【正文】 體對(duì)別墅的消費(fèi)比較務(wù)實(shí)，購(gòu)買時(shí)都以“實(shí)用價(jià)值第一，享受第二”為原則，由高端向中高端發(fā)展已成為趨勢(shì)。 ? 客戶已經(jīng)逐步將別墅的第二居所概念打破，別墅上升為買家的第一居所和終極居所 。埔南路 約 534 約 210 甲天下別墅園 增城新塘陳家林風(fēng)景區(qū) 近 200 / / 匯景新城 天河廣州市天河匯景路 約 約 7 林語山莊 科學(xué)城羅南大道 30 萬 約 50 萬 番禺板塊 廣州雅居樂花園 番禺區(qū)南大路 約 314 約 434 麗江花園 番禺大石鎮(zhèn)南浦島 81 149 錦繡香江 番禺迎賓大道長(zhǎng)隆動(dòng)物園段 533 267 華南碧桂園 番禺華南干線迎賓路段 67 58 清華坊 南村鎮(zhèn)新城區(qū)興業(yè)大道北 19 / / 珊瑚灣畔 番禺區(qū)大石鎮(zhèn)沙溪大道 49 50 南沙濱?；▓@ 南沙經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)廣隆管理區(qū) 280 多 150 多 市區(qū) 宏城花園 東山區(qū)二沙島 約 約 珠江別墅 珠江新城金穗路 52 200 新世界別墅 東山區(qū)二沙島 廣 州 中 地 行 房 產(chǎn) 代 理 有 限 公 司 南 村 別 墅 項(xiàng) 目 策 劃 案 中國(guó)優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 13 花都區(qū) 金碧御水山莊 花都區(qū)山前大道 約 200 約 46 南航碧花園 廣清高速公路獅嶺北山前大道出口 160 50 多 五溪御龍灣 廣清高速公路獅嶺北山前大道出口 24 10 多 雅居樂雍華庭 花都區(qū)新都大道 20 10 多 雅寶新城 花都廣清公路側(cè) 60 60 1 泰湖山莊 花都花僑鎮(zhèn) 267 62 廣 州 中 地 行 房 產(chǎn) 代 理 有 限 公 司 南 村 別 墅 項(xiàng) 目 策 劃 案 中國(guó)優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 14 二、 廣州高端市場(chǎng)供應(yīng)量分析 廣州未來三年別墅主力供應(yīng)板塊分析 1) 按區(qū)域距離市區(qū)遠(yuǎn)近來分，可以分為 遠(yuǎn)郊別墅 和 城市別墅 ? 遠(yuǎn)郊別墅以及城市別墅的定義 遠(yuǎn)郊別墅 —— 主要指距離經(jīng)濟(jì)中心區(qū)（ CBD）的行車距離在 1～ 2 個(gè)小時(shí)內(nèi)區(qū)域的別墅項(xiàng)目，多數(shù)具有天然優(yōu)美的山湖林海資源，區(qū)域開發(fā)時(shí)間短，生活配套設(shè)施不齊全。 遠(yuǎn)郊板塊 的別墅以度假型別墅為主，大部分是二次置業(yè)的客戶群，有少部分是生活型的別墅，作為終極住宅。 遠(yuǎn)郊別墅 花都板塊 科學(xué)城、南沙等新區(qū)板塊 廣園東板塊 城市別墅 番禺板塊 南湖板塊 廣 州 中 地 行 房 產(chǎn) 代 理 有 限 公 司 南 村 別 墅 項(xiàng) 目 策 劃 案 中國(guó)優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 16 城市別墅 主要集中在 番禺板塊以及南湖板塊 。 廣 州 中 地 行 房 產(chǎn) 代 理 有 限 公 司 南 村 別 墅 項(xiàng) 目 策 劃 案 中國(guó)優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 17 ? 遠(yuǎn)郊別墅供應(yīng)量以及典型項(xiàng)目分析 遠(yuǎn)郊別墅未來供應(yīng)量以及供應(yīng)項(xiàng)目預(yù)測(cè)： 板塊 項(xiàng)目 儲(chǔ)備土地（ ㎡） 別墅開發(fā)情況 花都板塊 碧桂園項(xiàng)目 祈福項(xiàng)目 占地 133 萬（ 2 千畝） 合和項(xiàng)目 首期占地 73 萬，總建 129 萬 首期聯(lián)排別墅 43 套 南航碧花園 占地 169 萬 五溪御龍灣 占地 20 萬 首期 120 套，二期 100 套 泰湖山莊 占地 268 萬，總建 52 萬 首期共 430 套別墅 廣園東板塊 鳳凰城 規(guī)劃 別墅用地 666 萬（ 1 萬畝） 目前開發(fā)量約 199 萬 ㎡ 匯景新城 規(guī)劃別墅用地 萬 翡翠綠洲 規(guī)劃別墅用地 533 萬（ 8 千畝） 首期開發(fā)量約 113 萬 ㎡ 甲天下 規(guī)劃別墅用地 200 萬（ 3 千畝） 首期開發(fā)量約 79 萬 ㎡ 科學(xué)城、南沙 保利林語山莊 規(guī)劃別墅用地約 30 萬，總建 50 萬 共 800 套別墅 南沙奧園 占地 66 萬，總建 43 萬 籌備中 南沙濱?；▓@ 總占地 280 萬，一期占地 33 萬，總建 16 萬 一期 333 套別墅，新推 120 套別墅 廣 州 中 地 行 房 產(chǎn) 代 理 有 限 公 司 南 村 別 墅 項(xiàng) 目 策 劃 案 中國(guó)優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 18 遠(yuǎn)郊別墅已開發(fā)量所占比例圖已開發(fā)量26%待開發(fā)量74%已開發(fā)量待開發(fā)量 （注：以上數(shù)據(jù)來源于中地行市場(chǎng)部數(shù)據(jù)庫 20xx19，單位：萬 平方米 ） 根據(jù)上表數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)可得， 遠(yuǎn)郊別墅所儲(chǔ)備的別墅用地較多，約 2385 萬 ㎡，目前已經(jīng)開發(fā)的別墅用地僅占總用地的 26%，待開發(fā)的別墅用地約 1764 萬㎡，待開發(fā)量約占總量的 74%。 花都的別墅集中在山前大道板塊，有自然資源的王子山、芙蓉障風(fēng)景區(qū)附近，隨著國(guó)際空港 —— 新機(jī)場(chǎng)的啟用，汽車城、珠寶、皮革四大支柱產(chǎn)業(yè)的支持，物美價(jià)廉的度假型別墅將受到廣州商旅客戶的青睞，引起供應(yīng)量上升。華南板塊大部分別墅用地基本已經(jīng)開發(fā)完畢，僅華南碧桂園、南湖雅居樂、萬科等有別墅供應(yīng)以外，其余均以洋房開發(fā)為主。 近郊別墅各項(xiàng)目開發(fā)量對(duì)比圖0%20%40%60%80%100%華南碧桂園 廣州雅居樂 錦繡香江 麗江 清華坊 珊瑚灣畔 南湖雅居樂 萬科開發(fā)量 待開發(fā)近郊別墅開發(fā)量對(duì)比圖待開發(fā)量32%已開發(fā)量68%已開發(fā)量待開發(fā)量廣 州 中 地 行 房 產(chǎn) 代 理 有 限 公 司 南 村 別 墅 項(xiàng) 目 策 劃 案 中國(guó)優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 22 廣州高端洋房供應(yīng)量分析 廣州市區(qū)高端洋房 多數(shù)集中在 珠江新城、天河北、東風(fēng)東和沿江一線的豪宅項(xiàng)目 中。 部分個(gè)性豪宅項(xiàng)目 如廣園東的匯景新城 ， 有前期別墅的支持，洋房的創(chuàng)新性較強(qiáng)，如疊加復(fù)式，也奠定了高端檔次。 星匯園、凱旋新世界、保利香檳花園、新城海濱花園 121150 ㎡的三房二廳、151180 ㎡的四房二廳 集中于 30 歲以上，主要為私企業(yè)主，企業(yè)中高層管理層及高級(jí)公務(wù)員 天河北 板塊 以高層為主 城市 CBD 62008000元 /㎡ 可開發(fā)地塊少，后期可推出樓盤僅有 4個(gè)（多為舊樓盤推新貨） 廣州成熟商務(wù)區(qū)，各方面配套成熟，亦聚集了一批精英人士，租售市場(chǎng)活路。 中海錦苑 匯美景臺(tái) 140230 ㎡的四房二廳 集中于 35 歲以上，主要為私企業(yè)主 東山（東風(fēng)東、五羊新城） 板塊 以高層為主 教育強(qiáng)區(qū)、成熟配套 69007500元 /㎡ 居住用地基本上開發(fā)完畢 早期豪宅區(qū)，以教育、配套為主要資源，但目前周邊環(huán)境略顯雜亂，密度又過大，已大大降低其居住舒適度。由于高端洋房的熱銷，不少大發(fā)展商將后期開發(fā)的產(chǎn)品類型都設(shè)計(jì)為高端洋房，如麗江最后一期麗島翠堤、雅居樂上善若水、錦繡香江等項(xiàng)目都鎖定 250 以上的大戶型高端洋房，并在 20xx－ 20xx 年搶閘開售。 星河灣、珊瑚灣畔 175300 ㎡左右的三房、四房 私企、政府高級(jí)公務(wù)員、外企高級(jí)管理人員 其它 多層、小高層 近市區(qū)、社區(qū)氛圍 80009000 元 /㎡ 儲(chǔ)備土地量大，可開發(fā)量大 物業(yè)檔次 高，戶型有特色，社區(qū)氛圍成熟，物業(yè)管理優(yōu)越，距離市區(qū)近， 匯景新城 180250 ㎡疊加復(fù)式 外企高 級(jí)管理人員、開發(fā)區(qū)私企業(yè)主、珠三角企業(yè)家 廣州高端洋房產(chǎn)品分析 廣 州 中 地 行 房 產(chǎn) 代 理 有 限 公 司 南 村 別 墅 項(xiàng) 目 策 劃 案 中國(guó)優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 27 80㎡以下 80100㎡ 101120㎡ 121150㎡ 151180㎡ 180㎡以上 總體一房一廳 % %二房二廳 % % % %三房二廳一衛(wèi) % % % % % %三房二廳二衛(wèi) % % % % %四房二廳二衛(wèi) % % % % %四房二廳三衛(wèi) % % %五房二廳二衛(wèi) % % %五房二廳三衛(wèi) % %總體 % % % % % % % 注：以上數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)抽樣樣本為珠江新城板塊、天河北、東風(fēng)東、濱江、番禺板塊的高端項(xiàng)目， 20xx/1/11 目前市場(chǎng)的主流戶型是寬松實(shí)用型的 121150 ㎡的三房二廳（套房） ，也是高端客戶主要需求戶型，所占比例最大（ %）；隨著人們經(jīng)濟(jì)收入的提高， 150180， 180 ㎡以上的戶型呈上升趨 勢(shì)，并出現(xiàn)市場(chǎng)空白。這些項(xiàng)目售價(jià)在 300－ 3000 萬之間，真正賣出了豪宅的價(jià)值，更讓買家覺得物有所值，認(rèn)同樓盤所塑造的檔次格調(diào)。 廣 州 中 地 行 房 產(chǎn) 代 理 有 限 公 司 南 村 別 墅 項(xiàng) 目 策 劃 案 中國(guó)優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 31 價(jià)值型別墅總價(jià)統(tǒng)計(jì)900400350110013000200400600800100012001400匯景新城 麗江王臺(tái)別墅 清華坊 珊瑚灣畔 二沙新世界棕櫚園總價(jià)（萬元/套） 價(jià)值型別墅總價(jià)均超過 300 萬 /套，最高可以達(dá)到 3000 多萬一套的超豪華別墅，價(jià)格處于上游。 綜合對(duì)比以上兩種別墅，價(jià)格型所消費(fèi)的客戶群較廣，價(jià)值型所消費(fèi)的客戶群較窄，基本是金字塔頂端的客戶；但價(jià)格型的別墅風(fēng)險(xiǎn)要比價(jià)值型別墅的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)小，在成本和需求基本恒定的情況下，不少發(fā)展商都追求“量”上突破，而不求“質(zhì)”的改變，間接影響了整個(gè)別墅市場(chǎng)的產(chǎn)品價(jià)格體系。不會(huì)脫離價(jià)值杠桿，保持一定的市場(chǎng)消化率，但整體銷售速度并不會(huì)太快，保持在 年銷售整體 86%以上的水平。 ? 在價(jià)格方面的競(jìng)爭(zhēng)壓力， 根據(jù)以上市場(chǎng)價(jià)格數(shù)據(jù)的啟示，價(jià)格型別墅在市場(chǎng)仍占主流地位，不容忽視。 在我們的項(xiàng)目中，這是非常具有借鑒意義的。該板塊地處番禺區(qū)南村鎮(zhèn)西部、鐘村鎮(zhèn)東南部，以迎賓路為自然分界 (迎賓路的一邊是鐘村，另一邊是南村 )，兩鎮(zhèn) 總建設(shè)用地約 萬畝（約 90K ㎡），其中用于房地產(chǎn)開發(fā)約 4 萬畝。 ? 1998－ 20xx 年，試探期： ? 此期間，華南快速干線已通車，迎賓路已拓寬。 55%31%14%低端小面積洋房 中端洋房 獨(dú)立別墅廣 州 中 地 行 房 產(chǎn) 代 理 有 限 公 司 南 村 別 墅 項(xiàng) 目 策 劃 案 中國(guó)優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 41 ? 20xx－ 20xx 年 5 月，爆發(fā)期 ? 以 20xx 年五一黃金周星河灣高調(diào)入市引爆華南板塊，同年 7－ 10 月南國(guó)奧園、錦繡香江、華南新城陸續(xù)大熱開 盤為標(biāo)志，在王志剛“中國(guó)樓市看廣東，廣東樓市看華南”的策劃效應(yīng)下，在《南方都市報(bào)》等主流媒體近一 年的強(qiáng)力炒作下，華南板塊正式得名，并以大盤運(yùn)動(dòng)、產(chǎn)品革命的鮮明特色揚(yáng)名全國(guó)。 ? 20xx 年，香港和黃集團(tuán)的珊瑚灣畔別墅群、中式園林風(fēng)格的清華坊聯(lián)排別墅，星河灣四期的三層臺(tái)階式陽臺(tái)設(shè) 計(jì)，使本區(qū)域產(chǎn)品細(xì)化，進(jìn)入高端產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代。 ? 突出的產(chǎn)品、環(huán)境高性價(jià)比 華南板塊住區(qū)以突出的性價(jià)比，不僅征服了廣州房地產(chǎn)大眾化時(shí)代買方市場(chǎng)的消費(fèi)者。在廣州總體售價(jià)疲軟、豪宅掉價(jià)的市況下，產(chǎn)品價(jià)格一直堅(jiān)挺，略為走高。南區(qū)將建設(shè)為“具有南國(guó)水鄉(xiāng)特色，融精品商業(yè)、休閑度假和文化娛樂于一體的生態(tài)型生活園區(qū)”。粵東方向，東莞和深圳的人流，可直接在番禺換乘，經(jīng)虎門橋和規(guī)劃中的珠三環(huán)橋過江，不需再經(jīng)廣州市區(qū)上廣深線；往南，廣珠輕軌和廣珠高速將客流帶到珠海、中山；西南線，順德、江門一帶可以緊緊地與廣州連在一起。 西湖將是廣佛大都市圈和珠三角重要的國(guó)內(nèi)外商務(wù)活動(dòng)中心和商務(wù)休閑區(qū)，建設(shè)湖濱酒店、國(guó)際會(huì)議中心、國(guó)際商務(wù)中心、商務(wù)綜合服務(wù)中心、商務(wù)套房、商務(wù)別墅、康復(fù)娛樂中心等，成為華南重要的商務(wù)活動(dòng)中心。 ? 地鐵三號(hào)線即通車。按照廣州市的交通體系規(guī)劃，新光快速路向北將通過規(guī)劃中的獵德大橋接獵德路、天河?xùn)|路，與天河區(qū)連接，于去年 12 月 8 日正式動(dòng)工，預(yù)計(jì) 20xx 年底與地鐵三號(hào)線同時(shí)建成通車。在近十年的別墅供應(yīng)量統(tǒng)計(jì)中，華南板塊一共推出別墅約 20xx 余套，在總量上，獨(dú)立別墅比聯(lián)排別墅少 80 余套左右，比例相當(dāng)。據(jù)市場(chǎng)調(diào)查所得，目前華南板塊所出售的別墅僅剩余廣州雅居樂 30 套左右的聯(lián)排別墅，其余均銷售完畢。中式民居 雙空中大露臺(tái) 南北對(duì)流 全套房設(shè)計(jì) 8000 元 /㎡ 華南碧桂園 洋房 紫翠苑、碧翠苑、芳翠苑、漾翠苑、疊翠苑、錦翠苑 B區(qū)、翡翠苑 B 區(qū)翠宏臺(tái) 二房二廳 :6780 ㎡ 三房二廳 :88114 ㎡ 四房二房 :119135 ㎡ 四層結(jié)構(gòu)、天臺(tái)花園 5500 元 / 廣 州 中 地 行 房 產(chǎn) 代 理 有 限 公 司