【正文】 14500 時(shí)裝批發(fā) 南貿(mào)市場(chǎng) 桃園路 8300 —— 南景苑裙樓商場(chǎng) 桃園路與南新路交匯處 10000 —— 商場(chǎng)建設(shè)檔次 大型超市建設(shè)檔次高，趕上甚至超過(guò)深圳市內(nèi)其他超市的規(guī)模、檔次、和環(huán)境；中型店建設(shè)檔次雖有提高，但仍然落后于深圳市區(qū)內(nèi)的華強(qiáng)北等地的高檔專(zhuān)題店、綜合店；便利店的檔次同樣較低，主要服務(wù)于街道、住宅小區(qū)。 商業(yè)購(gòu)買(mǎi)力 有人口基數(shù)的支撐，家庭年收入平均約 5 萬(wàn)元，其購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)度，在深圳特區(qū)內(nèi)應(yīng)屬中上水平。 （四）南山區(qū)商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析 從供應(yīng)總量看：供應(yīng)總量大，應(yīng)形成商業(yè)特色。 南山區(qū) 20xx 年商業(yè)物業(yè)施工面積占全市 %，新開(kāi)工面積占全市的 22.2%，竣工面積占全市的 %，樓花銷(xiāo)售面積占全市的 %。 從購(gòu)物的區(qū)域選擇看：由市區(qū)異地化購(gòu)物向南山區(qū)本地化購(gòu)物轉(zhuǎn)變。 西部通道的建成將吸引港人來(lái)南山置業(yè)。由于南山地區(qū)的產(chǎn)業(yè)代表了深圳地區(qū)的先進(jìn)產(chǎn)業(yè)，發(fā)展勢(shì)頭很好，新住宅區(qū)建設(shè)進(jìn)入新的高潮期。南山商業(yè)文化中心區(qū)位于深圳大學(xué)南側(cè)，北以學(xué)府路為界，南至創(chuàng)業(yè)路與南油片區(qū)，西接南油大道，東至后海濱路。友誼城占地面積達(dá) 120xx 平方米，主要經(jīng)營(yíng)時(shí)尚流行的品牌服裝和各種服飾用品。通過(guò)與國(guó)際級(jí)地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)大師的合作，使長(zhǎng)城品牌從資源優(yōu)勢(shì)導(dǎo)向、建筑優(yōu)勢(shì)導(dǎo)向、產(chǎn)品質(zhì)量?jī)?yōu)勢(shì)導(dǎo)向最終轉(zhuǎn)向品牌創(chuàng)新導(dǎo)向。本項(xiàng)目 20 萬(wàn)平方米的小區(qū)規(guī)模較為適中，既能完善配套，又能保證小區(qū)業(yè)主的生活便捷、寧?kù)o和私密性。 升值潛力優(yōu)勢(shì) 濱海大道的開(kāi)通、西部跨海大橋的修建以及南山商業(yè)文化中心的崛起，使本項(xiàng)目極具升值潛力。本項(xiàng)目的步行商業(yè)街建成后，由于臨街布置，勢(shì)必會(huì)造成人流的增加，導(dǎo)致噪音的形成，交通的混亂，甚至?xí)l(fā)治安問(wèn)題。它的誕生，將揭開(kāi)深圳西部嶄新的一頁(yè)，成為 21 世紀(jì)深圳城市濱海住區(qū)的新典范，即濱海與城市、城市與自然、人與自然完美結(jié)合的典范。 三、項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)升華 （一）住宅部分 “中國(guó)家，長(zhǎng)城造”（長(zhǎng)城地產(chǎn)“大哥大”） —— 長(zhǎng)城品牌深入人心 長(zhǎng)城地產(chǎn)務(wù)實(shí)、穩(wěn)健的良好形象對(duì)于提升本項(xiàng)目的整體形象具有積極的意義。 海景、園景、街景，戶戶有景 本項(xiàng)目不同朝向、不同高度均有景觀：高層觀海景，中低層看街景、園景等。 各樓盤(pán)均價(jià)在 58006000 元 /平方米。如青春家園是三座大廈的連體商業(yè)裙樓，海岸明珠是一層商鋪，保利城的西南和西北是大廈的商業(yè)裙樓，南面是小高層住宅下的商鋪。 “ GREATCITY” —— 名牌發(fā)展商和國(guó)際級(jí)大師締造的至善名城，從內(nèi)在品質(zhì)和氣勢(shì)上超越“花城、海濱城、藍(lán)色海岸”等目前的大型社區(qū)的大眾色調(diào)，導(dǎo)入“貴族品質(zhì)”的生活氣息，成為南山僅有的文化貴族城。 二、項(xiàng)目整體定位 （一）住宅定位 整體定位 城市次（新）中心、中高薪階層、高品質(zhì)、文化休閑住區(qū) 居住理念定位 —— 深圳首個(gè)可持續(xù)發(fā)展國(guó)際住區(qū) —— “可持 續(xù)發(fā)展國(guó)際住區(qū)”小區(qū)開(kāi)發(fā)理念，其總體特征包括： （ 1）規(guī)劃形態(tài)的可持續(xù)發(fā)展 可持續(xù)發(fā)展的規(guī)劃形態(tài)，既要滿足當(dāng)今業(yè)主的居家生活之需，又要充分考慮和預(yù)測(cè)未來(lái)的小區(qū)發(fā)展之需。這種人文因素的導(dǎo)入，使房產(chǎn)開(kāi)發(fā)更上了一個(gè)臺(tái)階。長(zhǎng)城地產(chǎn)將徹底擺脫過(guò)去，形成新的長(zhǎng)城形象、企業(yè)形象、品牌形象。推廣語(yǔ)：為 21 世紀(jì)的精英家庭打造的新生活港灣。步入步行街仿佛進(jìn)入了令一個(gè)世界，忘掉城市的繁忙和擁擠。 為步行街帶來(lái)消費(fèi)人群，并和主題休閑街相輔相成，有利于街鋪經(jīng)營(yíng)。 客戶類(lèi)別 生活區(qū)域 工作區(qū)域 獲知信息渠道 所占比例 消化方向 南山 客戶群體 南山區(qū) 南山區(qū) 南山區(qū)及全市范圍 30% 招商地產(chǎn)、蔚藍(lán)海岸、部分低價(jià)樓盤(pán) 兩棲 客戶群體 南山區(qū) 福田區(qū) 福田區(qū)及全市范圍 30% 南山樓盤(pán)為主 福田區(qū) 客戶群體 福田區(qū) 福田區(qū) 福田區(qū) 30% 福田區(qū)低價(jià)樓盤(pán) 其他客戶群體 深圳其他區(qū)域客戶及香港客戶 10% 按職業(yè)分：科技、金融、證券、貿(mào)易、教育、企業(yè)主等主流產(chǎn)業(yè)的技術(shù)和管理人員，及部分來(lái)深創(chuàng)業(yè)的留學(xué)人士、港人，并有一定學(xué)歷合文化品位人士； 按年齡分：年齡范圍以 2545 為主； 按收入分：中高收入工薪階層占相當(dāng)比例； 按置業(yè)次數(shù)分：一次置業(yè)為主、部分多次置業(yè)和投資人士。 （ 3）從投資、自用客戶群體結(jié)構(gòu)分： 投資客戶為主，自用客戶為輔。 缺乏創(chuàng)新形象 產(chǎn)品與逐漸年輕化、高學(xué)歷的購(gòu)房群體消費(fèi)偏好有差異，主要是目前品牌的創(chuàng)新、時(shí)尚、科技化程度不夠 。 編撰、發(fā)行《地產(chǎn)長(zhǎng)城 —— 解讀長(zhǎng)城地產(chǎn)》企業(yè)史書(shū) 編輯反映長(zhǎng)城地產(chǎn)集團(tuán)成長(zhǎng)歷史和成就的書(shū)籍《地產(chǎn)長(zhǎng)城：解讀長(zhǎng)城地產(chǎn)》，全面總結(jié)和回顧中國(guó)最早的房地產(chǎn)上市公司之一的長(zhǎng)城地產(chǎn)的發(fā)展軌跡，展示長(zhǎng)城地產(chǎn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的里程碑化的業(yè)績(jī)，謳歌長(zhǎng)城人從特區(qū)建設(shè)者到特區(qū)二次創(chuàng)業(yè)者的心路歷程和企業(yè)文化，并在 20xx 年春季的開(kāi)盤(pán)儀式上公開(kāi)上市發(fā)行并連載 于各大報(bào)紙。實(shí)施操作如下： 海印長(zhǎng)城 LOGO 公開(kāi)征集活動(dòng) 該活動(dòng)作為項(xiàng)目形象導(dǎo)入初期內(nèi)容，可引起社會(huì)的廣泛關(guān)注。 支持理由： （一）深圳房地產(chǎn)春季交易會(huì)在每年的 5 月份左右召開(kāi)，抓住此次交易會(huì)機(jī)會(huì)，推出樓盤(pán)，展示項(xiàng)目形象，掀起認(rèn)購(gòu)高潮； （二）從以往春交會(huì)交易情況分析，交易會(huì)上的成交量并不大，交易會(huì)僅僅是客 戶綜合比較選擇各展出樓盤(pán)的一個(gè)場(chǎng)所，因此我們建議把本項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)日期定在春交會(huì)后，而在春交會(huì)上僅展示樓盤(pán)，接受客戶的登記認(rèn)購(gòu)，并不正式銷(xiāo)售，這樣有利 于給客戶造成一種“得不到的是最好的”的感覺(jué)，加重項(xiàng)目在客戶心中的份量，而到春交會(huì)后正式開(kāi)盤(pán)時(shí)能形成一種搶購(gòu)的現(xiàn)場(chǎng)氣氛； （三）從 4 月開(kāi)始就接受客戶咨詢，可以較早的試探市場(chǎng)反映，從而及時(shí)調(diào)整或繼續(xù)執(zhí)行即定的銷(xiāo)售策略； （四）從 4 月開(kāi)始就接受客戶咨詢，可以吸引此部分客戶在春交會(huì)時(shí)來(lái)交易會(huì)參觀，從而為交易會(huì)聚集人氣； （五）本項(xiàng)目發(fā)展商長(zhǎng)城地產(chǎn)公司的品牌以及本項(xiàng)目片區(qū)的熱度，在加上本項(xiàng)目的高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)以及工程建設(shè)決定了本項(xiàng)目上市后必定會(huì)形成熱銷(xiāo)局面，我們建議本項(xiàng)目在上市前有一個(gè)適中的接受咨詢時(shí)期，并且跨過(guò)明年的 第一次房地產(chǎn)交易會(huì) —— 春交會(huì)，是為了給市場(chǎng)一個(gè)較大的炒作空間，以利于本項(xiàng)目正式發(fā)售時(shí)即形成一波銷(xiāo)售高潮，并自然而然的提升項(xiàng)目的價(jià)格。會(huì)員可享受圣庭苑酒店優(yōu)惠折扣等其他優(yōu)惠待遇（需挖掘）。 可在長(zhǎng)城地產(chǎn)一樓大廳長(zhǎng)期設(shè)置“長(zhǎng)城歷史與未來(lái)”、“長(zhǎng)城地產(chǎn)文化年”展示廳。 整體市場(chǎng)號(hào)召力不夠 長(zhǎng)城地產(chǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域比較集中，開(kāi)發(fā)樓盤(pán)類(lèi)型集中在中高檔范圍，從而使品牌效應(yīng)局限在部分人當(dāng)中，缺乏廣泛的市場(chǎng)號(hào)召力。有投資意識(shí)，對(duì)投資商鋪前景看好，而對(duì)投資股市有一定恐懼感，有跟風(fēng)傾向，希望通過(guò)商鋪穩(wěn)定的租金回報(bào)獲益的女性。一 期銷(xiāo)售過(guò)程中，可在步行街及商鋪內(nèi)舉行各種活動(dòng)，免租引進(jìn)部分經(jīng)營(yíng)者，以盡早聚集人氣，增加知名度，形成旅游景點(diǎn)。 （ 3）中庭廣場(chǎng)設(shè)置 — 動(dòng)感休閑廣場(chǎng) 步行街的中心設(shè)置為中庭廣場(chǎng)并定位為露天臺(tái)階式或劇場(chǎng)式大面積廣場(chǎng) —— “動(dòng)感休閑廣場(chǎng)”，作為：動(dòng)感舞臺(tái)、休息場(chǎng)所、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所（極限、溜冰等），功能如下： ① 小區(qū)業(yè)主配套（會(huì)所）的延續(xù) 步行街和動(dòng)感休閑廣場(chǎng)成為本住宅區(qū)業(yè)主停留、休息、聚會(huì)、運(yùn)動(dòng)鍛煉、休閑的場(chǎng)所。 （ 5）異國(guó)風(fēng)情步行街 “街”是人類(lèi)生活的載體，創(chuàng)造了街就創(chuàng)造了 一種生活氣氛。 居住業(yè)主國(guó)際化即成為吸引深圳精英家庭 —— 接受現(xiàn)代教育、追求西方居住理念人士的新生活港灣。忽若“天上的市街”將永遠(yuǎn)印刻著對(duì)大海的記憶、對(duì)城市歷史的記憶和對(duì)新生活的憧憬。從而使環(huán)境質(zhì)量能保持長(zhǎng)效性，持續(xù)性，形成不斷更新的良性循環(huán)。 彰顯出一種海濱休閑小城悠閑購(gòu)物的氛圍。但如果正確定位項(xiàng)目的市場(chǎng)方向、價(jià)格策略及入市時(shí)機(jī)，該項(xiàng)目會(huì)順利實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售。 商業(yè)部分 目前該片區(qū)對(duì)本項(xiàng)目有影響的商業(yè)物業(yè)主要有 5 個(gè)，各物業(yè)的基本情況如下表所示： 樓盤(pán)名稱(chēng) 物業(yè)位置 銷(xiāo)售面積 (㎡ ) 售價(jià) (元 /㎡ ) 租金（元 /㎡?月 商業(yè) 業(yè)態(tài) 備注 保利城 花園 南油大道與創(chuàng)業(yè)路交匯處 120xx 一層： 31000 二層： 25000（預(yù)計(jì)） 一層： 150200（預(yù)計(jì)） 二層： —— 一層：男裝、鐘表、化裝品、珠寶 /二層：女裝、飾品、男女休閑服及內(nèi)衣系列 /三層：體育用品、兒童用品、圖書(shū)及音 像制品 友誼城 百貨 青春家園 南油大道與創(chuàng)業(yè)路交匯處 7800 一層： 36000 二層： —— —— —— —— 海洋之心 創(chuàng)業(yè)路與后海路交匯處 —— —— 只租不售，租金待定 —— 20xx年 8 月入伙后商鋪出租 西海灣 花園 后海路、創(chuàng)業(yè)路交匯處 5000 一層： 28000 臨創(chuàng)業(yè)路； 25000 臨南鹽路 —— 品牌服裝、兒童文體用品等 不能做飲食 天悅園 南油大道與創(chuàng)業(yè)路交匯處 未定 —— 待售 從上表可以看出： 各商業(yè)物業(yè)的銷(xiāo)售面積均不超過(guò) 120xx 平方米，且大多以出售為主，少部分只租 不售。 其基本情況如下： 項(xiàng)目名稱(chēng) 建筑面積 （㎡） 總戶數(shù) 主力戶型 /面積 均價(jià) （元 / ㎡） 銷(xiāo)售 狀況 發(fā)展商 性質(zhì) 蔚藍(lán)海岸 二期 258906 2167 3 房 2 廳 2 衛(wèi) 4 房 2 廳 2 衛(wèi) 100126 138154 6200 50% 卓越 地產(chǎn) 小高層及高層純住宅 招商海月 ?晴海洲 22 余萬(wàn) 1227 2 房 2 廳 1 衛(wèi) 3 房 2 廳 2 衛(wèi) 4 房 2 廳 2 衛(wèi) 7086 98120 140160 多層： 5500 小高層： 5800 —— 招商 地產(chǎn) 多層及小高層住宅 陽(yáng)光 棕櫚園 萬(wàn) 1114 3 房 2 廳 2 衛(wèi) 91113 5000 （預(yù)計(jì)） —— 中海 地產(chǎn) 高層 從上表可以看出： 南山商業(yè)文化中心區(qū)及周邊區(qū)域大型樓盤(pán)的戶型供應(yīng)主要為三房二廳二衛(wèi)，輔之以二房二廳二衛(wèi)、三房二廳一衛(wèi)、四房二廳二衛(wèi)。 異國(guó)風(fēng)情的購(gòu)物、休閑步行街 步行商業(yè)街的出現(xiàn)，最大程度地反映了目標(biāo)市場(chǎng)的需要。 商業(yè)部分 南山商業(yè)文化中心區(qū)開(kāi)發(fā)進(jìn)入高潮期，周邊尚有青春家園、天悅園的商業(yè)物業(yè)待售。 “國(guó)際城市村” 的誕生 國(guó)際城市村是澳大利亞布里斯班城市設(shè)計(jì)院為南山商業(yè)文化中心區(qū)度身設(shè)計(jì)的。 商業(yè)的 升值潛力 本區(qū)域現(xiàn)為南山以至深圳重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，小區(qū)周邊大量的高尚住區(qū)，為商業(yè)提供了無(wú)限的需求。 工程形象優(yōu)勢(shì) 在工程進(jìn)度方面，長(zhǎng)城下屬的金眾集團(tuán)總是領(lǐng)先一步。步行街既是小區(qū)業(yè)主購(gòu)物的場(chǎng)所，也是業(yè)主休閑運(yùn)動(dòng)的場(chǎng)所，是小區(qū)配套的延續(xù)。 （ 1）長(zhǎng)城地產(chǎn)曾成功開(kāi)發(fā)了長(zhǎng)城公寓、長(zhǎng)怡花園、長(zhǎng)豐苑、長(zhǎng)城盛世花園等一系列地產(chǎn)項(xiàng)目，并在樓盤(pán)推廣階段較短時(shí)間內(nèi)創(chuàng)造了 100%的銷(xiāo)售率而產(chǎn)生良好的口碑。地塊南面為 30 米寬的環(huán)南路，北面為 30 米寬的龍崗路，西面為 20 米寬的環(huán)西路，而東面則為 50 米寬的后海路，地理位置極其優(yōu)越。 經(jīng)營(yíng)方向：環(huán)境好、配套全、功能齊、“一站式”。但其他商業(yè)類(lèi)型的經(jīng)營(yíng)，南山仍然落后于羅湖、福田。而南山半島周邊科技園、西麗、寶安等商 業(yè)尚不夠成熟，缺乏南山半島商業(yè)的規(guī)模和檔次。 深圳市中心區(qū)的西移、濱海大道的開(kāi)通、西部跨海大橋的規(guī)劃，給予南山商業(yè)物業(yè)發(fā)展的歷史契機(jī)。 截止到今年上半年，南山在建和在售的商業(yè)物業(yè)總建筑面積在 1000 平方米以上的有保利城花園商場(chǎng)、青春家園裙樓商鋪、西海灣花園商鋪、海洋之心裙樓商鋪、南景苑裙樓商場(chǎng)及星海名城二期商場(chǎng)等十幾家，大都定位于主題商場(chǎng)，鮮明界定和劃分目標(biāo)消費(fèi)群。南山經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將為新增人口轉(zhuǎn)化為“商業(yè)購(gòu)買(mǎi)力”起著推動(dòng)作用。南山區(qū)的經(jīng)濟(jì)占到全市經(jīng)濟(jì)總量的 22%，表 明了南山區(qū)的總體經(jīng)濟(jì)狀況，處于全市的平均水平之上。 具前瞻性的城市發(fā)展規(guī)劃 按深圳市的總體規(guī)劃，南山區(qū)將建成深圳市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、 以人文景觀為主 的旅游基地、培養(yǎng)高素質(zhì)人才為主的教育基地、以港口和運(yùn)輸為主的特區(qū)西部物流中心，把南山建成一個(gè)文明、優(yōu)美的現(xiàn)代化花園海濱城區(qū)。政府為該片區(qū)規(guī)劃配套了小學(xué)、中學(xué)、公交車(chē)站以及為居民提供 服務(wù)的商業(yè)設(shè)施，規(guī)劃服務(wù)人口 萬(wàn)人。暢銷(xiāo)戶型為二房二廳一衛(wèi)，面積基本在 75 平方米左右。主力戶型主要為三房二廳二衛(wèi)、二房二廳一衛(wèi)，建筑面積分別為 90126 平方米、7086 平方米，平面住宅均價(jià) 55006200 元 /平方米。 項(xiàng)目集中開(kāi)發(fā)上市 南山商業(yè)文化中心區(qū)及后海片區(qū)商住項(xiàng)目如蔚藍(lán)海岸三期（ 20 余萬(wàn)㎡）、勁力地產(chǎn)海岸明珠（ 萬(wàn)㎡）、觀海臺(tái)花園（ 13 萬(wàn)㎡）、漾日灣畔（ 15 萬(wàn)㎡）、佳嘉豪苑及長(zhǎng)城地產(chǎn)項(xiàng)目（ 20 余萬(wàn)㎡）等項(xiàng)目預(yù)計(jì) 20xx20xx 年陸續(xù)上市。其中后海路、北環(huán)路、后海濱路、環(huán)南路包圍的 地區(qū)為南山文化中心的核心區(qū)，主要功能為商業(yè)、辦公、文化用地。 二、南山商業(yè)文化中心區(qū)及后海