【正文】 制在 建設(shè)單位管理費(fèi)范圍內(nèi)；有的是以必要的費(fèi)用加稅金和合理利潤(rùn)；有的是結(jié)合建設(shè)單位管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為項(xiàng)目的節(jié)余資金獎(jiǎng)優(yōu)罰劣。相反，由于 “ 代建制 ” 打破了傳統(tǒng)的建設(shè)模式格局，使原有投資者、使用者、建設(shè)者所要面對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任發(fā)生了變化，也就由此帶來(lái)了許多新的問(wèn)題。代建方的簽證發(fā)生數(shù)量較大，在對(duì)其簽字人員問(wèn)詢(xún)時(shí)又出現(xiàn)解釋不清的現(xiàn)象。 弊病 1) 由于當(dāng)時(shí)代建協(xié)議只是一個(gè)框架性的協(xié)議，故雙方的責(zé)權(quán)利及工作分工沒(méi)有得到正式的落實(shí)，造成許多工作沒(méi)有到位， 有關(guān)內(nèi)容無(wú)法依條文執(zhí)行，已出圖的項(xiàng)目代建包干價(jià)格確定時(shí)雙方爭(zhēng)議較大，存在理解上的歧義。 住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目代建模式研究 23 目前，全國(guó)已有二十多個(gè)省市在進(jìn)行代建制試點(diǎn)。 代建制模式的現(xiàn)狀 在代建制的試行過(guò)程中，上海市、深圳市的做法比較有代表性。除了上述的法律層 次外 ,由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)頒發(fā)的條例、國(guó)家部委頒發(fā)的規(guī)定、中央或地方有關(guān)部門(mén)制定的實(shí)施細(xì)則處于法規(guī)體系的第二層次 ,可以委托專(zhuān)業(yè)人士組織 (學(xué)會(huì) )或行業(yè)協(xié)會(huì)制定。替業(yè)主服務(wù) ,代為管理項(xiàng)目 ,處理一切事情的工程管理公司 ,其工作方式也具有特殊性。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下 ,特別是投融資體制改革后 ,非政府參與投融資公共工程項(xiàng)目將逐步增多 ,利益主體多樣化復(fù)雜化 ,經(jīng)濟(jì)機(jī)制項(xiàng)目管理 企業(yè)管理 政府 項(xiàng)目公司 咨詢(xún)公司 管理公司 工程公司 運(yùn)營(yíng)公司 貸款銀行 保險(xiǎn)公司 體制 機(jī)制 法制 公共管理 住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目代建模式研究 21 作用于各個(gè)方面。 住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目代建模式研究 19 圖 32 工程項(xiàng)目委托代理體系 在我國(guó) ,“公共機(jī)構(gòu)”主要指中央政府、地方各級(jí)政府等公共事務(wù)管理機(jī)構(gòu)。公共工程項(xiàng)目建設(shè)對(duì)社會(huì)發(fā)展關(guān)系密切 ,由于政府財(cái)政投資能力在一定時(shí)間內(nèi)有限 ,不能適應(yīng)發(fā)展的需求 ,且政府對(duì)公共工程項(xiàng)目的壟斷專(zhuān)營(yíng)帶來(lái)效率低下、管理混亂的問(wèn)題亟需解決 ,因此開(kāi)拓非政府渠道的資金來(lái)源 ,建立一種吸收非政住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目代建模式研究 18 府的社會(huì)資金的融資體制和相關(guān)的項(xiàng)目實(shí)施管理模式 ,已成為各國(guó)政府考慮的一項(xiàng)政策措施。第一，在政府投資項(xiàng)目立項(xiàng)與投資預(yù)算確定過(guò)程中，財(cái)政投資評(píng)審機(jī)構(gòu)的評(píng)審工作程序是投資預(yù)算成立的一個(gè)重要和不可缺少的環(huán)節(jié)，可以進(jìn)行“先審核，后編制”，投資評(píng)審機(jī)構(gòu)的評(píng)審結(jié)論成為投資估算成立的重要依據(jù)；第二，在政府投資項(xiàng)目撥款過(guò)程中，政府投資項(xiàng)目的支付實(shí)行集中支付制度，“先審核，后撥款”，將投資評(píng)審與資金撥付結(jié)合起來(lái)，投資評(píng)審的結(jié)果是資金撥付的先決條件，體現(xiàn)了財(cái)政資金的直接撥付，賦予財(cái)政投資評(píng)審特殊的職能；第三，在項(xiàng)目結(jié)、決算前由財(cái)政投資評(píng)審中心進(jìn)行審查，有利于財(cái)政部門(mén)與建設(shè)單位、工程承包商等及時(shí)結(jié)清工程尾款，是控制項(xiàng)目總投資的最終環(huán)節(jié)；有利于監(jiān)督固定資產(chǎn)形成并交付使用，提高財(cái)政部門(mén)批復(fù)決算的質(zhì)量。因此，代建制必須有一個(gè)有效的激勵(lì)約束機(jī)制才能行之有效。目前，商業(yè)代建業(yè)務(wù)主要來(lái)自二三線(xiàn)城市，并以地方性龍頭企業(yè)居多，部分擁有資金或土地資源的企業(yè)并沒(méi)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)或高端物業(yè)營(yíng)造的經(jīng)驗(yàn)，需要更具影響力的房地產(chǎn)品牌和產(chǎn)品來(lái)確保項(xiàng)目 的議價(jià)能力與盈利水平。目前，廈門(mén)市實(shí)施項(xiàng)目代建制度由計(jì)劃、建設(shè)、財(cái)政等幾個(gè)部門(mén)分頭管理?！蓖瑫r(shí)規(guī)定土建投資總額 1500 萬(wàn)元以上的市級(jí)財(cái)政性投融資建設(shè)的社會(huì)公益性工程項(xiàng)目要實(shí)行項(xiàng)目代建制，參與代建的單位必須是具有 一、二級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，甲、乙級(jí)監(jiān)理，甲級(jí)工程咨詢(xún)，特級(jí)、一級(jí)施工總承包其中之一資質(zhì)的單位。相互牽制的外部監(jiān)督制度，項(xiàng)目招標(biāo)受建設(shè)行政主管部門(mén)和 紀(jì)檢監(jiān)察部門(mén)監(jiān)督，現(xiàn)場(chǎng)簽證和變更受審計(jì)部門(mén)監(jiān)督，工程款支付受財(cái)政局監(jiān)督。 值得注意的是：在一長(zhǎng)串的具體職責(zé)中，工務(wù)局沒(méi)有為項(xiàng)目籌集資金、撥付資金和還貸資金的職責(zé)。 20xx 年，深圳市機(jī)構(gòu)編制委員會(huì)根據(jù)機(jī)構(gòu)改革方案下發(fā)深編 20xx163 號(hào)文件，決定成立深圳市建筑工務(wù)局。一方面是規(guī)定符合特定條件的項(xiàng)目必須實(shí)行代建制，從而產(chǎn)生市場(chǎng)需求。投資公司直接委托工程管理公司對(duì)政府投資工程進(jìn)行專(zhuān)業(yè)化管理。從目前各地的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，上海模式和廈門(mén)模式是比較成功的。古今中外幾乎所住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目代建模式研究 7 有大的建設(shè)項(xiàng)目都是如此，而且業(yè)主對(duì)建設(shè)過(guò)程管理的好與差，在較大程度上決定著建筑產(chǎn)品的好與差。 代建制的形成過(guò)程 項(xiàng)目代建制最早起源于美國(guó)的建設(shè)經(jīng)理制（ CM 制）。 項(xiàng)目代建是指代建方與已經(jīng)取得標(biāo)的地塊土地所有權(quán)證的委托方合作，由委托方承擔(dān)全部或部分資金，代建方承擔(dān)工程營(yíng)造和銷(xiāo)售任務(wù)，通過(guò)管理和品牌輸出，為委托方提供項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程管理與服務(wù)，并依據(jù)項(xiàng)目銷(xiāo)售或利潤(rùn)總額收取傭金的代建模式。因此，應(yīng)當(dāng)借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)的通行做法，結(jié)合中國(guó)國(guó)情，按照投、建、管、用四分開(kāi)原則，首先是建、管分離和專(zhuān)業(yè)化管理的原則，確立工程建設(shè)的責(zé)任主體，深化工程建設(shè)管理方式的改革，推行代建制。 代建制中的出資人、代建單位和使用單位三方通過(guò)簽訂代建合同，依法明確各自的權(quán)、責(zé)、利，規(guī)范自己的行為；項(xiàng)目按照招投標(biāo)制、合同制、監(jiān)理制予以實(shí)施，充分體現(xiàn)“公開(kāi)、公平、公正”的原則。如何更加有效的整合產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域如策劃、設(shè)計(jì)、 施工等要素，使其在相同的約束條件下更加充分的提高建設(shè)效率，節(jié)約建設(shè)資金，成為市場(chǎng)主體面對(duì)的重要問(wèn)題。 三、項(xiàng)目管理知識(shí)沒(méi)有積累 項(xiàng)目管理組織機(jī)構(gòu)是臨時(shí)的。探討代建制模式下的監(jiān)管體系代建制，并給出代建制模式下的工程應(yīng)用實(shí)例；然后從經(jīng)濟(jì)學(xué)視角分析代建制模式的經(jīng)濟(jì)特征，從法學(xué)視角分析代建制模式中主體間的法律關(guān)系，從而澄清經(jīng)濟(jì)學(xué)與法學(xué)視角下代建制模式中各參與方間關(guān)系的不同提法及涵義，最后介紹代建制在 住宅房地產(chǎn) 工程項(xiàng)目中的應(yīng)用情況。其中商業(yè)代建存在與發(fā)展的基礎(chǔ)在于合作雙方對(duì)開(kāi)發(fā)理念認(rèn)知的一致性、代建方人才培養(yǎng)與輸出的效率和質(zhì)量以及委托方土地與資金的保障力度。國(guó)務(wù)院為什么要推行代建制呢？ 首先，我們分析政府投資項(xiàng)目的現(xiàn)行管理模式存在的主要問(wèn)題： 一、投資“三超” 政府投資項(xiàng)目實(shí)行“財(cái)政投資，政府管理”的單一模式，即投資、建設(shè)、管理、使用四位一體。 二、代建制是解決政府投資項(xiàng)目建設(shè)中所 有者代表缺位的需要 在公有產(chǎn)權(quán)制度下，所有者代表缺位是一道難解的題，其表現(xiàn)是產(chǎn)權(quán)不明晰，而產(chǎn)權(quán)不明晰的結(jié)果是資源浪費(fèi)、效率低下以及腐敗滋生等一系列社會(huì)問(wèn)題的出現(xiàn)。這理順了政府投資工程中各方主體的責(zé)、權(quán)、利，從而使政府從工程的具體組織建設(shè)上解脫出來(lái)，促進(jìn)了政府職能轉(zhuǎn)變?？梢?jiàn)，代建制的建、管、用分離有利于從機(jī)制、法律、市場(chǎng)三個(gè)方面實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目投資的預(yù)算硬約束，激勵(lì)代建單位努力控制投資和提高管理質(zhì)量，而且專(zhuān)業(yè)化隊(duì)伍保證了項(xiàng)目建設(shè)和管理的專(zhuān)業(yè)化水平。 住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目代建模式研究 5 第二章 理論綜述 房地產(chǎn)代建模式的定義及分類(lèi) 基于委托方的不同性質(zhì)，房地產(chǎn)代建模式可分為商業(yè)代建和政府代建兩類(lèi)，其中商業(yè)代建又分為項(xiàng)目代建和資本代建兩類(lèi)。 （ 2） 資本代建。采用 CM 制進(jìn)行項(xiàng)目管理，關(guān)鍵在于選擇建設(shè)經(jīng)理，一般來(lái)說(shuō)，精通管理、商務(wù)、法律、設(shè)計(jì)、施工等知識(shí)和技能，并具有豐富經(jīng)驗(yàn)和良好信譽(yù)，是一名優(yōu)秀建設(shè)經(jīng)理所必須具備的素質(zhì)。這樣做不可避免地導(dǎo)致兩個(gè)問(wèn)題出現(xiàn)：一是單位或系統(tǒng)并非專(zhuān)業(yè)搞建設(shè)的人員，即使班子中有專(zhuān)業(yè)人員，專(zhuān)業(yè)門(mén)類(lèi)也不可能配套；二是項(xiàng)目建設(shè)完工后人員解散，直到有下一個(gè)項(xiàng)目再組建項(xiàng)目班子，有些前次參加的人員本次不一定抽到，新的項(xiàng)目班子又得重新摸索經(jīng)驗(yàn)，這樣就使項(xiàng)目管理總是在低水平上重復(fù)。深圳模式屬于一種“交鑰匙”總承包形式，不通過(guò)招投標(biāo)，統(tǒng)一由工務(wù)局代建，實(shí)質(zhì)上住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目代建模式研究 8 是既沒(méi)有被代理單位，又沒(méi)有代建單位。將一批政府局包括水務(wù)局、市政局、綠化局、環(huán)衛(wèi)局的有關(guān)投資職能移交給政府性投資公司。這一模式的本意是要同時(shí)解決專(zhuān)業(yè)化和委托問(wèn)住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目代建模式研究 9 題兩個(gè)難題。 深圳此次主要借鑒香港等地的做法設(shè)立工務(wù)局，作為負(fù)責(zé)政府投資工程和其他重要公共工程建設(shè)管理的專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)，總體思路是按“相對(duì)集中，區(qū)別對(duì)待”的原則，取消政府投資工程“一次性業(yè)主”的建設(shè)管理模式。 珠海市政府成立政府投資建設(shè)工程管理中心（事業(yè)編制）的做法基本上也可歸入這一模式，他們的做法也充分借鑒 了香港特區(qū)政府工務(wù)局的經(jīng)住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目代建模式研究 11 驗(yàn)。廈門(mén)市建委在 20xx 年 7 月下發(fā)了《 廈門(mén)市重點(diǎn)工程建設(shè)項(xiàng)目代建管理暫行辦法》 ，規(guī)定“市重點(diǎn)工程建設(shè)項(xiàng)目代建是指財(cái)政投融資的我市重點(diǎn)工程項(xiàng)目通過(guò)委托方式，將建設(shè)單位的項(xiàng)目法人責(zé)任事項(xiàng)交由熟悉建設(shè)程序和建設(shè)規(guī)定、具有較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)和技術(shù)力量且符合資格條件的企業(yè)或機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目的管理工作。廈門(mén)市還制定了配套的《廈門(mén)市市級(jí)財(cái)政性投融資社會(huì)事業(yè)建設(shè)項(xiàng)目代建管理招標(biāo)投標(biāo)實(shí)施細(xì)則（試行）》 ，以招投標(biāo)的方式選擇代建單位。該模式的特點(diǎn)是對(duì)實(shí)施代建的項(xiàng)目性質(zhì)有比較清晰的界定，即按住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目代建模式研究 13 照項(xiàng)目的投資屬性、經(jīng)濟(jì)屬性將其限定為：市級(jí)財(cái)政性投融資的、社會(huì)公益性項(xiàng)目（即本身沒(méi)有投資回報(bào)機(jī)制的非經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目）；其次，該模式對(duì)代建單位的資格規(guī)定得比較寬泛，沒(méi)有專(zhuān)門(mén)設(shè)定代建類(lèi)的資質(zhì)，有利于形成承接項(xiàng)目代建任務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制；第三，在對(duì)項(xiàng)目投資控制上，該模式約定了明確的獎(jiǎng)懲規(guī)則，有利于控制投資規(guī)模。 人才培養(yǎng)與輸出的效率和質(zhì)量 代建方品牌輸出的高質(zhì)量和一致性是代建商業(yè)模式存在的關(guān)鍵，而實(shí)現(xiàn)品牌輸出最重要的因素便是項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)的綜合素質(zhì)。對(duì)于政府采購(gòu)項(xiàng)目，目前世界各國(guó)普遍采用的是集中支 付模式，其中單一國(guó)庫(kù)賬戶(hù)制度是最為典型的一種集中支付制度。 由于政府投資項(xiàng)目投資的效益和成本很難區(qū)分和量化，目前國(guó)內(nèi)對(duì)政府投資項(xiàng)目績(jī)效后評(píng)價(jià)開(kāi)展系統(tǒng)研究的并不多見(jiàn)，缺乏科學(xué)合理的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系、技術(shù)參數(shù)、研究方法和必要手段。 一、融資代建制是 BOT/PFI 理論方法在中國(guó)的實(shí)踐 融資代建制 (Finance Construction Consignment)是指針對(duì)公共工程項(xiàng) 目的“公共機(jī)構(gòu)”和“私人投資者”的公私伙伴關(guān)系合作投資、建造、運(yùn)營(yíng)公共項(xiàng)目的創(chuàng)新模式。 住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目代建模式研究 20 圖 33 公共工程項(xiàng)目融資代建制模式框架 （一） 二個(gè)層次 第一層次是指項(xiàng)目公司從政府處獲得公共工程的特許經(jīng)營(yíng)權(quán) ,承擔(dān)從籌資、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目全壽命周期任務(wù) ； 第二層次是項(xiàng)目公司將其中的部分或全部實(shí)施內(nèi)容交于工程 (管理 )公司管理、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)。由綜合性、專(zhuān)業(yè)化、社會(huì)化建設(shè)項(xiàng)目管理公司代行業(yè)主方建設(shè)管理 ,是公共工程建設(shè)管理發(fā)展的一大趨勢(shì)。要改革體制的缺陷 ,如由國(guó)家投資建設(shè)或 政府財(cái)政性資金進(jìn)行固定資產(chǎn)投資 ,實(shí)行“決策、投資、建設(shè)、管理、使用”的“五位一體”的投融資體制 ,實(shí)踐證明有很多弊端。一般由專(zhuān)業(yè)人士組織 (學(xué)會(huì) )或行業(yè)協(xié)會(huì)自行組織制定。上海市“十五”計(jì)劃的十大重點(diǎn)工程項(xiàng)目之一的上海市大連路越江 (黃浦江 )隧道工程，是現(xiàn)代工程建設(shè)中代建制項(xiàng)目管理的試點(diǎn)，已初顯代建制工程管理模式的有效性和高成效。上海市借鑒了國(guó)外的一些先進(jìn)的工程建設(shè)方式，主動(dòng)采取措施，培育多個(gè)工程管理公司，將政府投資工程的業(yè)主職能和工程管理進(jìn)行了適當(dāng)?shù)姆蛛x。代建方負(fù)責(zé)簽訂的合同，在備案時(shí)存在手續(xù)不全、造價(jià)過(guò)高、合同條款有缺陷等問(wèn)題。 4)投資方與代建方的溝通不及時(shí)，造成許多未經(jīng)投資方認(rèn)可，代建方就對(duì)施工方進(jìn)行承諾，使承諾得不到落實(shí)，造成施工方與代建、投資方關(guān)系的緊張。 、預(yù)算下達(dá)、資金撥付、財(cái)務(wù)管理等有關(guān)制度有一個(gè)銜接問(wèn)題，全國(guó)缺少統(tǒng)一指導(dǎo)規(guī)范，各自為政，比較混亂。很多代建機(jī)構(gòu)都是從原來(lái)的建設(shè)單位、工程咨詢(xún)機(jī)構(gòu)、建設(shè)監(jiān)理公司、工程承包公司等轉(zhuǎn)型過(guò)來(lái)的，其經(jīng)濟(jì)實(shí)力、人員隊(duì)伍素質(zhì)、內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)等各方面不能完全達(dá)到代建機(jī)構(gòu)應(yīng)有的水平；其次，代建機(jī)構(gòu)數(shù)量不充足。另一方面，國(guó)家法律法規(guī)賦予了建設(shè)單位在建設(shè)工程項(xiàng)目上的重大責(zé)任與義務(wù)，不能夠因?yàn)閷?shí)行代建制而產(chǎn)生轉(zhuǎn)移。根據(jù)國(guó)家法律法規(guī)規(guī)定，監(jiān)理單位在工程建設(shè)過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)工程質(zhì)量、進(jìn)度、投資控制義務(wù)和對(duì)項(xiàng)目的合同管理，信息管理以及工作協(xié)調(diào)責(zé)任。 由于歷史的原因，目前國(guó)內(nèi)各家代建制公司都有一些行政富余人員，甚至某些人還在領(lǐng)導(dǎo)崗位工作，由于他們的存在，公司的人事制度、工資制度改革遲遲無(wú)法開(kāi)展，且長(zhǎng)期的機(jī)關(guān)作風(fēng)使得他們的思想觀(guān)念與現(xiàn)代企業(yè)的發(fā)展、創(chuàng)新精神格格不入，成為企業(yè)發(fā)展道路上的絆 腳石。其次，應(yīng)從政策和資質(zhì)管理上，鼓勵(lì)工程設(shè)計(jì)、施工、招標(biāo)、造價(jià)等階段性工程承包企業(yè)和中介咨詢(xún)機(jī)構(gòu)通過(guò)兼并、聯(lián)合、重組等途徑組建適應(yīng)工程項(xiàng)目管理社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化、規(guī)范化、國(guó)際化的咨詢(xún)機(jī)構(gòu)。另外，為避免以代建管理費(fèi)作為選擇代建單位的主要競(jìng)爭(zhēng)指標(biāo)而使“代建制”發(fā)展陷入 惡性循環(huán)的困境，政府相關(guān)部門(mén)還應(yīng)盡快科學(xué)、合理的制定建設(shè)項(xiàng)目代建管理費(fèi)指導(dǎo)性標(biāo)準(zhǔn)。 建立招標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制加強(qiáng)對(duì)代建主體有效監(jiān)督 實(shí)行“代建制”的關(guān)鍵在于用公開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇具有專(zhuān)業(yè)素質(zhì)的項(xiàng)目代建單位，用經(jīng)濟(jì)合同來(lái)約束項(xiàng)目代建單位執(zhí)行合同約定的代建任務(wù)，享受應(yīng)有的權(quán)利和承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。確定合理的代建費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn) 。所以說(shuō)代建制在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中還是應(yīng)該有其發(fā)展的空間。國(guó)發(fā)【 20xx】 20 號(hào)， 20xx [2] 陳應(yīng)春 .代建制源起及其特殊文件框架設(shè)計(jì)的法律思考【 J】 .建筑經(jīng)濟(jì) .20xx(Ⅱ ) [3] 孟憲海 馮念一 代建制相關(guān)問(wèn)題之研討【