【正文】 ； 項目投資估算； 經(jīng)濟效益分析及評價。 建設(shè)東方物流配送中心及大型超市是為了實現(xiàn)股份公司發(fā)展戰(zhàn)略而實施的主要建設(shè)項目之一，為此股份公司進行了大量前期準備工作。股份公司將立足傳統(tǒng)零售百貨業(yè)，通過收購、兼并等資本運營的手段，實施低成本擴張，建立新型的連鎖經(jīng)營架構(gòu)；通過實施現(xiàn)代化的物流配送措施，實現(xiàn)內(nèi)部交易成本的最低化與市場范圍的放大；同時輔之以承載信息流的電子商務(wù)手段，實現(xiàn)商品及服務(wù)結(jié)構(gòu)、物流功能、營銷方式等的升級，形成發(fā)展“大流通 、大市場、大商業(yè)”的格局，實現(xiàn)股份公司的利潤率與市場占有率的同步增長，保證股份公司的可持續(xù)性發(fā)展努力建成新型的現(xiàn)代化商業(yè)企業(yè)目標。 表 12 股份公司近三年財務(wù)狀 況表 項 目 1998年末 1999年末 2021年末 總資產(chǎn)（萬元） 21547 24430 27519 資產(chǎn)負債率（ %） 主營業(yè)務(wù)收入（萬元） 60308 80082 85679 主營業(yè)務(wù)利潤（萬元） 9366 11561 11345 凈利潤（萬元） 1859 2766 2868 凈資產(chǎn)收益率（ %） 股份公司對外股權(quán)投資情況 目前，股份公司共有 13 家對外投資參股公司，其中除無錫八佰伴商業(yè)大廈超市有限公司、無錫商 業(yè)大廈集團二百電器商廈公司、無錫東方藥業(yè)有限公司外，其余 10 家均為股份公司控股企業(yè)。股份公司在 2021 年實現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入 萬元，占全市批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)實現(xiàn)總額的 %，位居全市商場企業(yè)第一位，其中品牌商品的銷售總額占無錫市大型企業(yè)整體銷售額的 50%以上，有近 50個家用 電器的著名品牌的銷售量位居無錫市第一位。股份公司 2021 年銷售額超過 300萬元的品牌有 32 個，如森達皮鞋、真維斯、夢特嬌、威鵬服飾、步步高、飛利浦、帥康家用電器等；超過 400 萬元的品牌有 10 個，如鄂爾多斯羊絨制品，西門子、海信電器等；超過800 萬元的品牌有 4 個，超過 1000 萬元的品牌有 3 個，其中，春蘭及海爾系列家用電器產(chǎn)品的銷售均超過 2021 萬元。 （ 2）經(jīng)營范圍 國內(nèi)貿(mào)易，移動電話機配件的銷售，金飾品的修理改制，摩托車維修，家用電器的安裝、維修，服裝、眼鏡的加工服務(wù)，商品包裝，倉儲服務(wù)，汽車貨運，自有場地出租，電子游藝，經(jīng)濟信息咨詢服務(wù)，廣告、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)轉(zhuǎn)讓及咨詢服務(wù)，軟件開發(fā)、銷售。Sel ect i on. Par agr aphFor mat. LineSpacingLinesToPoi nts(2) Sel ect aphForm at .Li neSpaci ngLinesToPoint selecti on. ParagraphFor mat. LineSpaci ngLi nesToPoi nts(2) Sel ect agr aphFor neSpacingLinesToPocti on. Par agraphFor mat. LineSpaci ngLi nesToPoi nts(2) Sel ect agr ap Sel ect agr aphForm at .Li neSpacingLinesToPoint s( 2)Selecti on. ParagraphFor mat. LineSpaci ngLi nesToPoi ntselection. Par agr aphFor mat. LineSpacingLinesToPoi nt s(2) Sel ect .Li neSpaci ngLinesToPoct agr aphFor neSpacingLinesToPoi nt s( 2Select agr aphFor neSpacingLinesToPoi nt s( 2)Sel ecti .Li neSpaci ngLi nesToPointselecti on. Par agraphFor mat. LineSpacingLi nesToPoi nts(2) Sel ect agr aphForm at .Li neSpacingLinesToPocti on. Par agr aphFor mat. LineSpacingLi nesToPoi nts(2) Sel ect aphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa aaaaaaaaaaaaaaaaaaahF 某物流配送中心及超市項目可行性研究報告 aphFor m at . LineSpacingLi nesToPoi nts(2) Sel ect aphForm at .Li neSpaci ngLinesToPoint selecti on. ParagraphFor mat. LineSpaci ngLi nesToPoints(2) Select agr aphFor neSpacingLinesToPocti on. Par agraphFor mat. LineSpaci ngLi nesToPoi nts(2) Sel ect agr ap Sel ect agr aphForm at .Li neSpacingLinesToPoint s( 2)Selecti on. ParagraphFor mat. LineSpaci ngLi nesToPointselecti on. Par agr aphFor mat. LineSpacingLinesToPoi nt s(2) Sel ect aphForm at .Li neSpaci ngLinesToPoct ion. Par agr aphFor neSpacingLinesToPoi nt s(2Selection. Par agr aphFor neSpacingLinesToPoi nt s(2)Sel ect .Li neSpaci ngLi nesToPointselecti on. Par agraphFor mat. LineSpaci ngLi nesToPoi nts(2) Sel ect agr aphForm at .Li neSpacingLinesToPocti on. Par agr aphFor mat. LineSpacingLi nesToPoi nts(2) Sel ect aphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF 1 第一章 總 論 第一節(jié) 概 述 項目名稱 ： 無錫東方物流配送中心及超市項目 建設(shè)單位 ：無錫商業(yè)大廈股份有限公司 法定代表人 ：潘霄燕 項目負責(zé)人 ：席國良 項目聯(lián)系人 ：張賢 聯(lián)系地址 ：江蘇省無錫市中山路 343 號 電 話： 05102700313 傳 真： 05102700159 郵 編： 214001 一、項目建設(shè)單位基本情況 無錫商業(yè)大廈股份有限公司（以下簡稱股份公司）創(chuàng)立于 1999 年 9 月，由原 江蘇 無錫商業(yè)大廈有限公司整體變更而來，是由 江蘇 無錫商業(yè)大廈集團有限公司 (占總股本 90%)為主發(fā)起人聯(lián)合無錫市商業(yè)實業(yè)有限公司、無錫市商業(yè)建設(shè)發(fā)展公司、無錫商業(yè)對外貿(mào)易公司、無錫天鵬集團公司組建的現(xiàn)代大型百貨零售企業(yè)， 注冊資本 6869 萬元， 2021年末總資產(chǎn) 27519萬元。股份公司主營場所占地面積 萬平方米，建筑面積 4 萬平 方米，營業(yè)面積 2 萬平方米，擁有五層營業(yè)大樓，設(shè)五個賣場。 （ 4）經(jīng)營業(yè)績 股份公司目前與 1000 余家名優(yōu)產(chǎn)品生產(chǎn)廠家建立了穩(wěn)定的業(yè)務(wù)關(guān)系，擁有 150 多種品牌的總經(jīng)銷、總代理權(quán)，銷售額占股份公司總銷售的 29%。 近兩年來，股份公司實現(xiàn)銷售總額在江蘇省零售市場均排在首位。股份公司近三年財務(wù)狀況詳見表 12。 股份公司的發(fā)展戰(zhàn)略是“以零售百貨為主導(dǎo)，以連鎖經(jīng)營為主體， 以物流配送為重點，以電子商務(wù)為手段，建設(shè)現(xiàn)代商業(yè)企業(yè)”。股 份公司正抓緊進行上市申報，爭取盡快上市，以推動股份公司強有力的持久發(fā)展。 國家計委和建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法 與參數(shù)》（第二版）； 國家發(fā)展計劃委員會計經(jīng)貿(mào) [2021]999 號《關(guān)于無錫東方物流配送中心及超市項目建議書的批復(fù)》； 股份公司與有關(guān)方的土地租賃協(xié)議與土地及附屬建筑設(shè)備的收購協(xié)議； 專業(yè)評估機構(gòu)的土地評估報告及資產(chǎn)評估報告； 股東大會關(guān)于同意募集資金投向的決議； 國家、省、市有關(guān)統(tǒng)計調(diào)查資料； 國家有關(guān)設(shè)計規(guī)范、標準； 項目單位提供的有關(guān)資料； 研究過程中實際調(diào)查及收集的其它資料； 1無錫市商貿(mào)流通業(yè)發(fā)展 “十五”規(guī)劃； 1項目單位委托江蘇省工程咨詢中心編制可行性 研究報告的委托合同； 四、可行性報告主要研究內(nèi)容 本報告在調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，以當(dāng)前無錫商業(yè)大廈股份有限公司實際經(jīng)營及發(fā)展需要為基礎(chǔ)，對建設(shè)無錫東方物流配送中心及超市項目進行可行性研究。建設(shè)物流中心及大型超市，將為推動無錫及周邊地區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展起到重要作用。 項目方案包括年經(jīng)營額約 億元的大型超市和物流配送中心。 經(jīng)綜合測算，本項目在投入運營達到預(yù)期收支情況下，全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率為 %（所得稅后），高于基準收益率，以 8%為折現(xiàn)率計算的全部投資財務(wù)凈現(xiàn)值為 21551 萬元（所得稅后），大于零。 表 13 項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標表 序號 指標名稱 單位 數(shù)值 備 注 一 主要技術(shù)指標 1 總用地面積 m2 47400 2 總建筑面積 m2 48620 物流配送中心及超市大樓 m2 47970 其中超市賣場面積 12021m2，倉儲及配送面積 16000m2 輔助配套設(shè)施 用房 m2 650 包括冷凍機房、變電室、泵房、鍋爐房、發(fā)電機房等用房 3 建筑密度 % 4 容積率 續(xù)上表 序號 指標名稱 單位 數(shù)值 備 注 5 綠化率 % 30 6 建設(shè)周期 年 1 7 勞動定員 人 800 二 主要經(jīng)濟指標 8 項目總投資 萬元 19300 資金來源全部為股票上市募集資金 固定資產(chǎn)投資總額 萬元 17650 鋪底流動資金 萬元 1650 9 營業(yè)收入 萬元 60918 正常年 10 營業(yè)稅金及附加 萬元 1593 正常年 11 總成本費用 萬元 53214 正常年 12 經(jīng)營成本 萬元 52060 正常年 13 利潤總額 萬元 6111 正常年 14 所得稅 萬元 2017 正常年 15 稅后利潤 萬元 4094 正常年 16 未分配利潤 萬元 3480 正常年 17 投資利潤率 % 18 投資利稅率 % 19 主要財務(wù)評價指標 全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率 所得稅前 % 所得稅后 % 自有資金內(nèi)部收益率 % 全部投資財務(wù)凈現(xiàn)值 評價基準 8% 所得稅前 萬元 36663 所得稅后 萬元 21551 自有資金財務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 23160 全部投資回收期 所得稅前 年 含建設(shè)期 1 年 所得稅后 年 含建設(shè)期 1 年 自有資金投資回收期 年 含建設(shè)期 1 年 盈虧平衡點 (生產(chǎn)能力 ) % 三、存在的問題及建議 項目的 建設(shè)投資、運行成本和經(jīng)營收入對本項目實現(xiàn)預(yù)期效果的影響均較大。 現(xiàn)代物流體系包括把消費品從生產(chǎn)線終點有效地移動到有關(guān)消費者手中，以及將原材料從供給源有效地移動到生產(chǎn)線始點等的廣泛活動，即生活資料與生產(chǎn)資料的流通兩大類。其中，第三方物流業(yè)更是得到了迅猛而蓬勃的發(fā)展。江蘇省為促進省內(nèi)物流發(fā)展及物流布局的需要，在“十五”規(guī)劃中也明確指出：要積極培育和發(fā)展現(xiàn)代化大型區(qū)域性物流中心，推進區(qū)域物流中心網(wǎng)絡(luò)工程，加快南京、無錫、蘇州、連云港、徐州物流中心倉儲、貨場、電子商務(wù)及配套設(shè)施建設(shè)，以區(qū)域性中心城市和交通樞紐為依托，建成區(qū)域性綜合物流中心。 1992年 7 月，我國政府出臺了《關(guān)于商業(yè)零售領(lǐng)域利用外資問題的批復(fù)》的文件，批準在北京、上海、天津、廣州、大連、青島等 6個城市和 5 個經(jīng)濟 特區(qū)進行中外合資合作零售企業(yè)試點。 超市在世界發(fā)達國家問世至今已有幾十年的歷史。當(dāng)前，許多著名超市公司（如德國麥德龍、美國沃爾瑪、法國家樂福等）紛紛向國外拓展市場，進行跨國聯(lián)營，以尋求更大的發(fā)展空間。 隨著改革開放的不斷深入和市場經(jīng)濟運行體制的逐步完善，無錫的超市業(yè)也得到了迅速的發(fā)展。 三、無錫商業(yè)大廈股 份有限公司發(fā)展的需要 無錫商業(yè)大廈股份有限公司在做好百貨零售主業(yè)和發(fā)展“品牌經(jīng)營戰(zhàn)略”的基礎(chǔ)上，緊緊依托主業(yè)，發(fā)展多元經(jīng)營，成功躋身于全國商業(yè)流通領(lǐng)域領(lǐng)先地位，在江蘇省同行業(yè)綜合經(jīng)濟效益排名中位居前列。 擬投資興建的無錫東方物流配送中心及超市是一個集現(xiàn)代化物流配送中心和倉儲式大超賣 中心為一體的商品流轉(zhuǎn)和交易的場所，它的建成對股份公司的經(jīng)營發(fā)展將產(chǎn)生重要 作用： 第一、股份公司投資建設(shè)現(xiàn)代物流配送中心，可以解決當(dāng)前各經(jīng)營實體多頭對外向供貨廠