【正文】 別墅：起價 5000元 /平方米 多層： 3800起價 小高層： 3300起價 聯(lián)排別墅： 4800起價 主力戶型 118 m2 梅江、梅江南總體特點分析 : （ 1） 上述居住區(qū)位于友誼路延長線上，臨近市內(nèi)繁華區(qū)，且該線路相對天玻項目所在的解放南路要熱的多，更容易吸引有效客群。 ? 追求高品質(zhì)生活質(zhì)量的改善型客戶： 此類客戶以購置 第一居所為主，以全面改善現(xiàn)有住房條件為主要購房目的，追求面積指標增大、產(chǎn)品改進，同時又追求居住環(huán)境改善、居住品質(zhì)提高，此類客戶消費觀念較為成熟、冷靜，往往不為媒體宣傳所左右。 第五章 規(guī)劃設(shè)計要點 一 .初步規(guī)劃設(shè)計思路 1. 總體規(guī)劃設(shè)計思路 擬借鑒萬科新城歐美小鎮(zhèn)的發(fā)展經(jīng)驗在天津市南部地區(qū)建設(shè)一個高檔次的居住社區(qū)。但在現(xiàn)階段也存在著熱點開發(fā)節(jié)奏較為緩慢、開發(fā)產(chǎn)品單一的弊端。 ： ①總用地面積 : 其中 : 市政待征地 : 居住用地 : ②總建筑面積 : 居住用地容積率 : 其中 : 非營業(yè)性公建： 營業(yè)性公建： 住宅總建筑面積： 住宅容積率 : ③住宅建設(shè)用地 : 。 該項目周邊的開發(fā)緩慢，當前基本生活配套設(shè)施不健全，需按規(guī)劃配套建設(shè)公建，規(guī)劃配套公建面積約 萬平米，并考慮部分與梅江及梅江南居住區(qū)生活配套設(shè)施的資源共享，周邊地區(qū)可利用大的商業(yè)、醫(yī)療、教育、文化、體育以及娛樂設(shè)施完備，方便居民使用，規(guī)劃中可考慮少建營業(yè)性公建。 2020年開發(fā) 7萬平米。 五、園林環(huán)境 1,770 59 依設(shè)計方案的不同而不同 環(huán)境設(shè)計 161 5 環(huán)境工程總造價 *10% 綠化建設(shè)費 1,220 41 區(qū)內(nèi)、 區(qū)外綠化支出，新城約為 65元 /平方米 建筑小品 92 3 新城此項造價約為 /平方米 圍墻建造費 115 4 包括永久性圍墻、圍欄及大門 ,約為 500元 /延米 ,本項目圍墻約為 2300米 室外照明 92 3 室外照明電氣工程，如路燈、草坪燈 ,新城此項造價約為 /平方米 室外零星設(shè)施 92 3 各種指示牌、標識牌、示意圖等 ,新城此項造價約為 /平方米 六、公建配套費 1,495 50 幼兒園 280 9 按 2020平米考慮，每平米土建 1200元，配置費 200元 /平米 游泳池 450 15 網(wǎng)球場 75 3 建造成本及配套物品購置 ,一個標準尺寸的網(wǎng)球場為 40萬 兒童游樂設(shè)施 240 8 土建、設(shè)備、各項設(shè)施 , 非營業(yè)性公建 450 15 會所、居委會等 3000平米，土建 1200元 /平米，設(shè)備及裝修 300元 /平米 七、直接費合計 80,306 2,677 八、不可預(yù)見費 808 27 直接成本 *1% 九、開發(fā)間接費 1,664 55 監(jiān)理費 214萬 (7元 /平 )/行政管理費 960萬 (20萬每月 )/利息 730萬 十、開發(fā)成本 82,778 2,759 十一、營銷費用 3,990 133 銷售收入 *% 十二、總投資 86,768 2,892 二 .稅務(wù)分析 天津地區(qū)通過公司爭取，一般可從政府取得靈活的優(yōu)惠稅收政策，目前興業(yè)發(fā)展公司享受所得稅 50%、營業(yè)稅 20%(區(qū)外項目均為 50%)的優(yōu)惠；住宅發(fā)展公司享受營業(yè)稅及所得稅 50%的優(yōu)惠，目前初步計劃以住宅發(fā)展公司名義開發(fā)該項目，但能否實現(xiàn)稅收優(yōu)惠尚有一定的不確定性，保守測算，按國家法定稅率考慮： 營業(yè)稅及附加：銷售收入的 %； 所得稅： 稅前利潤的 33%； 土地轉(zhuǎn)讓契稅：土地成本（拆遷補償費、土地出讓金、大市政配套費）的 3%； 即使按法定所得稅率，因天津公司虧損項目（業(yè)務(wù)）及公司本部費用的存在，實際稅付可能遠低于 33%，但從項目評價角度，暫不考慮該因素。 （ 2） 萬科的品牌已經(jīng)深得消費者認同，但由于萬科在西南部市場一直未有開發(fā)項目，故造成了一定的追隨萬科品牌的潛在客群存在，宗地的開發(fā)，將極充分的調(diào)動這部分潛在人群。 第八章 可行性結(jié)論 一 .項目優(yōu)勢： （ 1） 政府對梅江的宣傳導(dǎo)向，以及梅江項目自身的炒做，提升了河西區(qū)黑牛城道外側(cè)的地位，吸引了有效消費群體的關(guān)注。 出讓金 1,960 65 出讓面積 525畝 (35萬平米 )，評估價約 800元 /平米 ,應(yīng)按 17%計算，應(yīng)為 136元 /平米，污染企業(yè)外遷 可優(yōu)惠到 7%，計 56元 /平米 大市政配套費 5,033 168 建筑面積 18萬平米 *165元 /平米 ,其中含污水 2雨水 3煤氣 自來水 2道路及其他 45元 /平米 交易費 47 2 評估值的 % 契稅 884 29 土地補償費 /出讓金 /大配套之和的 3% 二、開發(fā)前期費 5,205 173 勘察設(shè)計費 1,190 40 報批報建費 3,752 125 三通一平費 122 4 場地具備道路 \場地平整，按新城標準考慮臨水 31萬元 \臨電 92萬元 . 臨時設(shè)施費 142 5 臨時圍墻 31萬 /臨時辦公室 50(裝修 )/臨時圍板 61萬 三、主體工程費 28,500 950 新城東區(qū)多層簽約價 827元 /平米 ,變更及簽證 35元 /平米 ,本項目按 860元 /平米考慮 。 二 .開發(fā)周期安排： 玻璃廠項目如果按我司的規(guī)劃設(shè)想進行調(diào)整后，項目總建筑面積為 ,其中住宅面積約 ，配套非營業(yè)性公建面積 ，考慮配套的學(xué)校約 1萬平米由合作方建設(shè) ,我司建設(shè)約 ,可銷售住宅面積約 ?？傮w來講場地情況良好，適于完成我司規(guī)劃設(shè)想。 二 .規(guī)劃設(shè)計的可行性分析 ,該小學(xué)不單純?yōu)樵擁椖糠?wù) ,而是為總個控規(guī)單元區(qū)域內(nèi)居民服務(wù) ,由于項目用地南側(cè)梅江二期用地內(nèi)規(guī)劃有一規(guī)模較大的國際學(xué)校距離本項目較近 ,本項目內(nèi)小學(xué)就有可能不必須建設(shè) ,我司希望規(guī)劃調(diào)整掉該學(xué)校 ,但目前未確定 ,在規(guī)劃時仍考慮建設(shè) ,同時合作方表示他們出面來調(diào)規(guī)劃或建設(shè)學(xué)校 ,我司按規(guī)定交納有關(guān)教育建設(shè)費用。 3. 充分考慮住宅建設(shè)中新技術(shù)、新材料的應(yīng)用，并達到國家二級節(jié)能標準 。 客戶輔助體： 追求高品質(zhì)生活質(zhì)量的改善型客戶。 四 .區(qū)域目標市場客層研究和市場定位 ： 該區(qū)域客戶基本分為三類： ? 追求高檔物業(yè)的多次置業(yè)人士 ：此類人群由于已具備改善型住房，故具備對住宅各項指標全方位挑剔的資本，尤其注重區(qū)域地點、環(huán)境景觀、文化氛圍、科技運用、物業(yè)品牌等方面。（以上數(shù)據(jù)摘自《天津日報》） 規(guī)劃部門對梅江南小區(qū)的發(fā)展定位是面向中高收入家庭的中高檔商品房開發(fā)的一個生態(tài)、超前型和智能化的 21 世紀康居社區(qū)。 開發(fā)節(jié)奏及上市安排： 該生態(tài)居住區(qū)分兩步建設(shè)，正在建設(shè)的為 1 － 6地，規(guī)劃占地 公頃，總建筑面積 萬平方米，其中住宅 萬平方米，公建 萬平方米，水面 公頃。 總結(jié)：該項目地理位置上緊鄰梅江，故一直以購房升值為主導(dǎo)賣點，并期望借助梅江的建設(shè)來完善區(qū)域功能，運用了借大勢推小勢的做法。 3． 2梅江 藍水假期： 藍水假期以小高 層 (912層 )、多層（ 45 層）、別墅的建筑形式構(gòu)成，小高層與多層棟數(shù)為 1： 1，各樓體呈曲線型、圍合式分布，在保證采光、通風(fēng)的舒適性同時，最大限度的利用了景觀資源的觀賞價值。 且該類物業(yè)多為大、中型規(guī)模的開發(fā)，產(chǎn)品主要以多層開發(fā)為主，輔以部分小高層。 ? 平均單價走勢： 河西區(qū)的平均單價一直在3200元 /平米到 3300元 /平米之間，平均價位僅次于和平區(qū)，是中高檔物業(yè)的集中區(qū)域。 2020 年該區(qū)域市場住宅累計供應(yīng)量為 萬平米，當年銷量 萬平米，市場基本處于平衡狀態(tài)。 （ 5） 付款進度與土地手續(xù)的配合：從前面與合作方的付款計劃可看出，基本每筆付款都對應(yīng)合作方相應(yīng)工作的完成，最大限度避免合作風(fēng)險。 b. 負責(zé)要求和協(xié)助土地方在項目立項后 90日內(nèi)提供沿解放南路拆遷完畢后約 300畝開發(fā)用地，其余用地在 2020年 6月底前提供給萬科公司使用。 、簽訂土地出讓合同、取得國有土地使用證的所有事宜。然后萬科公司去辦理項目立項 ,如果該項目立項 不成 ,該筆款如數(shù)退回給萬科公司。我們分析，如果沒有大的政策變化，應(yīng)能實施，同時在與土地方的合同中約定，土地方必須保證土地出讓金降到 7%以下，否則，我方可從其土地款扣除出讓金超出 7%的部分費用。 3. 項目用地取得土地使用權(quán)程序評估 （ 1） 取得土地使用權(quán)程序 ① 萬科與天津遠洋玻璃工業(yè)有限公司簽定土地開發(fā)補償協(xié)議。兩者相差 10萬 M2。 通訊： 該項目為梅江電話局的服務(wù)范圍，解放南路現(xiàn)狀有 12孔電信電纜。 （ 4）目前項目門前有去大港區(qū) 62 659公交線 路，距項目 1公里處有 9 954路終點站，項目開發(fā)后，該 2 路公交線會很方便延伸到項目門前設(shè)置站點，并可引進其他線路，方便項目業(yè)主出行。 現(xiàn)狀工業(yè)用地 現(xiàn)狀工業(yè)用地 尖山住宅片區(qū) 正開發(fā)住宅區(qū)域 2. 項目宗地周邊情況 該項目宗地南側(cè)為天津津洋置業(yè)公司的養(yǎng)殖場，有大量的水面，擬規(guī)劃為保留水域，對 該項目的環(huán)境有一定的積極影響。 （ 3）項目用地內(nèi)的鐵路為玻璃廠自用的鐵 路專用線，可根據(jù)規(guī)劃要求拆除。 項 目 區(qū) 位 圖 花園新城新區(qū) 世貿(mào)廣場 城市花園 都市花園 萬科中心 宗地位置 . 內(nèi)環(huán)線 中環(huán)線 規(guī)劃東南半環(huán) 該項目宗地為國有土地，毛地面積約 525畝 ,目前為天津市玻璃廠廠區(qū)用地。 ③經(jīng)濟發(fā)展狀況來看，該項目所在的河西區(qū)是天津市經(jīng)濟最發(fā)達、最富裕的城區(qū)之一，該區(qū)的房地產(chǎn)起點一直很高，集中了全市大部分的中高檔樓盤。 ： 目前天津公司在手有兩個項目，萬科花園新城（含原有新城項目和紅旗農(nóng)場項目）、東麗湖項目，其中新城項目為在建銷售的項目，東麗湖 項目目前處于前期工作階段。由此可看出，天津萬科的主要項目集中在城市的北部。 萬科自 92 年進入天津市場以來，發(fā)展迅速，市場迅速擴大，在操作理念和手法上，均勝人一籌，被公認為天津的地產(chǎn)先鋒，在天津人的心目中已樹立起第一品牌的形象。在目前市場呼喚萬科的大好形勢下，天津萬科應(yīng)充分利用萬科天津地產(chǎn)先鋒的社會地位和市 場影響力，抓住機遇，多上新項目，擴大市場占有率，讓萬科品牌深入到每個天津人心中。 ⑤沿解放南路可方便直達南樓市級商業(yè)中心，這里有十八街麻花、鴻起順飯莊、家樂大 型超市等全國聞名的商業(yè)設(shè)施。 狀況 項目用地主要為天津玻璃廠的廠區(qū) ,地勢平坦 ,場地標高與解放南路標高基本相一致。 場地原為農(nóng)田，廠區(qū)已有 50年歷史，無不良工程地質(zhì)條件。衛(wèi)津河已由原來的臭水河改造為環(huán)境幽雅的景觀河道，使得該項目周邊 環(huán)境有了根本性的改善。 規(guī)劃情況：解放南路規(guī)劃為 60 米寬城市主干道，兩邊綠化帶寬 30 米，到外環(huán)線區(qū)段，兩邊綠化帶寬 50 米。 六 .土地價格 : ① 與土地方的補償價格 按總規(guī)劃占地面積計算，市政代征地與可建設(shè)用地價格相同。玻璃廠項目可用地地價（含大配套、出讓金、契稅等費用）為 /畝。 （ 2）取得土地使用權(quán)需要的工作日 一般向市土地局報土地出讓文件后 60個工作日左右即能與市土地局簽定國有土地出讓合同，在交納全部土地出讓金后可辦理國有土地使用證。 （ 1）合作方式 萬科一次性買斷土地使用權(quán)，單獨開發(fā)。 ，每 6 個月付余款的50%， 萬元 。 ②付款計劃： 300 畝地按要求拆遷 完成交給萬科公司使用后一周內(nèi)，萬科公司支付 300萬元補償費。 ，負責(zé)協(xié)調(diào)萬科公司享受企業(yè)外遷的優(yōu)惠出讓金政策，保證將土地出讓金總額降低到宗地評估值的 7%以下。 ，土地出讓金可按土地評估值的 57%收取。 3） 區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品趨同性強，規(guī)劃水平差異