【正文】 高檔會(huì)所建設(shè)項(xiàng)目 可行性分析報(bào)告 總 論 （一） 項(xiàng)目背景與概況 項(xiàng)目名稱 高檔會(huì)所建設(shè)項(xiàng)目 ，以下簡(jiǎn)稱“本項(xiàng)目”。 項(xiàng)目擬建地點(diǎn) XXXX 永豐路：該項(xiàng)目配套設(shè)施完善，小區(qū)周邊交通便利，市內(nèi) 9 路區(qū)可到達(dá)，距迎賓大道 150 米，距新建的城南客車站 300 米，是凱里的長(zhǎng)途客運(yùn)中心，凱里運(yùn)輸公司客車站即將搬遷到這里。車站投入運(yùn)營(yíng)后，日發(fā)送旅客 10000 多人次，年客流容量為 367 萬(wàn)人次，高速公路西出口 1000 米。 樓盤開發(fā) XXX房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 該公司成立于 2021 年，注冊(cè)資本 800 萬(wàn)元人民幣，公司擁有良好的信譽(yù)和雄厚資本。以其優(yōu)秀的專業(yè)、管理人才，建立健全了一整套科學(xué) 、合理、高效的管理制度，形成了項(xiàng)目開發(fā)、銷售經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)管理等運(yùn)作體系。企業(yè)在發(fā)展中得到了省、市各級(jí)政府和相關(guān)部門的大力支持。公司以“提高人居環(huán)境、走在行業(yè)前沿、引導(dǎo)大眾消費(fèi)”為發(fā)展目標(biāo)，以“誠(chéng)信、務(wù)實(shí)、高效”為行事準(zhǔn)則。先后成功開發(fā)樓盤：“銳紅大廈”、“銳紅花園”、“銳博大廈”、“銳馨鑫園（該盤在中國(guó)貴州十佳人居評(píng)選中榮獲“ 2021中國(guó)178。貴州名盤）” 項(xiàng)目投資 XXX 國(guó)際休閑服務(wù)有限公司 高檔會(huì)所建設(shè)項(xiàng)目 可行性分析報(bào)告 2 該公司本著“弘揚(yáng)黔文化，做好黔文章”和對(duì)休閑娛樂(lè)獨(dú)到的見(jiàn)解，經(jīng)過(guò)兩年多的項(xiàng)目實(shí)地考察、調(diào)研，決定措籌巨資在凱里市永豐 南路建設(shè)“銳鑫國(guó)際休閑會(huì)所”項(xiàng)目。本項(xiàng)目由貴州規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)院和香港方黃建筑師事務(wù)所共同規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、裝飾設(shè)計(jì)。銳鑫國(guó)際休閑會(huì)所由水療會(huì)所、國(guó)際賓館、 KTV歌城三大版塊組成。經(jīng)營(yíng)面積為 25000 平方米，總投資 億元人民幣。 本項(xiàng)目按四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)建造。內(nèi)設(shè)有超大公共浴區(qū)、 SPA美容纖體、中西自助餐廳、豪華商務(wù)包間 250 余間、高雅氣派的演藝大廳、舒適安靜的公共休息區(qū)、時(shí)尚現(xiàn)代的 KTV 包間 80 余間、溫馨舒適的客房 200 余間，集吃、喝、玩、樂(lè)一應(yīng)俱全，建成后將是黔東南乃至整個(gè)貴州首屈一指的國(guó)際休閑娛樂(lè)會(huì)所 。 項(xiàng)目提出背景和項(xiàng)目建設(shè)的必要性 改革開放以來(lái)，我國(guó)綜合國(guó)力大幅度躍升，人民生活水平不斷提高，社會(huì)長(zhǎng)期保持穩(wěn)定，政通人和。目前我國(guó)人均 GDP 已超過(guò) 1000 美元，總體達(dá)到小康。黨的十六大提出了全面建設(shè)小康社會(huì)的目標(biāo)。 當(dāng)人均 GDP 達(dá)到 800 美元至 1000 美元時(shí)，休閑娛樂(lè)消費(fèi)將進(jìn)入快速增長(zhǎng)期。根據(jù)世界專業(yè)組織預(yù)測(cè)，到 2020 年我國(guó)將成為世界休閑娛樂(lè)第一大國(guó)。 目前休閑娛樂(lè)業(yè)已是世界第一大支柱產(chǎn)業(yè)。中國(guó)休閑娛樂(lè)業(yè)經(jīng)過(guò)二十多年發(fā)展，取得了長(zhǎng)足進(jìn)步。政府將休閑娛樂(lè)業(yè)列為第三產(chǎn)業(yè)支柱和國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。 目前， 我國(guó)休閑娛樂(lè)業(yè)面臨前所未有的發(fā)展機(jī)遇。隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展，我國(guó)城市化進(jìn)程加快，城鎮(zhèn)消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)，人均 GDP 達(dá) 1000 美元之后，消費(fèi)結(jié)構(gòu)將朝著發(fā)展型、享受型轉(zhuǎn)變，休閑娛樂(lè)消費(fèi)成為新熱點(diǎn)，休閑娛樂(lè)業(yè)進(jìn)入興盛期。 黔東南州 地處黔湘兩省結(jié)合部，是貴州省的南大門。 全州 轄 一市 十六縣 ， 州府所在地凱里市 面積 1306 平方公里，人口 58 高檔會(huì)所建設(shè)項(xiàng)目 可行性分析報(bào)告 3 萬(wàn)。 經(jīng)過(guò)近年來(lái)建設(shè)，凱里市基礎(chǔ)設(shè)施大為改觀，交通狀況有了根本改變。公路四通八達(dá)，密切了與省內(nèi)及外省的聯(lián)系，使凱里市休閑娛樂(lè)業(yè)得到快速發(fā)展。 凱里是一個(gè)原生態(tài)人文景觀保存完好的旅游 勝地 ， 2021 年接待國(guó)內(nèi)外游客 150 萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)%. 近年來(lái)，凱里市賓館、娛樂(lè)、餐飲業(yè)發(fā)展迅速。但與旅游業(yè)發(fā)展速度相比不相適應(yīng)，現(xiàn)已成為制約凱里市旅游業(yè)發(fā)展的瓶頸。 隨著高檔消費(fèi)群體日益擴(kuò)大，高檔水療會(huì)所和星級(jí)賓館在凱里市供不應(yīng)求。 黔東南州銳鑫國(guó)際休閑服務(wù)有限公司經(jīng)過(guò)兩年多充分考察調(diào)研，凱里市投資興建凱里市銳鑫國(guó)際會(huì)所。本項(xiàng)目建設(shè)對(duì)改變凱里市休閑娛樂(lè)設(shè)施落后狀況，促進(jìn)休閑娛樂(lè)業(yè)的發(fā)展是十分必要的。 可行性研究報(bào)告編制依據(jù) （ 1）《中華人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要（草案） 》 （ 2）《貴州旅游娛樂(lè)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》 （ 3）中華人民共和國(guó)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》（ [2021]第44 號(hào)） （ 4）中華人民共和國(guó)《國(guó)有土地使用證》（凱里市國(guó)用 [2021]第 05892 號(hào)） 項(xiàng)目預(yù)期目標(biāo) 本項(xiàng)目總投資 億元人民幣，按四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建造，主業(yè)鑫國(guó)國(guó)際水療會(huì)所，配套銳鑫國(guó)際酒店、休閑娛樂(lè)設(shè)施。 （二） 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 表 11 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 高檔會(huì)所建設(shè)項(xiàng)目 可行性分析報(bào)告 4 序號(hào) 名 稱 單位 數(shù)量或指標(biāo) 備注 1 建設(shè)規(guī)模 平方米 25000 項(xiàng)目總投資 萬(wàn)元 15000 職工人數(shù) 人 350 裙樓 平方米 5000 總建筑面積 平方米 25000 3 營(yíng)業(yè)面積 平方米 24000 4 年?duì)I業(yè)收入 萬(wàn)元 3868 5 總成本費(fèi)用 萬(wàn)元 1353 6 年利潤(rùn)總額 萬(wàn)元 2515 7 營(yíng)業(yè)稅金及附加 萬(wàn)元 535 8 投資利潤(rùn)率 % % 9 投資利稅率 % % 10 投資回收期 年 3 含建設(shè)期 2 年 11 內(nèi)部收益率 % 48% 12 凈現(xiàn)值（ I=12%） 萬(wàn)元 1380 13 盈虧平衡點(diǎn) % 35% 14 借款償還期 年 2 含建設(shè)期 高檔會(huì)所建設(shè)項(xiàng)目 可行性分析報(bào)告 5 二 . 市場(chǎng)預(yù)測(cè) （一） 凱里市休閑會(huì)所現(xiàn)狀 當(dāng)前洗浴休閑行業(yè)狀況及市場(chǎng)前景分析 傳統(tǒng)的藥浴，如桔皮浴、姜奶浴、參石?。涣眍惖乃⒃?、泥炭浴、黑泥浴等等。而凱里地區(qū)洗浴行業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷模式單一，基本上都是普遍的桑拿，美容，按摩，足療等，經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目、洗浴文化的構(gòu)成雷同、缺少特色，在對(duì)外宣傳上，大家都打著“美容健體，修身養(yǎng)性”這張牌，差異化程度非常小。沒(méi)有差異就沒(méi)有特色；沒(méi)有特色就不能吸引人。其次，在規(guī)模上，大家基本上旗鼓相當(dāng)。再次，服務(wù)水平持齊，難相上下。 從以上來(lái)看，凱里水療休閑行業(yè)發(fā)展空間不可估量，如果能夠開發(fā)糅合文化資源，豐富服務(wù)項(xiàng)目，提高人性化服務(wù)水平則更容易在市場(chǎng)中鼎足而立。 市場(chǎng)現(xiàn)有洗浴休閑服務(wù)容量 市區(qū)人口不多，但凱里天然具有區(qū)位優(yōu)勢(shì)，是旅游集散地。每天至少有 萬(wàn)外來(lái)人口進(jìn)出這里，相當(dāng)于城市總?cè)丝诘??？梢哉f(shuō)消費(fèi)群體還是很可觀的。就目前來(lái)看，市區(qū)除了陽(yáng)光櫻花，還有曼谷雨林等等 ,大大小小已上十家。這些洗浴休閑場(chǎng)所，主要串落在凱里的鬧市區(qū)，因此，總體服務(wù)容量比較大，但分?jǐn)傁聛?lái)就顯得“僧多粥少”了。 凱里水療休閑市場(chǎng)所處發(fā)展階段 則處于市場(chǎng) 發(fā)展的最初階段 市場(chǎng)導(dǎo)入期。 水療休閑市場(chǎng)結(jié)構(gòu) A、享受型消費(fèi)者 B、 理智 型消費(fèi)者 行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)焦點(diǎn) 與在歌舞廳、 迪廳等 的宣泄來(lái)緩解精神壓力不同， 水療 自然高檔會(huì)所建設(shè)項(xiàng)目 可行性分析報(bào)告 6 而又放松，是一種真正能夠緩解生活壓力，使人輕松下來(lái)的休閑方式，尤其適合生活節(jié)奏越來(lái)越緊張的現(xiàn)代人士，因此爭(zhēng)奪這部分消費(fèi)者已成為競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵。服務(wù)人才是該行業(yè)的又一競(jìng)爭(zhēng)熱點(diǎn)。 需求現(xiàn)狀 凱里市作為全國(guó)優(yōu)秀旅游城市，休閑娛樂(lè)業(yè)已成為凱里市支柱產(chǎn)業(yè)。 休閑娛樂(lè)業(yè)是世界第一大產(chǎn)業(yè)。近年來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，我國(guó)的休閑娛樂(lè)消費(fèi)也進(jìn)入快速增長(zhǎng)期，消費(fèi)結(jié)構(gòu)也 正向享受型轉(zhuǎn)變。休閑娛樂(lè)主體及休閑娛樂(lè)主題也更趨多元化。據(jù)世界休閑娛樂(lè)組織預(yù)測(cè)，到 2020 年我國(guó)將成為世界休閑娛樂(lè)第一大國(guó)。 凱里市的水療會(huì)所正處于初級(jí)發(fā)展階段，包括陽(yáng)光櫻花、曼谷雨林在內(nèi)所有水療的營(yíng)業(yè)面積總共不到 10000 萬(wàn)平方米，星級(jí)賓館不到 10 家，無(wú)論從數(shù)量還是在服務(wù)上都遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了外來(lái)游客和當(dāng)?shù)叵M(fèi)群體的需要。 市場(chǎng)預(yù)測(cè) 銳鑫國(guó)際會(huì)所按現(xiàn)代風(fēng)格建造，內(nèi)部裝修豪華高檔，其特色為綠色、環(huán)保、生態(tài)型休閑會(huì)所，該會(huì)所將為凱里市民及海內(nèi)外游客提供一個(gè)舒適的休閑娛樂(lè)場(chǎng)所。 銳鑫國(guó)際會(huì)建成后將有充足的客源。以 凱里市目前每年 60萬(wàn)客量計(jì)算，日均賓客接待量 600 人左右。會(huì)所建成后聘請(qǐng)國(guó)內(nèi)著名娛樂(lè)管理公司管理。 本項(xiàng)目采取正確的營(yíng)銷策略，聘請(qǐng)有營(yíng)銷經(jīng)驗(yàn)的休閑會(huì)所營(yíng)銷專家領(lǐng)銜組織一定規(guī)模的營(yíng)銷隊(duì)伍，創(chuàng)新機(jī)制，建立立體式銷售渠道和高效暢通的分銷網(wǎng)絡(luò)，會(huì)所客源將有充分保證。 高檔會(huì)所建設(shè)項(xiàng)目 可行性分析報(bào)告 7 三 . 建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容 （一） 建設(shè)規(guī)模 本項(xiàng)目投資 億元人民幣，建設(shè)凱里市銳鑫國(guó)際會(huì)所，總建筑面積 25000 平方米。工程完工后，將成為集娛樂(lè)、餐飲、休閑、養(yǎng)生為一體的高級(jí)私人會(huì)所，共有保健包房 250 間， KTV 包房 80 余間，客房 200 間，日 接待賓客可達(dá) 1000 人次。 （二） 建設(shè)內(nèi)容 本項(xiàng)目主要由三層裙樓和五層塔樓組成（即負(fù)一層、負(fù)二層、負(fù)三層、一樓、二樓、三樓、四樓、五樓組成）。銳鑫國(guó)際會(huì)所按四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)和裝修。 （ 1）負(fù)一層：建筑面積 5600 平方米。分布為：商務(wù)包房、KTV 歌城、太空睡眠區(qū)； （ 2）負(fù)二層：建筑面積 5855 平方米。分布為：公共休息區(qū)、演藝大廳、棋牌區(qū)、餐廳、 VIP 活動(dòng)專區(qū)和保健按摩包房； （ 3）負(fù)三層：建筑面積為 3360 平方米；分布為：水療會(huì)所、SPA