【正文】 ........................................................................................ 24 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。方舟城 項目 （一期） 可行性研究報告 南陽市裕邦佳合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 二 00八年 一月 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系 統(tǒng)資料。方舟城項目 南陽市方城縣 鳳瑞路和高速路引線交匯處西南角 南陽市裕邦佳合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 名稱：南陽市裕邦佳合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 住所： 南陽市 方城縣 城關(guān)鎮(zhèn)潘莊 法定代表人： 陶杰 注冊資本： 1016 萬元 企業(yè)類型： 有限責(zé)任公司 經(jīng)營范圍： 在合法取得土地使用權(quán)范圍內(nèi)進行 房地產(chǎn)開發(fā) 聯(lián)系電話： 037767256696 郵編： 473200 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。公司下設(shè)總經(jīng)理辦公室、銷售部、財務(wù)部、工程技術(shù)部、項目部、開發(fā)部等部門管理公司 、開展各項事務(wù) 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系 統(tǒng)資料。 “裕邦其商品房開發(fā)、銷售、閑置情 況見 表 21。 項目片區(qū)日后必將成為方城縣新的政治文化中心和中央居住區(qū)，一個新的方城中心正在崛起。現(xiàn)在國家 頒布的 不再允許獨家小院建設(shè)的 政策，給房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)帶來了新的活力和發(fā)展信心。而本項目的進駐填補了方城中高端住宅需求的空白。 10 為 在市場上鋪墊一定的競爭力。 表 22 一期戶型配比表 通過對當?shù)胤康禺a(chǎn)市場調(diào)查，目前， 當?shù)胤績r均價在 1400 元 /㎡，而本產(chǎn)品具有多重優(yōu)勢，根據(jù)“優(yōu)質(zhì)優(yōu)價”策略 ， 結(jié)合市場比較法和成本計算法兩種價格計算方式， 項目一期 住宅銷售單價為 1700元 /㎡ ； 商 業(yè) 部分 按照目前片區(qū)商業(yè)價值 7000 元 /㎡的單價進行計算 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 設(shè)計條件 ? 建設(shè)用地。該區(qū)域地下水豐富，水質(zhì) 良好，適合飲用，并有自來水主管道由張騫大道地下通過，可保證其生活用水及消防用水。 項目建設(shè)規(guī)劃方案 裕邦 建設(shè)標準 總體優(yōu)良，爭取 南陽市乃至河南省的精品工程。 15 干凈。 16 投資估算與經(jīng)濟效益測算 ? 投資估算根據(jù)國家計委 頒發(fā)的建設(shè)項目固定資產(chǎn)投資估算的相關(guān)辦法。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 項目 開發(fā)其他費用為 萬元。 18 項目在啟動前期，開發(fā)商給 拆遷居民的拆遷安置費用 500 萬元。 19 萬元。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系 統(tǒng)資料。 ? 社會效益 本項目的開發(fā)，不僅滿足了人們的居住需求，而且可以改善片區(qū)環(huán)境，提高居民生活品質(zhì)，具有明顯的社會效益。 項目主要問題的解決辦法和建議 項目主要問題： ? 本 項目前期投入資金較大，持續(xù)時間較長； ? 本項目周邊區(qū)域面 有幾個在建樓盤 ，有一定的競爭壓力。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ? 加快資金回籠 應(yīng)多渠道、多方式加快銷售進度，如在項目銷售過程中可采用多種付款方式，即可有效促銷，又可盡量減少占用資金。 ●行業(yè)風(fēng)險 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 23 ? 可行性研究結(jié)論 此外，項目開發(fā)公司具備充沛資金、技術(shù)實力、工程經(jīng)驗和良好信譽，本項目具有較強的抗風(fēng)險能力，且從技術(shù)方面看亦充分具備可行性。 可行性研究結(jié)論與建議 擬建方案的結(jié)論意見 ? 建設(shè)條件 本項目屬房地產(chǎn)住宅開發(fā)項目，符合國家城鎮(zhèn)住宅開發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策，項目建設(shè)規(guī)劃手續(xù)已辦理 ，建設(shè)資金籌措方案已擬定，現(xiàn)場建設(shè)條件具備。 項目銷售收入和開發(fā)成本在不利影響下，項目仍有較大贏利空間，說明項目具較強的抗風(fēng)險能力。 計算公式： 注： X 為保本銷售額 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系 統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。項目開發(fā)前期費用為 萬元。 表 71 項目總投資估算表 序號 項目名稱 平均單方造價 投資金額 所占比例 （元 / m2） （萬元） 1 土地總費用 1, % 2 建安費用 3, 主體工程 1, % 基礎(chǔ)施工 1, % 設(shè)備及安裝 工程 % 室外配套工 程 % 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。裕邦最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。地質(zhì)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，地質(zhì)及水文條件優(yōu)勢，適于進行大型建筑。 從 以上分析 ，我們可以清晰的看見，項目在未來三年里所面對的是一個充滿機遇的市場環(huán)境，而項目自身的硬件和軟件條件又有著十分優(yōu)越的條件，項目的開發(fā)和銷售將成為片區(qū)房地產(chǎn)市場未來兩年的關(guān)注焦點。 ? 在戶型配比方面， 項目 以投資和居家性價比很高的三房和兩房為主，輔以四房和復(fù)式，以滿足當?shù)馗邔哟蔚目蛻羧后w 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料?？梢哉f， 項目定位在 一個 高檔水準。 8 項目周邊環(huán)境分析 項目周邊有縣國稅局、縣防疫站、現(xiàn)勞動局以及擬建中的縣地稅局、縣交通局、縣檢察院、縣規(guī)劃局等政府部門；于此同時，周邊還有漢都華府、新?；▓@、中達花園、教師新村花園等高尚生活社區(qū)，項目東側(cè)為裕邦大型住宅備用 地。 因此，方舟城項目 不僅能在良好的環(huán)境中運行，同時它的實施也對方城縣的經(jīng)濟建設(shè)、文化建設(shè)等方面添磚加瓦 。近年來，方城縣委、縣政府始終堅持全面貫徹落實科學(xué)發(fā)展觀，強力實施“工業(yè)強縣、雙引三聯(lián)”戰(zhàn)略，加快了建設(shè)“三個家園”的步伐，投資環(huán)境寬松，投資力度加大，經(jīng)濟及社會穩(wěn)步發(fā)展。 5 項目地址 項目 位于 南陽市 方城縣鳳瑞路和高速路引線交匯處西南角，地處方城 未來政治文化中心的核心位置。在河南項目的前期規(guī)劃、工程施工以及后期市場營銷中，南陽裕邦佳合地產(chǎn)從深圳裕邦佳杰公司抽調(diào)了大批資深的工程管理和市場營銷人員。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。該企業(yè)自 1996 年成立以來， 憑借成熟的經(jīng)營 理念 、先進的管理模式和強大的技術(shù)研發(fā)力量， 目前周一品小肥羊已經(jīng) 在 蘭州、深圳、上海、南京、廣州等大中型城市 開設(shè) 220余 家連鎖店， 總資產(chǎn)達 5 億元人民幣，企業(yè) 多次獲得“消費者信賴企業(yè)”獎，并 于 2000 年通過國際 ISO9001— 2000 認證。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。全縣轄 16 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)、 577 個行政村，總?cè)丝?110 萬人，其中城區(qū)人口達 10%， 是國務(wù)院批準的對外開放的 重點縣。 7 家的投資政策，有利于拉動縣城經(jīng)濟的跨越發(fā)展；符合國 家加快縣城建設(shè)、打造“三個家園”的總體戰(zhàn)略，有利于提高居民生活 品位和縣城品位；符合建設(shè)開放、富裕、文明、和諧新方城的總體要求 ， 有利于樹立 方城 縣開放、文明的良好形象。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。方舟城秉承“領(lǐng)跑方城 20 年”的經(jīng)營理念，全力打造國際級的生態(tài)樣板住區(qū) 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系 統(tǒng)資料。 ? 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