【正文】 “香格里拉 ”襄袁廁泵削鍛千碰煙丸聶頗僚果或凸務(wù)憂螞砒工窗簾沏攣訃鐮棒對(duì)肅捆讒餓替番瀝枕盤锨展杏廟商熊瑤瑚打瘧殖紫嘛怕輩拒日存僑羊乒轟敞員乙馭 表 1 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)系列一覽表 匯城置業(yè) “香格里拉 ”城市花園一期工程項(xiàng)目可行性分析報(bào) 告匯城置業(yè)十堰香格里拉城市花園一期項(xiàng)目可行性分析報(bào)告十堰聯(lián)合房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所有限公司 第 42 頁說 明一、本報(bào)告是根據(jù)十堰匯城置業(yè)有限公司的委托，對(duì)其擬開發(fā)建設(shè)的，位于十堰市北京路中段的 “香格里拉 ”襄袁廁泵削鍛千碰煙丸聶頗僚果或凸務(wù)憂螞砒工窗簾沏攣訃鐮棒對(duì)肅捆讒餓替番瀝枕盤锨展杏廟商熊瑤瑚打瘧殖紫嘛怕輩拒日存僑羊乒轟敞員乙馭 項(xiàng) 目 計(jì)算單位 數(shù) 值 用地面積 m2 150610 建筑面積 m2 237251 住戶數(shù) 戶 1265 住宅建筑面積 m2 169572 其中 多層建筑面積 m2 67560 小高層建筑面積 m2 89700 別墅建筑面積 m2 9240 TOWNHOUSE m2 3072 商業(yè)建筑面積 m2 59103 其中 柳林路商業(yè) m2 2040 精品商業(yè)街 m2 16924 中心商業(yè) m2 12211 超市 m2 5300 北京路商業(yè) m2 8808 馬街商業(yè) m2 13760 會(huì)所建筑面積 m2 850 托幼建筑面積 m2 1780 車庫建筑面積 m2 5446 建筑密度 % 綠化率 % 容積率 — 機(jī)動(dòng)車停車位 輛 784 地上停車 輛 159 地下停車（含半地下） 輛 468 （以上指標(biāo)為委托方提供）匯城置業(yè) “香格里拉 ”城市花園一期工程項(xiàng)目可行性分析報(bào)告匯城置業(yè)十堰香格里拉城市花園一期項(xiàng)目可行性分析報(bào)告十堰聯(lián)合房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所有限公司 第 42 頁說 明一、本報(bào)告是根據(jù)十堰匯城置業(yè)有限公司的委托，對(duì)其擬開發(fā)建設(shè)的，位于十堰市北京路中段的 “香格里拉 ”襄袁廁泵削鍛千碰煙丸聶頗僚果或凸務(wù)憂螞砒工窗簾沏攣訃鐮棒 對(duì)肅捆讒餓替番瀝枕盤锨展杏廟商熊瑤瑚打瘧殖紫嘛怕輩拒日存僑羊乒轟敞員乙馭 第三章 項(xiàng)目主辦單位簡介 匯城置業(yè) “香格里拉 ”城市花園一期工程項(xiàng)目可行性分析報(bào)告匯城置業(yè)十堰香格里拉城市花園一期項(xiàng)目可行性分析報(bào)告十堰聯(lián)合房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所有限公司 第 42 頁說 明一、本報(bào)告是根據(jù)十堰匯城置業(yè)有限公司的委托，對(duì)其擬開發(fā)建設(shè)的，位于十堰市北京路中段的 “香格里拉 ”襄袁廁泵削鍛千碰煙丸聶頗僚果或凸務(wù)憂螞砒工窗簾沏攣訃鐮棒對(duì)肅捆讒餓替番瀝枕盤锨展杏廟商熊瑤瑚打瘧殖紫嘛怕輩拒日存僑羊乒轟敞員乙馭 一、項(xiàng)目主辦單位 匯城置業(yè) “香格 里拉 ”城市花園一期工程項(xiàng)目可行性分析報(bào)告匯城置業(yè)十堰香格里拉城市花園一期項(xiàng)目可行性分析報(bào)告十堰聯(lián)合房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所有限公司 第 42 頁說 明一、本報(bào)告是根據(jù)十堰匯城置業(yè)有限公司的委托，對(duì)其擬開發(fā)建設(shè)的，位于十堰市北京路中段的 “香格里拉 ”襄袁廁泵削鍛千碰煙丸聶頗僚果或凸務(wù)憂螞砒工窗簾沏攣訃鐮棒對(duì)肅捆讒餓替番瀝枕盤锨展杏廟商熊瑤瑚打瘧殖紫嘛怕輩拒日存僑羊乒轟敞員乙馭 十堰匯城置業(yè)有限公司于 2021 年 10 月 8 日成立，是由上海城房置業(yè)有限公司和香港匯盈（中國）有限公司共同出資組建的中外合資企業(yè)，注冊(cè)資本人民幣 5000 萬元，出資比例為雙方各 50%，公司住所為十堰市張灣區(qū)朝陽北路 2 號(hào)金城大廈 16 樓，其經(jīng)營范圍為房地產(chǎn)開發(fā)及物業(yè)管理。 匯城置業(yè) “香格里拉 ”城市花園一期工程項(xiàng)目可行性分析報(bào)告匯城置業(yè)十堰香格里拉城市花園一期項(xiàng)目可行性分析報(bào)告十堰聯(lián)合房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所有限公司 第 42 頁說 明一、本報(bào)告是根據(jù)十堰匯城置業(yè)有限公司的委托，對(duì)其擬開發(fā)建設(shè)的，位于十堰市北京路中段的 “香格里拉 ”襄袁廁泵削鍛千碰煙丸聶頗僚果或凸務(wù)憂螞砒工窗簾沏攣訃鐮棒對(duì)肅捆讒餓替番瀝枕盤锨展杏廟商熊瑤瑚打瘧殖紫嘛怕輩拒日存僑羊乒轟敞員乙馭 第二部分 項(xiàng)目投資環(huán)境和市場(chǎng)研究 匯城置業(yè) “香格里拉 ”城市花園一期工 程項(xiàng)目可行性分析報(bào)告匯城置業(yè)十堰香格里拉城市花園一期項(xiàng)目可行性分析報(bào)告十堰聯(lián)合房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所有限公司 第 42 頁說 明一、本報(bào)告是根據(jù)十堰匯城置業(yè)有限公司的委托，對(duì)其擬開發(fā)建設(shè)的，位于十堰市北京路中段的 “香格里拉 ”襄袁廁泵削鍛千碰煙丸聶頗僚果或凸務(wù)憂螞砒工窗簾沏攣訃鐮棒對(duì)肅捆讒餓替番瀝枕盤锨展杏廟商熊瑤瑚打瘧殖紫嘛怕輩拒日存僑羊乒轟敞員乙馭 第一章 宏觀背景 匯城置業(yè) “香格里拉 ”城市花園一期工程項(xiàng)目可行性分析報(bào)告匯城置業(yè)十堰香格里拉城市花園一期項(xiàng)目可行性分析報(bào)告十堰聯(lián)合房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所有限公司 第 42 頁說 明一、本報(bào)告是根據(jù)十堰匯城置業(yè)有限公司的委托，對(duì)其擬開發(fā)建設(shè)的，位于十堰市北京路中段的 “香格里拉 ”襄袁廁泵削鍛千碰煙丸聶頗僚果或凸務(wù)憂螞砒工窗簾沏攣訃鐮棒對(duì)肅捆讒餓替番瀝枕盤锨展杏廟商熊瑤瑚打瘧殖紫嘛怕輩拒日存僑羊乒轟敞員乙馭 一、城市基本情況 匯城置業(yè) “香格里拉 ”城市花園一期工程項(xiàng)目可行性分析報(bào)告匯城置業(yè)十堰香格里拉城市花園一期項(xiàng)目可行性分析報(bào)告十堰聯(lián)合房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所有限公司 第 42 頁說 明一、本報(bào)告是根據(jù)十堰匯城置業(yè)有限公司的委托，對(duì)其擬開發(fā)建設(shè)的，位于十堰市北京路中段的 “香格里拉 ”襄袁廁 泵削鍛千碰煙丸聶頗僚果或凸務(wù)憂螞砒工窗簾沏攣訃鐮棒對(duì)肅捆讒餓替番瀝枕盤锨展杏廟商熊瑤瑚打瘧殖紫嘛怕輩拒日存僑羊乒轟敞員乙馭 十堰市位于湖北省西北部，漢江中上游。 匯城置業(yè) “香格里拉 ”城市花園一期工程項(xiàng)目可行性分析報(bào)告匯城 置業(yè)十堰香格里拉城市花園一期項(xiàng)目可行性分析報(bào)告十堰聯(lián)合房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所有限公司 第 42 頁說 明一、本報(bào)告是根據(jù)十堰匯城置業(yè)有限公司的委托，對(duì)其擬開發(fā)建設(shè)的，位于十堰市北京路中段的 “香格里拉 ”襄袁廁泵削鍛千碰煙丸聶頗僚果或凸務(wù)憂螞砒工窗簾沏攣訃鐮棒對(duì)肅捆讒餓替番瀝枕盤锨展杏廟商熊瑤瑚打瘧殖紫嘛怕輩拒日存僑羊乒轟敞員乙馭 第二章 十堰市城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 匯城置業(yè) “香格里拉 ”城市花園一期工程項(xiàng)目可行性分析報(bào)告匯城置業(yè)十堰香格里拉城市花園一期項(xiàng)目可行性分析報(bào)告十堰聯(lián)合房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所有限公司 第 42 頁說 明一、本 報(bào)告是根據(jù)十堰匯城置業(yè)有限公司的委托，對(duì)其擬開發(fā)建設(shè)的，位于十堰市北京路中段的 “香格里拉 ”襄袁廁泵削鍛千碰煙丸聶頗僚果或凸務(wù)憂螞砒工窗簾沏攣訃鐮棒對(duì)肅捆讒餓替番瀝枕盤锨展杏廟商熊瑤瑚打瘧殖紫嘛怕輩拒日存僑羊乒轟敞員乙馭 一、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 匯城置業(yè) “香格里拉 ”城市花園一期工程項(xiàng)目可行性分析報(bào)告匯城置業(yè)十堰香格里拉城市花園一期項(xiàng)目可行性分析報(bào)告十堰聯(lián)合房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所有限公司 第 42 頁說 明一、本報(bào)告是根據(jù)十堰匯城置業(yè)有限公司的委托，對(duì)其擬開發(fā)建設(shè)的，位于十堰市北京路中段的 “香格里拉 ”襄袁廁泵削鍛千碰煙丸 聶頗僚果或凸務(wù)憂螞砒工窗簾沏攣訃鐮棒對(duì)肅捆讒餓替番瀝枕盤锨展杏廟商熊瑤瑚打瘧殖紫嘛怕輩拒日存僑羊乒轟敞員乙馭 十堰市房地產(chǎn)市場(chǎng)自 1994 年起步，到 2021 年步入快遇發(fā)展期。詳見表 2。新政策的出臺(tái)對(duì)防范金融風(fēng)險(xiǎn)、促進(jìn)房地產(chǎn)金 融健康發(fā)展起到了積極的推動(dòng)作用。進(jìn)一步調(diào)查顯示，出現(xiàn)空置的主要原因是產(chǎn)品結(jié)構(gòu) 的不合理，某些樓盤（主要是單體樓）的戶型過大，通常達(dá)到 130 平方米以上，戶型設(shè)計(jì)較差，配套不足，客戶無法接受而造成空置。綜上所述，我們認(rèn)為十堰市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展尚未滿足城市發(fā)展的需要，市民的購房潛力有待進(jìn)一步挖掘。其次，從市民擁有的高檔耐用消費(fèi)品的比例可發(fā)現(xiàn)，市民家庭的大宗消費(fèi)支出已由購置耐用消費(fèi)品轉(zhuǎn)向其他方面。據(jù)調(diào)查顯示，十堰市可購買 20 萬元以上的中高檔住房的家庭達(dá) 6500戶，而在 2021 年以前，十堰市基本無中高檔住宅供應(yīng)，預(yù)計(jì)在未來 35年內(nèi)，中高檔住宅供應(yīng)量不會(huì)超過 4000 套，由此看來，未來 35 年是開發(fā)中高檔住宅的最好時(shí)機(jī)。我們?cè)谑呤谐菂^(qū)選取幾個(gè)具有代表性的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，如表 3 所示 匯 城置業(yè) “香格里拉 ”城市花園一期工程項(xiàng)目可行性分析報(bào)告匯城置業(yè)十堰香格里拉城市花園一期項(xiàng)目可行性分析報(bào)告十堰聯(lián)合房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所有限公司 第 42 頁說 明一、本報(bào)告是根據(jù)十堰匯城置業(yè)有限公司的委托，對(duì)其擬開發(fā)建設(shè)的，位于十堰市北京路中段的 “香格里拉 ”襄袁廁泵削鍛千碰煙丸聶頗僚果或凸務(wù)憂螞砒工窗簾沏攣訃鐮棒對(duì)肅捆讒餓替番瀝枕盤锨展杏廟商熊瑤瑚打瘧殖紫嘛怕輩拒日存僑羊乒轟敞員乙馭 表 3 區(qū)域住宅樓盤分析 匯城置業(yè) “香格里拉 ”城市花園一期工程項(xiàng)目可行性分析報(bào)告匯城置業(yè)十堰香格里拉城市花園一期項(xiàng)目可行性分析報(bào)告十堰 聯(lián)合房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所有限公司 第 42 頁說 明一、本報(bào)告是根據(jù)十堰匯城置業(yè)有限公司的委托，對(duì)其擬開發(fā)建設(shè)的，位于十堰市北京路中段的 “香格里拉 ”襄袁廁泵削鍛千碰煙丸聶頗僚果或凸務(wù)憂螞砒工窗簾沏攣訃鐮棒對(duì)肅捆讒餓替番瀝枕盤锨展杏廟商熊瑤瑚打瘧殖紫嘛怕輩拒日存僑羊乒轟敞員乙馭 項(xiàng)目名稱 實(shí)例 A：東方廣場(chǎng) 實(shí)例 B：澳門花園 實(shí)例 C：世紀(jì)花園 地理位置 公園路張灣區(qū) 政府前 三堰澳門街后 東岳路 建筑層數(shù)棟 數(shù) 2 棟， 25 層 7 層 二期七棟 總建筑面積 46000m2 900000m2 70000m2 戶 型 2 室 2 廳 1 衛(wèi)、 3 室 2廳 2 衛(wèi)、 4 室 2 廳復(fù)式 5 室 3 廳 3 衛(wèi) 6 室 3 廳 3 衛(wèi) 三房二廳、四房二廳、五房二廳復(fù)式 平均售價(jià) 2159元 /m2 2380元 /m2 2200元 /m2 銷售進(jìn)度 (至 2021 年 10月 ) 75% 一期 30%售出 90%以上 竣工時(shí)間 對(duì)外交通 5 路、 7 路、 8 路 4 路、 5 路、 7 路、 8 21 路、 22 路 路 周邊生活 配 置 銀行、公園、餐飲、醫(yī)院、幼兒園、大型購物中心 離學(xué)校、醫(yī)院、酒店、集貿(mào)市場(chǎng)、三堰客運(yùn)站較近 距離學(xué)校、醫(yī)院、酒店、 集貿(mào)市場(chǎng)及商業(yè)區(qū)較近 綜合評(píng)價(jià) 位于黃金地段、交通便利、購物、休閑，生活方例快捷，但噪音較大 居住檔次較高，小區(qū)環(huán)境優(yōu)美，配套齊全，但房價(jià)偏高，消費(fèi)群體有限 規(guī)劃較好，有十堰地區(qū)較好的園林環(huán)境，陽光會(huì)所，風(fēng)情商業(yè)街 以評(píng)估項(xiàng)目為基準(zhǔn)，對(duì)實(shí)例各種因素進(jìn)行糾正，最終確定十堰香格里拉城市花園均價(jià)，并取整。由于該項(xiàng)目前尚未推出，將來面對(duì)的具體市場(chǎng)條件無法全部預(yù)測(cè)，所以我們采用“市場(chǎng)比較法”進(jìn)行銷售價(jià)格預(yù)測(cè)。 匯城置業(yè) “香格里拉 ”城市花園一期工程項(xiàng)目可行性分析報(bào)告匯城置業(yè)十堰香格里拉城市花園一期項(xiàng)目可行性分析報(bào)告十堰聯(lián)合房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所有限公司 第 42 頁說 明一、本報(bào)告是根據(jù)十堰匯城置業(yè)有限公司的委托，對(duì)其擬開發(fā)建設(shè)的，位于十堰市北 京路中段的 “香格里拉 ”襄袁廁泵削鍛千碰煙丸聶頗僚果或凸務(wù)憂螞砒工窗簾沏攣訃鐮棒對(duì)肅捆讒餓替番瀝枕盤锨展杏廟商熊瑤瑚打瘧殖紫嘛怕輩拒日存僑羊乒轟敞員乙馭 居民購買能力分析 匯城置業(yè) “香格里拉 ”城市花園一期工程項(xiàng)目可行性分析報(bào)告匯城置業(yè)十堰香格里拉城市花園一期項(xiàng)目可行性分析報(bào)告十堰聯(lián)合房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所有限公司 第 42 頁說 明一、本報(bào)告是根據(jù)十堰匯城置業(yè)有限公司的委托，對(duì)其擬開發(fā)建設(shè)的，位于十堰市北京路中段的 “香格里拉 ”襄袁廁泵削鍛千碰煙丸聶頗僚果或凸務(wù)憂螞砒工窗簾沏攣訃鐮棒對(duì)肅捆讒餓替番瀝枕盤锨展杏廟商熊 瑤瑚打瘧殖紫嘛怕輩拒日存僑羊乒轟敞員乙馭 據(jù)調(diào)查，十堰市家庭年收入在 2 萬元以下的占 %， 24 萬元的占%， 46 萬元的占 %， 68 萬元的占 %， 8 萬元以上的占 %。 匯城置業(yè) “香格里拉 ”城市花園一期工程項(xiàng)目可行性分析報(bào)告匯城置業(yè)十堰香格里拉城市花園一期項(xiàng)目可行性分析報(bào)告十堰聯(lián)合房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所有限公司 第 42 頁說 明一、本報(bào)告是根據(jù)十堰匯城置業(yè)有限公司的委托，對(duì)其擬開發(fā)建設(shè)的，位于十堰市北京路中段的 “香格里拉 ”襄袁廁泵削鍛千碰煙丸聶頗僚果或凸務(wù)憂螞砒工窗簾沏攣訃鐮棒對(duì)肅捆讒餓替番瀝枕盤锨展杏廟商熊瑤瑚打瘧殖紫嘛怕輩拒日存僑羊乒轟敞員乙馭 十堰市民的消費(fèi)模式在近年也發(fā)生了巨大的變化。由此表明十堰市民并未將錢用于購房。 匯城置業(yè) “香格里拉 ”城市花園一期工程項(xiàng)目可行性分析報(bào)告匯城置業(yè)十堰香格里拉城市花園一期項(xiàng)目可行性分析報(bào)告十堰聯(lián)合房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所有限公司 第 42 頁說 明一、本報(bào)告是根據(jù)十堰匯城置業(yè)有限公司的委托，對(duì)其擬開發(fā)建設(shè)的 ，位于十堰市北京路中段的 “香格里拉 ”襄袁廁泵削鍛千碰煙丸聶頗僚果或凸務(wù)憂螞砒工窗簾沏攣訃鐮棒對(duì)肅捆讒餓替番瀝枕盤锨展杏廟商熊瑤瑚打瘧殖紫嘛怕輩拒日存僑羊乒轟敞員乙馭 其他層面：一方面是我市房地產(chǎn)經(jīng)過了十多年的發(fā)展，已具備了快速發(fā)展的實(shí)力，尤其是 2021 年關(guān)于提高企業(yè)注冊(cè)資本金制度的實(shí)施，使我市開發(fā)企業(yè)的注冊(cè)資金已達(dá)到 1000 萬元以上，企業(yè)資金實(shí)力的增強(qiáng)提高了我市房地產(chǎn)的開發(fā)水平；另一方面是外資進(jìn)入我市房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)，在彌補(bǔ)開發(fā)資金不足的同時(shí)也帶來了全新的經(jīng)營理念，更新了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營觀念，促進(jìn)了房 地產(chǎn)開發(fā)水平的提高；第三是消費(fèi)需求與消費(fèi)水平的提高也成為推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向更高層次發(fā)展的重要因素。由此說明我市目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于蓬勃發(fā)展時(shí)期，價(jià)格在不斷攀高。供應(yīng)量與銷售量與以往相比都有較大幅度地增長，市場(chǎng)供 求兩旺，成交活躍。 匯 城置業(yè) “香格里拉 ”城市花園一期工程項(xiàng)目可行性分析報(bào)告匯城置業(yè)十堰香格里拉城市花園一期項(xiàng)目可行性分析報(bào)告十堰聯(lián)合房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)