【正文】 去年在 4000 元左右，現(xiàn)在二期則已升至 5000 元左右。 東圃板塊的 中?？党?，銷售均價只有 4600 元／平方米，年底也是維持在 4800 元／平方米。 天河公園板塊的 華景新城 ，在去年推售陶然庭苑一期時，均價只有 5300 元／平方米，年初推出二期均價為 5700 元／平方米，等到 “ 十一 ” 第三期尚景新寓公開發(fā)售時，均價已經(jīng)達到 6600 元／平方米。去年華南碧桂園洋房沒貨，今年一舉推出上千套 3700 元／平方米左右的房子，引起搶購狂潮。 即便這兩個板塊的房價今年也在一些大盤的帶動下， “ 熱鬧 ” 起來。以往， 低價位 的房子大多在城區(qū)的中心地帶，有許多甚至還在老城的中心旺地，主要分布在廣州城區(qū)快捷路（中環(huán)線）的周邊。這些區(qū)域的房子價位大多在 5000 多元 /m2 左右，有些樓盤甚至只有 4000 多元 /m2,且多數(shù)樓盤規(guī)模大，綠化、商業(yè)等配套設施也比較好?，F(xiàn)在， 6000元 /m2 以下 的房子開發(fā)到了環(huán)城高速一帶，相信未來還會繼續(xù)往外延伸，這是不可逆轉的發(fā)展趨勢 十 四 、 廣州市供求狀況 1. 中小戶型始終走俏 中小戶型雖然是廣大消費者需求最大的一部分，市場上大戶型單位普遍增多，中小戶型多為奇貨難以滿足市場的需求。中小戶型始終走俏市場。可見，江景樓盤在新一年里面依然是勢頭不減。一房單位在開售當天就已售罄，在短短一個多月時間，現(xiàn)在金碧翡翠華庭的兩房單位基本上售完，剩下主要都是大單位。 隨著 廣州 市房地產(chǎn)市場的逐步升溫，競爭壓力日益加大，將淘汰部分實力差的開發(fā)商，而那些實力雄厚的、注重企業(yè)形象、時刻把握市場、滿足市場需求的開發(fā)商將成為 廣州 市房地產(chǎn)市場的弄潮兒。高品味的樓盤將成為買家之首選。 3. 翠馨華庭 發(fā)展商 ： 廣州市盈升房產(chǎn)開發(fā)發(fā)展有限公司 地理位置 ： 海珠區(qū) 廣州大道南 (園藝場站 ) 占地面積： 120 余畝 總建筑面積 ： 15 萬余平米 綠化率 ：超過 30% 容積率 ： 規(guī)模 ： 27 棟多層 總 戶 數(shù) ： 1200 余戶 戶型面積 ： 93 平方米 — 250 平方米 價格 ：均價 6200 元 /平方米 付款方式 ： 一次性、按揭 入住日期 ： 2020 年 6 月 銷 售 率 ： 40% 物業(yè)管理 ： 元 /平方米左右 配套 ：樓宇對講、集中供熱、分戶計量、 24 小時熱水等 點評 ：小區(qū)布局 合理 ，建筑質量 優(yōu)良 ，整個工程形象 好 ,盡管價格具有一定的優(yōu)勢，但該項目 在本地區(qū)大戶型還有待消化 。 天河區(qū)去年 12 月成交均價達到新高，主要原因是當月天河區(qū)高價豪宅的供應量較大所造成的。 錦逸 、 珠江俊園 、 歷德雅舍 、天惠嘉園 等也都始終維持著堅挺的價格?？梢灶A見，隨著可選擇范圍的縮小，黃埔區(qū)的成交還會受到進一步制約。主要供貨區(qū)域依然是白云大道、石井、平沙、羅沖圍則因為有金碧新城、富力城和 富力桃園 ，也成交平穩(wěn)。在白云大道樓盤繼續(xù)表現(xiàn)搶眼之時，南湖項目則略為平淡。 托斯卡納這對 “ 歡喜冤家 ”將繼續(xù)展開較量，而白云大道則開始進入缺貨期，估計成交情況依然和去 年 12 月一樣平穩(wěn)。除此之外，表現(xiàn)搶眼的還有 珠江南景園 、 江南新苑 、 本盤 和 金碧花園 等。 5. 番禺區(qū) 、 成交量飆升一倍 調(diào)查人員從 番禺區(qū)國土房管局獲悉，番禺區(qū)去年 11 月的一手商品房成交量創(chuàng)下房產(chǎn)新政策出臺后的最高紀錄，共成交 2529 套預售商品房，成交套數(shù)比去年 10月份增加了 1072 套，成交金 額比去年 10 月的 億元增加了近一倍，達到 億元，成交面積比去年 10 月增加了 %，成交均價 4360 元 /m2,比去年 10 月份輕微下跌了 84 元 /m2。其中，成交均價上漲了 129元 /m2,達到 2383 元 /m2；成交套數(shù)增加了 175 套；成交全額增加了約 5000 萬元，成交面積增加了 萬平方米。在產(chǎn)品定位上，為了與保利集團在工業(yè)大道的 保利花園 、 保利百合花園 以及周邊其他項目形成錯位，該盤定位為適合白領一族首次置業(yè)的高檔次樓盤。 價格：預計將超過 5000 元／平方米 入市時間： 2020 年五一前 □ 天地花園 ［預計 2020 年五一前內(nèi)部認購］ 項目介紹：該盤位于赤崗藝苑路，即珠江 帝景苑 南門外，自來水廠對面，由廣州天地房地產(chǎn)有限公司開發(fā)。該項目采取整體開發(fā)模式，目前已建至正負零零層。為了避免南向單位不可望江的局限，該盤把北向、南向的每個單位都做成 45 度角望江朝向，這樣使每個單位都可望江。 □ 合生南洲路項目 ［預計明年上半年公開發(fā)售］ 項目介紹：該項目位于南洲路北，石牌海涌南、西窖村西北側，即 曉港灣 對面， 英豪花園 旁。 現(xiàn)場目擊：該項目 11 月下旬奠基，目前正在打樁。 現(xiàn)場目擊：該 盤年中已開始進場施工。據(jù)悉，該項目的外立面和戶型設計都很有特色，兩棟塔樓分別高 26 層和 15 層，戶型設計主要針對白領階層，以中小戶型為主 。預計每套售價 100 萬－ 120 萬元。 信步閑庭 現(xiàn)正發(fā)售 71－ 144 平方米的單位，裝修價 4380－ 5600 元／平方米。 海珠半島花園 推售三期 60 多套單位，主打 183－ 203 平方米、 296 平方米單位。 藍山 約有 100 套單位 5. 東圃板塊： 盈彩美居 有少量單位 6. 廣州大道南板塊 ： 本盤 還有少量貨尾單位 7. 原芳村： 逸彩新世界 將在 “ 五一 ” 推出 100 套單位 8. 工業(yè)大道板塊： 新盤 保利百合花園 二期預計 “ 五一 ” 發(fā)售，總貨量 300 多套 東曉 (論壇 像冊 戶型 樣板間 ) 南 南洲路板塊： 包括 曉城 、 英豪花園 和 益鵬翠苑 等，總貨量不超過 200 套 9. 石井地區(qū) : 金碧新城 有 500 套貨量 二十 、 海珠區(qū)主要樓盤概況 1. 愛都銘軒：鄰近地鐵交會站 地點：廣州市海珠區(qū)東曉南路 5 號 單元評點： 1 梯 9 戶設計，呈直線排列，雖然沒有電梯，但是因為該棟與旁邊兩棟相通，可以搭乘這兩棟的電梯。 樓盤優(yōu)勢：樓盤位于東曉南路、工業(yè)大道、南洲路三條主要交通線的交會處，并緊鄰海珠客運站，交通方便，不僅有 20 多條公交線路經(jīng)過，而且還靠近在建的地鐵廣佛線和規(guī)劃的地鐵 2 號線支線與廣佛線的交匯站，未來交通將更便利。臥室?guī)в酗h窗，視野開闊，正對該期中心園林和運動場。 配套： 內(nèi)部配套有小學、托兒所、會所、市場 、游泳池等，外部則有中大二院南院、好又多、 好信廣場 等公共設施。 社區(qū)規(guī)劃： 該項目西靠曉港灣，占地面積 4883 平方米，總建筑面積約 7 萬平方米，由 4 棟 32層的高層住宅組成，其中首 2 層為大型商場群樓， 3 至 32 層為住宅。此外，該盤靠近交通干道，東向的單位有些嘈雜。首先，廣州將在 2020 年前建成超過 200 公里的地鐵，織就發(fā)達的地鐵網(wǎng)絡，將大大拉近郊區(qū)與市中心之間的距離。 1. 問卷 回收 情況說明： 問卷類型 取樣回收 有效問卷 備注 入室問卷 104 98 5 份無效 集中訪談 241 235 6 份無效 報紙公開問卷 77 77 全部有效 網(wǎng)絡問卷 3005 3005 全部有效 2. 集中訪問談問卷 ： 采樣單位 取樣人群 有效問卷 取樣數(shù)目 備 注 紡織與鞋業(yè)商業(yè)城 業(yè)主 34 33 1 份無效 恒業(yè)機電城 業(yè)主 36 36 紫荊醫(yī)院 醫(yī)生 13 11 2 份無效 立體大圍居民 居民 40 38 2 份無效 珠江開發(fā)區(qū) 中層或以下管理者或職員 23 23 天河區(qū) 中層或以下管理者或職員 17 17 街坊 居民 45 45 合生、珠江、時代企業(yè) 中層或以下管理者或職工 33 32 1 分無效 報紙問卷未達到回收數(shù)目，是報紙只發(fā)布一次，頻率低，時效短的原因。在此屬于首次置業(yè)的占多數(shù)，達到 54%，第二次置業(yè)的達到 %。說明海珠區(qū)在人們的心中極具發(fā)展?jié)摿Φ男率袇^(qū)。 7. 網(wǎng)絡問卷情況： 二二 . 戶型 建議 ： 小戶型的總貨量大概在千套以上，但市場空缺依然較大。 在市中心和海珠區(qū)域內(nèi)都有萬科、海田和珠江地產(chǎn)的進入，其在海珠區(qū)的樓盤如 翠馨華庭 等具有較高的物業(yè)特征，主體產(chǎn)品都在 100182 區(qū)域范圍，均價達到 5800 元 /平方米，總價在 58— 106 萬元。 東南面 30 米規(guī)劃大道晚期動工 。 地塊成本相對較低，存在價格上的競爭優(yōu)勢。 二 四 、 項目基本經(jīng)濟技術指標 根據(jù)調(diào)研的結果說明，在中小房型的配套選擇上，有 %共同 選擇了風情酒吧、 VIP 會所、 生態(tài)園林水景、中心花園、醫(yī)療保健 、 健身室 。 規(guī)劃建議 ： 在樓盤的西面，西碌涌邊，出資建了一條 300 米長的堤岸景觀路 “ 星光大道 ” ，作為小區(qū)直接通往廣州大道的專用道路。 本盤 具有獨特的四維立體空間 地貌 。 項目定位 1） 形象定位 本 盤占地約 3 萬平方米， 建議考慮 坐北向南圍合設計 ， 盤樓宇 建議 采取 風車型的樓宇建筑設計，尤其是東西走向區(qū)樓宇采用風車型設計后，大大增加了南北向的單位比例，適合南方氣候。 全盤 園林 面積應該占有較大比率，與周邊寬闊的景觀視野同步營造小樓盤大寬度的整體效果 ，創(chuàng)造層面豐富的景觀效果 ，形成 依江靠林風水格局。 3） 產(chǎn)品 戶型建議 ：主打中小 戶型 ① ) 戶型多樣，以 － 平方米的二房二廳、 － 平方米的三房二廳單位為主，另還有部分單身公寓，面積 平方米。 ② ) 以最好的方位布置客廳與主臥，依次排列原則。 ⑥ ) 戶型設計全部考慮朝南座北和朝北座南。 本盤 東面緊鄰萬畝果林， 地勢開闊， 都能望一片郁郁蔥蔥的果林，該賣點在樓市中并沒有多少樓盤能做到。 二 九 、 價格及價格策略 價格厘定標準 項目定價策略，指如何根據(jù)產(chǎn)品的生產(chǎn)成本和使用價值，應對市場競爭及反應，進行合理的價格組合，在利于銷售的前提下，使發(fā)展商的利潤盡可能的增加，這個平衡點也是項目價格定位的關鍵。為了贏得較好的企業(yè)品牌和市場占有率，建議 ： 一期 ： 以低于目標群體的認 知價格 4700 元 /平 方米的均價， 強占市場，造成轟動效應 。可比樓盤量化定價法，調(diào)查區(qū)域內(nèi)有直接競爭關系的樓盤素質和其配套物業(yè)素質 性能比系數(shù)，結合權重差價進行定價 。 ③ 目前期如何在市場競爭中確立自己的品牌優(yōu)勢，鞏固及塑造發(fā)展商自己的品牌形象，為日后的銷售及發(fā)展 打下良好的基礎，并且明確遠期的目標。 ⑧ 注重兩棟樓宇之間交匯處和距離、采光、通風、隱私的影響。 推盤方式 為了降低項目的市場風險，最大化的實現(xiàn)我司的利潤目標，我部門建議如下的推盤計劃： 保留部分景 觀、區(qū)位等因素好的單元， 前期以朝向與景觀、通風、采光不好的單位以超低價位推盤，注意意向客戶的管理與統(tǒng)計，推盤幅度為意向人數(shù)的 15%20%，以達到幾人搶一戶的熱銷氛圍， 后期可根據(jù)市場情況和銷售進度追加部分套型。 由于受市場多變性的影響，不同的銷售手法在不同的市場情況下有不同的優(yōu)缺點，因而銷售手法的制定，要根據(jù)當時的銷售情況而定，但無論任何銷售手法都必須受以下原則制約： A、任何銷售手法的目的，都是要滿足測試市場的需求。 ② ) 普通的展銷會不能快速聚集人氣，產(chǎn)生羊群效應。 在銷售時，幾種付款 方式可靈活運用，可結合購房者的具體情況，建議其使用恰當?shù)母犊罘绞?，以便迅速的湊成成交? 買房即獲得 600 元 /平方米的 標準 裝修優(yōu)惠 。 銷售監(jiān)控 ① ) 對每月階段銷售量進行監(jiān)控 ② ) 目標客戶群的跟蹤分析：定位是否準確、變化 ③ ) 對付款方式監(jiān)控分析 ④ ) 對廣告效果，包括創(chuàng)意、認知率、來訪客戶量進行監(jiān)控 ⑤ ) 對廣告創(chuàng)意、廣告題材的反映進行監(jiān)控 ⑥ ) 對價格進行監(jiān)控，分析目標客戶價格評價反映 ⑦ ) 對市場走勢進行分析 三一 、 廣告及推廣 本案廣告宣傳推廣整體思路 充分結合本地媒體特點，以節(jié)約銷售成本為原則，使其發(fā)揮最大的效果，并在推廣過程 中，始終貫穿廣告宣傳主題，圍繞廣告主力訴求點及銷售主力賣點，進行推廣宣傳；在媒體的運用中，充分考慮各種媒體的特點，達到宣傳的立體效應，做到媒體運用的整合；并注重宣傳風格的統(tǒng)一，外圍包裝風格的格調(diào)一致，達到樓盤對外形象的統(tǒng)一。 在滾動的推廣宣傳期，應當 根據(jù)宣傳內(nèi)容和節(jié)奏選擇性價比最為合適的媒介進行整合推廣，做到連續(xù)性，為下階段推廣做下伏筆與銜接。即 周期性的上主流報紙廣告，且 遇到重大事件 可 抓住機會 ， 推出 軟文小新聞。 ② ) 專題片 以寫 實手法為主，全面包括項目地理位置、交通、園藝、綠化、配套設施、物業(yè)管理、首期發(fā)售以及公司介紹等內(nèi)容，是對項目總體規(guī)劃理念、經(jīng)營管理模式較為全面的介紹，該片是以銷售為周要目的，它是具有一定階段性、針對性而播放的