【正文】 ity, solvency and the financial balance and uncertainty analysis. Finally the conclusions are: the present report, the project location is feasible, the project has good profitability, must have ability to repay the loans and their own balance, but there is a basic ability to resist risks. Keywords： planning and design。報(bào)告的編制是從項(xiàng)目相關(guān)的資料的收集整理開(kāi)始的，之后是進(jìn)行市場(chǎng)情況 的調(diào)查研究工作的，再之后是進(jìn)行項(xiàng)目的市場(chǎng)定位以及項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的設(shè)計(jì)，最后通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的投資以及銷售計(jì)劃的策劃，進(jìn)行項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)工作。最后的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)主要是盈利能力、財(cái)務(wù)平衡及償債能力和不確定性分析。 market research。高層建筑面積 : 平方米 。其他物業(yè)建筑面積 :317 平方米 。 浙江東方達(dá)多置業(yè)有限公司還承建了東方達(dá)多龍庭，該項(xiàng)目是湖州首個(gè)中國(guó)人居環(huán)境金牌建設(shè)試點(diǎn)項(xiàng)目 ——東方達(dá)多龍庭，坐落在紅旗路上的水景大宅，它由 9 幢板點(diǎn)結(jié)合高層圍合而成 ，得天獨(dú)厚的地理位置，將成為城市的一道為亮麗的風(fēng)景線。 建設(shè)項(xiàng)目的必要性 加快湖州市城市周邊環(huán)境建設(shè)，美化湖州市容，為湖州市的城市建設(shè)更上一個(gè)新臺(tái)階做扎實(shí)的支持工作。若銷售進(jìn)度能夠?qū)崿F(xiàn)甚至能夠加快的話，項(xiàng)目的投資將更加有保障，財(cái)務(wù)收益狀況也將會(huì)明顯好于評(píng)估的結(jié)果，反之亦然。因此，開(kāi)發(fā)商同樣應(yīng)當(dāng)給予足夠的重視與關(guān)注。其中發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體將于 2021 年和2021 年初陷入或接近衰退， 2021 年的隨后時(shí)間世界經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇將是一個(gè)漸進(jìn)的過(guò)程。 國(guó)內(nèi)方 面 年經(jīng)濟(jì)情況回顧 2021 年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)情況可以用 16 字進(jìn)行總體評(píng)價(jià)：增長(zhǎng)較快、價(jià)格回穩(wěn)、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、民生改善。 2 月份，物價(jià)上漲演繹出一個(gè)高峰， CPI 當(dāng)月漲幅達(dá)到 %。 “在水一方家園 ”房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 9 ? 民生改善。 年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行預(yù)測(cè)： ? 三大沖擊 ——中國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨的風(fēng)險(xiǎn)。 ? 房?jī)r(jià)調(diào)整或會(huì)加劇。 ? 提升經(jīng)濟(jì)體的效率、釋放經(jīng)濟(jì)活力我們有很多事情要做。受大宗商品價(jià)格暴跌和總需求增速快速回落影響， 2021 年我國(guó) PPI 將負(fù)增長(zhǎng) %左右。存款基準(zhǔn)利率下調(diào)至 %，貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)至 %，人民幣匯率下調(diào)至 。 2021 年，在世界經(jīng)濟(jì)陷入衰退、國(guó)內(nèi)周期性調(diào)整的雙重壓力下，中國(guó)經(jīng)濟(jì)將步入典型通貨緊縮，物價(jià)水平負(fù)增長(zhǎng)將成為 2021 年中國(guó)經(jīng)濟(jì)的顯著特征。 2021 年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行特點(diǎn) (以下是我摘錄的有關(guān)信息 )： A、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金鏈條繃緊，企業(yè)資金來(lái)源增速明顯回落，個(gè)人按揭貸款已出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng) 從資金供給總量來(lái)看，房地產(chǎn)資金在 2021 年第四季度達(dá)到一個(gè)頂峰， 2021 年較2021 年環(huán)比開(kāi)始出現(xiàn)下降。 2021 年以來(lái)，開(kāi)發(fā)企業(yè)自籌資金同比仍有較快增長(zhǎng)，且增幅不斷增加，但其余類型的資金來(lái)源增幅均有顯著下降。 房地產(chǎn)資金來(lái)源的趨緊主要原因在于幾個(gè)方面。需求量的下降必然帶來(lái)預(yù)付款、訂金數(shù)量與個(gè)人按揭貸款的減少。這種投資減緩的狀況必將會(huì)影響到以后年度房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量。深圳房屋銷售價(jià)格同比增速?gòu)?6 月份出現(xiàn)下降， 8 月同比下降已達(dá)到 %，二手住房下降幅度更大， 8 月份，同比增速下降 %。面對(duì)這種情況，部分二線城市和個(gè)別省紛紛出臺(tái)了鼓勵(lì)買房的政策。 一系列支持保障性住房的政策法規(guī)也相繼出臺(tái)。隨后，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)出通知稱，規(guī)劃部門要充分考慮低收入家庭生活和就業(yè)方面的實(shí)際情況，廉租住房項(xiàng)目應(yīng)采取配套建設(shè)與集中建設(shè)相結(jié)合的辦法進(jìn)行，盡可能安排在近期重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域、產(chǎn)業(yè)集中區(qū)域和公共交通便利的區(qū)域。 2021 年 3 月，美國(guó)第五大投行貝爾斯登被摩根大通以約 億美元收購(gòu)。因此，次貸危機(jī)所帶來(lái)的金融動(dòng)蕩并不局限于美國(guó)本土，各國(guó)股市、債市、匯市及各類相關(guān)衍生品市場(chǎng)等也隨之產(chǎn)生聯(lián)動(dòng)，形成席卷全 球的金融風(fēng)暴。美國(guó)商品零售額在 7 月份下降 %后， 8 月份再次下降 %。其次，受出口增長(zhǎng)回落的影響，加上從緊的貨幣政策、資本市場(chǎng)不景氣等因素，企業(yè)資金鏈趨于緊張，市場(chǎng)自主性投資需求在減弱。目前我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)銀行貸款的依賴度很高，加息使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商尤其是中小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商從銀行獲得資金的難度加大，開(kāi)發(fā)商融資成本上升。 在這種情形之下， 中央并未放松對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控。需求方短期內(nèi)難以走出觀望，開(kāi)發(fā)企業(yè)將會(huì)迎來(lái)一輪 “洗牌 ”，房?jī)r(jià)面臨進(jìn)一步回調(diào)。 投資趨向理性。同時(shí)，市區(qū)共出讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地面積 93 萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng) %,土地市場(chǎng)保持平穩(wěn)增長(zhǎng)。 價(jià)升量降明顯。 B． 2021 年湖州房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 2021 年房地產(chǎn)調(diào)控政策似乎從未如此深入體現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中，一方面過(guò)往宏觀調(diào)控政策的滯后效應(yīng)集中爆發(fā)在 2021 年，另一方面由地產(chǎn)泡沫所引起的美國(guó)次貸危機(jī)帶來(lái)的金融風(fēng)暴不僅僅給中國(guó)資本市場(chǎng)及房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)心理層面的沖擊。泡沫的產(chǎn)生源于虛擬需求，或者說(shuō)是投機(jī)需求。一般認(rèn)為，處于加快城市化進(jìn)程中的城市和地區(qū)，6%至 10%的比重尚處于相對(duì)合理范圍內(nèi)。是指住房總價(jià)與居民家庭年收入的比值，用于判斷居民住房消費(fèi)需求的可持 續(xù)性。家庭月供收入比是個(gè)人住房按揭月供款與家庭每月可支配收入比。 從以上指標(biāo)來(lái)看，湖州房地產(chǎn)市場(chǎng)不存在市場(chǎng)泡沫，也就不存在大的降價(jià)空間，更何況湖州房地產(chǎn)市場(chǎng)一直以自住需求為絕對(duì)主導(dǎo)。對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，要清醒認(rèn)識(shí)到湖州房?jī)r(jià)下降的空間并不大，也要正確對(duì)待個(gè)別樓盤因資金緊張而降價(jià)促銷的行為，該出手時(shí)就出手；對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，則要根據(jù)市場(chǎng)適時(shí)調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，做好品牌維護(hù)，多做 “加法 ”，提高產(chǎn)品品質(zhì)；健康、穩(wěn)定發(fā)展的 房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)于市場(chǎng)參與主體來(lái)說(shuō)是個(gè) “多贏 ”的市場(chǎng)。其中房地產(chǎn)業(yè)有望有 25 個(gè)樓盤售樓部對(duì)外公開(kāi)和開(kāi)盤，銷售狀況可能得到改善。 09 年湖州將重點(diǎn)抓好 “一港兩區(qū)六路 ”。仁皇山新區(qū)。實(shí)施 318 國(guó)道外環(huán)線以南區(qū)域 平方公里的建設(shè)開(kāi)發(fā)，全力推進(jìn)苕溪路以南區(qū)域道路配套和農(nóng)房拆遷安置工作，基本完成大升路、漾東路、南塘路 和談家扇農(nóng)民新村建設(shè)，努力推動(dòng)?xùn)|部新區(qū)城市次中心的形成。加快水景觀建設(shè)及水上旅游規(guī)劃研究編制工作，充分展示湖州人文特色和生態(tài)景觀資源。 從上述的幾點(diǎn)分析可以看出， 2021 年湖州的房地產(chǎn)市場(chǎng)不可能大起大落，而是2021 年調(diào)整的延續(xù)，市場(chǎng)將會(huì)在穩(wěn)定發(fā)展中逐漸走出低谷。 ： 收入狀況 2 千以下 23 千 千 千 6 千以上 所選人數(shù) 10 21 23 20 6 所占百分率 % 25 14%51%29%6%14%51%29%6%1 年內(nèi) 13 年 35 年 5 年后102123206250 5 10 15 20 25 30 352 千以下23 千 千 千6 千以上所選人數(shù) 所占百分率% “在水一方家園 ”房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 20 數(shù)據(jù)分析：被調(diào)查者的家庭收入水平普遍在 2021 元 /月以上，其中 30006000 元 /月的占到被調(diào)查對(duì)象的六成。 ： 樓型 6 層以下 79 層 高 層 其 它 所選人數(shù) 12 27 29 12 所占百分率 % 15 15 數(shù)據(jù)分析：被調(diào)查者選擇高層和 79 層的比較多，所占比大致想同，也就是說(shuō)，選擇小高層以及高層的人占多數(shù)，有 70%之多。 ： 面 積㎡ 50 以下 5180 81100 101130 131150 150 以上 所選人數(shù) 3 6 21 28 15 7 所占百分率 % 35 數(shù)據(jù)分析：選擇 81100、 1011 131150 的人比較多，分別占被調(diào)查者的 %、35%和 %，這個(gè)數(shù)據(jù)與之前選擇的戶型有密切的關(guān)系。 : 選擇設(shè)施 購(gòu)物 醫(yī)療 咖啡吧、茶座 金融 健身、美容 餐飲 所選人數(shù) 18 15 9 14 9 15 所占百分率 % 數(shù)據(jù)分析：明顯地希望有購(gòu)物和醫(yī)療設(shè)施的人最多，分別占 %和 %。 25%29%46%一次性付款 分期付款 按揭付款2618364501020304050廚衛(wèi)精裝 全部精裝 毛坯房所選人數(shù) 所占百分率% “在水一方家園 ”房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 24 ： 要求情況 不需要 8 萬(wàn)元 /個(gè) 10 萬(wàn)元 /個(gè) 12 萬(wàn)元 /個(gè) 所選人數(shù) 10 47 15 8 所占百分率 % 10 數(shù)據(jù)分析：被調(diào)查者有近八成的人選擇購(gòu)買車位，在選擇需要車位的 %的人中，有 %認(rèn)為 8 萬(wàn)元 /個(gè)的價(jià)格是比較合理的， %的人選擇 10 萬(wàn)元 /個(gè)，只有 10%的人選擇 12 萬(wàn)元 /個(gè)車位的價(jià)格 是合理的。 “在水一方家園 ”房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 25 供給狀況 湖州市的住宅規(guī)劃文件表明，到 2021 年，湖州市將實(shí)現(xiàn)人均建筑面積 40 平方米，2021 年的人均建筑面積為 平方米，以此推算， 2021 年湖州市城區(qū)人均住房建筑面積約 平方米。同時(shí)考慮到更多的且數(shù)據(jù)更難統(tǒng)計(jì)的二手房市場(chǎng)的供給情況，總的來(lái)說(shuō)，湖州市房地產(chǎn)的供給能力還是有相當(dāng)?shù)囊?guī)模的。當(dāng)面臨資金回籠速度緩慢、房源囤積數(shù)量不斷變多時(shí)，開(kāi)發(fā)商選擇 SP 促銷活動(dòng)，希望能通過(guò)有效的方式最快地解決自家的問(wèn)題，只是一個(gè)明智之舉。 以下是收集的與本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)相關(guān)的部分物業(yè)的資料 : *城市之心 基本信息： 開(kāi)發(fā)商：湖州獸王房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 樓盤位置：仁皇山年新區(qū) 3 號(hào)地塊 詳細(xì)信息 : 建筑類型 :多層、電梯公寓、聯(lián)排、單身公寓、商鋪 戶型面積 :40260 平方米 建筑面積 :約 180000 平方米 樓盤價(jià)格 :多層起價(jià) 3330 元 /平方米，均價(jià) 40。短期內(nèi)房?jī)r(jià)下調(diào)將成定局。但由于外來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商 的不斷涌入以及本土開(kāi)發(fā)商的不斷發(fā)展，未來(lái)湖州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)是相當(dāng)?shù)募ち业摹? 而湖東區(qū)域目前幾個(gè)樓盤的建筑面積已經(jīng)達(dá)到了 58 萬(wàn)㎡，約占 2021 年總需求量的四分之一。 需求分析結(jié)果： 根據(jù)以上的調(diào)查數(shù)據(jù)，我們知道盡管湖州市的房?jī)r(jià)不斷上漲以及其他的因素的干擾，湖州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求依然是十分強(qiáng)勁的。 “在水一方家園 ”房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 23 ： 付款方式 一次性付款 分期付款 按揭付款 所選人數(shù) 20 23 37 所占百分率 % 25 數(shù)據(jù)分析：被調(diào)查者有近一半的人選擇按揭購(gòu)房，占到總數(shù)的 %，選擇分期付款和一次性付款的比例比較接近，分別是 %和 25%。 （多選）： 關(guān)注因素 位置 價(jià)格 交通 戶型 配套設(shè)施 周遍環(huán)境 小區(qū) 規(guī)模 及發(fā) 展趨勢(shì) 房屋質(zhì)量 物業(yè)管理 品牌 與開(kāi) 發(fā)商實(shí)力 所選人數(shù) 6 10 9 13 4 8 6 10 8 6 所占 百分率 % 5 10 10 數(shù)據(jù)分析：在消費(fèi)者購(gòu)房時(shí)最關(guān)注的因素一欄中，通過(guò)上圖很明顯的，有五個(gè)方面是最多人關(guān)心的，按照比例它們是 ：價(jià)格 %、位置 %、周遍環(huán)境 10%、交通%、戶型 %。而選擇能夠接受 5000 元 /平方米以上的消費(fèi)者不多。很好的說(shuō)明對(duì)于大多數(shù)的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，郊區(qū)有著很強(qiáng)的吸引力。而接近 88%的被調(diào)查者的家庭人口在 24 人以上。同時(shí)，根據(jù)市場(chǎng)實(shí) 際需求，保持土地合理的供應(yīng)量和供應(yīng)比例，確保湖州房地產(chǎn)價(jià)格和市場(chǎng)的穩(wěn)定。加快推進(jìn)白魚潭路東延等路橋建設(shè)，年內(nèi)完成內(nèi)環(huán)東路建設(shè)，進(jìn)一步打通市北分區(qū)發(fā)展的交通瓶頸，加強(qiáng)分區(qū)與老城區(qū)的連接?；就瓿赡细迾蚣?zhèn)綜合整治工作，打造環(huán)城河至太湖水上旅游風(fēng)情線的重要節(jié)點(diǎn)。全面啟動(dòng) 東街綜合整治、人民路綜合整治、勤勞街拓寬、蓮花莊路東延、勞動(dòng)路南延、南街北段拓寬等 “六路改造工程 ”。這是 1 月 19 日，浙江省十一屆人大二次會(huì)議上，省有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的重要講話。 2021 年全市經(jīng)濟(jì)仍將有望實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)較