【正文】 新街口是南京市商務(wù)樓最為集中的地區(qū)，該地區(qū)的商務(wù)樓一般以高層為主，高檔商務(wù)樓在此地區(qū)比較集中，一般樓宇外立面比較華貴，內(nèi)部配有 CAS/OAS/BAS/SAS/FAS 等現(xiàn)代樓宇設(shè)備系統(tǒng)，在商家和企業(yè)中的知名度比較高 。該地段商務(wù)樓的消費群體獨特、有針對性 ——IT 行業(yè)。河西商務(wù)中心在規(guī)劃中，還未形成氣候，現(xiàn)在有的代表物業(yè)為金鷹漢中新城、創(chuàng)新濱江廣場、文薈大廈等。 買一層送一層的提法，仔細(xì)研究會發(fā)現(xiàn)為買一層送半層，主要是跳高分?jǐn)偮瘦^高，細(xì)算下來，單層銷售單價比普通住宅要高 12 千 /元平方米 . 所以本項目的開發(fā)，要屏蔽以上的實際存在的問題，做成真正意義上的小戶型挑高產(chǎn)品，市場的需求量還是很大的。反觀南京，高端市場起步較晚，讓人記憶猶新的是 2001 年南京長發(fā)地產(chǎn)推出的漢府雅苑。而且空置率很高，今年一季度商務(wù)辦公樓空置 萬平方米，相比同期 萬平方米的量增加了 147％。 四、三類物業(yè)市場價格趨勢分析 【高檔住宅】 2020 年以來新街口片區(qū)高檔住宅價格 (元 /平方米 ) 2020 年 1－ 6月南京高檔住宅三級市場價格對比 (元 /平方米 ) 【商務(wù)樓】 2020 年以來新街口商圈上市商務(wù)樓價格對比分析 (元 /平方米 ) 2020 年 1－ 6月南京高檔商務(wù)樓三級市場價格對比 (元 /平方米 ) 【小戶型公寓】 2020 年以來南京小戶型公寓價格對比 五、項目所在片區(qū)開發(fā)態(tài)勢 新街口東北片 ,也就是本項目所在的區(qū) 域。中、大型企業(yè)更加注重形象集中選擇頂級辦公樓或購買整層物業(yè)。 綜合簡評 項目憑以天然的位置優(yōu)勢，配以小區(qū)內(nèi)獨領(lǐng)南京住宅產(chǎn)品的配套（室內(nèi)恒溫泳池、 golf 果嶺練習(xí)場 ),加以南京鼎鼎有名的金陵飯店物業(yè)管理 ,在前期的推廣中甚得購房者的青睞 ,盡管多個戶型出現(xiàn)斜體墻 ,目前據(jù)了解前期登記人數(shù)已超過 2000 人 .美中不足的是在定位如此高檔的小區(qū)內(nèi)設(shè)有一棟酒店式公寓 ,并且共用同一出入口 ,對 項目后期的管理留下了一定的隱患 . 金鼎灣 總規(guī)劃 總建筑面積 萬 ,一期建面 5 萬平方米，由 4 棟板式小高層及部分多層組成 ,合計有 270戶 . 建筑特點 整體采用簡歐式風(fēng)格 ,既擁有古典歐式建筑的華貴 ,又擁有現(xiàn)代建筑的新銳風(fēng)格 ,全為板式建筑 ,為各個戶型的通風(fēng)創(chuàng)造了良好的條件 . 戶型特點 住宅主力戶型在 130140 平方米之間的三房兩廳兩衛(wèi)；另有部分四房及延復(fù)式單位 .功能區(qū)分明顯 ,適用性較強 . 營銷特點 項目作為 “江蘇省首家精裝修示范小區(qū) ”項目 ,公開銷售時間一再后延 ,從 2020 年 11 月份開始進行宣傳推廣 ,直至 2020 年 4 月才正式公開發(fā)售 ,并于南京知名高檔酒店進行推介活動 ,動用了網(wǎng)絡(luò)，電視，電臺，報紙等新聞媒體，進行大規(guī)模的宣傳活動。 戶型特點 住宅主力戶型在 102175 平方米之間的二房、三房、四房，整體布局較為合理、實用。 價格特點 整體銷售價格從 6250 元 /平方米到 6890元 /平方米不等，最終實現(xiàn)均價 6750元 /平方米。 2~34 層為高級住宅，從 至 6 種套型，共 421套。吸收會員 500 多人。由 6 幢 916 層的小高層和 1 幢高層（ 5 米挑高小戶型）構(gòu)成，一期包括 2 幢 16 層的小高層和 1 幢高層（ 5 米挑高小戶型），約 500 余套住房，目前正在登記牌號階段，共有 1000 人。由 8 棟 18 層電梯小高層組成，其中高尚住宅為 5 棟小高層。是一個非常不錯的居所。 一期 一期為對時代廣場內(nèi)部結(jié)構(gòu)進行改造，完工后商業(yè)面積 6 萬平方米，地下一層為超市， 1—5F 為店鋪或商鋪，主要經(jīng)營娛樂、餐飲等。 金輪國際廣場 基本數(shù)據(jù) 本項目位于樂富來廣場西側(cè)，項目占地 11380 平方米總建筑面積 76490 平方米包括 25110 的商業(yè)空間和 39680 的商務(wù)空間，地下面積為 15100 平方米，容積率 ，機動車位 321 輛 ，非機動車 4000 輛。辦公雙塔成為南北軸線的對景。納入大環(huán)境體系中，使人的活動成為社區(qū)環(huán)境中的一部分。 溫州大發(fā) —凱潤金城 凱潤金城位于新街口商圈東北側(cè)，長江路與中山路交界之處，是南京市全力打造的 CBD 地標(biāo)。 功能定位 初步設(shè)想裙樓負(fù) 1 層 ~6 層定位為大型中高檔百貨公司， 7 層、 8 層定位為配套會所及高檔餐飲寫字樓 9~41 層，采用國際建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，建造高品質(zhì)、高標(biāo)準(zhǔn)的辦公空間。 二期工程：主塔樓及裙樓，功能為國際甲級寫字樓、酒店式服務(wù)公寓和五星級威斯汀酒店，主塔樓地上 71 層、地下 2 層，其地上總建筑面積為 164,440M2，其中酒店服務(wù)公寓 29,260M2，寫字樓 59,640M2 ，酒店 43,470M2，首層大廳 4270M2，停車場 27,800M2。四五層規(guī)劃為會展、倉儲等配套。 日月大廈 基本數(shù)據(jù) 項目占地 3000 平方米共 28 層， 2 層半為機械式地下車庫， 4 層群樓， 24 層塔樓。 建筑 特點 230 米城市地標(biāo)級峰高，全現(xiàn)澆鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，菱形十字核心筒框架、勁性混凝土柱，領(lǐng)先南京的特級建筑工程?；句N售完畢。采用 “針對樣本細(xì)致走訪 ”，主要針對高端住宅客戶和目前新街口寫字樓內(nèi)辦公企業(yè)進行的問卷調(diào)查。 第五章 南京新街口商區(qū)商業(yè)市調(diào)報告 第一節(jié) 前 言 一、 調(diào)研目的 1. 掌握新街口區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)及業(yè)種構(gòu)成； 2. 熟悉新街口周邊商業(yè)布局區(qū)域特征； 3. 研析新街 口周邊商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營模式； 4. 提供新街口區(qū)域商業(yè)分析及對策研究、區(qū)域商圈競爭對手研究、項目商業(yè)價值分析、市場消費特征研習(xí)依據(jù)； 二、 調(diào)研區(qū)域 以新街口商業(yè)區(qū)和項目地周邊區(qū)域為主 三、 重點調(diào)研對象 1. 新街口區(qū)域主要百貨店和綜合超市 主要百貨店：大洋百貨、東方商城、中央商城、商茂百貨、南京新百、金鷹國際、華聯(lián)商廈、金陵百貨、金陵購物中心、盤古亞泰廣場 綜合超市：沃爾瑪購物廣場、蘇果超市 2. 新街口區(qū)域大型專業(yè)店和主題商場 專業(yè)店：五星電器、金太陽家電、蘇寧電器、宏圖三胞、紅星 美凱龍 主 題商場：新街口地下商城（萊迪女性主題商場、新街口美食娛樂廣場）、溫莎服飾廣場 3. 項目所在地周邊商業(yè)地產(chǎn)項目 南京 191金輪國際大廈 4. 項目地周邊主要商業(yè)街區(qū) 新街口商業(yè)步行街、王府大街、漢府食街、珠江路 第二節(jié) 新街口商區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成與分析 一、 新街口商圈主要商業(yè)布局 新街口商圈素有 “中華第一商圈 ”美稱，商業(yè)密集度高，百貨零售業(yè)競爭激烈，大中型專業(yè)店比較發(fā)達，連鎖業(yè)逐步步入蓬勃發(fā)展階段，專賣店發(fā)展剛剛起步。硬件設(shè)施較好，品牌知名度高， 與金鷹國際購物中心一同穩(wěn)固占據(jù)南京高檔消費市場，經(jīng)營狀況良好。各百貨店樓層具體布局情況如下： （ 1）金鷹國際購物中心 樓 層 功能 /經(jīng)營商品種類 主要品牌舉例 6 金鷹超市、滋補藥堂、家用小電器、床上用品 家居家飾、主題餐廳 雙立人、飛利浦、富安娜 悠仙美地休閑餐廳 5 運動休閑、兒童世界、照像器材、數(shù)碼空間 工藝禮品、音像圖書、手機 耐克、阿迪達斯、 SONY、黃色小鴨、摩托羅拉、諾基亞 4 西服正裝、商務(wù)休閑、領(lǐng)帶飾品、男鞋、男士內(nèi)衣 US POLO、登喜路、雅格獅丹 3 時尚休閑、牛仔服飾、女士內(nèi)衣、名品眼鏡 5th street、 Lee、戴安芬 2 職業(yè)女裝、時尚女裝、皮裝皮裘、飾品、皮具 CRODIEAR、范怡文、寶姿 1 國際化妝品、名表館、黃金珠寶、名品女鞋 SKП、 LANCOME、雅詩蘭黛、歐米伽、周大福、萊爾斯丹 評價：商場經(jīng)營飽和度高，樓層功能分布和商品布局合理并具有創(chuàng)新意識，硬件設(shè)施好，品牌知名度高，精品百貨店定位 ，雖引入個別配套的休閑餐飲項目，但仍屬傳統(tǒng)百貨業(yè)態(tài)。本次調(diào)查共發(fā)放問卷 110 份，其中有效問卷為 100份。 ④ 房地產(chǎn)市場看法：對目前南京高端綜合產(chǎn)品市場的觀點和想法。 價 格 2002 年 8月起價 4468元 /平方米 13 層 5700元平方米， 14層 5800元 /平方米， 26層 6300 元 /平方米 ,均價 6000 元 /平方米。 國際貴都基本數(shù)據(jù) 項目占地 萬平方米，建筑面積 100000 平方米， 5 層群樓， 2 棟塔樓，北面為 46層高檔寫字樓新世紀(jì)廣場，南面層高 米商住樓。方案設(shè)計在立面造型上力圖突出現(xiàn)代商業(yè)的時代特征。 A 地塊的地下一層商場在東側(cè)與 B 地塊下一層商場連通，使得 A、 B 兩地塊作為一個整體商業(yè)物業(yè)推向商場。建筑面積228,294M2 ，建設(shè)工期為 36 個月。 設(shè)計特點 廣場門前設(shè)置了一個弧型的開放式商業(yè)廣場，面 積近 1000 平米，挑空三層。 建筑特點 在建筑設(shè)計上采用簡潔、獨特的造型手法，使得建筑具有鮮明的張力。下沉式廣場、空中花園為社區(qū)和商業(yè)環(huán)境提供了豐富的空間，創(chuàng)造了城市中心區(qū)的優(yōu)美居住、辦公之地。 A 區(qū)主要功能位辦公、地下商業(yè)，高度為 米，容積率 6， B 區(qū)主要功能為中高檔住宅，公寓、商業(yè)街、健身空間、花園，高度為 米，容積率為 。 營銷特點 宣傳景觀辦公房，專為成長型企業(yè)量身定做，現(xiàn)房銷售。目前二手房市場轉(zhuǎn)讓價格為 7500－ 8000元 /平方米。 建筑特點 秉持 “在古都風(fēng)貌中融入濃郁現(xiàn)代氣息 ”的設(shè)計理念，融入城市、 融入自然，通過大與小、收與放、公共與開敞的設(shè)計手法，結(jié)合空中花園、屋頂綠化、一層私家花園，對空間進行合理組織，形成豐富多彩、舒適宜人的空間體系 戶型特點 普通公寓戶型面積在 95150 平方米，小戶型挑高 米， 40 平方米 63 套， 42 平方米 4 套，53 平方米 4 套， 62 平方米 4 套， 38 平方米 1套。 新城市假日廣場 總規(guī)劃 項目占地面積 萬平方米，建筑面積達 萬平方米，集購物、餐飲、娛樂、休閑、運動、社交聚會、展覽、辦公、居住等功能為一體，是目前全省最具規(guī)模、檔次最高的大型綜合性現(xiàn)代商業(yè)中心（ shopping mall）。開始銷售情況不理想，現(xiàn)在 800 多套，僅剩 100 多套。 價格特點 均價 7500 元 /平方米，最低價 6200元 /平方米，基本為 18萬一套 綜合簡評 中央門商圈的最有品質(zhì)的挑高小戶型公寓， 米層高客戶普遍認(rèn)為不夠理想。地下一層，地上 34 層 ,建筑高度 米 ,B 幢二梯四戶； C 幢為三單元連體，每單元二梯三戶。 戶型特點 住宅主力戶型在 101——255 平方米不等。 建筑特點 整體采用現(xiàn)代簡約風(fēng)格，明朗、清亮。 戶型特點 住宅主力戶型在 130—230平方米之間 ,開間較大 ,同時飄窗的設(shè)計 ,增強了采光效果 ,基體做到南北通透 ,通風(fēng)效果良好 .；酒店式公寓戶型在 40—50 平方米之間，采用平層設(shè)計 . 營銷特點 項目以 “國際化住宅 ”為營銷主題，預(yù)計 7 月初開盤， 但 4 月 17 日售樓處已正式對外開放，對來訪客氣進行登記，并多次在媒體上進行硬性、軟性宣傳。 在商務(wù)市場方面： 根據(jù)市場統(tǒng)計和預(yù)測，甲級辦公樓上市供應(yīng)量很大，而中檔標(biāo)準(zhǔn)辦公樓上市產(chǎn)品幾乎為空白，以商住為表現(xiàn)、或一梯多戶式筒子辦公樓供應(yīng)量很大。我們必須借鑒前者的經(jīng)驗，完善自身產(chǎn)品的缺點，以新概念 小戶型公寓的產(chǎn)品形式面向市場，開辟小戶型公寓的革命的新篇章。 【商務(wù)樓】 目前南京商務(wù)辦公樓出現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象。 2020 年和 2020年 1－ 4月份商務(wù)樓開發(fā)量對比 2020 年一季度南京商務(wù)樓成交情況分析 南京商務(wù)樓即將上市的供應(yīng)量 項目名稱 占地面積 總建筑面積 其中辦公面積 金輪國際廣場 11380 ㎡ 76490 ㎡ 39680 ㎡ 凱潤金城 46000 ㎡ 200000 ㎡ 60000 ㎡ 長發(fā) ㎡ 115040 ㎡ 40000 ㎡ 美國大發(fā) 25000 ㎡ 不詳 德基廣場 26300 ㎡ 160000 ㎡ 80000 ㎡ 南京置地廣場 7635 ㎡ 55221 ㎡ 50075 ㎡ 君臨國際 10268 ㎡ 65000 ㎡ 22000 銀河廣場 10000 ㎡ 110000 ㎡ 49878 ㎡ 國際商城 32477 ㎡ 380000 ㎡ 59640 ㎡ 未來城 19890 ㎡ 58000 ㎡ 13800 ㎡ 合計 465473 ㎡ 【小戶型公寓】 2020 年以來南京城中小戶型公寓銷售面積分析 目前南京城中小戶型公寓供應(yīng)量為 萬㎡，已經(jīng)消化了 萬㎡ 三、三類物業(yè)市場競爭態(tài)勢分析 【高檔住宅】 從上個世紀(jì) 90 年代初至今，國內(nèi)高端物業(yè)市場已經(jīng)走過了從地段決定論到品質(zhì)決定論，從概念型到綜合素質(zhì)型過渡的歷程。通常情況下，一層地板厚度 米，裝修時必須加入的中間樓板以及上下兩層樓板各厚 — 米，取中間值粗略計算不難得出，房屋挑高至少應(yīng)達到 5 米。 河西區(qū)域 河西位于明城墻、秦淮河以西，長江以東。代表物業(yè)有宏圖大廈、益來國際廣 場、新晨國際大廈、天鶴文云、天環(huán)大廈、建達大廈、銀河國際大廈、世界貿(mào)易中心等。二是品質(zhì)及其舒適性，高檔住宅為了滿