【正文】 尤其要強(qiáng)烈感謝我的論文指導(dǎo)老師 —— 劉鵬輝老師， 他 對(duì)我進(jìn)行了無私的指導(dǎo)和幫助，不厭其煩的幫助進(jìn)行論文的修改和改進(jìn)。在實(shí)施階段建立以目標(biāo)責(zé)任制、風(fēng)險(xiǎn)索賠制和履約擔(dān)保制為主線，對(duì)工程建設(shè)過程實(shí)施動(dòng)態(tài)控制的模式 。 住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目代建模式研究 33 第六章 結(jié)論 有人說，代建制的成敗重點(diǎn)在于制度建設(shè)，關(guān)鍵在于項(xiàng)目代建單位的素質(zhì) 、經(jīng)驗(yàn)和責(zé)任心。同時(shí)，代建企業(yè)還應(yīng)加強(qiáng)代建主體員工素質(zhì)培養(yǎng)，代建企業(yè)應(yīng)擁有完整的人員聘用、考核激勵(lì)機(jī)制和培訓(xùn)計(jì)劃，加強(qiáng)服務(wù)意識(shí)和責(zé)任感，增強(qiáng)代建企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。對(duì)于調(diào)動(dòng)員工的積極性也有不利的一面，我們應(yīng)該借鑒國外的經(jīng)驗(yàn)，采用合伙人或股份制的形式對(duì)企業(yè)作出體制改革，用現(xiàn)代企業(yè)管理的理念，深化企業(yè)的人事制度改革和分配制度改革，加強(qiáng)企業(yè)員工的凝聚力，以適應(yīng)未來社會(huì)發(fā)展的需要。其次，政府投資項(xiàng)目投資各方應(yīng)轉(zhuǎn)變觀念，從思想上認(rèn)識(shí)到推行“代建制”是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然要求，是政府投資體制改革進(jìn)一步深化的必然趨勢(shì)。并且在企業(yè)行為下，花費(fèi)在房屋動(dòng)遷的費(fèi)用相對(duì)以前要多出許多，對(duì)工程總投資會(huì)造成不利的局面。現(xiàn)階段的代建單位因有限的代建取費(fèi)而不愿承擔(dān)更多的代建責(zé)任，同時(shí)建設(shè)單位也因風(fēng)險(xiǎn)并沒有變無法完全轉(zhuǎn)移而對(duì)委托代建持疑慮態(tài)度，合作雙方這種背反的期望目標(biāo)便對(duì)建設(shè)下程項(xiàng)目產(chǎn)生各種不利的影響，在工程建設(shè)過程中，扯皮 、糾紛、責(zé)任推卸等情況時(shí)常發(fā)生。代建制的實(shí)際操作中，存在考核機(jī)制不健全，重委托、輕監(jiān)督檢查等問題，影響了代建工作的質(zhì)量；其次，代建保險(xiǎn)制度沒有建立。代建制下，一些項(xiàng)目前期工作可能仍要使用單位來做，同時(shí)一些設(shè)備也可能由使用單位自行采購。針對(duì) A 項(xiàng)目進(jìn)行代建制管理顯現(xiàn)出的這些優(yōu)劣勢(shì)，我們也在思考 “ 代建制 ” 作為一種同市場(chǎng) 經(jīng)濟(jì)相吻合的新型工程管理模式，得到了國家和社會(huì)認(rèn)可，但這并不意味著，實(shí)施了 “ 代建制 ” 就能夠避免工程建設(shè)本身具有的各種風(fēng)險(xiǎn)。 但在項(xiàng)目執(zhí)行中 ,由于前期代建協(xié)議簽訂時(shí)間長(zhǎng)，雙方對(duì)于現(xiàn)場(chǎng)簽證的管理存在理解上的差異。 3)投資與項(xiàng)目代建分開，明確雙方的責(zé)權(quán)利，更有利于雙方公司集中各自優(yōu)勢(shì)進(jìn)行更專業(yè)化的工作，也為投資方以較少的人員投入完成較大數(shù)額的產(chǎn)值提供了可行的辦法。 20xx 年 2 月 11 日，由深圳市財(cái)政局全額撥款的深圳南坎快速路一期工程項(xiàng)目由深圳市政府委托授權(quán)該市交通局與深圳高速公路有限公司進(jìn)行建設(shè)和管理。體制、機(jī)制、法制的界面并非完全割裂 ,三者也存在交融。第一層次是法律 ,需要建設(shè)和完善融資代建制基本法 ,修改相關(guān)法律 ,如《合同法》、《擔(dān)保法》等。項(xiàng)目公司的管理有別于一般公司的管理 ,具有特殊性。過去 ,公共工程項(xiàng)目由政府自己組織完成 ,管理機(jī)制主要依靠黨紀(jì)政紀(jì) ,基本上不反映利益關(guān)系。圖 42 反映了各主體間的委托代理關(guān)系。 公共工程融資代建制 公共工程項(xiàng)目是指道路、電力、市政、通信等與人民日常生活息息相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目 ,公共工程項(xiàng)目的傳統(tǒng)運(yùn)作模式是由國家投資 ,由政府組織建設(shè)及建后管理 ,所以也稱為政府建設(shè)項(xiàng)目。財(cái)政投資評(píng)審機(jī)構(gòu)是財(cái)政部門內(nèi)部設(shè)置的、專門負(fù)責(zé)審核的機(jī)構(gòu)，它設(shè)立在政府投資項(xiàng)目的投資預(yù)算控制過程中。因此，政府投資項(xiàng)目代建制必定建立在某種委托或委托代理關(guān)系基礎(chǔ)上，即政府部門往往作為國有經(jīng)濟(jì)的所有者 — 全 體公民的受托人對(duì)政府投資項(xiàng)目進(jìn)行管理，在行使受托人權(quán)力時(shí)，項(xiàng)目的所有者 (最終所有者 — 國家 )又必須委托特定的利益主體來完成項(xiàng)目，此時(shí)政府部門往往又成了委托人，這樣在政府投資非經(jīng)營性項(xiàng)目中形成了一個(gè)層層委托關(guān)系。 合作雙方對(duì)開發(fā)理念認(rèn)知的一致性 委托方對(duì)代建方產(chǎn)品開發(fā)理念的認(rèn)同是代建合作存在的根基。對(duì)代建單位經(jīng)濟(jì)上的報(bào)酬包括代建費(fèi)用以及投資節(jié)余，可在工程節(jié)余款的 5 ％以內(nèi)給代建單位獎(jiǎng)勵(lì)；突破投資的，代建單位則要支付投資突破額的 2 ％作為罰金。《 試行辦法》 規(guī)定“為完善市級(jí)財(cái)政性投融資建設(shè)的社會(huì)事業(yè)項(xiàng)目代建制度，明確項(xiàng)目業(yè)主、代建單位雙方的責(zé)、權(quán)、利，提高工程建設(shè)管理水平和質(zhì)量、投資效益，制定本管理辦法。良好的法律法規(guī)環(huán)境，深圳市 20xx 年 3 月 3 日通過了《 深圳市政府投資項(xiàng)目管理?xiàng)l例》 。 深圳市工務(wù)局的具體職責(zé)包括：① 參與編制市政府投資市政基礎(chǔ)設(shè)施工程項(xiàng)目的中長(zhǎng)期建設(shè)規(guī)劃和年度計(jì)劃；② 參與或主持市政府投資建設(shè)工程項(xiàng)目的前期工作：③ 根據(jù)市計(jì)劃部門 下達(dá)的政府投資工程項(xiàng)目計(jì)劃，組織施工圖設(shè)計(jì)與審查，編制項(xiàng)目預(yù)算，并分別報(bào)有關(guān)部門審批；④ 負(fù)責(zé)項(xiàng)目的施工報(bào)建、招標(biāo)投標(biāo)、委托監(jiān)理、簽訂合同、質(zhì)監(jiān)登記、安監(jiān)登記等施工準(zhǔn)備工作；⑤ 負(fù)責(zé)項(xiàng)目施工全過程的協(xié)調(diào)和監(jiān)督；⑥ 負(fù)責(zé)編制項(xiàng)目的結(jié)算、竣工決算并送審，組織有關(guān)單位進(jìn)行工程竣工驗(yàn)收，并辦理產(chǎn)權(quán)登記和資產(chǎn)移交手續(xù)。 深圳模式 深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)成立至今，己對(duì)政府投資工程的管理方式嘗試過多種模式的改革，如 20 世紀(jì) 80 年 代先后成立的基礎(chǔ)工作組、建筑工務(wù)局及 20 世紀(jì) 90 年代成立的城市建設(shè)開發(fā)處、城市建設(shè)投資發(fā)展公司，都試圖對(duì)政府投資工程實(shí)行高度集中管理，但每次不管如何調(diào)整，其職責(zé)始終以負(fù)責(zé)市政工程建設(shè)為主，其它政府投資工程項(xiàng)目的建設(shè)基本上還是由政府各職能部門自行負(fù)責(zé)。 （三）培育工程代建市場(chǎng)。上海市政府主要借助工程管理公司完成政府投資工程的管理，并賦予投資公司較大的責(zé)任，確立投資公司作為政府業(yè)主代表的投資主體地位，主要對(duì)項(xiàng)目投資與還貸、設(shè)施經(jīng)營進(jìn)行全過程管理。筆者通過對(duì)各地試點(diǎn)情況和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的比較分析，認(rèn)為主要可以歸納為上海模式、廈門模式和深圳模式三種。建設(shè)項(xiàng)目業(yè)主要管理建筑產(chǎn)品形成的全過程。 相對(duì)于商業(yè)代建而言，政府代建項(xiàng)目的利潤(rùn)較低，但通過參與民生工程建設(shè)，代建方在贏得市場(chǎng)占有量的同時(shí)，也可獲取更多的社會(huì)資源，不失為當(dāng)下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生存與發(fā)展的良好載體。 （ 1） 項(xiàng)目代建。住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目代建模式研究 4 二是許多工程由非專設(shè)機(jī)構(gòu)和非專業(yè)人員分散管理，使工程建設(shè)管理水平難以提高。在我國代建制主要指將政府投資項(xiàng)目委托給熟悉建設(shè)程序和相關(guān)法律法規(guī)、具備一定專業(yè)技術(shù)力量的、有資格的代建企 業(yè)進(jìn)行全過程管理的制度。伴隨著建設(shè)產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)的擴(kuò)大，進(jìn)一步的專業(yè)化分工成為市場(chǎng)擴(kuò)大的必然結(jié)果，而這種專業(yè)化分工又帶來了管理方式的變化和演進(jìn)。由于利益關(guān)系的不明確，甚至出現(xiàn)“釣魚工程”。本文主要闡述了作為代建制的理論淵源和實(shí)踐基礎(chǔ)的工程項(xiàng)目管理理論與模式，介紹代建制在中國實(shí) 踐中的三種模式，分析三種模式的優(yōu)缺點(diǎn) ， 介紹了項(xiàng)目代建制風(fēng)險(xiǎn)管理流程及階段 ,接著對(duì)代建制項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)主體進(jìn)行分析 ,最后闡述了常見的風(fēng)險(xiǎn)防范策略。商業(yè)代建的風(fēng)險(xiǎn)主要在于委托方干預(yù)風(fēng)險(xiǎn)、政府干預(yù)風(fēng)險(xiǎn)以及履約風(fēng)險(xiǎn)。相互之間無利益制約、不透明，項(xiàng)目建設(shè)管理中存在薄弱環(huán)節(jié)，普遍存在“超規(guī)模、超標(biāo)準(zhǔn)、超概算”的“三超”現(xiàn)象。按照制度經(jīng)濟(jì)學(xué)的說法，一種新的制度供給必然對(duì)應(yīng)著某種制度需求。 五、代建制易于市場(chǎng)化運(yùn)作 代建帶位實(shí)行市場(chǎng)化運(yùn)作，按市場(chǎng)法則選擇代建單位；以合同形式約住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目代建模式研究 3 束各方的行為；以利益機(jī)制，促使代建單位自覺地按投資主體的要求嚴(yán)格控制投資，按照經(jīng)批準(zhǔn)的規(guī)模和標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施項(xiàng)目建設(shè)。因此，代建制是一種比較適合我國政府投資項(xiàng)目的工程建設(shè)管理方式。 商業(yè)代建。 資本代建與項(xiàng)目代建的運(yùn)作模式大體相同，其不同之處主要在于，資本代建的委托方多為外部資本，不一定存在實(shí)際經(jīng)濟(jì)主體，且并未獲得標(biāo)的地塊的土地使用權(quán)，因而代建方的管理范疇中也會(huì)相應(yīng)增加投資咨詢、住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目代建模式研究 6 項(xiàng)目公司組建、前期管理等方面的內(nèi)容。 現(xiàn)在所推行的 “ 代建制 ” 是將項(xiàng)目建設(shè)人與項(xiàng)目使用人分離，由項(xiàng)目出資人委托有相應(yīng)資質(zhì)的項(xiàng)目代建人對(duì)項(xiàng)目招投標(biāo)和勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等建設(shè)全過程進(jìn)行組織管理，項(xiàng)目竣工后交付使用人的項(xiàng)目建設(shè)管理行為。在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展的今天，這種管理模式顯然是不能適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要的。上海模式和廈門是值得借鑒和推廣的“代建制”模式。政府有關(guān)職能局專注于行政監(jiān)管。因而，改革的范圍廣，不僅包括工程建設(shè)組織實(shí)施方式的改革，還包括了政府工程投資領(lǐng)域的改革。這樣有利于發(fā)揮工務(wù)局的人才、專業(yè)及經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢(shì)，解決政府投資工程分散管理的弊端，提高工程項(xiàng)目管理水平，全面做好質(zhì)量、投資和工期三大控制，保證政府投資工程效益。深圳模式解決的主要是委托的難題，即將對(duì)政府投資工程的監(jiān)督由分散的監(jiān)督變?yōu)榧械谋O(jiān)督，從而提高監(jiān)督的效率，減少因委托而引起的問題?！庇纱舜_定了代建制度的定義以及代建制度的適用范圍，也就是說，從 20xx 年 7 月開始，廈門市在重點(diǎn)工程建設(shè)項(xiàng)目上全面實(shí)施項(xiàng)目代建制。 在具體操作上，《試行辦法》 規(guī)定：廈門市實(shí)行的代建制是指項(xiàng)目業(yè)主在項(xiàng)目批準(zhǔn)后，將整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目的前期準(zhǔn)備、實(shí)施、竣工驗(yàn)收以及項(xiàng)目建設(shè)工程、質(zhì)量、投資控制全部工作任務(wù)委托給具有相應(yīng)代建資質(zhì)的單位進(jìn)行建設(shè)管理。 代建模式的發(fā)展基礎(chǔ) 房地產(chǎn)代建模式體現(xiàn)了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)專業(yè)化分工的 基本原則，其中政府代建模式存在時(shí)間和成熟程度均較商業(yè)代建見長(zhǎng)。 住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目代建模式研究 14 代建方要實(shí)現(xiàn)規(guī)?；?jīng)營，必須高度重視內(nèi)部人員招聘、培養(yǎng)和輸出的質(zhì)量和效率，以保障自身品牌的同質(zhì)化輸出。 目前在中國，各地方財(cái)政部門采用的集中資金支付方式有三種模式 :一是將財(cái)政撥款和單位自籌資金統(tǒng)籌使用，先將單位自籌資金集中在財(cái)政專戶中，再由財(cái)政統(tǒng)一與供貨商結(jié)算款項(xiàng)；二是由財(cái)政統(tǒng)一付款，主要適用于基本依靠財(cái)政撥款的行政事業(yè)單位；三是不改變資金的撥款程序和方式，財(cái)政部門主要負(fù)責(zé)審核采購計(jì)劃、核對(duì)采購過程、進(jìn)行監(jiān)督，購貨主體根據(jù)政府采購規(guī)則、程序和方法進(jìn)行物品和服務(wù)的采購，并在財(cái)政的監(jiān)住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目代建模式研究 16 督下依據(jù)供貨憑證自行付款。而國外對(duì)政府投資 項(xiàng)目后評(píng)價(jià)理論大多通過建立復(fù)雜的宏觀經(jīng)濟(jì)模型來評(píng)價(jià)其投資的綜合影響度，因而很難對(duì)投資過程進(jìn)行評(píng)價(jià)和控制，同時(shí)其評(píng)價(jià)指標(biāo)的設(shè)置的指向性和內(nèi)涵并不適應(yīng)中國的情況。公共項(xiàng)目產(chǎn)生社會(huì)效益是“公共機(jī)構(gòu)”的項(xiàng)目目標(biāo) ,得到投資回報(bào)率是“私人投資者”的目標(biāo)。所確定的項(xiàng)目公司、工程管理公司、工程公司、運(yùn)營公司等都是通過競(jìng)爭(zhēng)獲得合同 ,且有完整的準(zhǔn)入和退出機(jī)制。代理建設(shè)模式能夠幫助業(yè)主理想化地對(duì)投資和工期進(jìn)行控制 ,避免 我國目前存在的上一個(gè)項(xiàng)目、組建一個(gè)管理單位 ,在沒有任何經(jīng)驗(yàn)的情況下而產(chǎn)生的人財(cái)物的浪費(fèi)。新型的公共項(xiàng)目投融資體制應(yīng)實(shí)行政企分開、權(quán)責(zé)明確、市場(chǎng)導(dǎo)向、政府間接管理、投資主體多元、融資渠道多樣、決策科學(xué)、中介服務(wù)社會(huì)化。體制、機(jī)制、法制三者互相作用、相輔相成。 深圳市政府借鑒香港政府投資項(xiàng)目管理模式。 住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目代建模式研究 24 第四章 房地產(chǎn) 代建制 中存在的問題分析 代建制在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目運(yùn)行中體現(xiàn)出來的優(yōu)勢(shì)與弊病 優(yōu)勢(shì) 1)增強(qiáng)了項(xiàng)目管理的力 度，由于外部管理人員的增加，管理層次的豐富及專業(yè)職能的細(xì)化，形成了專業(yè)對(duì)口、專事專人的架構(gòu)。代建方負(fù)責(zé)的結(jié)算，結(jié)算資料不全就進(jìn)行結(jié)算，過住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目代建模式研究 25 于草率定值，現(xiàn)場(chǎng)簽證水分過大。 5)代建方在招投標(biāo)管理、資金撥付、現(xiàn)場(chǎng)管理方面協(xié)調(diào)能力及解決問題能力有待提高。 首先，代建單位作為項(xiàng)目的直接建設(shè)和管理單位，作為控制投資和工程質(zhì) 量的直接管理者，需要參與預(yù)算核定和資金使用。公平、有效競(jìng)爭(zhēng)的代建制市場(chǎng)必須有合理數(shù)量的代建商參與才能形成，但我國目前符合資質(zhì)要求的代建機(jī)構(gòu)的 數(shù)量較少，達(dá)不到市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的要求，這也是部分地方選擇由政府指定代建單位的原因之一。實(shí)行代建制的本來目的是希望通過代建方使建設(shè)單位從非專業(yè)領(lǐng)域工作中擺脫出來，不必承擔(dān)這些單位無力承擔(dān)的專業(yè)責(zé)任與義務(wù)。而目前的代建制度，代建人在工程實(shí)施過程中所承擔(dān)的權(quán)利與義務(wù)也大致如此。 從業(yè)人員素質(zhì)有待提高我同目前的代建制行業(yè) 項(xiàng)目管理人員的專業(yè)水平都很高，現(xiàn)場(chǎng)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)較多，可知識(shí)面偏窄，綜合協(xié)調(diào)管理能力較弱，尤其是經(jīng)濟(jì)、商務(wù)、管理、法律等方面知識(shí)和能力不足，缺少項(xiàng)目經(jīng)理、雙語人才、復(fù)合型人才，而熟悉國際慣例，能從事國際工程咨詢的人才就更少。同時(shí)，要下決心裁撤政府各部門所屬的工程建設(shè)管理機(jī)構(gòu)，并嚴(yán)格限制組建工程指揮部或基建辦等類似機(jī)構(gòu)。 由于代建制度出現(xiàn)而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移問題，主要因?yàn)槲写ǖ姆刹幻鞔_，以及責(zé)任無法轉(zhuǎn)移的情形，應(yīng)通過立法來確立代建制度，將委托代建后的行政責(zé)任轉(zhuǎn)移給代建人。然而目前有些地方出現(xiàn)了項(xiàng)目代建單位的選擇并不是嚴(yán)格按照公開招投標(biāo)的方式產(chǎn)生，甚至于個(gè)別并不具備項(xiàng)目代建資格的單位 成為了項(xiàng)目代建人，這些都從一定程度上影響了項(xiàng)目的建設(shè)效果，帶來較大的負(fù)面影響。加強(qiáng)代建單位的行業(yè)自律 。 代建模式作為一種房地產(chǎn)開發(fā)的創(chuàng)新模式，在當(dāng)前中國政策和市場(chǎng)環(huán)境下，其可行性和盈利能力是值得關(guān)注的，但其操作過程中也存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。 感謝西安電子科技大學(xué)網(wǎng)絡(luò)學(xué)院為我提供了一個(gè)良好的學(xué)習(xí)環(huán)境，感謝學(xué)院的領(lǐng)導(dǎo)和老師們！他們無微不至的關(guān)懷、精心的培養(yǎng)使我到了很多的知識(shí)，終生受益！ 參考文獻(xiàn) 35 參考 文獻(xiàn) [1] 發(fā)改委、國務(wù)院關(guān)于投資體制改革的決定。對(duì)于投資方來說代建制管理要增加一小筆管理費(fèi)，但確實(shí)可以因管理水平的提高而節(jié)省管理費(fèi)的幾倍、十幾倍的資金。建立代建單位的信用評(píng)價(jià)體系 。代建制企業(yè)應(yīng)有完整的人員聘