【正文】 快發(fā)展，但速度將有所回落。 當(dāng)然我們不否認(rèn)目前市場供大于求的現(xiàn)狀，特別是在次貸危機(jī)影響全球、經(jīng)濟(jì)放緩、全國房地產(chǎn)市場調(diào)整的大背景下，湖州房地產(chǎn)市場避免不了消費(fèi)者觀望、成交量有所下滑的事實(shí)。從國際情況看，一般是要求月供款占月收入的三分之一，超出這個(gè)比例，個(gè)人或家庭負(fù)擔(dān)就會(huì)過重，不僅擠壓其他消費(fèi)，而且會(huì)降低家庭的生 活質(zhì)量。以 2021 年湖州城鎮(zhèn)居民人均可支配收入與 2021 年上半年湖州房價(jià)相比為例，房價(jià)收入比約為 ，完全處于合理范圍內(nèi)。一定程度上說明上半年湖州房地產(chǎn)投資對(duì) GDP 的貢獻(xiàn)率較高。 房地產(chǎn)投資占 GDP 的比重。近幾年來，湖州市房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)加速發(fā)展態(tài)勢，湖州房價(jià)是否存在泡沫，是否存在大的降價(jià)空間，正確看待，對(duì)促進(jìn)湖州房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、健康發(fā)展具有重要意義。同時(shí)，主要受建筑材料和人工費(fèi)用大幅上漲的影響，中心城區(qū)商品住房和普通住宅的平均價(jià)格同比分別增加 %和 %，略低于全國 70 個(gè)大中城市房屋銷售價(jià) %的增幅，保持了房價(jià)平穩(wěn)增長。上半年，湖州市投入房地產(chǎn)開發(fā)的資金總計(jì) 億元，同比增長 %。 市場供應(yīng)充足。此外，隨著住房結(jié)構(gòu)調(diào)整及各項(xiàng)住房保障政策的落實(shí)，中低收入家庭住房困難問題將得到進(jìn)一步解決。此通知的發(fā)布顯現(xiàn)了央行執(zhí)行國家宏觀趨緊政策的決心和力度，是銀行監(jiān)管機(jī)構(gòu)防范房地產(chǎn)行業(yè)可能出現(xiàn)的金融風(fēng)險(xiǎn)而作出的未雨綢繆的舉措，同時(shí)也預(yù)示了未來一段時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)融資難度的增加。其次，利率提高以及 2021 年 9 月份執(zhí)行的提高第二套住宅首付比例及貸款利率的政策則在一定程度上抑制了房地產(chǎn)市場需求，特別是投資、投機(jī)需求以及部分改善性需求，這在宏觀上導(dǎo)致需求量下降。 從緊的貨幣政策的作用在 2021 年開始顯現(xiàn)，對(duì)供給和需求的共同抑制導(dǎo)致房地產(chǎn)投資縮減，消費(fèi)需求降低，市場交易量下降。 ，房地產(chǎn)行業(yè)同樣不能幸免 2021 年，我國宏觀經(jīng)濟(jì)開始走向調(diào)整，并存在快速下滑的風(fēng)險(xiǎn)。以次貸危機(jī)為導(dǎo)火索，美國經(jīng)濟(jì)明顯收縮。美國次貸及其衍生品已經(jīng)形成了全球性的市場，持有者遍及全世界。如《上海市 2021 年 住房建設(shè)計(jì)劃》中，規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房分布，優(yōu)先在交通便利、基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施完善的區(qū)域安排供地，主要集中在軌道交通沿線、中環(huán)線和外環(huán)線附近建設(shè)，特別是該計(jì)劃中還提到，結(jié)合中心城區(qū)產(chǎn)業(yè)調(diào)整、工廠置換來安排一定量的廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房用地；《廣州市住房建設(shè)規(guī)劃》中指出， 2021 年將供應(yīng)保障型住房用地 ~ 平方公里，規(guī)劃建筑面積 100 萬 ~180 萬平方米， 2021 年計(jì)劃供應(yīng)同類用地 ~ 平方公里，規(guī)劃建筑面積 158 萬 ~200 萬平方米；珠海市政府出臺(tái)《 2021~2021 年珠海市解決城市低收 入家庭住房困難總體規(guī)劃方案》，決定在未來 3 年，推出 1899 套廉租住房，新建 5072套經(jīng)濟(jì)適用住房，通過實(shí)物配租、貨幣補(bǔ)貼以及提供經(jīng)濟(jì)適用住房等多種形式，解決全市低收入家庭和其他困難群體的住房問題，并將城市低收入家庭住房解困與政府考 “在水一方家園 ”房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 13 核掛鉤； 2 月 18 日，北京市建設(shè)委員會(huì)正式公布《限價(jià)商品住房管理辦法（試行）》，首批限價(jià)房源 16377 套也將在 10 月 15 日前完成選房。 3 月 3 日，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》中指出，個(gè)人購買經(jīng)濟(jì)適用住房，在法定稅率基礎(chǔ)上減半征收契稅；廉租住房經(jīng)營管理單位的租金收入，免征營業(yè)稅、房產(chǎn)稅；對(duì)個(gè)人出租住房所得減征 10%的個(gè)人所得稅。 F、住房保障工作進(jìn)一步加強(qiáng)，各地取得一定進(jìn)展 2021 年的《政府工作報(bào)告》，明確提出抓緊建立住房保障體系，指出：解決城市低收入群體住房難，靠廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住 房；幫助中等收入家庭解決住房難，是增加中低價(jià)位、中小套型普通商品住房。 E、地方經(jīng) 濟(jì)受到較大影響，部分地方政府積極出手救市 房地產(chǎn)投資是投資的重要組成部分，從全國的平均水平看，占到固定資產(chǎn)投資的25％左右，在有些城市超過 50％。盡管開發(fā)商動(dòng)用了打折，買房贈(zèng)裝修、贈(zèng)汽車、贈(zèng)電器，無理由退房等多種促銷方式，仍難打破購房者觀望情緒，啟動(dòng)市場。到第二季度，這種情況出現(xiàn)了明顯改變，房地產(chǎn)投資開發(fā)的減緩作用開始顯現(xiàn)，新開工、竣工和施工面積的同比增幅下降到了 %、 %和 %； 7 月份，三者的增幅已下降至 %、 %和 %。從緊的貨幣政策使貸款的成本增加，同時(shí)，銀行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)波動(dòng)性的憂慮也使其進(jìn)一步收縮對(duì)房地產(chǎn)市場的貸款，以避免承受因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場衰退所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。尤其值得注意的是，由于需求者觀望情緒濃厚，商品房成交量大幅下降，個(gè)人按揭貸款到 7 月份已經(jīng)為負(fù)增長，同比減少 %。這種趨勢估計(jì) 第四季度仍將持續(xù)。 房地產(chǎn)市場分析 在國際金融市場動(dòng)蕩、國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速放緩的背景下， 2021 年，國家宏觀調(diào)控政策作用顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場景氣 回落。 ? 下調(diào) GDP 增長率至 %。投資名義增速下調(diào)至 13%，實(shí)際增速上調(diào)至 %，消費(fèi)名義增速下調(diào)至 %，實(shí)際增速下調(diào)至 %，出口增速下調(diào)至 %。 三、 對(duì) 2021 年主要指標(biāo)的預(yù)測： “在水一方家園 ”房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 10 下調(diào) 2021 年 CPI、 PPI 增長預(yù)測。 ? 力補(bǔ)民生欠賬方能解除制約消費(fèi)的瓶頸。二是出 口負(fù)增長可能是 2021 年最為確定性的事件。 雖然中 國受到了金融危機(jī)的影響，但經(jīng)濟(jì)水平仍然基本維持了較高的發(fā)展水平。在國民經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)較快增長的同時(shí)，第一產(chǎn)業(yè)特別是農(nóng)業(yè)有了很好的發(fā)展。初步核算， 2021 年 GDP 比上年增長 9%。世界經(jīng)濟(jì)需要在深層次上進(jìn)行結(jié)構(gòu)調(diào)整的同時(shí)，找到實(shí)現(xiàn)新一輪經(jīng)濟(jì)發(fā)展的增長點(diǎn)。 可行性研究的編制依據(jù) 湖州市國民經(jīng)濟(jì)中長期發(fā)展規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)政策 項(xiàng)目的基礎(chǔ)資料 項(xiàng)目有關(guān)的技術(shù)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)、定額等指標(biāo) 項(xiàng)目有關(guān)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)基本參數(shù)和指標(biāo) 2 市場分析 宏觀經(jīng)濟(jì)形勢分析 國際方面 受金融、房地產(chǎn)和就業(yè)三大市場的三重打擊，世界經(jīng) 濟(jì)發(fā)展進(jìn)入低迷時(shí)期，各國政府和央行正在孤注一擲救助金融市場危機(jī)，然而信任和信貸危機(jī)并未就此結(jié)束。 本項(xiàng)目另一關(guān)鍵的部分是建設(shè)投資。開拓新的商業(yè)以及 投資機(jī)會(huì)，繁榮湖州市的經(jīng)濟(jì)，為湖州市帶來新的商業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)，為更多的人創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)。在紅旗路上約 80000 平方米花園式社區(qū)，數(shù)百米休閑風(fēng)情水岸，與龍溪港壯闊水面，一起構(gòu)造庭院四維空間。位于仁皇山行政中心區(qū)，東至德清路，南與同心路隔水而望，北看弁山南接仁皇山脈，沿同心路往織里方向只需 15 分鐘車程，港灣式公交站臺(tái)距離社區(qū)入口僅 30 米之遙，抵達(dá)市民廣場僅需三分鐘，步行五分鐘即可享受潛山公園的休閑靜謐，自然生態(tài)融入到社區(qū)生態(tài)環(huán)境當(dāng)中，小區(qū)集 6 幢多層、 17 幢排屋、 6 幢小高層錯(cuò)落有致，日照間距合理優(yōu)化， 470 戶居民分享各自私密陽光。聯(lián)排建筑面積 : 平方米 。 internal rate of return “在水一方家園 ”房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 4 目錄 中文摘要 ............................................................................................................................... 2 Abstract ................................................................................................................................. 3 1 項(xiàng)目總論 ............................................................................................................................. 6 建設(shè)項(xiàng)目總論 ........................................................................................................... 6 項(xiàng)目名稱： ..................................................................................................... 6 項(xiàng)目坐落位置： .............................................................................................. 6 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ................................................................................................. 6 項(xiàng)目概況 ........................................................................................................ 6 建設(shè)單位概況 ................................................................................................. 7 建設(shè)項(xiàng)目的必要性 .................................................................................................... 7 可行性研究結(jié)論及建議 ............................................................................................. 7 可行性研究的編制依據(jù) ............................................................................................. 8 2 市場分析 .......................................................................................................................... 8 宏觀經(jīng)濟(jì)形勢分析 .................................................................................................... 8 國際方面 ........................................................................................................ 8 國內(nèi)方面 ........................................................................................................ 8 房地產(chǎn)市場分析 ....................................................................................................... 10 2021年房地產(chǎn)市場運(yùn)行特點(diǎn) (以下是我摘錄的有關(guān)信息 )： ............................. 10 影響 2021 年房地產(chǎn)市場的國際、國內(nèi)因素分析 .............................................. 13 2021年房地產(chǎn)市場展望 ................................................................................ 14 湖州市區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 ..................................................................................... 14 回顧 2021 年湖州房地產(chǎn)市場情況 ................................................................... 14 2021年湖 州房地產(chǎn)市場的展望。 關(guān)鍵詞 ： 規(guī)劃設(shè)計(jì)；市場調(diào)查；敏感性分析；內(nèi)部收益率