【正文】 戶居民分享各自私密陽光。開拓新的商業(yè)以及 投資機會，繁榮湖州市的經(jīng)濟，為湖州市帶來新的商業(yè)發(fā)展機會，為更多的人創(chuàng)造就業(yè)機會。 可行性研究的編制依據(jù) 湖州市國民經(jīng)濟中長期發(fā)展規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)政策 項目的基礎(chǔ)資料 項目有關(guān)的技術(shù)規(guī)范、標準、定額等指標 項目有關(guān)經(jīng)濟評價基本參數(shù)和指標 2 市場分析 宏觀經(jīng)濟形勢分析 國際方面 受金融、房地產(chǎn)和就業(yè)三大市場的三重打擊，世界經(jīng) 濟發(fā)展進入低迷時期，各國政府和央行正在孤注一擲救助金融市場危機，然而信任和信貸危機并未就此結(jié)束。初步核算， 2021 年 GDP 比上年增長 9%。 雖然中 國受到了金融危機的影響，但經(jīng)濟水平仍然基本維持了較高的發(fā)展水平。 ? 力補民生欠賬方能解除制約消費的瓶頸。投資名義增速下調(diào)至 13%，實際增速上調(diào)至 %，消費名義增速下調(diào)至 %，實際增速下調(diào)至 %，出口增速下調(diào)至 %。 房地產(chǎn)市場分析 在國際金融市場動蕩、國內(nèi)經(jīng)濟增速放緩的背景下， 2021 年，國家宏觀調(diào)控政策作用顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場景氣 回落。尤其值得注意的是，由于需求者觀望情緒濃厚，商品房成交量大幅下降，個人按揭貸款到 7 月份已經(jīng)為負增長，同比減少 %。到第二季度，這種情況出現(xiàn)了明顯改變，房地產(chǎn)投資開發(fā)的減緩作用開始顯現(xiàn)，新開工、竣工和施工面積的同比增幅下降到了 %、 %和 %； 7 月份，三者的增幅已下降至 %、 %和 %。 E、地方經(jīng) 濟受到較大影響，部分地方政府積極出手救市 房地產(chǎn)投資是投資的重要組成部分，從全國的平均水平看，占到固定資產(chǎn)投資的25％左右，在有些城市超過 50％。 3 月 3 日，財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于廉租住房經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》中指出，個人購買經(jīng)濟適用住房，在法定稅率基礎(chǔ)上減半征收契稅；廉租住房經(jīng)營管理單位的租金收入，免征營業(yè)稅、房產(chǎn)稅；對個人出租住房所得減征 10%的個人所得稅。美國次貸及其衍生品已經(jīng)形成了全球性的市場，持有者遍及全世界。 ，房地產(chǎn)行業(yè)同樣不能幸免 2021 年，我國宏觀經(jīng)濟開始走向調(diào)整，并存在快速下滑的風險。其次，利率提高以及 2021 年 9 月份執(zhí)行的提高第二套住宅首付比例及貸款利率的政策則在一定程度上抑制了房地產(chǎn)市場需求，特別是投資、投機需求以及部分改善性需求，這在宏觀上導致需求量下降。此外，隨著住房結(jié)構(gòu)調(diào)整及各項住房保障政策的落實，中低收入家庭住房困難問題將得到進一步解決。上半年，湖州市投入房地產(chǎn)開發(fā)的資金總計 億元，同比增長 %。近幾年來，湖州市房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)加速發(fā)展態(tài)勢，湖州房價是否存在泡沫，是否存在大的降價空間，正確看待，對促進湖州房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、健康發(fā)展具有重要意義。一定程度上說明上半年湖州房地產(chǎn)投資對 GDP 的貢獻率較高。從國際情況看，一般是要求月供款占月收入的三分之一，超出這個比例，個人或家庭負擔就會過重，不僅擠壓其他消費，而且會降低家庭的生 活質(zhì)量。 2021 年全市經(jīng)濟仍將有望實現(xiàn)平穩(wěn)較快發(fā)展，但速度將有所回落。全面啟動 東街綜合整治、人民路綜合整治、勤勞街拓寬、蓮花莊路東延、勞動路南延、南街北段拓寬等 “六路改造工程 ”。加快推進白魚潭路東延等路橋建設(shè)，年內(nèi)完成內(nèi)環(huán)東路建設(shè)，進一步打通市北分區(qū)發(fā)展的交通瓶頸，加強分區(qū)與老城區(qū)的連接。而接近 88%的被調(diào)查者的家庭人口在 24 人以上。而選擇能夠接受 5000 元 /平方米以上的消費者不多。 “在水一方家園 ”房地產(chǎn)項目可行性研究報告 23 ： 付款方式 一次性付款 分期付款 按揭付款 所選人數(shù) 20 23 37 所占百分率 % 25 數(shù)據(jù)分析：被調(diào)查者有近一半的人選擇按揭購房，占到總數(shù)的 %，選擇分期付款和一次性付款的比例比較接近，分別是 %和 25%。 而湖東區(qū)域目前幾個樓盤的建筑面積已經(jīng)達到了 58 萬㎡，約占 2021 年總需求量的四分之一。短期內(nèi)房價下調(diào)將成定局。當面臨資金回籠速度緩慢、房源囤積數(shù)量不斷變多時，開發(fā)商選擇 SP 促銷活動，希望能通過有效的方式最快地解決自家的問題，只是一個明智之舉。 “在水一方家園 ”房地產(chǎn)項目可行性研究報告 25 供給狀況 湖州市的住宅規(guī)劃文件表明，到 2021 年，湖州市將實現(xiàn)人均建筑面積 40 平方米，2021 年的人均建筑面積為 平方米，以此推算， 2021 年湖州市城區(qū)人均住房建筑面積約 平方米。 : 選擇設(shè)施 購物 醫(yī)療 咖啡吧、茶座 金融 健身、美容 餐飲 所選人數(shù) 18 15 9 14 9 15 所占百分率 % 數(shù)據(jù)分析：明顯地希望有購物和醫(yī)療設(shè)施的人最多，分別占 %和 %。 ： 樓型 6 層以下 79 層 高 層 其 它 所選人數(shù) 12 27 29 12 所占百分率 % 15 15 數(shù)據(jù)分析：被調(diào)查者選擇高層和 79 層的比較多，所占比大致想同，也就是說，選擇小高層以及高層的人占多數(shù)，有 70%之多。 從上述的幾點分析可以看出， 2021 年湖州的房地產(chǎn)市場不可能大起大落，而是2021 年調(diào)整的延續(xù)，市場將會在穩(wěn)定發(fā)展中逐漸走出低谷。實施 318 國道外環(huán)線以南區(qū)域 平方公里的建設(shè)開發(fā)，全力推進苕溪路以南區(qū)域道路配套和農(nóng)房拆遷安置工作，基本完成大升路、漾東路、南塘路 和談家扇農(nóng)民新村建設(shè)，努力推動東部新區(qū)城市次中心的形成。 09 年湖州將重點抓好 “一港兩區(qū)六路 ”。對購房者來說，要清醒認識到湖州房價下降的空間并不大，也要正確對待個別樓盤因資金緊張而降價促銷的行為，該出手時就出手；對開發(fā)商來說，則要根據(jù)市場適時調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，做好品牌維護，多做 “加法 ”，提高產(chǎn)品品質(zhì)；健康、穩(wěn)定發(fā)展的 房地產(chǎn)市場對于市場參與主體來說是個 “多贏 ”的市場。家庭月供收入比是個人住房按揭月供款與家庭每月可支配收入比。一般認為，處于加快城市化進程中的城市和地區(qū)，6%至 10%的比重尚處于相對合理范圍內(nèi)。 B． 2021 年湖州房地產(chǎn)市場分析 2021 年房地產(chǎn)調(diào)控政策似乎從未如此深入體現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)當中，一方面過往宏觀調(diào)控政策的滯后效應集中爆發(fā)在 2021 年，另一方面由地產(chǎn)泡沫所引起的美國次貸危機帶來的金融風暴不僅僅給中國資本市場及房地產(chǎn)市場帶來心理層面的沖擊。同時，市區(qū)共出讓房地產(chǎn)開發(fā)用地面積 93 萬平方米，比去年同期增長 %,土地市場保持平穩(wěn)增長。需求方短期內(nèi)難以走出觀望，開發(fā)企業(yè)將會迎來一輪 “洗牌 ”，房價面臨進一步回調(diào)。目前我國房地產(chǎn)開發(fā)商對銀行貸款的依賴度很高，加息使房地產(chǎn)開發(fā)商尤其是中小型房地產(chǎn)開發(fā)商從銀行獲得資金的難度加大，開發(fā)商融資成本上升。美國商品零售額在 7 月份下降 %后， 8 月份再次下降 %。 2021 年 3 月，美國第五大投行貝爾斯登被摩根大通以約 億美元收購。 一系列支持保障性住房的政策法規(guī)也相繼出臺。深圳房屋銷售價格同比增速從 6 月份出現(xiàn)下降， 8 月同比下降已達到 %，二手住房下降幅度更大， 8 月份，同比增速下降 %。需求量的下降必然帶來預付款、訂金數(shù)量與個人按揭貸款的減少。 2021 年以來，開發(fā)企業(yè)自籌資金同比仍有較快增長，且增幅不斷增加，但其余類型的資金來源增幅均有顯著下降。 2021 年，在世界經(jīng)濟陷入衰退、國內(nèi)周期性調(diào)整的雙重壓力下，中國經(jīng)濟將步入典型通貨緊縮，物價水平負增長將成為 2021 年中國經(jīng)濟的顯著特征。受大宗商品價格暴跌和總需求增速快速回落影響， 2021 年我國 PPI 將負增長 %左右。 ? 房價調(diào)整或會加劇。 “在水一方家園 ”房地產(chǎn)項目可行性研究報告 9 ? 民生改善。 國內(nèi)方 面 年經(jīng)濟情況回顧 2021 年國內(nèi)經(jīng)濟情況可以用 16 字進行總體評價：增長較快、價格回穩(wěn)、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、民生改善。因此，開發(fā)商同樣應當給予足夠的重視與關(guān)注。 建設(shè)項目的必要性 加快湖州市城市周邊環(huán)境建設(shè)，美化湖州市容，為湖州市的城市建設(shè)更上一個新臺階做扎實的支持工作。其他物業(yè)建筑面積 :317 平方米 。 market research。報告的編制是從項目相關(guān)的資料的收集整理開始的，之后是進行市場情況 的調(diào)查研究工作的，再之后是進行項目的市場定位以及項目的規(guī)劃設(shè)計方案的設(shè)計，最后通過對項目的投資以及銷售計劃的策劃，進行項目的財務(wù)評價工作。 .................................................................. 16 需求狀況（市場問卷調(diào)查及分析） ................................................................. 17 供給狀況 ....................................................................................................... 25 SWOT 分析 ............................................................................................................. 27 項目的優(yōu)勢 (Strengths) .................................................................................... 27 項目的劣勢 (Weaknesses) ................................................................................. 28 項目的市場機會 (Opportunities) ....................................................................... 28 項目面臨的威脅 (Threats) ................................................................................ 28 項目的市場定位 ....................................................................................................... 29 3 項目建設(shè)條件 .................................................................................................................... 29 項目建設(shè)的用地條件 ................................................................................................ 29 項目建設(shè)自然條件 ................................................................................................... 29 市政配套條件 .......................................................................................................... 30 4 項目規(guī)劃設(shè)計方案 ............................................................................................................. 30 “在水一方家園 ”房地產(chǎn)項目可行性研究報告 5 設(shè)計指導思想及設(shè)計特點 ......................................................................................... 30 總平面設(shè)計 .............................................................................................................. 30 建筑設(shè)計及結(jié)構(gòu)設(shè)計 ................................................................................................ 31 5 項目的實施進度 ...................................................................................