【正文】 于一體的生態(tài)型生活園區(qū)”。 ? 突出的產(chǎn)品、環(huán)境高性價比 華南板塊住區(qū)以突出的性價比，不僅征服了廣州房地產(chǎn)大眾化時代買方市場的消費者。 55%31%14%低端小面積洋房 中端洋房 獨立別墅廣 州 中 地 行 房 產(chǎn) 代 理 有 限 公 司 南 村 別 墅 項 目 策 劃 案 中國優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 41 ? 20xx－ 20xx 年 5 月，爆發(fā)期 ? 以 20xx 年五一黃金周星河灣高調(diào)入市引爆華南板塊，同年 7－ 10 月南國奧園、錦繡香江、華南新城陸續(xù)大熱開 盤為標(biāo)志，在王志剛“中國樓市看廣東，廣東樓市看華南”的策劃效應(yīng)下，在《南方都市報》等主流媒體近一 年的強力炒作下，華南板塊正式得名，并以大盤運動、產(chǎn)品革命的鮮明特色揚名全國。該板塊地處番禺區(qū)南村鎮(zhèn)西部、鐘村鎮(zhèn)東南部，以迎賓路為自然分界 (迎賓路的一邊是鐘村，另一邊是南村 )，兩鎮(zhèn) 總建設(shè)用地約 萬畝（約 90K ㎡），其中用于房地產(chǎn)開發(fā)約 4 萬畝。 ? 在價格方面的競爭壓力， 根據(jù)以上市場價格數(shù)據(jù)的啟示，價格型別墅在市場仍占主流地位，不容忽視。 綜合對比以上兩種別墅，價格型所消費的客戶群較廣，價值型所消費的客戶群較窄，基本是金字塔頂端的客戶；但價格型的別墅風(fēng)險要比價值型別墅的開發(fā)風(fēng)險小，在成本和需求基本恒定的情況下，不少發(fā)展商都追求“量”上突破，而不求“質(zhì)”的改變，間接影響了整個別墅市場的產(chǎn)品價格體系。這些項目售價在 300－ 3000 萬之間，真正賣出了豪宅的價值，更讓買家覺得物有所值，認同樓盤所塑造的檔次格調(diào)。由于高端洋房的熱銷，不少大發(fā)展商將后期開發(fā)的產(chǎn)品類型都設(shè)計為高端洋房，如麗江最后一期麗島翠堤、雅居樂上善若水、錦繡香江等項目都鎖定 250 以上的大戶型高端洋房，并在 20xx－ 20xx 年搶閘開售。 星匯園、凱旋新世界、保利香檳花園、新城海濱花園 121150 ㎡的三房二廳、151180 ㎡的四房二廳 集中于 30 歲以上，主要為私企業(yè)主，企業(yè)中高層管理層及高級公務(wù)員 天河北 板塊 以高層為主 城市 CBD 62008000元 /㎡ 可開發(fā)地塊少，后期可推出樓盤僅有 4個（多為舊樓盤推新貨） 廣州成熟商務(wù)區(qū)，各方面配套成熟，亦聚集了一批精英人士，租售市場活路。 近郊別墅各項目開發(fā)量對比圖0%20%40%60%80%100%華南碧桂園 廣州雅居樂 錦繡香江 麗江 清華坊 珊瑚灣畔 南湖雅居樂 萬科開發(fā)量 待開發(fā)近郊別墅開發(fā)量對比圖待開發(fā)量32%已開發(fā)量68%已開發(fā)量待開發(fā)量廣 州 中 地 行 房 產(chǎn) 代 理 有 限 公 司 南 村 別 墅 項 目 策 劃 案 中國優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 22 廣州高端洋房供應(yīng)量分析 廣州市區(qū)高端洋房 多數(shù)集中在 珠江新城、天河北、東風(fēng)東和沿江一線的豪宅項目 中。 花都的別墅集中在山前大道板塊，有自然資源的王子山、芙蓉障風(fēng)景區(qū)附近，隨著國際空港 —— 新機場的啟用，汽車城、珠寶、皮革四大支柱產(chǎn)業(yè)的支持，物美價廉的度假型別墅將受到廣州商旅客戶的青睞，引起供應(yīng)量上升。 遠郊別墅 花都板塊 科學(xué)城、南沙等新區(qū)板塊 廣園東板塊 城市別墅 番禺板塊 南湖板塊 廣 州 中 地 行 房 產(chǎn) 代 理 有 限 公 司 南 村 別 墅 項 目 策 劃 案 中國優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 16 城市別墅 主要集中在 番禺板塊以及南湖板塊 。埔南路 約 534 約 210 甲天下別墅園 增城新塘陳家林風(fēng)景區(qū) 近 200 / / 匯景新城 天河廣州市天河匯景路 約 約 7 林語山莊 科學(xué)城羅南大道 30 萬 約 50 萬 番禺板塊 廣州雅居樂花園 番禺區(qū)南大路 約 314 約 434 麗江花園 番禺大石鎮(zhèn)南浦島 81 149 錦繡香江 番禺迎賓大道長隆動物園段 533 267 華南碧桂園 番禺華南干線迎賓路段 67 58 清華坊 南村鎮(zhèn)新城區(qū)興業(yè)大道北 19 / / 珊瑚灣畔 番禺區(qū)大石鎮(zhèn)沙溪大道 49 50 南沙濱?；▓@ 南沙經(jīng)濟開發(fā)區(qū)廣隆管理區(qū) 280 多 150 多 市區(qū) 宏城花園 東山區(qū)二沙島 約 約 珠江別墅 珠江新城金穗路 52 200 新世界別墅 東山區(qū)二沙島 廣 州 中 地 行 房 產(chǎn) 代 理 有 限 公 司 南 村 別 墅 項 目 策 劃 案 中國優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 13 花都區(qū) 金碧御水山莊 花都區(qū)山前大道 約 200 約 46 南航碧花園 廣清高速公路獅嶺北山前大道出口 160 50 多 五溪御龍灣 廣清高速公路獅嶺北山前大道出口 24 10 多 雅居樂雍華庭 花都區(qū)新都大道 20 10 多 雅寶新城 花都廣清公路側(cè) 60 60 1 泰湖山莊 花都花僑鎮(zhèn) 267 62 廣 州 中 地 行 房 產(chǎn) 代 理 有 限 公 司 南 村 別 墅 項 目 策 劃 案 中國優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 14 二、 廣州高端市場供應(yīng)量分析 廣州未來三年別墅主力供應(yīng)板塊分析 1) 按區(qū)域距離市區(qū)遠近來分，可以分為 遠郊別墅 和 城市別墅 ? 遠郊別墅以及城市別墅的定義 遠郊別墅 —— 主要指距離經(jīng)濟中心區(qū)（ CBD）的行車距離在 1～ 2 個小時內(nèi)區(qū)域的別墅項目，多數(shù)具有天然優(yōu)美的山湖林海資源，區(qū)域開發(fā)時間短，生活配套設(shè)施不齊全。 廣州的別墅群體對別墅的消費比較務(wù)實，購買時都以“實用價值第一，享受第二”為原則，由高端向中高端發(fā)展已成為趨勢。 商住型、出租型別墅整體分布圖 廣州中地行房產(chǎn)代理有限公司 南村別墅項目策劃案 中國優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 9 從上圖可知，經(jīng)濟型別墅占據(jù)的市場份額比較大（ 34%），其次是度假型別墅（ 27%）、商住和出租型別墅約占 19%和 12%，由于旅游地產(chǎn)近年才逐步興起，經(jīng)營型別墅目前主要集中在南沙，約占 8%。 ? 經(jīng)營型別墅 —— 就是在旅游風(fēng)景區(qū)或度假區(qū)建造的帶有經(jīng)營性質(zhì) 的別墅，一般來說，別墅僅僅是度假區(qū)的一個組成部分，還有如酒店、娛樂設(shè)施等相關(guān)營業(yè)性配套共同組成。如：碧桂園鳳凰城、廣州雅居樂花園、華南碧桂園等。 2 0 0 4 年1 8 月別墅成交情況04000080000120xx016000020xx00天河 東山 白云 番禺 花都單位：平方米05000100001500020xx025000單位：元/ 平方米成交面積 成交均價廣州中地行房產(chǎn)代理有限公司 南村別墅項目策劃案 中國優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 6 別墅用地停止供應(yīng)，使得別墅將成為稀缺資源，從長遠來看意味著別墅所面臨競爭的激烈程度將有所降低，成為高端買家所追捧的搶手貨。嚴禁任何單位和個人使用農(nóng)民集體土地 進行商品房開發(fā)。十區(qū)成交量已經(jīng)超出了同期批準(zhǔn)預(yù)售量。預(yù)期在政府暫停供應(yīng)別墅用地政策的影響下，未來 12 年內(nèi)別墅用地更為稀缺，別墅成為搶手貨。表明番禺區(qū)的別墅除了消化存貨外，還有一些原有別墅項目加 緊上馬。 20xx年18月別墅批售情況0300006000090000120xx0150000180000天河 番禺 花都單位：平方米0100200300400500600700800單位：套預(yù)售面積 預(yù)售套數(shù)廣州中地行房產(chǎn)代理有限公司 南村別墅項目策劃案 中國優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 5 別墅市場成交情況 20xx 年 18 月，廣州十 區(qū)別墅的成交量為 萬平方米，主要集中在番禺區(qū)、花都區(qū)。此類非法轉(zhuǎn)讓土地的行為要嚴肅查處。加強土地登記管理，積極為金融部門提供必要的信息，為保證貸款安全、降低金融風(fēng)險做好服務(wù)工 作。這類別墅一般面積適中、總價在 200 萬元以下、交通便利，適合少量政府高級公務(wù)員和國企高級管理人員、經(jīng)商貿(mào)易人士、從事金融、證券、保險業(yè)的高收入人士。如：白云堡豪苑、宏城花園。所以，以上的分類主要是依據(jù)片區(qū)的主要共性來分類。價格相比較當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟 水平也很合理，吸引不少年輕富商購買，尤其是番禺、增城當(dāng)?shù)匾恍┙?jīng)濟型別墅非常暢銷，由于地價比市區(qū)要低，一套價格在 90 萬元 150 萬元之間，用于購買市中心公寓的錢就可以住上別墅，如：鳳凰城、綠茵島別墅，每套都在 80100 萬元左右，通過銀行七成按揭等方式，高收入的年輕人完全可以負擔(dān)。 廣 州 中 地 行 房 產(chǎn) 代 理 有 限 公 司 南 村 別 墅 項 目 策 劃 案 中國優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 12 廣州地區(qū)主要別墅樓盤一覽表 地區(qū)板塊 樓盤名稱 位置 占地面積 （萬㎡） 總建面積 （萬㎡） 容積率 白云板塊 江南世家 白云區(qū)同和路南湖黃莊 約 80 約 48 桐林美墅館 白云區(qū)南湖路中段 約 5 約 3 廣園東板塊 碧桂園鳳凰城 廣園東路碧桂園鳳凰城 約 667 380 翡翠綠洲 黃埔羅南大道北 科學(xué)城、南沙等新區(qū)板塊 是廣州市高科技開發(fā)區(qū)發(fā)展而形成的新板塊，科學(xué)城的保利林語山莊、奧園集團的天鹿湖別墅項目、南沙經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的南沙奧園新城、南沙濱?；▓@等別墅項目，將服務(wù)于到開發(fā)區(qū)投資創(chuàng)業(yè)的投資者和政府高官的當(dāng)?shù)厣罹幼⌒枰? 廣 州 中 地 行 房 產(chǎn) 代 理 有 限 公 司 南 村 別 墅 項 目 策 劃 案 中國優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 19 遠郊別墅土地儲備以及開發(fā)量統(tǒng)計 796139983015336510302004006008001000120014001600花都板塊 廣園東板塊 科學(xué)城、南沙新區(qū)儲備總量已開發(fā)量 （注：以上數(shù)據(jù)來源于中地行市場部數(shù)據(jù)庫 20xx19，單位：萬 平方米 ） 遠郊別墅供應(yīng)量以廣園東最為集中，并且土地儲備量豐富，僅鳳凰城、翡翠綠洲、甲天下的別墅開發(fā)用地就達到 2 萬畝，隨著城市“東進”的規(guī)劃引導(dǎo)，未來廣園東將成為廣州最大的一個“別墅新城”。在未來三到四年內(nèi)，華南板塊開發(fā)別墅的市場承受空間較為寬松，可行性強，前景喜人。目前最大缺陷是配套不成熟，但隨著核心區(qū)的啟動，相信該情形很快改善。 廣州市郊高端洋房待開發(fā)總量1413350846215421009020406080100120140廣控雅居樂錦繡香江 華南新城祈福 南奧星河灣珊瑚灣畔 中海藍灣待開發(fā)總量（萬㎡） 近年來番禺板塊的洋房價格提升較快，如星河灣新一期星座、中海藍灣、珊瑚 灣畔的疊加洋房都以 180－ 250 ㎡的“大”面積， 800－ 3000元 /㎡的附加裝修檔次，總價達到 100 萬以上。 價值型別墅主要是以稀缺的景觀資源、優(yōu)質(zhì)的社區(qū)氛圍等內(nèi)化的因素引導(dǎo)消費者， 如：匯景新城 —— “看得見的國際社區(qū)，看不見的名流生活”；清華坊的“中國院落民居” ；珊瑚灣畔“澳洲黃金海岸式濱水生活”。價值型別墅衡量的標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)超出了價格的局限，客戶以擁有該類 別墅為豪，更作為終極住所。 在城市的番禺區(qū)域開發(fā)別墅供應(yīng)量相對較少的別墅項目， 能避開廣園東別墅的攻擊，拉升項目整體檔次； 而開發(fā)一定量的 小高層洋房吸納想購買市區(qū)高檔洋房的客戶，減少別墅項目的風(fēng)險。伯朗 —— 居住傳承貴族 廣 州 中 地 行 房 產(chǎn) 代 理 有 限 公 司 南 村 別 墅 項 目 策 劃 案 中國優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 36 法式風(fēng)情的樓書和廣告包裝營造優(yōu)雅浪漫的樓盤氛圍 廣 州 中 地 行 房 產(chǎn) 代 理 有 限 公 司 南 村 別 墅 項 目 策 劃 案 中國優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 37 麗江花園別墅組團 —— 一方水土一方人，美善相隨麗江人 玉 樹 別 院 棕 櫚 灘 廣 州 中 地 行 房 產(chǎn) 代 理 有 限 公 司 南 村 別 墅 項 目 策 劃 案 中國優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 38 清華坊 —— 水木清華，厚德載屋 廣 州 中 地 行 房 產(chǎn) 代 理 有 限