【正文】 行性分析報告 2 該公司本著“弘揚黔文化，做好黔文章”和對休閑娛樂獨到的見解，經過兩年多的項目實地考察、調研，決定措籌巨資在凱里市永豐 南路建設“銳鑫國際休閑會所”項目。黨的十六大提出了全面建設小康社會的目標。 黔東南州 地處黔湘兩省結合部，是貴州省的南大門。本項目建設對改變凱里市休閑娛樂設施落后狀況，促進休閑娛樂業(yè)的發(fā)展是十分必要的。 市場現(xiàn)有洗浴休閑服務容量 市區(qū)人口不多，但凱里天然具有區(qū)位優(yōu)勢，是旅游集散地。 需求現(xiàn)狀 凱里市作為全國優(yōu)秀旅游城市，休閑娛樂業(yè)已成為凱里市支柱產業(yè)。以 凱里市目前每年 60萬客量計算，日均賓客接待量 600 人左右。分布為：商務包房、KTV 歌城、太空睡眠區(qū)； （ 2）負二層：建筑面積 5855 平方米。處于貴州省黃金休閑娛樂圈內，地理位置十分優(yōu)越。 ③層板巖強風化 —— 褐黃色，硬 堅硬狀態(tài)，本次勘察鉆至強風化帶，風化物呈強風化狀，遇 水易軟化。 年平均氣溫 1517℃ 一月份最低平均氣溫 34℃ 極端最低氣溫 13℃ 七月份最高平均氣溫 2728℃ 極端最高氣溫 4041℃ 平均無霜期 235 天 年平均氣壓 1014 毫巴 最低氣壓（夏季） 994 毫巴 高檔會所建設項目 可行性分析報告 12 最高氣壓（冬季） 1056 毫巴 年平均相對濕度 70% 年最大降雨量 2460mm 年最小降雨量 1400mm 年平均降雨量 2019mm 日最大降雨量 320mm 最大積雪厚度 常年主導風向 西南風 交通條件 凱里市位于貴州省東南部，交通便捷，距凱里市城區(qū) 公里，距貴陽 180 公里、距都勻 60 公里、距湘西 公里 2021 年凱里市國內生產總值 億元，財政收入 萬元 ， 2021 年一、二、三產比重為 ::. 凱里市旅游業(yè)資源十分豐富。 b. 水源 本項目所需生活用水由凱里市自來水公司供應。景區(qū)內排水問題十分重要，不能因景區(qū)開發(fā)而污染環(huán)境，因此，所有污水必須經污水處理設施處理達到污水綜合排放標準GB89782021 一級標準后，部分中水回用，作為綠化和沖洗用水。變電房接地電阻 R≤ 10Ω。所有客房和娛樂活動場所都裝設感煙、感溫等火情探測裝置和消防設施，設置 完善的聲光報警訊號和通風排煙，噴淋等自動控制設施。 勞動定員 董事會 運轉總經理 副總經理 常務副總經理 辦公室 文秘檔案 資料匯總 人事管理 外事聯(lián)絡 內部協(xié)調 打印接待 員工培訓 信息中心 行政部 環(huán)衛(wèi) 水電 通訊 設備維修 基建 職工食堂 節(jié)能 安全生產 環(huán)保 綠化 安全 保 衛(wèi) 部 安全保衛(wèi) 消防 防盜 門衛(wèi) 保安大隊 監(jiān)控中心 餐飲部 中西餐飲 中西餐廳 特色餐飲 餐飲策劃 原料采購 財務部 會計 統(tǒng)計 出納 財稅 營銷部 營銷策劃 市場開拓 駐外營銷 會議接待 客房部 接 待 大 廳 各 樓 層 清 潔 衛(wèi) 生 服 務 質 量 用 品 配 備 防疫 醫(yī) 療 服 務 會所 物 歌 舞 廳 洗浴中心 健身娛樂 項目策劃 項目組織 總經理 高檔會所建設項目 可行性分析報告 18 本項目勞動定員 300 人。在服務品牌的發(fā)展過程中，服務品牌高檔會所建設項目 可行性分析報告 19 命名經歷了一個由同質到差異、由普通到個性、由直白到概念、由行為到理念的過程。 四是建立 快速反應機制。對于口碑的形成，雙向溝通（公關傳播）比單向溝通（廣告?zhèn)鞑ィ└行А? 內部管理 （ 1）、顧客忠實體系 高檔會所建設項目 可行性分析報告 21 顧客忠實目標 A、顧客回頭率保持在 60%； B、為客人服務滿意率保持在 95%； C、對競爭對手進行服務質量檢測 D、減少顧客的投訴率 E、提高項目開發(fā)創(chuàng)新效率 F、努力擴大市場份額，客流量力求達到 10001500 人 /天，在同行業(yè)占據(jù)領先地位。 （ 2）、管理人員工作原則 （ 1） 我們將在與所有人相處時要表現(xiàn)出真誠、關懷備 至； （ 2） 我們將在每次與顧客接觸中盡可能的為其服務； （ 3） 我們將保持服務的一致性； （ 4） 我們要確保我們服務過程方便于客人及員工； （ 5） 要求每一位管理人員盡可能與顧客接觸； （ 6） 我們要在現(xiàn)場管理當中及時作出果斷決定； （ 7） 我們將為我們的員工創(chuàng)造一個能使他們個人事業(yè)目標達到的環(huán)境； （ 8） 客人滿意是我們工作的動力。 C、信息： 【 1】掌握顧客反映的情況，并記錄； 【 2】了解企業(yè)內部信息，并向上反饋； 【 3】了解同行業(yè)的情況后及時匯報； 【 4】熟知酒店下達的指 令、銷售計劃。 【 4】建立員工圖書室運動館 ,用來陶冶員工情操提高員工身體文化素質 。這樣，把顧客看作能為我們不斷帶來更多利潤和工資的就十分重要了。當客人向你走來時，你要說我能幫你嗎？當客人向你道謝時，你要說不用謝！ 佩戴好你的工牌。 D、對員工的服務要求 高檔會所建設項目 可行性分析報告 26 舒適，賓客來消費首先是要求有一個舒適的環(huán)境，所以服務人員一定要創(chuàng)造一個溫馨、潔凈的待客環(huán)境，達到顧客滿意。 實行領導檢查，保安部督查，兩級崗位檢查制度。鋪底流動資金按全額流動資金的 30%計算。 國家計委頒發(fā)的《投資項目可行性研究指南》（試用版， 2021年）。 資金籌措 建設單位自籌建設投資 萬元（包括融資）和鋪底流動資金 萬元，共計 萬元； 申請銀行長期借款 萬元， %。 (2) 賓館客房直接成本按該類營業(yè)收入的 10%估算。設備投資及其它投資綜合折舊年限按 16 年，直線法折舊，殘值率 5%。 按以上方法估算，達綱年營業(yè)收入合計為 3868 萬元。 按稅后利潤的 10%計提盈余公積金，按 5%計算公益金。 詳見附表 3《營業(yè)收入和營業(yè)稅金及附加估算表》。 營業(yè) 分析 客房營業(yè)收入 考慮到市場競爭因素和市場價格的波動因素，客房的入住率按 70%計算。按工資總額的 %計算社保﹑醫(yī)保﹑失保和福利費用。 成本估算 水療會所日常支出按該項營業(yè)收入的 10%估算。 （三） 項目總投資及資金籌措 項目總投資（取整萬元計算） 本項目總投資 萬元 ,其中 : 建設投資 萬元 。詳見《投資計劃及資金籌措表》。 其他費用：按有關計費標準估算。要求服務人員要保守客人隱私，保護好客人財產和生命安全，是贏得賓客的保障。這是因為，世界上最親切悅耳的聲音就是聽到自己的名字，我們以顧客的姓，再加上尊稱問候客人，就會給客 人一種賓至如歸的感覺。服務員 要根據(jù)顧客的服務要求和投訴的問題，及時采取服務行動，以表示你在時刻關心客人。 （ 6）、服務戰(zhàn)略 A、酒店實行定制化服務 :定制化是個性化、靈活化、極致化的表現(xiàn) 。 【 2】流動紅旗班組 ,實行月評定凡是服務、衛(wèi)生、顧客表揚綜合方面特別突出者 ,該班組被授予流動紅旗并每人獎勵 50 元 。 B、堅持原則，照章辦事，徇私情， 加強問題處理的透明度。從不對顧客說“不”；（不得不說時，提供其他選擇）使客人放松；使客人喜出望外。品牌的附加價值由增值服務、獨特體驗、精神享受等方面構成，這為品牌戰(zhàn)指明了方向。在傳播的過程中，既要“嗓門大”，又要“聲音動聽”，整 合資源進行傳播。 三是專業(yè)服務渠道體系。全體員工上崗前需經過不少于一星期安全培訓。組織機構詳見管理機構圖。 c. 有線電視（ CATV）系統(tǒng)盡量利用地方電視訊號，同時建立衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)以豐富賓客文化生活。各建筑物進戶線距變電房距離大于 50 米的均設置重復接地裝置。 排水分為污水排放及防洪排水二個系統(tǒng)。 冬天利用蓄熱電鍋爐供暖。 氣象條件 本項目區(qū)域地處中緯度，屬亞熱帶濕潤季風氣候區(qū)。碎石層呈次圓狀，主要為風化碎石；充填為粉質粘土，混少量中粗砂。 38′，北緯 30176。銳鑫國際會所按四星級標準建設和裝修。 市場預測 銳鑫國際會所按現(xiàn)代風格建造，內部裝修豪華高檔，其特色為綠色、環(huán)保、生態(tài)型休閑會所，該會所將為凱里市民及海內外游客提供一個舒適的休閑娛樂場所。 水療休閑市場結構 A、享受型消費者 B、 理智 型消費者 行業(yè)競爭焦點 與在歌舞廳、 迪廳等 的宣泄來緩解精神壓力不同， 水療 自然高檔會所建設項目 可行性分析報告 6 而又放松，是一種真正能夠緩解生活壓