【正文】 娛樂類：棋牌室、臺球中心等； 文化類：休閑書吧 休閑書吧是本案會所之特色，為小區(qū)業(yè)主提供休息兼學習的場所，更好的營造小區(qū)的文化氛圍，提升項目檔次與形象。 ? 交通優(yōu)勢： 周邊交通豐富，周圍主干道通達市區(qū)與外地，附近公交站點地鐵等線路較多，方便出行； ? 配套優(yōu)勢： 本案地區(qū)作為南京城北居住區(qū)，周邊購物、金融郵政、休閑運動等生活設(shè)施完善，配套成熟； ? 景觀資源： 南望玄武湖，動靠紅山森林公園，內(nèi)部稀有的植被資源，成為本案自然景觀巨大優(yōu)勢； ? 智能配套： 3A級標準配置智能設(shè)施，科技化住宅； ? 特色設(shè)計： 空中屋頂花園，立體垂直綠化設(shè)計，人 性化的規(guī)劃設(shè)計； ? 物業(yè)類型： 9棟品質(zhì) 8層電梯房，帶電梯的多層感覺，品質(zhì)生活的保證； ? 優(yōu)質(zhì)服務： 人性化的，全方位的生活服務內(nèi)容； ? 品牌效應： 作為金基唐城的系列項目，有一定的市場影響力； ? 規(guī)模效應： 城區(qū)占地 7 萬平方米小區(qū)不多，本案具有較好的社區(qū)規(guī)模效應。 主力客群： 3550 歲 80% 重要客群 A： 5060歲 15% 重要客群 B： 2530歲 5% 注：南京 30歲以下在寧工作的無房白領(lǐng)青年較多，而他們往往需求城區(qū)生活、上班方便的二房為主的小面積住房，根據(jù)本案產(chǎn)品條件，可將他們做為本案的重要客群。也有部分為首次置業(yè)者，注重生活便利問題、子女上學問題，同時也關(guān)注居住功能的完善。地塊優(yōu)勢來決定于地塊自身的自然條件，為先天因素，產(chǎn)品賣點決定于產(chǎn)品的功能、 質(zhì)量、差異性特色等方面，為后天因素。 項目核心價值需要項目硬性的賣點與優(yōu)勢支撐。 系統(tǒng)運營策略書 《 2 00 7 房地產(chǎn)策劃大全 》 策劃必備資料庫！全國貨到付款 0 75 5 8 351 35 98 Q Q ： 6 90 3 178 9房策網(wǎng) w w w . f a ng ce . ne t 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構(gòu)45 目標人群置業(yè)特征分析 1） 本案主力客群收入較高且相對穩(wěn)定，往往受過良好的教育，有著較好的事業(yè)基礎(chǔ)和發(fā)展前景，有著較豐厚的積蓄，但仍然屬于“成長中發(fā)展型”買家，為當?shù)叵鄬Ω辉５摹奥殬I(yè)化較高收入一族”，他們購房目的為改善居住環(huán)境，開始注重住宅質(zhì)量、科技先進性以及景觀，向往社區(qū)具有一定的文化氛圍。 系統(tǒng)運營策略書 《 2 00 7 房地產(chǎn)策劃大全 》 策劃必備資料庫！全國貨到付款 0 75 5 8 351 35 98 Q Q ： 6 90 3 178 9房策網(wǎng) w w w . f a ng ce . ne t 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構(gòu)41 購買力定位 主力客群 ：家庭年收入 1015 萬元 總價承受力 5580 萬元 月還貸能力 25004000 元 /月 重要客群 A： 家庭年收入 1525 萬元 總價承受力 80120 萬元 月還貸能力 40006000 元 /月 重要客群 B：家庭年收入 68 萬元 總價承受力 5055 萬元 月還貸能力 20002500 元 /月 構(gòu)成比例：主力客群： 65%， 重要客群 A： 15%， 重要客群 B： 15%，其他 5% 定位依據(jù)： ? 本案的區(qū)位價值 與產(chǎn)品價值，限定了本案的價格區(qū)間，限定了本案目標客群的收入層次； ? 從目前城北的區(qū)域市場來看，中高層總價物業(yè)供應嚴重不足，該部分城北中高層收入人群成為本案主要目標市場之一； ? 重要客群 A 為本案一梯一戶以及躍復式產(chǎn)品的主要消費對象； ? 重要客群 B 為本案 8090 ㎡二房單位的主要消費對象，他們多為首次置業(yè)者； ? 目標客群購買力層次比例基本符合本案戶型面積配比。 要真正做到 24 小時“關(guān)注人性，服務業(yè)主”，專門開辟（可于南片會所） “金基翠城生活服務中心” 。 會所功能建議 會所是體現(xiàn)物業(yè)檔次與品質(zhì)的主要配套之一，能滿足與豐富業(yè)主的生活需求，能營建本案的主題生活氛圍，本案景觀、材料應用等方面體現(xiàn)了生態(tài)性的主題，在會所功能設(shè)置上也要能體現(xiàn)健康概 念。 材料、設(shè)備技術(shù) 為體現(xiàn)本案產(chǎn)品定位思路“生態(tài)性”與“科技性”，形成本案主要賣點，大造“綠色空間”概念，在工程材料應用及技術(shù)方面需要有較高的要求。本案的建筑風格定位應能發(fā)揮以下幾大功效 ? 美觀作用，富有美感的建筑，能引起人們精神上的愉悅，能形成項目賣點，對樓盤銷售起重要的積極作用； ? 有效識別功能，對周邊樓盤產(chǎn)生有效視覺差異，形成當?shù)氐貥藰潜P，對建立項目的品牌起重要作用； ? 成為樓盤包裝、形象展示的重要要素，能表現(xiàn)項目的檔次與品質(zhì)，增加感官價值； ? 能充分反映建筑的意識形態(tài)與項目所富有的文化內(nèi)涵，體現(xiàn)項目的開發(fā)主題與營銷主題。 4） 注重細節(jié)體現(xiàn)人性化： 在滿足大的功能需求的前提下，產(chǎn)品細節(jié)方面的人性化設(shè)計與處理，關(guān)注居住者生活需求細節(jié)將會是以后住宅開發(fā)設(shè)計的核心要點。內(nèi)部利用價值較高的樹木、花卉達 50余種，各種樹木累計千余棵，有相當部分觀賞性較高，樹齡較長。其中黃家圩市場較近，在黃家圩路與和燕路的交接處； 超市： 周圍有較大的華誠超市、蘇果社區(qū)店、好又多超市等； 商場 ： 南京商廈、玉橋市場、金橋市場； 銀行： 有建設(shè)銀行、民生銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、光大銀行等銀行營業(yè)網(wǎng)點； 餐飲： 大家樂（規(guī)模較大）、軍轉(zhuǎn)站中心美食園。首次置業(yè)者多數(shù)為年輕人，以及外地生意人。 系統(tǒng)運營策略書 《 2 00 7 房地產(chǎn)策劃大全 》 策劃必備資料庫！全國貨到付款 0 75 5 8 351 35 98 Q Q ： 6 90 3 178 9房策網(wǎng) w w w . f a ng ce . ne t 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構(gòu)10 城北樓市現(xiàn)狀特征 開發(fā)體量 根據(jù)城北房地產(chǎn)市場的發(fā)展特征，城北樓盤供應量主要來自于邁皋橋片區(qū)，中央門及幕府西路也有少量樓盤，目前城北地區(qū)典型的在建在售樓盤有： 邁皋橋地區(qū)： 陽光嘉園、北苑之星、 雯錦雅苑 、墨香山莊、楓橋雅筑、陽光雅居等； 中央門地區(qū)： 湖景花園、亞都錦園、欣芝園； 幕府西路： 星河翠庭； 泛城北區(qū)域： 匯林綠洲，南山國際公寓； 未來項目： 南汽地塊項目、世茂下關(guān)寶善地塊項目； 目前城北總體在售在建樓盤的總體供應體量約在 90 萬平方米 左右，其中邁皋橋地區(qū)就有約 70 萬平方米，占城北總量的 82%，中央門地區(qū) 約為 14 萬平方米，幕府西路僅星河翠庭為 6 萬平方米。 2001 年，城北樓市又以邁皋橋地區(qū)為熱點中心，當時以方圓綠茵為代表平均價格在 3200 元 /㎡左右 ； 2002 年，該地區(qū)開發(fā)體量開始釋放，以陽光嘉園為代表，當時的平均價格已超過 3500 元 /㎡ ，至 2020 年，隨著邁皋橋地鐵概念的炒作與沿江開發(fā) 的利好政策影響，城北地區(qū)的投資開發(fā)逐漸成為熱點，邁皋橋地區(qū)的平均房價已在 4000 元 /㎡ 以上，幕府西路，中央門地區(qū)已開始出現(xiàn)部分樓盤； 2020 年，地鐵沿線物業(yè)概念的抄作，使城北樓盤又上一個臺階，多數(shù)物業(yè)的價格已經(jīng)在 42005000 元 /㎡以上， 目前城北房地產(chǎn)市場熱度正隨著宏觀形式穩(wěn)步上升。由于 2002 至 2020 年二手房市場的活躍，存量房價格快速上升，抑制了需求，導致了二手房市場的下滑。 15月，南京房地產(chǎn)開發(fā)累計投資 億元，其中商品房 住宅投資 億元，同比增長 %。 商品房住宅銷售均價比去年同期相比 增長 %。顯示了南京房地產(chǎn)價格上升趨勢仍然處于快速時期。從發(fā)展趨勢來看，城北市場也將形成多層次物業(yè)發(fā)展的局面。 050000100000150000200000250000欣芝園星河翠庭 陽光嘉園 楓橋雅居 雯錦雅苑 陽光雅居 北苑之星 四季翠嶺 墨香山莊占地面積建筑面積 樓盤名稱 占地面積 建筑面積 陽光嘉 園 130000 ㎡ 200000 ㎡ 雯錦雅苑 29800 ㎡ 72100 ㎡ 北苑之星 92000 ㎡ 120000 ㎡ 墨香山莊 190000 ㎡ 陽光雅居 86000 ㎡ 120000 ㎡ 星河翠庭 33000 ㎡ 60000 ㎡ 欣芝園 7000 ㎡ 13000 ㎡ 楓橋雅筑 28000 ㎡ 50000 ㎡ 樓盤名稱 占地面積 建筑面積陽光嘉園 ㎡ 200000 ㎡雯錦雅苑 ㎡ ㎡北苑之星 ㎡ ㎡墨香山莊 ㎡陽光雅居 ㎡ ㎡星河翠庭 ㎡ ㎡欣芝園 ㎡ ㎡楓橋雅筑 ㎡ ㎡樓盤名稱 占地面積 建筑面積陽光嘉園 ㎡ ㎡雯錦雅苑 ㎡ ㎡北苑之星 ㎡ ㎡墨香山莊 ㎡陽光雅居 ㎡ ㎡星河翠庭 ㎡ ㎡欣芝園 ㎡ ㎡楓橋雅筑 ㎡ ㎡ 樓盤名稱 占地面積 建筑面積 剩余面積 陽光嘉園 150000 ㎡ ㎡ 40000 ㎡ 雯錦雅苑 ㎡ 60000 ㎡ 36000 ㎡ 北苑之星 ㎡ ㎡ 100000 ㎡ 墨香 山莊 130000 ㎡ ㎡ 180000 ㎡ 陽光雅居 ㎡ ㎡ 60000 ㎡ 星河翠庭 ㎡ ㎡ 40000 ㎡ 欣芝園 ㎡ ㎡ 0 楓橋雅筑 ㎡ ㎡ 15000 ㎡ 湖景花園 80000 ㎡ 120000 ㎡ 20000 ㎡ 系統(tǒng)運營策略書 《 2 00 7 房地產(chǎn)策劃大全 》 策劃必備資料庫！全國貨到付款 0 75 5 8 351 35 98 Q Q ： 6 90 3 178 9房策網(wǎng) w w w . f a ng ce . ne t 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構(gòu)12 價格分析 01000200030004000500060007000湖景花園 星河翠庭 陽光嘉園 楓橋雅居 陽光雅居 北苑之星 雯錦雅苑 墨香山莊樓盤名稱 均價 陽光嘉園 5100 元 /㎡ 雯錦雅苑 4515 元 /㎡ 北苑之星 4500 元 /㎡ 墨香山莊 4600 元 /㎡ 陽光雅居 4400 元 /㎡ 星河翠庭 4450 元 /㎡ 楓橋雅筑 4600 元 /㎡ 湖景花園 6200 元 /㎡ 從價格情況來看，城北樓市 4000 元 /平方米以下的物業(yè)基本沒有，邁皋橋一帶規(guī)模較大樓盤的價格相對較高，部分物業(yè)價格已經(jīng)超過 5000 元 /平方米，中央門地區(qū)的湖景花園價格達 6200 元 /平方米，而目前城北整體均價約在 4600 元～ 4700 元 /平方米了左右，價格上漲速度較快，且趨勢仍然明顯。 本案周邊交通路網(wǎng)發(fā)達，公路、鐵路、地鐵一應俱全，黃家圩路南北連接河燕路與龍蟠路，西側(cè)中央北路通向市中心，可在十五分鐘內(nèi)迅速到達中央門商圈、山西路商圈、長江大橋北、南京經(jīng)濟開發(fā)區(qū)以及繞城高速公路等 區(qū)域。 小 學： 小市中心小學：緊臨項目，學校正在建設(shè)，為區(qū)重點小學； 安懷村小學：安懷村內(nèi)，距本地塊較近，非重點； 系統(tǒng)運營策略書 《 2 00 7 房地產(chǎn)策劃大全 》 策劃必備資料庫！全國貨到付款 0 75 5 8 351 35 98 Q Q ： 6 90 3 178 9房策網(wǎng) w w w . f a ng ce . ne t 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構(gòu)19 建寧小學： 燕語華庭西側(cè)； 下關(guān)區(qū)第二實驗小學：為南京市重點小學。 系統(tǒng)運營策略書 《 2 00 7 房地產(chǎn)策劃大全 》 策劃必備資料庫！全國貨到付款 0 75 5 8 351 35 98 Q Q ： 6 90 3 178 9房策網(wǎng) w w w . f a ng ce . ne t 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構(gòu)22 產(chǎn)品定位重要原則： —— 產(chǎn)品是項目的核心與根本，產(chǎn)品定位是項目操作戰(zhàn)略思想的原點； —— 產(chǎn)品定位要立足于市場，以目標客群需求為第一出發(fā)點； —— 產(chǎn)品定位要能充分挖掘與利用土地價值資源，因地制宜； —— 產(chǎn)品定位要以創(chuàng)新為指導思想，差異化是市場競爭永遠的致命武器； —— 產(chǎn)品定位應能符合項目運作的總戰(zhàn)略思 想； —— 產(chǎn)品定位當然還要符合項目的規(guī)劃設(shè)計要點。 系統(tǒng)運營策略書 《 2 00 7 房地產(chǎn)策劃大全 》 策劃必備資料庫！全國貨到付款 0 75 5 8 351 35 98 Q Q ： 6 90 3 178