【正文】 用、考核激勵(lì)和培訓(xùn)計(jì)劃。盡快制定、修改政府投資建設(shè)管理的有關(guān)法律、法規(guī)、項(xiàng)目審批制度，明確投資主體、代建主體、政府投資管理機(jī)構(gòu)以及項(xiàng)目最終使用單位四方各自的法律地位、權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任范圍，規(guī)范各方行為和相互關(guān)系，為代建制的規(guī)范運(yùn)行創(chuàng)造良好的制度環(huán)境。為盡快改變這種現(xiàn)狀，應(yīng)專門制定扶持中小型項(xiàng)目管理公司發(fā)展的融資政策，積極改善代建企業(yè)的融資環(huán)境。由于代建制企業(yè)與相關(guān)政府部門的裙帶關(guān)系，自然形成一種行業(yè)保護(hù)主義、地方保護(hù)主義，將極大的阻礙代建制企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)代建制企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展是相當(dāng)不利的。這些制度和機(jī)構(gòu)組織的業(yè)務(wù)不僅具有同性質(zhì)的重迭性，還因與政府的某行業(yè)的管理職能關(guān)聯(lián)，通過(guò)各自的資質(zhì)、資格及業(yè)務(wù)范圍的管理而形成相對(duì)的封閉的運(yùn)行機(jī)制，導(dǎo)致 建設(shè)工程的中間管理服務(wù)環(huán)節(jié)過(guò)多，不僅造成資源浪費(fèi)，管理低效等問(wèn)題，還一定程度上阻礙了建筑領(lǐng)域的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展步伐，現(xiàn)在，又要在政府投資領(lǐng)域建設(shè)項(xiàng)目上再實(shí)行一個(gè)代建環(huán)節(jié)，是否會(huì)因增加一個(gè)中間環(huán)節(jié)而影響工程建設(shè)效能，也是客觀存在的一個(gè)問(wèn)題。 制約代建制企業(yè)發(fā)展的若干問(wèn)題 風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移問(wèn)題 尚未解決 代建制度是一種民事委托關(guān)系還是行政委托關(guān)系，理論和實(shí)踐都提出了這個(gè)問(wèn)題，一方面，代建制普遍存在一個(gè)實(shí)踐矛盾，即委托代建的房屋建起來(lái)了，委托人 —— 各相關(guān)政府，作為直接的當(dāng)事人，且不得不面對(duì)不斷出現(xiàn)的工程質(zhì)量和使用功能缺陷的投訴，這種情形在危房改造等安居工程建設(shè)中普遍存在。 住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目代建模式研究 27 首先，代理機(jī)構(gòu)總體資質(zhì)不高。 首先，代建單位性質(zhì)的確定是影響代建制整體規(guī)范制定的一個(gè)根本性問(wèn)題，但從當(dāng)前情況看，代建單位的性質(zhì)有三種：事業(yè)、企業(yè)和政府機(jī)關(guān)，比較混亂，不利于代建制的具體運(yùn)行和 控制；其次，代建單位的資質(zhì)各地規(guī)定不一，尚需進(jìn)一步明確；再者，代建制的運(yùn)作各地不同，有的是全權(quán)委托代建單位自主運(yùn)用資金，進(jìn)行建設(shè)和管理，有的是由代建單位和使用單位聯(lián)合組建籌建處，由籌建處自主運(yùn)用資金，承擔(dān)建設(shè)和管理；最后，代建范圍較狹窄，目前各地試行代建制的范圍基本上都集中在全額或部分使用財(cái)政性資金的公益性項(xiàng)目。尤其一些臨時(shí)項(xiàng)目或小宗項(xiàng)目，代建方提出的定價(jià)過(guò)高，發(fā)生更換的項(xiàng)目無(wú)出處，項(xiàng)目雖小但積累起來(lái)數(shù)目不小，直 接影響到總成本的控制。 2) 代建公司與投資方的人員均比較年輕，工作經(jīng)驗(yàn)不足，尤其是代建公司主要以老帶新的模式，應(yīng)屆畢業(yè)生較多，對(duì)于項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)的把控能力明顯不足。 從試點(diǎn)情況來(lái)看，以深圳為代表，基本上借鑒的是香港的模式，將政府投資工程的業(yè)主職能和工程管理職能都賦予了同一個(gè)機(jī)構(gòu)。在改革后的體制中，投資公司被賦予了更大的責(zé)任，確立了投 資主體的地位，由其負(fù)責(zé)實(shí)施的工程可采取“總承包”和“代建制”兩種建設(shè)方式；工程管理公司作為業(yè)主的代表，在采用“代建制”建設(shè)方式下的政府投資工程中接受委托對(duì)工程建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行專業(yè)化管理。技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范側(cè)重于技術(shù)和管理的實(shí)施程序和住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目代建模式研究 22 細(xì)節(jié) ,屬于法制的第三層次 ,具有可操作性。 （三）三項(xiàng)保證 是指支持融資代建制的體制、機(jī)制和法制。 在項(xiàng)目管理上的特別之處是采用委托代建方式。 二、融資代建制的模式框架 在對(duì)國(guó)內(nèi)外 BOT/PFI 理論和實(shí)踐的探索基礎(chǔ)上 ,結(jié)合我國(guó)國(guó)情根據(jù)融資代建制的概念要點(diǎn) ,構(gòu)建了融資代建制的模式框架 ,概括為二個(gè)層次、三種管理、三項(xiàng)保證 (支持條件 )。而融資代建制是公共工程建設(shè)管理模式的有益探索。項(xiàng)目后評(píng)價(jià)的內(nèi)容主要包括 :一是過(guò)程評(píng)價(jià) (又叫執(zhí)行情況評(píng)價(jià) )；二是經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)，包括成本效益分析的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)；三是影響評(píng)價(jià)，包括經(jīng)濟(jì)影響評(píng)價(jià)、環(huán)境影響評(píng)價(jià)、社會(huì)影響評(píng)價(jià)等方面。 政府投資項(xiàng)目資金監(jiān)管約束機(jī)制 一、資金集中支付制度 政府投資項(xiàng)目由于其資金來(lái)源的特殊性，要求這類項(xiàng)目采取資金集中支付制度進(jìn)行投資控制。故而，在確定合作關(guān)系前，委托方與代建方必須就產(chǎn)品營(yíng)造的各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)達(dá)成高度一致，以保障項(xiàng)目正常運(yùn)轉(zhuǎn)。 不難看出，廈門模式的意圖主要是通過(guò)市場(chǎng)化的方式來(lái)解決專業(yè)化問(wèn)題。將實(shí)施代建制的項(xiàng)目范圍進(jìn)一步擴(kuò)大。 廈門模式 從 1993 年開(kāi)始，廈門市在深化工程建設(shè)管理體制改革的過(guò)程中，針對(duì)市級(jí)財(cái)政性投融資社會(huì)事業(yè)建設(shè)項(xiàng)目管理中“建設(shè)、監(jiān)管、使用”多位一體的弊端，以及由此導(dǎo)致的工程項(xiàng)目難以依法建設(shè)、工程建設(shè)管理水平低下和貪污腐敗等問(wèn)題，通過(guò)采用招標(biāo)或直接委托等方式，將一些基礎(chǔ)設(shè)施和社會(huì)公益性的政府投資項(xiàng)目委托給一些有實(shí)力的專業(yè)公司，由這些公司代替業(yè)主對(duì)項(xiàng)目實(shí)施建 設(shè)，并在改革中不斷對(duì)這種方法加以完善，逐步發(fā)展成為了現(xiàn)在的工程項(xiàng)目代建制度。在具體操作上，也是“相對(duì)集中，區(qū)別對(duì)待”的原則：對(duì)于常年有政府投資項(xiàng)目建設(shè)任務(wù)，且有相應(yīng)建設(shè)管理能力或有特殊要求的專業(yè)部門，如規(guī)劃、國(guó)土、交通、水務(wù)、公安、教育等部門的政府投資項(xiàng)目可暫由其繼續(xù)組織實(shí)施，其余政府投資的市政工程、“一次性業(yè)主”的房屋建筑工程、公益性工程可全部納入工務(wù)局集中統(tǒng)一實(shí)施，取消政府投資項(xiàng)目“一次性業(yè)主”的建設(shè)實(shí)施管理模式。建筑工務(wù)局代表市政府行使業(yè)主職能和項(xiàng)目管理職能，負(fù)責(zé)除規(guī)劃、國(guó)土、交 通、水務(wù)、公安、教育五個(gè)系統(tǒng)外的政府投資項(xiàng)目的組織協(xié)調(diào)和監(jiān)督管理工作。北京市的代建制改革基本上也可 以歸入這一模式。改革期間，上海市建設(shè)交通系統(tǒng)重點(diǎn)做了以下三方面 的工作： （一）調(diào)整政府有關(guān)投資管理職能。原因在于工務(wù)局統(tǒng)管了所有的代建項(xiàng)目，權(quán)力過(guò)分集中， 形成了一定程度的壟斷，嚴(yán)重挫傷了使用單位的積極性，甚至出現(xiàn)了政府投資項(xiàng)目年度計(jì)劃不能完成的現(xiàn)象。過(guò)去建設(shè)投資都是政府投的，有了投資意向 (確定建設(shè)項(xiàng)目 )投資部門便在本單位成本系統(tǒng)內(nèi)抽專人組成基建班子 (基建指揮部、管委會(huì)、辦公室等 )，對(duì)項(xiàng) 目建設(shè)的全過(guò)程進(jìn)行管理。建設(shè)經(jīng)理作為業(yè)主的代理人，在業(yè)主委托的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)以業(yè)主名義開(kāi)展工作，如有權(quán) 自主選擇設(shè)計(jì)師和承包商，業(yè)主則對(duì)建設(shè)經(jīng)理的一切行為負(fù)責(zé)。代建方主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)組建、規(guī)劃設(shè)計(jì)管理、工程營(yíng)造管理、成本管理、營(yíng)銷管理、竣工交付管理等開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的全過(guò)程管理。 在研究方法上，首先，介紹作為代建制理論淵源和實(shí)踐基礎(chǔ)的工程項(xiàng)目管理理論與模式；其次，從代建制在中國(guó)的實(shí)踐，代建制的 范疇，代建制與工程總承包、工程項(xiàng)目管理的區(qū)別，代建制模式下的監(jiān)管體系以及代建制模式的擴(kuò)展應(yīng)用 — 公共工程項(xiàng)目融資代建制等方面的分析，力求勾劃出代建制工程項(xiàng)目管理模式的基本框架；最后，從經(jīng)濟(jì)學(xué)視角分析代建制模式的經(jīng)濟(jì)特征，從法學(xué)視角分析代建制模式中主體間的法律關(guān)系，從而澄清經(jīng)濟(jì)學(xué)與法學(xué)視角下代建制模式中各參與方間關(guān)系的不同提法及涵義。另外，代建制下，被授予代建資質(zhì)的代建公司是從事基本建設(shè)項(xiàng)目管理的專業(yè)機(jī)構(gòu)，有長(zhǎng)期從事項(xiàng)目建設(shè)管理工作的專業(yè)技術(shù)人才，利用這樣的機(jī)構(gòu)對(duì)政府投資項(xiàng)目進(jìn)行專業(yè)化的集中管理，比使用單位自建自營(yíng)更能 保證項(xiàng)目設(shè)計(jì)水平、工程質(zhì)量和造價(jià)控制。 四、代建制促進(jìn)政府職能轉(zhuǎn)變 對(duì)非經(jīng)營(yíng)性政府投資項(xiàng)目實(shí)行代建制，實(shí)際上就是充分發(fā)揮了社會(huì)化分工的優(yōu)勢(shì)，通過(guò)將政府投資項(xiàng)目委托代建單位進(jìn)行建設(shè)管理，實(shí)行項(xiàng)目管理社會(huì)化，代建單位對(duì)政府負(fù)責(zé)；同時(shí)代建單位又對(duì)使用單位負(fù)責(zé)，按時(shí)、按質(zhì)向使用單位交付項(xiàng)目。 其次，代建制模式有助于解決以下問(wèn)題： 住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目代建模式研究 2 一、法律關(guān)系明確 投資人、使用單位、代建單位依照《中華人民共和國(guó)合同法》簽定合同，通過(guò)合同條款的約定，使得合同各方有法可循、依法管理、違法必糾，在制度建設(shè)上更趨合理。 關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn) 項(xiàng)目 代建模式 目錄 目 錄 第一章 緒論 .............................................................................................................................................................1 代建制的時(shí)代背景分析 ............................................................................................................................. 1 研究目的與方法 ............................................................................................................................................ 3 第二章 理論綜述 ...................................................................................................................................................5 房地產(chǎn)代建模式的定義及分類 .............................................................................................................. 5 代建制的形成過(guò)程 ....................................................................................................................................... 6 代建制在中國(guó)實(shí)踐中的三種模式 ......................................................................................................... 7 上海模式 ..................................................................................................................................................8 深圳模式 ..................................................................................................................................................9 廈門模式 ................................................................................................................................................11 代建模式的發(fā)展基礎(chǔ) ................................................................................................................................ 13 合作雙方對(duì)開(kāi)發(fā)理念認(rèn)知的一致性 ......................................................................................... 13 人才培養(yǎng)與輸出的效率和質(zhì)量 ................................................................................................... 13 土地與資金的保障力度 .................................................................................................................. 14 第三章 代建制 模式 的現(xiàn)狀分析 .................................................................................................................. 15 代建制模式下的監(jiān)管體系 ...................................................................................................................... 15 政府投資項(xiàng)目資金監(jiān)管約束機(jī)制 .............................................................................................. 15 公共工程融資代建制 ....................................................................................................................... 17 代建 制模式的現(xiàn)狀 ........................