù) 存 時(shí) 間 為 42 天 ， 而 發(fā) 達(dá) 國(guó) 家 平 均 為 20天 。物 流 市 場(chǎng) 機(jī) 會(huì) 分 析（ 1） 國(guó) 內(nèi) 企 業(yè) 改 革 和 發(fā) 展 提 供 的 市 場(chǎng) 機(jī) 會(huì) 。表 33　 　 2022 年 無 錫 市 超 億 元 零 售 企 業(yè)序 號(hào) 企 業(yè) 名 稱 銷 售 額1 江 蘇 無 錫 商 業(yè) 大 廈 集 團(tuán) 有 限 公 司 209453 萬(wàn) 元2 無 錫 第 一 百 貨 （集 團(tuán) ）有 限 公 司 88327 萬(wàn) 元3 麥 德 龍 錫 山 超 市 81335 萬(wàn) 元4 無 錫 八 佰 伴 商 貿(mào) 中 心 有 限 公 司 67289 萬(wàn) 元5 天 惠 超 市 股 份 有 限 公 司 38842 萬(wàn) 元6 宜 興 華 地 企 業(yè) 股 份 有 限 公 司 33154 萬(wàn) 元7 江 蘇 蘇 南 商 廈 股 份 有 限 公 司 23832 萬(wàn) 元8 江 陰 百 貨 大 樓 23470 萬(wàn) 元9 新 大 洲 空 調(diào) 大 世 界 22541 萬(wàn) 元10 無 錫 八 佰 伴 商 業(yè) 大 廈 超 市 有 限 公 司 19758 萬(wàn) 元11 無 錫 三 陽(yáng) 百 盛 廣 場(chǎng) 有 限 公 司 15881 萬(wàn) 元12 中 百 超 市 （配 銷 ）有 限 公 司 14103 萬(wàn) 元表 34　 　 2022 年 無 錫 市 超 10 億 元 商 品 市 場(chǎng)序 號(hào) 市 場(chǎng) 名 稱 成 交 額1 江 南 商 品 物 資 交 易 城 億 元2 江 蘇 無 錫 生 產(chǎn) 資 料 交 易 市 場(chǎng) 億 元3 無 錫 市 房 地 產(chǎn) 交 易 市 場(chǎng) 億 元4 無 錫 華 東 汽 車 商 城 億 元5 江 蘇 無 錫 生 產(chǎn) 資 料 交 易 市 場(chǎng) 金 屬 材 料 現(xiàn) 貨市 場(chǎng) 億 元6 華 東 石 化 物 資 交 易 市 場(chǎng) 億 元7 江 陰 食 品 城 億 元8 無 錫 食 品 商 城 億 元9 廣 益 商 城 副 食 品 批 發(fā) 市 場(chǎng) 億 元10 江 陰 紡 織 商 場(chǎng) 億 元11 江 蘇 無 錫 汽 車 交 易 市 場(chǎng) 億 元12 華 東 不 銹 鋼 中 心 批 發(fā) 市 場(chǎng) 億 元13 招 商 城 小 商 品 服 裝 市 場(chǎng) 億 元表 35 無 錫 主 要 超 市 名 稱 表序 號(hào) 名 稱 備 注1 上 海 錦 江 麥 德 龍 購(gòu) 物 中 心 錫 山 超 市 　2 無 錫 好 買 得 超 市 公 司 　3 無 錫 華 聯(lián) 超 市 　4 無 錫 長(zhǎng) 發(fā) 超 市 　5 無 錫 中 信 家 家 樂 超 市 　6 中 百 超 市 　7 無 錫 永 安 超 市 　8 無 錫 天 惠 超 市 　9 無 錫 匯 華 超 市 　10 無 錫 百 業(yè) 超 市 　11 無 錫 市 糖 煙 酒 超 市 　12 太 平 洋 倉(cāng) 儲(chǔ) 超 市 　13 湖 濱 商 場(chǎng) 超 市 　14 小 百 合 超 市 有 限 公 司 　15 匯 豐 超 市 公 司 　16 無 錫 市 上 海 為 民 超 市 　17 錫 州 超 市 　18 友 誼 超 市 　19 無 錫 八 佰 伴 　20 歐 倍 德 　21 佳 樂 福 　22 麥 德 龍 　表 36　 　 限 額 以 上 零 售 企 業(yè) 情 況 表二 、 物 流 市 場(chǎng) 環(huán) 境 分 析我 國(guó) 物 流 市 場(chǎng) 總 規(guī) 模 分 析根 據(jù) 國(guó) 際 貨 幣 基 金 組 織 1997 年 的 統(tǒng) 計(jì) ， 我 國(guó) 當(dāng) 年 物 流 成 本 占 GDP 的 比 重 為 %， 達(dá)718 億 美 元 （ 按 匯 率 元 /美 元 ， 合 人 民 幣 5938 億 元 ） ， 按 照 國(guó) 際 上 第 三 方 物 流 在 物 流市 場(chǎng) 上 所 占 平 均 份 額 計(jì) 算 ， 第 三 方 市 場(chǎng) 份 額 應(yīng) 在 200 億 美 元 左 右 （ 1654 億 人 民 幣 ） 。2022 年 無 錫 市 區(qū) 區(qū) 居 民 超 市型 商 品 性 消 費(fèi) 支 出 為 萬(wàn) 元 ，無 錫 市 區(qū) 人 口 為 萬(wàn) 人 。正 在 發(fā) 揮 其 獨(dú) 特 的 交 通 地 理 優(yōu) 勢(shì) 和 歷 史 文 化 名 城 地 位 ，對(duì) 周 邊 地 區(qū) 輻 射 不斷 增 強(qiáng) ，并 逐 漸 成 為 華 東 地 區(qū) 重 要 的 商 品 集 散 地 和 貿(mào) 易 中 心 之 一 。目前，無錫市連鎖商業(yè)蓬勃發(fā)展，截止 2022 年末，全市共有連鎖超市 82 家、連鎖網(wǎng)點(diǎn) 243 家，連鎖商業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售額 億元，比去年增長(zhǎng) %。無錫已成為蘇南地區(qū)重要的商貿(mào)中心城市。要 把 實(shí) 現(xiàn) 人 民 富 裕 幸 福 作 為 現(xiàn) 代 化 建 設(shè) 的 根 本 出 發(fā) 點(diǎn) 和 立 足 點(diǎn) ，把 增 強(qiáng) 綜合 實(shí) 力 ，提 高 發(fā) 展 水 平 、提 升 城 市 地 位 、促 進(jìn) 社 會(huì) 全 面 進(jìn) 步 作 為 加 快 改 革 和發(fā) 展 的 著 力 點(diǎn) ，把 無 錫 經(jīng) 濟(jì) 總 量 較 大 的 優(yōu) 勢(shì) 進(jìn) 一 步 發(fā) 展 為 綜 合 競(jìng) 爭(zhēng) 力 的 優(yōu)勢(shì) ，讓 人 民 從 發(fā) 展 中 得 到 更 多 的 實(shí) 惠 。2022 年無錫市財(cái)貿(mào)經(jīng)濟(jì)主要指標(biāo)完成情況見表 32。無錫市居民消費(fèi)購(gòu)買力十分旺盛，市區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 8603 元（全國(guó)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入則為 6280 元） ，農(nóng)民人均純收入 5256 元，城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額 億元。無錫市作為蘇南地區(qū)重要的商品貿(mào)易中心，社會(huì)經(jīng)濟(jì)文化水平較為發(fā)達(dá)。明清以來，更以“米市” 、 “布碼頭”著稱于世，成為蘇南地區(qū)重要的商品貿(mào)易中心。因此，股份公司投資建設(shè)現(xiàn)代物流配送中心具有極大的地域優(yōu)勢(shì)。目前，過慢的物流速度、過高的物流成本以及低質(zhì)量的物流服務(wù)，大大削弱了通過電子商務(wù)網(wǎng)瞬間完成的電子商務(wù)所節(jié)約的時(shí)間、費(fèi)用和顧客對(duì)所提供服務(wù)的滿意程度。為獲得進(jìn)一步的發(fā)展，必須打破傳統(tǒng)的供銷經(jīng)營(yíng)模式，確立大市場(chǎng)、大貿(mào)易、大流通的戰(zhàn)略思想，不僅要提高主業(yè)的綜合經(jīng)營(yíng)效益，更應(yīng)尋找契機(jī)，結(jié)合企業(yè)自身優(yōu)勢(shì)并吸收先進(jìn)的科學(xué)管理技術(shù)，開拓新的利潤(rùn)增長(zhǎng)空間。因 此 ，本 項(xiàng) 目 的 建 設(shè) 將 是 無 錫 超 市 業(yè) 尤 其 是無 錫 國(guó) 內(nèi) 超 市 業(yè) 進(jìn) 一 步 發(fā) 展 的 需 要 。九十年代初，隨著改革開放的深入、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的加快、居民收入的增加以及先進(jìn)技術(shù)、管理方法的應(yīng)用，超市這種現(xiàn)代化商業(yè)零售形態(tài)再度在中國(guó)大地興起，并得到迅猛發(fā)展。因此，超市在發(fā)達(dá)國(guó)家的商業(yè)發(fā)展中占有重要地位。在進(jìn)入的外商零售企業(yè)中，有大型綜合超市（如法國(guó)家樂福、美國(guó)沃爾瑪） ；倉(cāng)儲(chǔ)式會(huì)員店（如德國(guó)的麥德龍、荷蘭的萬(wàn)客?。?；便利店（如日本的羅森） ；超大型購(gòu)物中心（如香港特區(qū)的新東安百貨） ；商品批發(fā)集散中心（如香港特區(qū)的利聯(lián)倉(cāng)行） ；標(biāo)準(zhǔn)化食品超市等。二 、 我 國(guó) 及 無 錫 超 市 業(yè) 發(fā) 展 的 需 要隨著我國(guó)改革開放進(jìn)程的不斷深入，國(guó)內(nèi)商業(yè)流通領(lǐng)域吸引外資進(jìn)入了一個(gè)新階段。為促進(jìn)我國(guó)物流事業(yè)發(fā)展的需要，國(guó)家“十五”規(guī)劃已將物流配送列為重點(diǎn)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)?，F(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)在國(guó)際上已成為商品市場(chǎng)體系中最重要的流通組織形式，也是現(xiàn)代市場(chǎng)營(yíng)銷方式的有效載體。第 二 章 項(xiàng) 目 建 設(shè) 必 要 性 及 意 義一 、 我 國(guó) 及 江 蘇 省 物 流 事 業(yè) 發(fā) 展 的 需 要物資流通是由多種要素組成的一大系統(tǒng)，它為適應(yīng)社會(huì)化大生產(chǎn)既深度分工又廣泛協(xié)作的要求應(yīng)運(yùn)而生，通過加速實(shí)現(xiàn)商品流動(dòng)社會(huì)化與現(xiàn)代化，達(dá)到以較低的流通消耗獲取最大限度經(jīng)濟(jì)效益的目標(biāo)，從而在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有重要的地位和作用。二 、 主 要 經(jīng) 濟(jì) 技 術(shù) 指 標(biāo)本項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)詳見表 13。項(xiàng)目總投資 19300 萬(wàn)元，其中：固定資產(chǎn)投資總額為 17650 萬(wàn)元，鋪底流動(dòng)資金 1650 萬(wàn)元。同時(shí)物流配送的發(fā)展將成為股份公司新的經(jīng)營(yíng)服務(wù)產(chǎn)業(yè)—“第三方物流產(chǎn)業(yè)” ，為股份公司拓展新的業(yè)務(wù)空間和利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)股份公司在降低物質(zhì)消耗、提高勞動(dòng)生產(chǎn)率以外的“第三利潤(rùn)源”等方面奠定基礎(chǔ)。無錫是江蘇蘇南地區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心和交通樞紐城市，是商品流通重要的集散地，具有發(fā)展商品市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的區(qū)域優(yōu)勢(shì)。三 、 可 行 性 研 究 報(bào) 告 編 制 依 據(jù)國(guó)家經(jīng)貿(mào)易委等六部委國(guó)經(jīng)貿(mào)運(yùn)行（2022）189 號(hào)《關(guān)于加快我國(guó)現(xiàn)代物流發(fā)展的若干意見》。二 、 項(xiàng) 目 背 景近年來，股份公司已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)權(quán)多元化、運(yùn)作規(guī)范化、功能完善化、規(guī)模最大化的改制目標(biāo)并在領(lǐng)導(dǎo)班子基本素質(zhì)、市場(chǎng)份額、基礎(chǔ)管理水平、員工素質(zhì)、技術(shù)裝備更新水平、行業(yè)影響力以及長(zhǎng)期發(fā)展能力等多方面有了極大提升，為了應(yīng)對(duì)我國(guó)加入 WTO 以后完全放開的市場(chǎng)和國(guó)內(nèi)外商業(yè)行業(yè)日趨激烈的競(jìng)爭(zhēng)，股份公司決定打破傳統(tǒng)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式，積極探索新的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)領(lǐng)域，發(fā)展多元化經(jīng)營(yíng)，全方位拓展發(fā)展空間，培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。與此同時(shí)，學(xué)習(xí)并借鑒國(guó)內(nèi)外先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)、營(yíng)銷理念、促銷方式，通過提高流通企業(yè)的組織化程度，實(shí)現(xiàn)集約化經(jīng)營(yíng)，使其發(fā)展成為無錫地區(qū)最大的物流中心，從而達(dá)到優(yōu)化社會(huì)資源配置、創(chuàng)造規(guī)模效益、推進(jìn)流通科技進(jìn)步、實(shí)現(xiàn)物流產(chǎn)業(yè)化的目的，立足蘇南并進(jìn)而形成輻射整個(gè)華東地區(qū)的商品流通集散中心。表 11 　 股 份 公 司 近 三 年 的 銷 售 總 額 及 稅 后 利 潤(rùn) 表項(xiàng) 目 1998 年 1999 年 2022 年 平 均 增 長(zhǎng) 率銷 售 總 額 （萬(wàn) 元 ） 60308 80082 85679 19%凈 利 潤(rùn) （萬(wàn) 元 ） 1859 2766 2868 26%股 份 公 司 財(cái) 務(wù) 狀 況近年來股份公司經(jīng)營(yíng)良性發(fā)展，財(cái)務(wù)狀況良好，資金周轉(zhuǎn)正常，資產(chǎn)負(fù)債率 %，股份公司信用等級(jí) AA 級(jí)，被授信開具 8000 萬(wàn)元額度商業(yè)承兌匯票的資格，為股份公司進(jìn)一步發(fā)展打下了良好的基礎(chǔ)。股份公司近年還連續(xù)獲得省“最佳形象企業(yè)” 、全國(guó)“計(jì)量物價(jià)優(yōu)秀企業(yè)”等稱號(hào)，并成為國(guó)內(nèi)首批、無錫第一個(gè)獲得“全國(guó)百城萬(wàn)店無假貨活動(dòng)示范店”的企業(yè)。（3）銷售品種主要從事零售兼批發(fā)業(yè)務(wù)，主要銷售品種有洗化用品、服裝、紡織品、針織品、床上用品、家電、鞋帽、皮具、兒童用品、文體用品、黃金珠寶首飾、工藝品、五金材料、汽車等。經(jīng) 營(yíng) 概 況（1）經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所股份公司是無錫市最大的商業(yè)零售企業(yè)，地處無錫市黃金地段三陽(yáng)廣場(chǎng)，地理位置優(yōu)越。股份公司擁有營(yíng)業(yè) 面 積 2 萬(wàn) 平 方 米 ， 員 工 1050 余 人 ， 是無錫市名牌商店、江蘇省文明單位、全國(guó)百城萬(wàn)店無假貨示范點(diǎn)，2022 年主營(yíng)收入 億元，利潤(rùn)總額4339 萬(wàn)元。主要銷售對(duì)象為無錫市及其周邊的城鄉(xiāng)居民、企事業(yè)單位等。股份公司在狠抓商品銷售的同時(shí)，狠抓商品質(zhì)量管理。股份公司近三年的銷售總額及稅后利潤(rùn)情況詳見表 11。股 份 公 司 發(fā) 展 規(guī) 劃（1）發(fā)展戰(zhàn)略面對(duì)國(guó)內(nèi)和國(guó)際商業(yè)行業(yè)的日趨激烈的競(jìng)爭(zhēng)，股份公司將立足主業(yè)并致力于傳統(tǒng)零售百貨業(yè)態(tài)的提升，利用股票發(fā)行等方式籌集發(fā)展資金，進(jìn)行物流中心及其配套的生產(chǎn)基地建設(shè)，同時(shí)通過建造東方汽車城，形成股份公司連鎖經(jīng)營(yíng)的架構(gòu)，培育新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。（2）經(jīng)營(yíng)目標(biāo)股份公司 20222022 年的規(guī)劃為：在 2022 年使主營(yíng)業(yè)務(wù)收入達(dá)到 億元規(guī)模，年利潤(rùn)總額預(yù)計(jì)達(dá)到 5510 萬(wàn)元，繼續(xù)保持在江蘇省百貨零售企業(yè)的領(lǐng)先地位；股份公司在做大主業(yè)的同時(shí)，以汽車、食品為突破口，在蘇南及華東地區(qū)初步建設(shè)成以股份公司為中心的商業(yè)連鎖經(jīng)營(yíng)網(wǎng)絡(luò)，其中汽車銷售達(dá)到 5 億元規(guī)模，并取得 1015 只國(guó)內(nèi)外著名品牌的地區(qū)代理