【正文】 收回投資，減少市場風險。2) 住宅開發(fā)：住宅物業(yè)開發(fā)具備住宅開發(fā)的良好條件，但住宅開發(fā)必須要注意到建設(shè)周期較長這個問題，要把握好樓盤產(chǎn)品入市時機和開發(fā)銷售節(jié)奏。2)區(qū)位條件優(yōu)越項目處于 X 市八大工業(yè)園區(qū)中最為活躍的九華工業(yè)園，是 長株潭城市群綠心組團，是 X 聯(lián)系長沙的橋頭堡，與昭山新城隔江相望。48③通訊 ：九華區(qū)域內(nèi)電話及寬帶網(wǎng)絡(luò)主線容量有6萬號線，建有移動和聯(lián)通發(fā)射基站。X 市區(qū)限于岳塘、雨湖 2 市區(qū)，面積 280k㎡ ，其中建成區(qū)面積 78k㎡。本項目用地已經(jīng)完成征地和拆遷工作，目前已經(jīng)實現(xiàn)水通、路通、 電通， 場地平整也已 經(jīng)完成。本項目四至的湘江風光帶、奔 馳路、 紅 佳路、九昭路已 經(jīng)修通，與 長沙、X 市區(qū)、株洲市區(qū)直接聯(lián)通?？拷娼?，通過跨江大 橋與昭山新城連接。整個項目的開發(fā)價值潛力巨大，位于九華工業(yè)園湘江風光帶的良好地段，地塊經(jīng) 市場分析和地塊條件分析后具備相當?shù)拈_發(fā)價值和開發(fā)潛力，利潤收益前景是可預測的。3) 商鋪分布在小區(qū)北面主出入口三層， 臨規(guī) 劃大道，完善小區(qū)內(nèi)的商業(yè)配套服務(wù)，同 時也最大限度地利用景觀資源，集休閑觀光購物于一體。4)威脅① 市場競爭日漸激烈，競爭對手可能采取降價的營銷策略，對本項目銷售價格與銷售速度會有很大的沖擊。①為博覽園進行居住配套，擁有固定的消費群體。要確保本項目整體獲利情況良好，則必須充分挖掘商業(yè)的價值，通過商業(yè)的銷售來彌補住宅等的利潤缺陷。①項目建設(shè)周期長，短期內(nèi)還難以形成較高的人氣。這兩種樓盤定位差別大，價格差異大，現(xiàn)階段這些商品住房總體平均銷售價格為3000 元/平米。均價 2300 元/平方米。 富瑤天下樓盤為別墅盤，而別墅一般都位于郊外，所以從地段而言，該樓盤選址的風險較小，且開發(fā)商在地產(chǎn)界的知名度和實力具有優(yōu)勢。一期上市產(chǎn)品以獨棟、聯(lián)排為主，面積為180450平方米，是升 值空間最大的一期。外地開發(fā)企業(yè)將為 X 市房地產(chǎn)業(yè)帶來新的開發(fā)理念，也將整體 帶動 X 市房地產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)的提升，同時也會對 X 市資金規(guī)模小、開發(fā) 理念落后的本土企業(yè)造成壓力和挑戰(zhàn)，一些 實力不強的企業(yè)將被淘汰，房地產(chǎn)市場競爭將更加激烈，競爭格局將加速洗牌。%②短期內(nèi)房價可能小幅下跌，但長期來看房價穩(wěn)中緩升趨勢不會改變種種信號顯示，政府本輪調(diào)控的決心非常大，在今年內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控政策不可能改變，調(diào)控進一步深化，政策效力持續(xù)發(fā)生作用，進一步影響房地產(chǎn)市場預期。1)短期內(nèi)成交量放緩難以避免，但人口紅利期和城市化建 設(shè)所產(chǎn)生的巨大住房需求，將成為房地產(chǎn)市場長期繁榮的支撐。在未來整體市場供應(yīng)增加的情況下，開發(fā)商除了要面對由此而來的市場競爭和資金壓力，還將面臨前期的庫存壓力。3)價格有望繼續(xù)調(diào)整引導需求釋放隨著調(diào)控政策的落實，當前市場土地供應(yīng)的加大、樓市供不應(yīng)求的情況將有望一定程度得到緩解，房價繼續(xù)上漲預期受到遏制，投機性需求被有效抑制甚至離場。275月國家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》的發(fā)布、國務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委《關(guān)于2022年深化經(jīng)濟體制改革重點工作意見的通知》中明確 “逐步推進房產(chǎn)稅改革”，都成為了樓市調(diào)控持續(xù)的有力佐證。從外圍經(jīng)濟來看，次貸危機的影響還未完全消除，歐26洲主權(quán)債務(wù)危機又沖擊歐洲經(jīng)濟及歐元價值，使歐盟經(jīng)濟體復蘇面臨著巨大的不確定性，對我國經(jīng)濟的負面影響亦不容忽視。隨著人口的快速增長和城鎮(zhèn)化水平的提高，存在較大的剛性需求空間。. X 市住宅市場微觀特征分析通過對 X 市房地產(chǎn)市場的調(diào)研和分析，發(fā)現(xiàn) 其具有以下微觀特征：231)產(chǎn) 品供 應(yīng)和銷售仍以大戶型為主，但消費 者選擇小面積戶型的趨勢明顯， 說明消 費者有一定的購買能力，但購房觀念正在發(fā)生改變，由過去的重面積向重品質(zhì)轉(zhuǎn)變?？傮w來講 ，從戶型的銷量及庫存量來看，最暢銷的戶型面積庫存最多，在一定程度上保障了下半年的供應(yīng)，有利于下半年商品住房市場的健康發(fā)展。商品住房成交量則呈現(xiàn)平穩(wěn)的上升趨勢。 2)住宅市 場供求基本平衡2022年上半年，X :1，商品住房供銷比為:1，供求基本平衡，供 應(yīng)量小于銷售量。對于土地市場而言，由于土地財政的重要性依然不減，為實現(xiàn)供地計劃的完成率，相對而言，二線發(fā)展中城市的市場表現(xiàn)較為穩(wěn)定，優(yōu)于發(fā)達城市，下半年各地有望迎來土地供應(yīng)的增加。① 建設(shè)宜居城市、文明城市和生態(tài)園林城市，成為 X 城市發(fā)展目標，17對于提升人居環(huán)境是一大利好，將促進住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。在今后，長株潭“ 兩型社會”建設(shè)將傾向于居住設(shè)施齊全等大型開發(fā)項目，這意味著土地將得到更大化地利用，環(huán)境配套將會更加優(yōu)美。鐵路方面，湘黔鐵路通過，京廣鐵路掠過市境東北，與樞紐株洲站（鐵路30公里）以及湖南省會長沙站（鐵路50公里）很近，所以火車客運一般需要到株洲站或長沙站轉(zhuǎn)乘。① 文化底蘊深厚,人文資源豐富韶山是紅色旅游的重要景區(qū)。，其中城鎮(zhèn)以上固定資產(chǎn)投資。第 2 章 項目投資環(huán)境與市場研究. 投資環(huán)境分析. X 市社會經(jīng)濟發(fā)展狀況1) 主要經(jīng)濟指標① X 市在行政區(qū)劃上為中國的一個實質(zhì)二級行政區(qū)劃單位，即地級市，總面積 5015平方千米，總?cè)丝?83萬。4 四期工程進度計劃(2022 年 11 月2022 年 10 月)總用地面積 92,㎡，其中：建筑占地面積 21,㎡、綠地占地面積 37,㎡、道路占地面積 11,㎡、其他設(shè)施占地面積22,㎡；總建筑面積 420,㎡，其中：住宅 278,㎡、商鋪10,㎡、地下室車庫面積 131,㎡。本項目的實施并能為國家及地方增加稅收，帶動建材、商業(yè)服務(wù)、交通運輸?shù)认嚓P(guān)行業(yè)經(jīng)濟的發(fā)展，商鋪開發(fā)可提供新的就業(yè)崗位，減輕政府安置城鎮(zhèn)待業(yè)人員及下崗職工的就業(yè)壓力。2022年 X 市城鎮(zhèn) 居民人均可支配收入為18059元，2022年上半年，居民收入穩(wěn)步增長，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達10338元，農(nóng) 村居民人均現(xiàn)金收入為5572元，% %，位居全省第三，預計2022年 X 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入將達到 。隨著城市人口增長及高品質(zhì)居住的需要，區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場的剛性需求日益凸顯，目前多家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都在九華開發(fā)立項，九華正朝著產(chǎn)業(yè)新區(qū)、濱江新城的目標闊步邁進。公司員工平均年齡在 2535 歲之間，文化程度 絕大多數(shù)在大專以上，擁有一支具有雄厚實力和較強操盤能力的專業(yè)團隊，建立了較為健全的法人治理結(jié)構(gòu)和經(jīng)營管理體系，并逐步走向 ISO9000 質(zhì)量管理體系， 實現(xiàn)了辦公自動化、管理規(guī)范化、經(jīng)營市場化。X 九華經(jīng)濟區(qū)是以汽車及零部件和 IT 產(chǎn)業(yè)為主導的特色產(chǎn)業(yè)區(qū)，位于長株潭城市群中心腹地，是 X 市“兩型社會” 建設(shè)的先行區(qū)，東臨湘江生態(tài)經(jīng)濟風光帶，西靠 X 大學，南距 X 市中心區(qū)5公里，北距長沙市中心區(qū)627公里，境內(nèi)上瑞高速公路橫貫東西，長潭西線高速公路連接南北，湘江黃金水運通江達海，其得天獨厚的區(qū)位和交通優(yōu)勢引得 X 市各大開發(fā)商紛紛競逐這塊投資熱土。. 項目概況 項目位于 X 九華示范區(qū)規(guī)劃中的富洲路以東，奧迪路以北， 樂塘路以西的范圍內(nèi)。本項目建 設(shè)所需的市場條件和消費基礎(chǔ)已經(jīng)具備。本項目建設(shè)所需資金 168, 萬元，來源為自籌資金 47, 萬元、銀行 貸款 23,000 萬元、銷售回款 98, 萬元。經(jīng)充分的比選論證，本 項目無重大工程技術(shù)問題，經(jīng)濟、財務(wù)、社會、環(huán)境均可行。與長沙、株洲兩市實際城區(qū)直線距離均在20公里以內(nèi)，是長株潭城市群的組成部分。2022年，全市園區(qū)，占全市規(guī)模工業(yè)增加值比重達14%。市區(qū)的雨湖公園、白石公園、東方紅廣場是市民休閑及戶外娛樂運動的主要場所,其他歷史古跡還有關(guān)圣殿、魯班殿、望衡亭以及湘鄉(xiāng)云門寺等。水運發(fā)達，湘江具有千噸級貨輪通行能力。① X 具有良好的居住環(huán)境和人文資源，是許 多湘籍外地人士回鄉(xiāng)置業(yè)的主要原因。湘江沿江地產(chǎn)依托風光帶成熟，有利于帶動房地產(chǎn)市場的價格走勢和開發(fā)品質(zhì)。國家不斷出臺的房地18產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，促使開發(fā)商從一線城市向二、三線城市轉(zhuǎn)移，促進了我市房地產(chǎn)市場繁榮。 3)商品房供應(yīng)和銷售同比均為增長的態(tài)勢從下圖可見，今年上半年 X 市商品房批準預 米，登記銷 ，:1，供應(yīng)量大于需求量；在16 月期間 ，1月和4月尤為明顯，供需比分 ::1。5月，X ㎡。2022 年上半年，九華區(qū)商品房批準預售面積達到 萬平方米，其中，商品住宅批準預售面積為 萬平方米；商品房登記銷售面積達到 萬平方米，其中，商品住宅登記銷售面積為 萬平方米。高層住宅的開發(fā)量所占比例的增長，促使開發(fā)成本提高，拉升了整體房價，也使得 X 房地 產(chǎn)開發(fā)的整體素質(zhì)有所提高，同時也拉動房價提升。2022 年上半年，本省居民在潭購買商品住宅占 X 商品住宅銷量的 %，長株潭范圍內(nèi)，本市居民在潭 購買商品住宅占 X商品住宅銷量的 %，X 縣占 %，湘 鄉(xiāng)市和韶山市分別占%、%，長沙市占 %，株洲占 %；外省居民在潭購買商品住宅占 X 商品住宅銷量的 %，其中，廣東省占量較高，為 %，湖北省為 %，浙江省 %。除受到歐洲債務(wù)危機拖累的外貿(mào)出口外，國內(nèi)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整，淘汰落后產(chǎn)能必將在短期內(nèi)直接影響經(jīng)濟增長；而在上一輪抵抗經(jīng)濟危機中功不可沒的固定資產(chǎn)投資也極有可能在房地產(chǎn)調(diào)控中伴隨房地產(chǎn)行業(yè)投資增速的減緩而下降。而針對此番調(diào)控中對市場影響最大的信貸政策是否有松動的疑問，7月12日住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、銀監(jiān)會、國資委三部委分別重申將繼續(xù)貫徹國務(wù)院《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》及相關(guān)配套政策措施，嚴格執(zhí)行差別化的信貸政策。從年中一手市場的反應(yīng)來看，盡管多數(shù)開發(fā)商在資金狀況允許的情況下少有對存量供應(yīng)整體打折促銷的情況，但新開樓盤已經(jīng)紛紛調(diào)低價格預期，多數(shù)新推出的樓盤價格已經(jīng)出現(xiàn)回落，二手房也出現(xiàn)了議價空間。而在價格調(diào)整到位的情況下，剛性需求才有望再度活躍，屆時市場買賣雙方僵持的局面有望被打破。然而，未來十年是長株潭城市群“兩型社會”建設(shè)的沖刺期，X 市的城市化建設(shè)和城市化率增長的步伐將加快，城市人口處于紅利期，由此帶來的住房需求將快速增加，這種住宅剛性需求將長期支撐 X 市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。從 X 市的商品房和商品住房供求比可知，X 市房地產(chǎn)品供應(yīng)小于需全市商品房銷售均價全市商品住房銷售均價雨湖區(qū)商品住房銷售均價岳塘區(qū)商品住房銷售均價項目同比 同比 同比 同比2022年 1841 4 1557 3 1322 6 1687 52022年 2070 12 1745 12 1618 22 1811 72022年 2375 15 2151 23 1897 17 2311 282022年 2630 11 14 17 112022年 2946 13 2778 19 13 1932求，這種趨勢最近甚至有擴大的趨勢。最新成交均價 2500 元/平方米。一期禮賓府：位于項目的西側(cè)，占地440畝，以獨棟、聯(lián)排別墅的低密度建筑為主,周邊分布為多層及高層洋房公寓。湘軍源毗鄰知名別墅樓盤逸墅莊園別墅區(qū)，占地 約 萬平米，總建筑面積約 萬平方米，綠化率高達 %，容積率為 。 逸墅莊園項目是九華工業(yè)園的一個明星樓盤，知名度高，地理位置極佳，均價也高。①項目位于經(jīng)濟發(fā)達、發(fā)展迅速的九華工業(yè) 園，地段價值優(yōu)勢將日益顯著。圖 25 九華工業(yè)園各樓盤分布圖3) O 機會① X 市“城市沿江向北發(fā)展”的發(fā)展戰(zhàn)略的深入實施，長株潭一體化和兩型社會建設(shè)進程的加快，九華工業(yè)園的戰(zhàn)略地位將日益凸顯，將成為人氣和物流旺盛的熱點新城區(qū)。① 九華工業(yè)園良好的商業(yè)環(huán)境和日漸成熟的生活配套設(shè)施，為本項目積累優(yōu)勢。① 建筑密度大，容 積率高。但目前X 的住宅市場競爭激烈，建設(shè)周期長，各種 變數(shù)較大。 1)X 大學、湖南科技大學等高校教授、教師 。42第 3 章 建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容. 建設(shè)規(guī)模本項目是為“隆平論壇 ”博覽園內(nèi)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科研示范園和體育運 動公園配套開發(fā)的，最大程度優(yōu)化利用景觀資源的集居住、商務(wù)、休閑、觀光為一體的綜合性生態(tài)住宅項目。項目具有優(yōu)越的交通優(yōu)勢和自然景觀資源優(yōu)勢，地理位置得天獨厚，是開 發(fā)房地產(chǎn)不可多得的黃金寶地。電話管網(wǎng)已經(jīng)到達宗地附近，關(guān)于運營商需要業(yè)主建設(shè)單位自行選擇。2022 年 X 市區(qū)人口 94 萬，為湖南省第 4 大城市。. 地塊性質(zhì)與現(xiàn)狀場地類別為綜合用地項目。5)市政配套成熟①道路 現(xiàn)狀及規(guī)劃：區(qū)內(nèi)采用網(wǎng)絡(luò)式道路系統(tǒng)，5條主干道路幅寬4062米，全部 為黑色路面，兩側(cè)路燈、人行道、綠化帶齊全。圖 41 本項目在九華工業(yè)園的位置示意圖45 圖 42 九華工業(yè)園在湖南以及全國的位置示意圖461)地理位置便捷本項目位于九華工業(yè)園，通過奔馳路和長潭西線速達長沙，通過富洲路十分鐘到達 X 主城區(qū)。 5)在外工作的 X 本地置業(yè)人員。2) 整個小區(qū)的建筑整體布局呈一字形分布，各建筑高低錯落有致，以確保最先限度的利用江景資源和對岸昭山綠心資源。在經(jīng)濟快速發(fā)展、入園企業(yè)和人員的快速增加的九華工業(yè)園，尚沒有一個擁有如此良好景觀資源，休閑觀光居住于一體的綜合項目，本項目將成為九華房地產(chǎn)市場補缺者。① 能夠以相對較低的價格拿到土地。綜合分析：項目商業(yè)物業(yè)開發(fā)優(yōu)勢顯著，市場機會明顯，對項目開發(fā)38形成良好條件。2) W 劣勢① 商業(yè)物業(yè)開發(fā)體量大，必須考慮消費力的支撐問題；① 商業(yè)物業(yè)開發(fā)體量要求資金投入量大，這對開發(fā)商的融資能力要求相當高。表 25 本項目周邊項目價格現(xiàn)狀比較項目名