【正文】 優(yōu)質物業(yè)專業(yè)代理 8 經濟型、度假型、經營型別墅整體分布圖 各類型別墅的地域分布情況 如左圖所示，五大類型的別墅分布主要集中在距離市區(qū)較遠，但交通非常便利的地方。 廣州市區(qū)5種別墅類型比例度假型27%經濟型34%商住型19%出租型12%經營型8%廣州中地行房產代理有限公司 南村別墅項目策劃案 中國優(yōu)質物業(yè)專業(yè)代理 10 廣州各類型別墅的消費群發(fā)展趨勢 別墅的客戶群逐步變化，已經由少數(shù)軍政要特權人士、資本占有者到現(xiàn)在更多更年輕的富有人士，由外籍轉向國內人群的比例增大。 ? 價格相對當?shù)亟洕捷^為合理，多數(shù)新興富豪有足夠的經濟能力。 廣州中地行房產代理有限公司 南村別墅項目策劃案 中國優(yōu)質物業(yè)專業(yè)代理 11 ? 廣州自然風景資源稀缺，間接導致別墅消費走向理性， 在嶺南之地的廣州，由于 擁有 天然的自然美景資源不多，除了花都、南湖、南沙 等偏遠地區(qū)具有山林湖海資源以外，其他的別墅園區(qū)只能人工造園，對于追求個性的別墅客戶來說，缺乏了即時心動的購買欲望。 歷來別墅都是第二居所的概念，是建在郊區(qū)或風景區(qū)供休養(yǎng)、度假用的園林住宅，長期受到文人雅士商賈豪富的青睞，作為幽居之所。 城市別墅 —— 主要指距離經濟中心區(qū)（ CBD）的行車距離在 1 個小時內區(qū)域的別墅項目，區(qū)域開發(fā)時間長，區(qū)域居住氣息濃郁，生活配套設施較齊全。 花都板塊 具有天然的景觀資源，典型的別墅項目有花都雅居樂花園花樣巴黎別墅組團、南航碧花園、五溪御龍灣、金碧御水山莊、雅寶新城等項目。 番禺板塊 別墅主要集中在華南板塊和洛溪板塊，度假型和自住型重疊較多，區(qū)域經過 10 多年的開發(fā)，配套設施相對完善，整體環(huán)境以及住宅素質較高。 建設部控制別墅用地開發(fā)，不少人士發(fā)出“別墅匱乏”的預警，但是由于廣州大發(fā)展商前期囤積的土地資源較多，并不急于集中開發(fā)，造成相對競爭壓力。祈福、萬科、新鴻基等大集團的 頻頻圈地，也增加了該區(qū)域的開發(fā)實力。 根據以上分析可知，城市別墅供應量相對遠郊別墅要少，區(qū)域競爭 環(huán)境相對緩和。 廣州市區(qū)高端洋房待開發(fā)總量4114521514 1410221216100102030405060中海 合景 嘉裕 保利 廣控 力迅 珠實新世界恒燁 匯景天鵝灣待開發(fā)總量（萬㎡） （注：以上數(shù)據來源于中地行市場部數(shù)據庫 20xx19，單位：萬 平方米 ） 廣 州 中 地 行 房 產 代 理 有 限 公 司 南 村 別 墅 項 目 策 劃 案 中國優(yōu)質物業(yè)專業(yè)代理 23 珠江新城板塊 在售的凱旋新世界、保利香檳花園、利雅灣等項目，近年珠江新城地鐵、青少年宮、歌劇院等公建配套逐步完善，中海、富力、廣控、保利、力迅等大型發(fā)展商已經準備開發(fā)他們儲備的地塊，合力打造一個豪宅板塊 。 以上市區(qū)高端板塊共性特征如下 —— ? 位于城市的經貿核心帶和景觀帶，擁有市政的規(guī)劃以及環(huán)境支持，發(fā)展已經居住狀態(tài)良好； ? 從東風東到天河北，繼而到珠江新城，商貿行政重心輻射，濱江板塊的環(huán)境優(yōu)勢，板塊綜合價值 高； ? 板塊價格高企，逐漸形成富人、精英人士的聚居地，“圈層”效應興起； ? 網羅的客戶群處于金字塔中高層，具有自己對生活和居住的獨特品味，居住生活向享受型進化； ? 各大板塊內出現(xiàn)不少建筑精品，成為廣州建筑博覽、先進理念的展示平臺。但該板塊過度成熟，可供應量少，人口密集度大，交通堵塞嚴重，可發(fā)展空間 小。且可開發(fā)用地基本完畢，后續(xù)供應難以跟上。 注：華南板塊所儲備的未知地塊也較多，部分數(shù)據未能盡錄 。 待開發(fā)項目基本都朝著 150180 ㎡以上的戶型所設計，居住朝大、寬、舒適享受方面發(fā)展。 項目 規(guī)模 戶型面積 價格 鳳凰城 占地約 667 萬㎡，總建 380 萬㎡ 聯(lián)排： ㎡ 獨立： ㎡ 聯(lián)排： 萬元 獨立： 92405 萬元 翡翠綠洲 占地約 534 萬㎡， 首期開發(fā)約 113 萬㎡ 聯(lián)排： 156 240 ㎡； 獨立： 2251532 ㎡ 聯(lián)排： 3600 元 /㎡ (毛坯 ) 獨立： 7000 元 /㎡ (毛坯 ) 廣州雅居樂歐洲故事 占地約 314 萬㎡， 聯(lián)體： 172273 ㎡；獨立： 300390 ㎡ 3698～ 5000 元 /㎡ 華南碧桂園翠山藍天 占地約 67 萬㎡ 3001000 ㎡ 8500 元 /㎡ 匯景新城明月清泉 別墅占地 萬 獨立： 345 ㎡至 950 ㎡ 15000 元 /㎡ 清華坊 占地 12 萬 聯(lián)體： 317450 ㎡ 56008600 元 /㎡ 珊瑚灣畔 占地 49 萬㎡，總建 149 萬㎡ 獨立： 350800 ㎡ 8500 元 /㎡ 廣 州 中 地 行 房 產 代 理 有 限 公 司 南 村 別 墅 項 目 策 劃 案 中國優(yōu)質物業(yè)專業(yè)代理 29 我司將二種別墅進行以下對比： ? 價格型與價值型別墅的所占份額對比 0100200300400500600價格型 價值型價格型和價值型別墅開發(fā)量對比價格型價值型 價格型和價值型別墅所占比例83%17%價格型價值型 價格型別墅開發(fā)量為 萬平方米，所占比例為 83%； 價值型別墅開發(fā)量少，僅 萬㎡，所占比例為 17%。物以稀為貴。目前相比北京、上海別墅市場，廣州別墅基本處于中下游檔次，即使有匯景、珊瑚灣畔等項目加盟，由于供應少，對大市影響不深。 廣 州 中 地 行 房 產 代 理 有 限 公 司 南 村 別 墅 項 目 策 劃 案 中國優(yōu)質物業(yè)專業(yè)代理 33 四、 市場競爭壓力對本項目的開發(fā)啟示 ? 在區(qū)域方面的競爭壓力， 立足番禺區(qū)域這個城市板塊的區(qū)域屬性，本項目對比起雅居樂、華南新城、華南碧桂園等規(guī)模比本項目更大的項目，要在競爭圈層中突圍而出， 就必須標新立異， 塑造一個獨具特色的建筑珍品社區(qū) （如清華坊）， 達到小中見奇，＂ LESS IS MORE．”的市場沖擊力。 對于本項目的別墅來說，我司建議走“ 中價別墅，高價洋房”策略，總價控制在 250 萬左右，擴大客戶群的范圍，減少競爭壓力和風險；而洋房則建議是小高層大面積洋房，總價控制在 120萬左右，低于市區(qū)高端洋房的價格，創(chuàng)造相對競爭優(yōu)勢。對比起夸夸其談、定位模糊的一些別墅項目，無疑是 最得到啟發(fā)的地方。 發(fā)展回顧 1992 年 1997 年 1999 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 祈福新村 廣州碧桂園 廣州奧園 廣地花園 華南碧桂園 星河灣 錦繡香江 南國奧園 廣州雅居樂 華南新城 自在城市 清華坊 珊瑚灣畔 廣 州 中 地 行 房 產 代 理 有 限 公 司 南 村 別 墅 項 目 策 劃 案 中國優(yōu)質物業(yè)專業(yè)代理 40 ? 1991－ 1998 年，孕育期： ? 以祈福新村孤軍奮戰(zhàn)、寂寞開拓為標志。先有是廣地花園以接近洛溪、緊鄰沙溪海怡花園、珠江花園的 地利，爆炒新鮮出爐香港亞洲小姐獲獎廣地洋樓、別墅的新聞，贏得部分市民的青睞，并獲取暨南大學部分教師集體購房之大蛋糕； ? 稍后碧桂園集團借廣州碧桂園在洛溪板塊大功告成之強勢，轉戰(zhàn)南村，開發(fā)姐妹樓盤華南碧桂園。 ? 20xx 年 5 月姍姍開盤的雅居樂也加入戰(zhàn)團，湊齊所謂八大金剛、八巨鱷，一舉登上全廣州房地產開發(fā)排行榜前 列（ 20xx 年全市各行政區(qū)中，番 禺區(qū)樓盤銷售量排首位，按樓盤口徑統(tǒng)計，祈福、華碧、星河灣、南奧銷售額 分列前四名）。 5%25%40%15%15%低端小面積洋房 中端洋房 高端大面積洋房 聯(lián)排別墅 獨立別墅 華南板塊開發(fā)成功特點 廣 州 中 地 行 房 產 代 理 有 限 公 司 南 村 別 墅 項 目 策 劃 案 中國優(yōu)質物業(yè)專業(yè)代理 43 ? 得益于天時地利人和的良好環(huán)境 廣州房地產業(yè)和商品住宅市場經過十年的風雨磨練，已具相當實力、成熟、理性，政府已將其列入城市的支柱產業(yè)；大廣州東進南拓，城市空間發(fā)展規(guī)劃及交通建設帶來極大利好 ，番禺具有極適宜低密度休閑居住的清新自然環(huán)境，廣州知識、創(chuàng)富型中產階層已經形成規(guī)模其對住宅郊區(qū)化的認同與新型生活方式的向往，加速了華南板塊的應運而生。 廣 州 中 地 行 房 產 代 理 有 限 公 司 南 村 別 墅 項 目 策 劃 案 中國優(yōu)質物業(yè)專業(yè)代理 44 ? 強烈的樓盤品牌意識和住區(qū)人文氛圍 華南板塊各大盤率先集體意識到眼球效應、主流話語權、意見領袖、主流媒體主題策劃對 樓盤品牌建立的重要性、必然性，不遺余力地倡導國際居住方式、現(xiàn)代生活方式、白領精英文化，不斷強化產品設計、銷售中心與樣板展示空間設計、 CI 設計、環(huán)境標識設計、主題訴求、活動推廣、媒體溝通、老板（老總）對話等感性營銷、體驗營銷的重要環(huán)節(jié)和設計細節(jié)，極大地提升了區(qū)位、樓盤的心理價值與文化認同，基本到達了品牌知名度、美譽度、忠誠度的統(tǒng)一。 ? 貼錢辦村巴，主動引名校，參與城市運營 在政府規(guī)劃滯后、行動不力、思維錯位的準 市場經濟下，開發(fā)商勇于承擔起提供公共產品的功能。未來 20 年的鐘村將新增三大主要的功能區(qū)：新火車站板塊、廣州西湖城 市主題公園板塊以及漢溪商業(yè)中心板塊，成為高檔商住區(qū)。鐘村將成珠三角中心從區(qū)位來看，鐘村鎮(zhèn)是廣州市都會區(qū)和廣佛大都市圈的幾何中心，從鐘村到廣州市現(xiàn)有城市中心區(qū)（珠江北）、南沙以及佛山市區(qū)和順德區(qū)、南海區(qū)的中心 區(qū)均為半小時左右的汽車里程。由于高級寫字樓區(qū)形成大公司總部群，周邊區(qū)域地價隨之增高。 廣州地鐵三號線是實現(xiàn)廣州城市總體規(guī)劃，拉開廣州城市布局，加快廣州城區(qū)向南發(fā)展的戰(zhàn)略線路，其功能定位是加強廣州與番禺區(qū)以及周邊地區(qū)的交通聯(lián)系，促進海珠區(qū)發(fā)展和提升番禺新區(qū)的社會經濟地位，鞏固廣州作為華南地區(qū)中心城市的地位，進一步增強其與珠江三角洲城市群的聯(lián)系，提高國際影響力和競爭力。 番禺區(qū)域由原來“城郊”“性價比高”的房產板塊，轉變?yōu)榻袢瞻l(fā)展迅速、升值潛力大、廣州未來的居住中心。 華南板塊別墅主要以經濟型和度假型別墅為主，除了 20xx 年 5 月推出的清華坊是純別墅項目以外，其余均有少量的洋房供應。 20xx 年 底，國家不再批復別墅用地設施出臺，別墅供應量受到宏觀限制； 20xx 年之后，仍然擁有較大量別墅開發(fā)用地儲備的項目只有華南碧桂園，其次為廣州雅居樂及珊瑚灣畔有可能在 20xx 年繼續(xù)進行別墅開發(fā)。后院花園 天臺花園 躍式客廳 6 層無電梯洋房 房間外飄窗臺較大 4000 元 /㎡ (含 600 元 /㎡的裝修 ) 第二期 上善若水 三房二廳 amp。 米中空客廳 首層前后雙花園 6500120xx 元／㎡ （含 900 元 /㎡裝修） 第二期 灝湖居 聯(lián)體： 172273 ㎡ 獨立： 300390 ㎡ / 3698 元 /㎡起 第三期 歐洲故事 四聯(lián)排： 142172 ㎡ 聯(lián)排： 146203 ㎡ 獨立： 208380 ㎡ 躍式，主人房連超大觀景露臺 四聯(lián)排： 6500 元 /㎡ 聯(lián)排： 7400 元 /㎡ 獨 立： 8600 元 /㎡ 錦 繡 香 江 洋房 第一期 紫荊園 二房二廳： 90 ㎡ 三房二廳： 100120 ㎡ / 3500 元 /㎡ （含 650 元 /㎡裝修） 第二期 山水園 二房二廳 :8598 ㎡ 三房二廳 :98126 ㎡ 四房二房 :145148 ㎡ / 4300 元 /㎡ （含 600 元 /㎡裝修） 別墅 / 玉蘭園、百合園、 紫滕園 聯(lián)排別墅： 159247 ㎡ / 6700 元 /㎡ / 薔薇園、丹桂園 聯(lián)排別墅 : 150－ 160 ㎡ 獨立別墅 : 300－ 500 ㎡ 雙車庫 10100 元 /㎡ 廣 州 中 地 行 房 產 代 理 有 限 公 司 南 村 別 墅 項 目 策 劃 案 中國優(yōu)質物業(yè)專業(yè)代理 50 樓盤 分期 組團 主力戶型面積 戶型特點 價格 星 河 灣 第一期 朗心園、怡心園、暢 心園、逸心園 三房二廳 :120130 ㎡