反思土地儲備制度(存儲版)
【正文】 有政府和銀行的制掣、外有開發(fā)商的規(guī)避，土地儲備制度難以與房地產(chǎn)價格堅守者相抗衡，政策出臺動機、出臺時機和執(zhí)行力度都值得反思。因此，商品房的成本價格剛性使土地儲備制度平抑房價空間狹小，即使政策效果如決策者所愿全部發(fā)揮，影響程度也很有限。因此，土地需求的派生性使土地儲備制度控制土地出讓金失去意義，政策的負面影響制約了政策的實施。這是關(guān)鍵性條件，否則，它所采取的政策措施很難收到實效。如香港回歸時，特區(qū)政府增加批地數(shù)量以造福于民，但面對突如其來的亞洲金融危機，反而增加了房地產(chǎn)市場的受害程度。最后是政策的實施要密切關(guān)注金融市場的變化。一是土地儲備制度要真正能發(fā)揮作用。其通常做法是，開發(fā)商對所獲取的開發(fā)項目，并不一次付清地價款，而是分期分批來做，長則 10 年、 20 年，等同于又一次購得看漲期權(quán)。土地出讓金是政府作為土地所有者的權(quán)益和一系列土地儲備工作的回報，約占房地產(chǎn)總成本的 10％左右。根據(jù)國家公布的數(shù)據(jù)，到 2024 年 7 月，全國商品房空置占壓資金超過 2500 億元，居各行業(yè)不良資產(chǎn)之首。由于多源頭、多渠道供應(yīng)土地的局面沒有根本改變，開發(fā)商可以通過其他途徑獲得開發(fā)土地，也可以開發(fā)自己儲備的土地。由此可以推斷出，滯銷房或空置房主要是低檔商品房，高檔商品房持續(xù)走俏，支撐著房地產(chǎn)業(yè)不斷向前發(fā)展，房地產(chǎn)市場過熱問題是一個結(jié)構(gòu)性的矛盾。政策重點落在成本控制上：擴大土地供應(yīng)量、通過招標拍賣競價，降低土地取得費用，從而使房地產(chǎn)市場價格自然回落。這是在全國普遍建立土地儲備制度后，第一次引起廣泛關(guān)注的政策動向。 但是，由于政策機制的 不健全和當前推動房地產(chǎn)市場發(fā)展的特殊因素的影響，利用土地儲備制度，擴大土地供應(yīng)、平抑房地產(chǎn)市場價格存在六大問題，對過熱的房地產(chǎn)市場很難收到政策實效，反而有可能引發(fā)更大的市場風(fēng)險。 二、政策實施條件不健
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