【正文】 35％符合《外商投資商業(yè)企業(yè)試點辦法》中的有關(guān)要求 8 經(jīng)營組織方式零售 9 合作宗旨引進法國歐尚集團公司先進的營銷技術(shù)和管理經(jīng)驗利用蘇州工業(yè)園 區(qū)良好的投資環(huán)境和蘇州工業(yè)園區(qū)南光進出口有限公司在貿(mào)易供貨渠道人力資源等方面的有利條件優(yōu)勢互補共求發(fā)展從而使合作各方獲得良好的經(jīng)濟效益同時通過本項目的實施推動蘇州商業(yè)同國際市場接軌促進蘇州商業(yè)向現(xiàn)代化水準發(fā)展擴大蘇州產(chǎn)品出口以適應蘇州這個歷史文化名城國家級旅游城市的發(fā)展需要 10 合作期限 30 年合作公司營業(yè)執(zhí)照簽發(fā)之日起計算 11出資期限甲乙雙方在合作公司營業(yè)執(zhí)照簽發(fā)之日起 90天內(nèi)各提交其出資總額的 15 計 1200 萬元人民幣其余在取得土地使用權(quán)證和建筑許可證后 90 天內(nèi)提交完畢計 6800 萬元人民幣 12 利潤分配按 合作公司的合同進行分利 13 財產(chǎn)處理合作期滿合作公司應依照中華人民共和國的有關(guān)法律和法規(guī)進行清算清算后的財產(chǎn) 按合作公司的合同規(guī)定進行分配 三可行性研究報告編制依據(jù) 1 項目單位委托江蘇省工程咨詢中心編制《蘇州歐尚超市有限公司可行性研究報告》的委托合同 2 國家經(jīng)貿(mào)委外經(jīng)貿(mào)部關(guān)于《外商投資商業(yè)企業(yè)試點辦法》 3 國家經(jīng)貿(mào)委《關(guān)于編制外商投資商業(yè)項目可行性研究報告代項目建議書有關(guān)問題的通知》 4 國家省市有關(guān)統(tǒng)計調(diào)查資料 5 項目單位提供的有關(guān)資料 6 國家有關(guān)設計規(guī)范標準 四可行性報告主要研究內(nèi)容 根據(jù)國家《關(guān)于外商投 資商業(yè)企業(yè)試點辦法》及《關(guān)于編制外商投資商業(yè)項目可行性研究報告代項目建議書有關(guān)問題的通知》要求項目可行性研究的主要內(nèi)容包括 1 項目建設的必要性 2 項目的市場分析 3 項目經(jīng)營主要內(nèi)容 4 建設選址及建設條件分析 5 總投資估算及經(jīng)濟效益分析評價等 第二節(jié) 合作項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標 該項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標見表 11 項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標表 序號 指標名稱 單位 數(shù)量 備 注 一 經(jīng)營場所規(guī)模 1 總占地面積 m2 45800 2 總建筑面積 m2 33710 其中超市賣場 m2 8750 二 經(jīng)營規(guī)模 1 零售 萬元 40248 正常經(jīng)營年 2 出口 萬美元 1000 正常經(jīng)營年 三 勞動定員 人 585 四 項目總投資 萬元 19500 合 2358 萬美元 1 固定資產(chǎn)投資總額 萬元 16209 合1960 萬美元 其中建設投資 萬元 15963 合 1930 萬美元 建設期利息 萬元 246 合 30 萬美元 2 流動資金 萬元 3291 合 398 萬美元 續(xù)上表 序號 指標名稱 單位 數(shù)量 備 注 五 年總成本費用 萬元 44032 計算期年平均 六 年銷售稅金及附加 萬元 1006 計算期年平均 七 年利潤總額 萬元 877 計算期年平均 八 主要財務評價指標 1 全部投資財務內(nèi)部收益率 評價基準 6 所得稅前 753 所得稅后 690 2 全部投資回收期 所得稅前 年 1077 含建設期 所得稅后 年 1109 含建設期 3 長期借款償還期 年 796 含建設期 第二章 項目背景及必要性 第一節(jié) 項目背景 隨著我國改革開放進程的不斷深入國內(nèi)商業(yè)流通領(lǐng)域吸引 外資進入了一個新階段 1992 年 7 月我國政府出臺了《關(guān)于商業(yè)零售領(lǐng)域利用外資問題的批復》的文件批準在北京上海天津廣州大連青島等 6個城市和 5個經(jīng)濟特區(qū)進行中外合資合作零售企業(yè)試點在此之后國家又采取了一系列新的改革方案 1993 年 3 月國務院在有關(guān)文件中第一次同意將物資供銷即生產(chǎn)資料批發(fā)領(lǐng)域列入對外開放的范圍 1995 年國家對外開放連鎖經(jīng)營形式批準荷蘭日本兩家外商在北京進行連鎖商業(yè)試點 1995 年 6 月《外商投資產(chǎn)業(yè)指導目錄》中又將商業(yè)零售批發(fā)和物資供銷從以前的禁止類列入現(xiàn)在的限制類允許有限度地利用外資因此越來越多的外國零 售企業(yè)進入中國零售市場在進入的外商零售企業(yè)中有大型綜合超市如法國家樂福美國沃爾瑪倉儲式會員店如德國的麥德龍荷蘭的萬客隆便利店如日本的羅森超大型購物中心如香港特區(qū)的新東安百貨商品批發(fā)集散中心如香港特區(qū)的利聯(lián)倉行標準化食品超市如日本的友誼西友超市等 超市在世界發(fā)達國家問世至今已有幾十年的歷史它是一種現(xiàn)代化大型商業(yè)形態(tài)具有自選購物流通成本低節(jié)約購買時間等優(yōu)點因而即使在新商業(yè)經(jīng)營形態(tài)層出不窮的發(fā)達國家它仍占據(jù)著不可替代的地位成為現(xiàn)代大型零售業(yè)的主要形式據(jù)統(tǒng)計 1991年美國 38種零售業(yè)態(tài)中超市銷售額以 291的比例而高 居榜首百貨僅占 725 同年日本各種超市銷售額也占 185 便利店占 5 百貨店占 81 因此超市在發(fā)達國家的商業(yè)發(fā)展中占有重要地位當前許多著名超市公司如德國麥德龍美國沃爾瑪法國家樂福等紛紛向國外拓展市場進行跨國聯(lián)營以尋求更大的發(fā)展空間中國由于消費市場潛力較大投資環(huán)境較好國外大型超市集團紛紛把中國作為拓寬發(fā)展領(lǐng)域的投資熱點 我國超市始初于八十年代初當時只是一些營業(yè)面積較小經(jīng)營品種較少的商店雖曾產(chǎn)生過一定的轟動效應但終因市場問題而導致一度萎縮九十年代初隨著改革開放的深入經(jīng)濟發(fā)展的加快居民收入的增加以及先進技術(shù)管理方法的應用超 市這種現(xiàn)代化商業(yè)零售形態(tài)再度在中國大地興起并得到迅猛發(fā)展 隨著改革開放的不斷深入蘇州商業(yè)同其他各行各業(yè)一樣得到迅速發(fā)展并逐步成為蘇州經(jīng)濟發(fā)展的主要驅(qū)動力之一超市作為商業(yè)領(lǐng)域的新型業(yè)態(tài)在其他大中城市異軍突起發(fā)展迅猛成為商業(yè)的重要組成部分但在蘇州市尚未能得到充分發(fā)展蘇州市超市存在較大的市場容量目前在蘇州的連鎖業(yè)中形成規(guī)模具有一定實力的超市主要有美佳百匯和華潤三家連鎖超市公司雖然經(jīng)過近年來的迅速發(fā)展蘇州超市業(yè)取得了一定的成績但這些超市在經(jīng)營理念管理模式等方面還遠不能同國際接軌同時蘇州超市業(yè)的發(fā)展在自身資金的籌措方 面遇到很大的障礙合理利用外資加速自身發(fā)展已成為蘇州超市業(yè)未來發(fā)展的現(xiàn)實選擇 伴隨我國加入 WTO 腳步的加快我國超市業(yè)參加世界范圍的競爭已是大勢所趨眾所周知現(xiàn)代商業(yè)的競爭已經(jīng)不單純是商品本身的競爭經(jīng)營方式服務理念管理模式等競爭的延伸已成為在商業(yè)競爭取勝的關(guān)鍵為了引進國外流通領(lǐng)域先進的管理技術(shù)經(jīng)驗和經(jīng)營模式促進地區(qū)商業(yè)的大開放大流通大發(fā)展蘇州工業(yè)園區(qū)南光進出口有限公司與法國歐尚集團公司本著平等互利的原則經(jīng)多次協(xié)商決定共同創(chuàng)辦蘇州歐尚超市有限公司已于 2021 年 2 月 1 日簽定了合作意向書以加速蘇州超市業(yè)的進一步發(fā)展同時 帶動江蘇特別是蘇州地區(qū)的名優(yōu)產(chǎn)品出口以進一步提高江蘇省和蘇州市的對外開放水平 第二節(jié) 項目必要性 一有利于提高中方商業(yè)經(jīng)營管理水平 歐尚集團以它超前的經(jīng)營理念和先進的管理模式一直著稱于世界著名超市業(yè)中歐尚大型超市的組成同時包含了多樣商品的提供優(yōu)質(zhì)服務的提供管理模式的運用等歐尚集團不僅把自選廉價和服務放在同一建筑物中同時把服務與管理融為一體歐尚超市的組成詳見圖 2－ 1 蘇州歐尚超市有限公司的建立將有助于把歐尚優(yōu)質(zhì)的服務理念和先進的管理模式帶到中國從而有利于提高中方的經(jīng)營管理水平和服務觀念 歐尚認為顧客消費者和供 應商是使企業(yè)生存發(fā)展的重要因素企業(yè)的前途取決于顧客的滿意程度因此歐尚在經(jīng)營發(fā)展中一直把向顧客提供最佳服務作為最重要的工作為了實現(xiàn)這一目標他們以提供廉價商品和服務改進消費者的購物能力和生活水平根據(jù)消費者的期望以競爭性的價格把高質(zhì)量的產(chǎn)品賣給消費者而且在最短的時間里將市場上的新產(chǎn)品提供給消費者在商場布置方面歐尚努力尋求節(jié)省消費者時間的方法方便消費者購物使消費者在實用整潔舒適的環(huán)境下購物歐尚商場格局圖詳見圖 2－ 2 歐尚嚴格遵守對消費者的承諾如有價格交貨期限補貨的承諾歐尚都竭力兌現(xiàn)尊重消費者是歐尚一貫的經(jīng)營作風每一個 消費者在歐尚都會受到禮貌的接待歐尚集團對其銷售人員都要求其做到耐心傾聽消費者的各種抱怨并給消費者作必要的解釋可能的話直接幫助消費者處理問題尋求解決方法需要的話則帶他去找能答復他的負責人在與供應商的關(guān)系中歐尚堅持的道德準則是同供應商建立一種互利坦誠的關(guān)系要求其雇員正直無私杜絕接受供應商贈送的禮物和好處對供應商歐尚一直把他們視為企業(yè)的合作者教育員工在任何情況下都要采取禮貌的態(tài)度在他們面前保持良好的信譽 歐尚集團具有以下三大特點 低價歐尚的第一個使命是使顧客滿意為此公司要做到大量銷售工業(yè)化產(chǎn)品以最低價銷售商品并達 到經(jīng)營面積的最高營業(yè)額每一家歐尚商場的設計保證能使大量商品快速流通運轉(zhuǎn)實行嚴格的管理制度要依據(jù)營業(yè)額費用庫存及運轉(zhuǎn)情況而進行管理 選擇不僅在價格上而且要在滿足顧客需要的商品多樣化產(chǎn)品中提供最好的選擇在國有品牌地區(qū)品牌以及歐尚品牌的商品中挑選并開發(fā)新的商品 服務顧客來歐尚購物不僅能享有合理的價格和多樣化的選擇而且還有許多方便之處在同一商場可購買所有物品食品和非食品自由選擇和流通方便對技術(shù)性商品給予購物指導和幫助一次付款輔助性服務信用貸款送貨上門和售后服務等在商業(yè)中心還設有商業(yè)長廊和其它服務項目 歐尚的管理模式 較為先進歐尚集團特別注重經(jīng)營中的每一個環(huán)節(jié)的協(xié)調(diào)與有序的連接對于經(jīng)營中的每一個環(huán)節(jié)都采用人工及計算機智能管理相接合的方式進行科學管理歐尚集團還特別注重人力資源管理定期對員工進行各種培訓不斷更新他們的經(jīng)營理念和服務水平 此外為增強集團市場競爭優(yōu)勢商品采購優(yōu)勢及降低采購成本歐尚集團在中國專門設立了采購中心負責為商店組織貨源隨著合作公司的發(fā)展該中心將負責歐尚在整個上海地區(qū)整個江蘇地區(qū)及中國其它地區(qū)的商品采購歐尚集團中國采購中心的主要任務是 分析消費者的需求 完成超市品種系列的構(gòu)成 與供應商協(xié)商并簽署協(xié)議 監(jiān)督商業(yè) 合同的實施 超市內(nèi)的促銷活動從歐尚集團中國采購中心的任務來看該中心已不僅僅是負責商品的采購同時更重要的根據(jù)市場變化進行消費者需求分析及商品供給分析并在此基礎(chǔ)上確定其合理的商品品種構(gòu)成及規(guī)模從而有效地提高其市場競爭能力目前我國已有部分國內(nèi)超市開始設立類似的機構(gòu)本項目的實施與經(jīng)營將產(chǎn)生有效的示范效應促使我國國內(nèi)超市進行改革并不斷提高我國國內(nèi)超市的市場適應能力與競爭力 二有利于促進蘇州現(xiàn)代化商業(yè)的發(fā)展 1 蘇州商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 近年來蘇州經(jīng)濟高速發(fā)展為商業(yè)的發(fā)展提供了機遇全市涌現(xiàn)出了一批大型批發(fā)零售企業(yè)商品流 通規(guī)模不斷擴大 199619971998 年蘇州社會消費品零售總額批發(fā)和零售商業(yè)網(wǎng)點數(shù)量從業(yè)人員銷售額情況見下表 21 限額以上批發(fā)和零售企業(yè) 19961997 年指大中型批零售貿(mào)易企業(yè) 1998 年指年銷售在 2021 萬元以上年末從業(yè)人員在 20人及以上的批發(fā)企業(yè)年銷售在 500萬元年末從業(yè)人員在 60人及以上的零售企業(yè)情況詳見表 22 蘇州商業(yè)發(fā)展已具有一定的規(guī)模 近年來蘇州社會消費品零售總額批發(fā)和零售商業(yè)網(wǎng)點等情況一覽表 年份 項目 單位 1996 年 1997 年 1998 年 社會消費品零售總額 億元 2660 2866 2979 批發(fā) 零售 商業(yè) 網(wǎng)點數(shù) 個 90068 96407 100986 從業(yè)人員 人 287419 295890 318230 銷售額 億元 9201 9360 8754 資料來源《蘇州統(tǒng)計年鑒》 1997－ 1999 年 限額以上批發(fā)和零售企業(yè)有關(guān)情況一覽表 名稱 單位 1996 1997 1998 數(shù)量 個 408 資產(chǎn)額 億元 2478 2312 1904 銷售額 億元 5012 5292 3751 資料來源《蘇州統(tǒng)計年 鑒》 1997－ 1999 年 2 社會經(jīng)濟的發(fā)展對蘇州商業(yè)發(fā)展的要求 從以上資料中可以看出蘇州商業(yè)的發(fā)展已取得了一定的成績但遠不能適應商業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展的需要伴隨著蘇州今后社會經(jīng)濟的快速發(fā)展蘇州商業(yè)必然要向現(xiàn)代化方向發(fā)展 1 工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和社會發(fā)展對商業(yè)的要求 商品生產(chǎn)的發(fā)展決定商業(yè)流通的發(fā)展這是客觀規(guī)律蘇州目前處于工業(yè)化中期蘇州市第八次人民代表大會提出本世紀末國民生產(chǎn)總值達到 1500 億元以上人均 25 萬元左右 1994 年的 720 億元增長一倍多市區(qū) 2020 年規(guī)劃用地規(guī)劃人口將比 1994 年有較大幅度的增長屆時蘇州的城鄉(xiāng)一體化將 有重大突破小城鎮(zhèn)將得到進一步發(fā)展特別是蘇州新區(qū)蘇州工業(yè)園區(qū)的發(fā)展將市區(qū)與周邊小城鎮(zhèn)地區(qū)緊密結(jié)合構(gòu)成現(xiàn)代化城市群這一切都將為蘇州商業(yè)的發(fā)展提供有利的條件同時也相應要求蘇州商業(yè)向現(xiàn)代化方向發(fā)展 2 外向型經(jīng)濟及周邊地區(qū)的發(fā)展對商業(yè)的影響 隨著經(jīng)濟國際化趨勢至 2020 年蘇州市將逐步形成包括內(nèi)貿(mào)易企業(yè)在內(nèi)的國際化大貿(mào)易大市場大循環(huán)的新格局憑借處于長江經(jīng)濟開發(fā)帶龍頸的得天獨厚地理位置以及上海浦東新區(qū)的開發(fā)蘇北蘇中經(jīng)濟開發(fā)帶的崛起將推動蘇州市經(jīng)濟形成三個中心機械制造中心集散中心休閑度假中心為此相應要求繁榮的現(xiàn)代化蘇州商業(yè) 與之相配套 3 加入 WTO 對蘇州商業(yè)的影響 伴隨著我國加入 WTO 目標的實現(xiàn)蘇州作為江蘇省重要的對外開放城市蘇州商業(yè)必然要加快同國際商業(yè)的接軌新的發(fā)展環(huán)境將對蘇州市商業(yè)的經(jīng)營觀念營銷策略和管理方式發(fā)生深刻的影響新的國際國內(nèi)環(huán)境的變化將促進蘇州商業(yè)向現(xiàn)代化發(fā)展方向 4 旅游業(yè)的發(fā)展對