【正文】 2020 年首期計(jì)劃開發(fā)總量為 33萬平米，項(xiàng)目整體發(fā)展周期 4 年內(nèi)完成。 價(jià)格定位 根據(jù)以上分析，本項(xiàng)目價(jià)格 定位如下： 一線江景房 套內(nèi)面積單價(jià) 建筑面積單價(jià) （元 /㎡） （元 /㎡） 6F 多層 20200 19400 11F 小高層 17000 14960 臨江 47F 超高層 15300 12699 小計(jì) 15606 13121 二線江景、園景房 套內(nèi)面積單價(jià) 建筑面積單價(jià) （元 /㎡） （元 /㎡） 不臨江 47F 超高層 10000 8300 32F 高層 11000 9350 30F 公寓 9000 7650 小計(jì) 10447 8884 住宅合計(jì) 13237 11123 《房地產(chǎn)及物業(yè)管理》課程報(bào)告 29 五、 項(xiàng)目規(guī)劃 整體規(guī)劃 本項(xiàng)目應(yīng)充分挖掘地塊本身核心區(qū)位和絕版景觀資源的優(yōu)勢(shì)，結(jié)合該區(qū)域城市設(shè)計(jì)“重山、重水、重城、重慶”的設(shè)計(jì)概念，在充分理解和尊重基地現(xiàn)狀地貌的基礎(chǔ)上，引入具有重慶地方特色的空間、街道、景觀等文化肌理。 ? 根據(jù)與重慶市場(chǎng)在售二線江景房價(jià)格橫向比較，本項(xiàng)目具備 品牌、地段、產(chǎn)《房地產(chǎn)及物業(yè)管理》課程報(bào)告 27 品優(yōu)勢(shì)，但不臨江超高層房源受變電站和高壓線走廊一定影響。 ? 服務(wù)要求：體現(xiàn)尊貴舒適的都市生活，要求提供的服務(wù)在高品質(zhì)的同時(shí)，盡可能的復(fù)合與完善。 ? 休閑娛樂商業(yè) ：以特色餐飲、酒吧、休閑文化產(chǎn)業(yè)為主，打造情景式主題商業(yè)街，作為 CBD 商務(wù)區(qū)的休閑娛樂配套； ? 濱江商業(yè) ：以主力餐飲、休閑茶室為主，打造高端濱江商業(yè)； ? 社區(qū)配 套商業(yè) ：位于 C 地塊內(nèi)部，以滿足業(yè)主基本需求的便利性購物的配套性商業(yè)，不考慮對(duì)外輻射 。 ﹡充分發(fā)掘產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，準(zhǔn)確的把握客戶； ﹡加強(qiáng)溝通，營造良好的外部環(huán)境 《房地產(chǎn)及物業(yè)管理》課程報(bào)告 22 四、 項(xiàng)目定位 整體定位 定位原則 項(xiàng)目整體應(yīng)沿景觀通廊方向形成高端產(chǎn)品街區(qū)；江景資源的分配將是項(xiàng)目價(jià)值實(shí)現(xiàn)的核心；區(qū)域城市 CBD 內(nèi)在價(jià)值應(yīng)是項(xiàng)目內(nèi)在挖掘的重點(diǎn)；由周邊建筑形成了遮擋、對(duì)視，自身高密度等條件造成限制應(yīng)在布局、樓型、朝向上盡量規(guī)避。 ? 銷售壓力 —— 從考察項(xiàng)目的銷售走勢(shì)看頂級(jí)豪宅銷售可能面臨銷售周期較長的問題； ? 政策風(fēng)險(xiǎn) —— 目前政策的調(diào)控，樓市進(jìn)入低迷期，還未看到政策放寬的預(yù)期 ，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)不明朗。 ? 居住氛圍 —— 由于是在 CBD中心區(qū)打造商務(wù)住區(qū)，片區(qū)整體居住氛圍不《房地產(chǎn)及物業(yè)管理》課程報(bào)告 20 高，人氣不足，生活成本相比市內(nèi)過高。 ? 空間優(yōu)勢(shì) —— 無敵的江景資源，優(yōu)秀的城市景觀，通過組團(tuán)式設(shè)計(jì)，將整個(gè)地塊的景觀優(yōu)勢(shì)發(fā)揮殆盡。打鐵街、江邊碼頭的城墻保留得最好，古城門中則是保定門保留最好，連抵門柱的石洞都一一留存。明、清時(shí)期交易更顯頻繁，一時(shí)商號(hào)遍地，商賈云集。根據(jù)市規(guī)劃局 公布 的規(guī)劃， 十條線路共 270個(gè)站點(diǎn)，軌道六號(hào)線和九號(hào)線途經(jīng)江北城核心區(qū)域并設(shè)有站點(diǎn)，軌道四號(hào)線和軌道環(huán)線也將繞經(jīng)江北城。目前江北城框架初步形成。 《房地產(chǎn)及物業(yè)管理》課程報(bào)告 13 微觀環(huán)境 交通環(huán)境 （ 1）與主要商圈和核心地標(biāo)的車行 距離 ? 與市區(qū)主要商圈的車行距離： ? 西 北距 觀音橋商圈 —— 約 5公里； ? 東南距南岸商圈 —— 約 5 公里 ? 南距解放碑商圈 —— 約 4 公里； ? 西南距楊家坪商圈 —— 約 12 公里 ? 西距沙坪壩商圈 —— 約 17 公里 ? 與市主要核心地標(biāo)的車行距離： ? 西北 距 龍頭寺火車站 —— 約 4 公里； ? 西距汽車北站 —— 約 7公里； ? 東距寸灘保稅港 —— 約 12 公里； ? 西北距機(jī)場(chǎng) —— 約 22 公里； （ 2）區(qū)域整體交通概況 江北城外部交通條件已基本具備，與機(jī)場(chǎng)、火車站、長途客運(yùn)站之間均有交通干道快速連接。 重慶市商品房市場(chǎng)狀況 得益于整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境良好，今年以來重慶房產(chǎn)投資保持一定增長，不過，隨著二套住房及以上信貸緊縮，以公租房為代表的保障性住房強(qiáng)勢(shì)推廣，商品房銷售市場(chǎng)觀望情緒日漸濃厚，加之信貸資金規(guī)模受 限，市場(chǎng)資金流動(dòng)性下降 ， 全市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整之年。房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 ，同比增長 %，占全社會(huì)投資的 %； 對(duì)外經(jīng)濟(jì)快速增長 ， 上半年，完成進(jìn)出口總值 ， 同比增長 %。上半年，全市工業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 ，增長 %。與 B地塊相比，其宜居性更佳，地標(biāo)性和核心地段區(qū)位略弱。 國金中心（ IFC）項(xiàng)目預(yù)計(jì)在 2020年全部竣工，建成后將成為重慶的新地標(biāo)，有助鞏固重慶成為中國西部經(jīng)濟(jì)及金融核心之地位。 圖 1：江北嘴 C地塊所處位置圖 項(xiàng)目現(xiàn)狀 C地塊總用地面積約 305畝，整體地塊呈三角型，東側(cè)臨江，已基本拆遷完畢，B 地塊 A 地塊 C 地塊 未來之城 記憶之城 CBD 核心區(qū) 解放碑商貿(mào)區(qū) 江北城商務(wù) 區(qū) 彈子石功能配套區(qū) 《房地產(chǎn)及物業(yè)管理》課程報(bào)告 8 但分兩批交付。中海地產(chǎn) 2020 年進(jìn)駐重慶，四年的時(shí)間里在重慶運(yùn)作了國際社區(qū)和北濱一號(hào)兩個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目，而國際社區(qū)的教育資源糾紛、北濱一號(hào)漏水事件使中海地產(chǎn)品牌在重慶受到了強(qiáng)大的負(fù)面影響，需要通過江北嘴項(xiàng)目重新 樹立 中國領(lǐng)先地產(chǎn)企業(yè) 形象。而江北嘴 B地塊和 C地塊是西部區(qū)域公司組建以來唯一直營項(xiàng)目，由西部區(qū)域公司營銷策劃部專業(yè)營銷團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)運(yùn)作，足見項(xiàng)目的重要性?！斗康禺a(chǎn)及物業(yè)管理》課程報(bào)告 1 重慶 ?江北嘴 C 地塊項(xiàng)目 可行性分析報(bào)告 —— 《房地產(chǎn)及物業(yè)管理》課程報(bào)告 姓 名 ：付國立 班 級(jí)：市場(chǎng)營銷 2 班 學(xué) 號(hào)： 20202031 指導(dǎo) 老師 ：張昱 重慶大學(xué)貿(mào)易與行政學(xué)院 《房地產(chǎn)及物業(yè)管理》課程報(bào)告 2 重慶 ? 江北嘴 C 地塊項(xiàng)目 可行性分析報(bào)告 —— 《房地產(chǎn)及物業(yè)管理》課程報(bào)告 姓 名：張學(xué)森 班 級(jí)：市場(chǎng)營銷 2 班 學(xué) 號(hào)： 20202026 指導(dǎo)老師：張昱 重慶大學(xué)貿(mào)易與行政學(xué)院 《房地產(chǎn)及物業(yè)管理》課程報(bào)告 3 目錄 一、項(xiàng)目開發(fā)背景 ............................................... 5 .............................. 5 （西部區(qū)）的重點(diǎn)直營項(xiàng)目 .................. 5 中海地產(chǎn)在重慶的品牌再塑造 ................................... 6 二、項(xiàng)目概述 .................................................. 7 項(xiàng)目區(qū)位 ..................................................... 7 項(xiàng)目現(xiàn)狀 ..................................................... 7 該項(xiàng)目與 A、 B 地塊項(xiàng)目的關(guān)系 .................................. 8 三、項(xiàng)目開發(fā)環(huán)境分析 .......................................... 10 宏觀環(huán)境 .................................................... 10 重慶市的地位及發(fā)展 ....................................... 10 重慶市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r ....................................... 10 重慶市房地產(chǎn)投資狀況 ..................................... 11 重慶市商品房市場(chǎng)狀況 ..................................... 12 微觀環(huán)境 .................................................... 13 交通環(huán)境 ................................................. 13 景觀環(huán)境 ................................................. 16 文化環(huán)境 ................................................. 18 配套設(shè)施 ................................................. 18 分析 .................................................... 19 優(yōu)勢(shì)（ Strength） ......................................... 19 劣勢(shì)（ Weakness） ......................................... 19 機(jī)會(huì)（ Opportunity） ...................................... 20 威脅（ Threat） ........................................... 20 應(yīng)對(duì)策略 ................................................. 21 四、項(xiàng)目定位 ................................................. 22 整體定位 .................................................... 22 《房地產(chǎn)及物業(yè)管理》課程報(bào)告 4 定位原則 ......