【正文】 所以說代建制在房地產(chǎn)開發(fā)中還是應(yīng)該有其發(fā)展的空間。 建立招標(biāo)競爭機(jī)制加強(qiáng)對代建主體有效監(jiān)督 實(shí)行“代建制”的關(guān)鍵在于用公開競爭機(jī)制選擇具有專業(yè)素質(zhì)的項(xiàng)目代建單位，用經(jīng)濟(jì)合同來約束項(xiàng)目代建單位執(zhí)行合同約定的代建任務(wù)，享受應(yīng)有的權(quán)利和承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。其次，應(yīng)從政策和資質(zhì)管理上，鼓勵工程設(shè)計(jì)、施工、招標(biāo)、造價等階段性工程承包企業(yè)和中介咨詢機(jī)構(gòu)通過兼并、聯(lián)合、重組等途徑組建適應(yīng)工程項(xiàng)目管理社會化、專業(yè)化、規(guī)范化、國際化的咨詢機(jī)構(gòu)。根據(jù)國家法律法規(guī)規(guī)定，監(jiān)理單位在工程建設(shè)過程中，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)工程質(zhì)量、進(jìn)度、投資控制義務(wù)和對項(xiàng)目的合同管理，信息管理以及工作協(xié)調(diào)責(zé)任。很多代建機(jī)構(gòu)都是從原來的建設(shè)單位、工程咨詢機(jī)構(gòu)、建設(shè)監(jiān)理公司、工程承包公司等轉(zhuǎn)型過來的，其經(jīng)濟(jì)實(shí)力、人員隊(duì)伍素質(zhì)、內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)等各方面不能完全達(dá)到代建機(jī)構(gòu)應(yīng)有的水平；其次，代建機(jī)構(gòu)數(shù)量不充足。 4)投資方與代建方的溝通不及時，造成許多未經(jīng)投資方認(rèn)可，代建方就對施工方進(jìn)行承諾，使承諾得不到落實(shí)，造成施工方與代建、投資方關(guān)系的緊張。上海市借鑒了國外的一些先進(jìn)的工程建設(shè)方式，主動采取措施，培育多個工程管理公司，將政府投資工程的業(yè)主職能和工程管理進(jìn)行了適當(dāng)?shù)姆蛛x。一般由專業(yè)人士組織 (學(xué)會 )或行業(yè)協(xié)會自行組織制定。由綜合性、專業(yè)化、社會化建設(shè)項(xiàng)目管理公司代行業(yè)主方建設(shè)管理 ,是公共工程建設(shè)管理發(fā)展的一大趨勢。 一、融資代建制是 BOT/PFI 理論方法在中國的實(shí)踐 融資代建制 (Finance Construction Consignment)是指針對公共工程項(xiàng) 目的“公共機(jī)構(gòu)”和“私人投資者”的公私伙伴關(guān)系合作投資、建造、運(yùn)營公共項(xiàng)目的創(chuàng)新模式。對于政府采購項(xiàng)目，目前世界各國普遍采用的是集中支 付模式，其中單一國庫賬戶制度是最為典型的一種集中支付制度。該模式的特點(diǎn)是對實(shí)施代建的項(xiàng)目性質(zhì)有比較清晰的界定，即按住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目代建模式研究 13 照項(xiàng)目的投資屬性、經(jīng)濟(jì)屬性將其限定為：市級財(cái)政性投融資的、社會公益性項(xiàng)目（即本身沒有投資回報(bào)機(jī)制的非經(jīng)營性項(xiàng)目）；其次，該模式對代建單位的資格規(guī)定得比較寬泛，沒有專門設(shè)定代建類的資質(zhì)，有利于形成承接項(xiàng)目代建任務(wù)的競爭機(jī)制；第三，在對項(xiàng)目投資控制上，該模式約定了明確的獎懲規(guī)則，有利于控制投資規(guī)模。廈門市建委在 20xx 年 7 月下發(fā)了《 廈門市重點(diǎn)工程建設(shè)項(xiàng)目代建管理暫行辦法》 ，規(guī)定“市重點(diǎn)工程建設(shè)項(xiàng)目代建是指財(cái)政投融資的我市重點(diǎn)工程項(xiàng)目通過委托方式，將建設(shè)單位的項(xiàng)目法人責(zé)任事項(xiàng)交由熟悉建設(shè)程序和建設(shè)規(guī)定、具有較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)和技術(shù)力量且符合資格條件的企業(yè)或機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目的管理工作。 深圳此次主要借鑒香港等地的做法設(shè)立工務(wù)局，作為負(fù)責(zé)政府投資工程和其他重要公共工程建設(shè)管理的專門機(jī)構(gòu)，總體思路是按“相對集中，區(qū)別對待”的原則，取消政府投資工程“一次性業(yè)主”的建設(shè)管理模式。將一批政府局包括水務(wù)局、市政局、綠化局、環(huán)衛(wèi)局的有關(guān)投資職能移交給政府性投資公司。這樣做不可避免地導(dǎo)致兩個問題出現(xiàn)：一是單位或系統(tǒng)并非專業(yè)搞建設(shè)的人員，即使班子中有專業(yè)人員，專業(yè)門類也不可能配套；二是項(xiàng)目建設(shè)完工后人員解散，直到有下一個項(xiàng)目再組建項(xiàng)目班子，有些前次參加的人員本次不一定抽到，新的項(xiàng)目班子又得重新摸索經(jīng)驗(yàn)，這樣就使項(xiàng)目管理總是在低水平上重復(fù)。 （ 2） 資本代建?？梢?，代建制的建、管、用分離有利于從機(jī)制、法律、市場三個方面實(shí)現(xiàn)對項(xiàng)目投資的預(yù)算硬約束，激勵代建單位努力控制投資和提高管理質(zhì)量，而且專業(yè)化隊(duì)伍保證了項(xiàng)目建設(shè)和管理的專業(yè)化水平。 二、代建制是解決政府投資項(xiàng)目建設(shè)中所 有者代表缺位的需要 在公有產(chǎn)權(quán)制度下，所有者代表缺位是一道難解的題，其表現(xiàn)是產(chǎn)權(quán)不明晰，而產(chǎn)權(quán)不明晰的結(jié)果是資源浪費(fèi)、效率低下以及腐敗滋生等一系列社會問題的出現(xiàn)。其中商業(yè)代建存在與發(fā)展的基礎(chǔ)在于合作雙方對開發(fā)理念認(rèn)知的一致性、代建方人才培養(yǎng)與輸出的效率和質(zhì)量以及委托方土地與資金的保障力度。 三、項(xiàng)目管理知識沒有積累 項(xiàng)目管理組織機(jī)構(gòu)是臨時的。 代建制中的出資人、代建單位和使用單位三方通過簽訂代建合同，依法明確各自的權(quán)、責(zé)、利，規(guī)范自己的行為；項(xiàng)目按照招投標(biāo)制、合同制、監(jiān)理制予以實(shí)施，充分體現(xiàn)“公開、公平、公正”的原則。 項(xiàng)目代建是指代建方與已經(jīng)取得標(biāo)的地塊土地所有權(quán)證的委托方合作，由委托方承擔(dān)全部或部分資金，代建方承擔(dān)工程營造和銷售任務(wù)，通過管理和品牌輸出，為委托方提供項(xiàng)目開發(fā)全過程管理與服務(wù)，并依據(jù)項(xiàng)目銷售或利潤總額收取傭金的代建模式。古今中外幾乎所住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目代建模式研究 7 有大的建設(shè)項(xiàng)目都是如此，而且業(yè)主對建設(shè)過程管理的好與差，在較大程度上決定著建筑產(chǎn)品的好與差。投資公司直接委托工程管理公司對政府投資工程進(jìn)行專業(yè)化管理。 20xx 年，深圳市機(jī)構(gòu)編制委員會根據(jù)機(jī)構(gòu)改革方案下發(fā)深編 20xx163 號文件，決定成立深圳市建筑工務(wù)局。相互牽制的外部監(jiān)督制度，項(xiàng)目招標(biāo)受建設(shè)行政主管部門和 紀(jì)檢監(jiān)察部門監(jiān)督，現(xiàn)場簽證和變更受審計(jì)部門監(jiān)督，工程款支付受財(cái)政局監(jiān)督。目前，廈門市實(shí)施項(xiàng)目代建制度由計(jì)劃、建設(shè)、財(cái)政等幾個部門分頭管理。因此，代建制必須有一個有效的激勵約束機(jī)制才能行之有效。公共工程項(xiàng)目建設(shè)對社會發(fā)展關(guān)系密切 ,由于政府財(cái)政投資能力在一定時間內(nèi)有限 ,不能適應(yīng)發(fā)展的需求 ,且政府對公共工程項(xiàng)目的壟斷專營帶來效率低下、管理混亂的問題亟需解決 ,因此開拓非政府渠道的資金來源 ,建立一種吸收非政住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目代建模式研究 18 府的社會資金的融資體制和相關(guān)的項(xiàng)目實(shí)施管理模式 ,已成為各國政府考慮的一項(xiàng)政策措施。在市場經(jīng)濟(jì)條件下 ,特別是投融資體制改革后 ,非政府參與投融資公共工程項(xiàng)目將逐步增多 ,利益主體多樣化復(fù)雜化 ,經(jīng)濟(jì)機(jī)制項(xiàng)目管理 企業(yè)管理 政府 項(xiàng)目公司 咨詢公司 管理公司 工程公司 運(yùn)營公司 貸款銀行 保險公司 體制 機(jī)制 法制 公共管理 住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目代建模式研究 21 作用于各個方面。除了上述的法律層 次外 ,由國務(wù)院批準(zhǔn)頒發(fā)的條例、國家部委頒發(fā)的規(guī)定、中央或地方有關(guān)部門制定的實(shí)施細(xì)則處于法規(guī)體系的第二層次 ,可以委托專業(yè)人士組織 (學(xué)會 )或行業(yè)協(xié)會制定。 住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目代建模式研究 23 目前，全國已有二十多個省市在進(jìn)行代建制試點(diǎn)。代建方的簽證發(fā)生數(shù)量較大，在對其簽字人員問詢時又出現(xiàn)解釋不清的現(xiàn)象。這樣，兩個單位都有使用資金的行為，就產(chǎn)生了誰是會計(jì)核算主體、由誰負(fù)責(zé)項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理、誰來做竣工財(cái)務(wù)決算的問題；再者，代建管理費(fèi)沒有統(tǒng)一的提取標(biāo)準(zhǔn)，各地代建管理費(fèi)提取五花八門，有的是控制在 建設(shè)單位管理費(fèi)范圍內(nèi)；有的是以必要的費(fèi)用加稅金和合理利潤；有的是結(jié)合建設(shè)單位管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為項(xiàng)目的節(jié)余資金獎優(yōu)罰劣。這些，對于代建制度的順利推行是十分不利的。最后，政府各部門和各行業(yè)應(yīng)取得共識，對“代建制”發(fā)展過程中遇到的種種問題和阻力要正確、統(tǒng)一、有效地解決和疏導(dǎo)，及時澄清對“代建制”的錯誤認(rèn)識，糾正不規(guī)范的代建行為，確?！按ㄖ啤钡慕】蛋l(fā)展。 代建制企業(yè)屬于“智力服務(wù)業(yè)”，它與其它產(chǎn)業(yè)的主要區(qū)別在于它的成果是在從業(yè)人的知識、經(jīng)驗(yàn)和智力中產(chǎn)生的，為此從業(yè)人員的素質(zhì)極為重要，這不僅要求從業(yè)人員有較高水準(zhǔn)的專業(yè)知識，還要通曉有關(guān)法律、心理、社會及相關(guān)科學(xué)知識，要有較強(qiáng)的 語言表達(dá)能力、敏銳的思維能力等，除此之外，還要承擔(dān)法律和社會責(zé)任。規(guī)范以 “ 代建制 ” 形式進(jìn)行管理的投資項(xiàng)目各方利益主體的行為，達(dá)到實(shí)現(xiàn) “ 政府監(jiān)管、業(yè)主投資、代建管理、各負(fù) 其責(zé) ” 的目標(biāo)等等。 住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目代建模式研究 34 致 謝 將近 多半 年 的時間 ， 終于將這篇論文寫完，在論文的寫作過程中遇到了無數(shù)的困難和障礙，都在同學(xué)和老師的幫助下度過了。其次應(yīng)加強(qiáng)對項(xiàng)目后評價工作以及建設(shè)全過程的監(jiān)管，要完善政府投資項(xiàng)目特別是重大項(xiàng)目的決算、審計(jì)、績效評價、責(zé)任追究和項(xiàng)目后評價的公開制度，在監(jiān)管制度的設(shè)計(jì)和執(zhí)行中要充分發(fā)揮發(fā)改委、審計(jì)等相關(guān)部門的職能，形成合力，加強(qiáng)對代建主體的有效監(jiān)管?，F(xiàn)階段，這個明顯帶有壟斷色彩的行為對于企業(yè)的發(fā)展有著得天住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目代建模式研究 31 獨(dú)厚的效果，但對于企業(yè)的長期發(fā)展是相當(dāng)不利的，行業(yè)的壟斷限制了競爭。 代建制度帶來項(xiàng)目組織實(shí)施工作困難 由于運(yùn)用代建制，項(xiàng)目的組織實(shí)施工作由項(xiàng)目管理公司來完成，而在政府投資領(lǐng)域的項(xiàng)目管理中，前期準(zhǔn)備工作的難點(diǎn)之一就是大量的房屋拆遷和土地征用問題，而過去這些工作往往是依靠政府的強(qiáng)有力的行政推動，并適時制定和調(diào)整相關(guān)政策來保證工程進(jìn)度，表現(xiàn)的是政府行為，而運(yùn)用代建制后，則改為管理公司完成此項(xiàng)工作，作為企業(yè)，往往是舉步維艱的。 首先，代建工程考核和監(jiān)督制度不嚴(yán)格。 當(dāng)然，造成項(xiàng)目代建出現(xiàn)這些問題的關(guān)鍵更多的是來自管理流程上工作的不到位、工作脫節(jié)。目前已具備了施工單位自控、監(jiān)理單位監(jiān)控、項(xiàng)目代建公司總控、投資方調(diào)控的體系。在管理體系中 ,體制是組織件 ,法制是硬 件 ,機(jī)制是軟件 ,體制是需要持續(xù)地變革 ,機(jī)制是要善于應(yīng)變 ,法制是要不斷地完善。 特殊的企業(yè)管理。典型的模式是已確定一個公共工程項(xiàng)目且通過規(guī)范的程序選擇了項(xiàng)目發(fā)起人 ,政府與項(xiàng)目公司 (由項(xiàng)目發(fā)起人和項(xiàng)目參與方組建 )簽訂委托特許協(xié)議 ,由項(xiàng)目公司選擇合適的工程 (管理 )公司代替業(yè)主 (項(xiàng)目公司 )進(jìn)行包括融資、建設(shè)、經(jīng)營在內(nèi)的工作。 圖 31 財(cái)政性資金集中支付建安工程費(fèi)用流程 二、財(cái)政投資評審制度 在政府投資項(xiàng)目代建制管理模式下，為了加強(qiáng)對政府投資項(xiàng)目采購的監(jiān)管，必須在財(cái)政部門內(nèi)部明確一個主管部門，并由財(cái)政部門管理政府投資項(xiàng)目的資金支出。因而本文僅討論商業(yè)代建模式的存在基礎(chǔ)與風(fēng)險防范。 20xx 年 3 月，廈門市政府轉(zhuǎn)發(fā)了廈門市計(jì)委、建設(shè)局、財(cái)政局關(guān)于《 廈門市市級財(cái)政性投融資社會事業(yè)建設(shè)項(xiàng)目代建管理試行辦法》（以下簡稱《 試行辦法》）。在工程實(shí)施階段，通過公開招標(biāo)選擇社會監(jiān)理、咨詢、擔(dān)保等中介組織，加強(qiáng)對政府投資工程建設(shè)的管理，保證建設(shè)工程質(zhì)量，嚴(yán)格控制建設(shè)投資和施工工期。包括在項(xiàng)目儲備、前期準(zhǔn)備、項(xiàng)目投融資、項(xiàng)目投資控制、項(xiàng)目還貸等。 代建制在中國實(shí)踐中的三種模式 據(jù)了解，近年以來，全國各地像上海、重慶、成都、深圳、北京、廣州、貴州、蘇州和廈門等地方均已開始了“代建制”的試點(diǎn)。 政府代建，顧名思義，就是代建方與政府相關(guān)部門合作，承接安置房、限價房等保障性住房和大型公共服務(wù)配套的建 設(shè)管理與服務(wù)，依據(jù)項(xiàng)目的投資、銷售或利潤總額收取傭金的代建模式。 中國的工程項(xiàng)目管理模式存在的問題突出表現(xiàn)在兩個方面 :一是投、建、管、用 (即投資管理、工程項(xiàng)目建設(shè)的實(shí)施管理、建筑市場監(jiān)督管理和工程項(xiàng)目建成后的使用管理 )交叉混為一體，缺乏相 互之間的制約機(jī)制 。 三、代建制體現(xiàn)專業(yè)化分工 一個產(chǎn)業(yè)內(nèi)的分工水平是由市場大小決定的。 代建制是一種先進(jìn)的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目管理模式 ,但也存在不少風(fēng)險 。 二、工期拖延 項(xiàng)目管理組織的人員臨時組成班子，對項(xiàng)目缺乏整體和綜合管 理。 總之，代建制是我國工程項(xiàng)目管理的重大變革，是對政府投資項(xiàng)目的組織建設(shè)方式的體制創(chuàng)新。 所謂商業(yè)代建，是由非政府類委托方委托，代建方進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的代建模式。而政府投資項(xiàng)目 “ 代建制 ” ，則是指政府投資項(xiàng)目經(jīng)過規(guī)定的程序，委托有相應(yīng)資質(zhì)的工程管理公司或具備相 應(yīng)工程管理能力的其它企業(yè)，代理投資人或建設(shè)單位組織和管理項(xiàng)目的建設(shè)。 上海模式 上海模式主要由政府主管部門、業(yè)主（投資方）、代建單位、設(shè)計(jì)和施工承建商四個方面組成，政府、投資公司、代建單位的權(quán)責(zé)一致，均在界定的職責(zé)范圍內(nèi)，根據(jù)國家建設(shè)法規(guī)、條例和基本建設(shè)程序行使權(quán)力，履行職責(zé)。將兩個問題的改革結(jié)合在一起考慮。同時，由于工務(wù)局是一個專門機(jī)構(gòu)，該模式部分解決了專業(yè)化問題，但不是通過市場化的方式。代建單位代業(yè)主履 行工程建設(shè)的管理職責(zé)，包括選擇勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理企業(yè)，并簽訂工程合同。 土地與資金的保 障力度 雖然代建方不承擔(dān)項(xiàng)目的工程成本、土地成本、人力成本以及相應(yīng)的資金成本，但為保障項(xiàng)目開發(fā)和銷售節(jié)奏，確保項(xiàng)目開發(fā)按計(jì)劃推進(jìn)，項(xiàng)目規(guī)劃條件、土地權(quán)屬的確定以及委托方的資金支付能力仍是合作意向時期關(guān)注的重點(diǎn)。中國目前迫切需要建立一套客觀、準(zhǔn)確、公正衡量政府投資資金投資行為、投資效果的量化的指標(biāo)體系。 （二）三種管理 融資代建制圍繞公共工程項(xiàng)目 ,政府、項(xiàng)目公司、工程管理公司、專業(yè)運(yùn)營公司各司其職、各負(fù)其責(zé)、各擔(dān)風(fēng)險 ,在公共管理、企業(yè)管理和項(xiàng)目管理上有其獨(dú)特之處 ： 公共工程項(xiàng)目的資金無論是社會 (民間 )的還是政府的 ,其公益性質(zhì)是不變的 ,最終的業(yè)主還是政府 ,所以需要政府的監(jiān)督管理。應(yīng)建立支持融資代建制的機(jī)制 ,如投資決策機(jī)制 ,市場競爭機(jī)制 ,合同契約機(jī)制 ,風(fēng)險分擔(dān)機(jī)制 ,價值合理補(bǔ)償機(jī)制激勵機(jī)制和約束監(jiān)管機(jī)制等。 20xx 年，市建設(shè)局提出成立深圳市建筑工務(wù)局，代表政府行使業(yè)主職能，專門負(fù)責(zé)政府投資的市政工程和其他重要公共工程建設(shè)的管理，對 承建的政府投資工程一律實(shí)行“交鑰匙工程”，工務(wù)局目前正在組建之中。 3)既然實(shí)行代建制，實(shí)行代建包干價格 ，那么除投資方主動提出變更外，其他變更所發(fā)生的造價變更均涵蓋在代建協(xié)議包干價格內(nèi)，由代建公司自行解決。這樣，原有的投資申報(bào)、預(yù)算編制和資金撥付渠道就要在