【正文】 本項(xiàng)目交通十分便利，由 鐵路客運(yùn)專線上?？傉?、航空港、滋懸浮機(jī)場快線、城市軌道交通、地面公共交通五大層次的虹橋交通樞紐組成。 ? 在城市西北部 A20 公路中段已形成交通樞紐。在改善管理的情況下，這一地區(qū)酒店也很提高入住率水平。 虹橋區(qū) 做為 上海的商業(yè)中心將保持強(qiáng)勁的發(fā)展，因?yàn)槠涞乩砦恢酶拷鞑亢臀髂喜抗I(yè)區(qū)；它連接著江蘇到浙江省的高速公路； 做為 自由貿(mào)易區(qū)，為國際公司帶來稅務(wù)和商業(yè)利益。 同樣 , 位于上海西南地區(qū)的酒店仍將繼續(xù)爭奪該地區(qū)市場份額，因?yàn)榭蛻魧⑸虾?做為 訪問長江三角洲地區(qū)主要城市包括杭州，蘇州，南京，無錫等的出發(fā)中心。預(yù)計(jì)經(jīng)過入市過渡期，我國將進(jìn)入對外開放的新階段，在新一輪的開放中，上海將更加積極合理科學(xué)地引進(jìn)外資，鼓勵(lì)外資企業(yè)參與加快推進(jìn) 上海 國際經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易、航運(yùn)中心建設(shè)，參與重大基礎(chǔ)設(shè)施的投資和功能開發(fā)；鼓勵(lì)外資企業(yè)積極參與上海的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，參與上?，F(xiàn)代服務(wù)業(yè)和先進(jìn)制造業(yè)的發(fā)展；鼓勵(lì)外資企業(yè)積 極參與上海國有企業(yè)的改組改造。 本報(bào)告數(shù)據(jù)來源于上海統(tǒng)計(jì)年鑒以及上海市旅游局規(guī)劃統(tǒng)計(jì)處統(tǒng)計(jì)資料，上海旅游年鑒，上海部分房地產(chǎn)咨詢公司內(nèi)部數(shù)據(jù) 以及凱萊集團(tuán)信息資料庫 等。透過這些數(shù)據(jù)和情況，可以清楚地看到上海發(fā)展的良好態(tài)勢。但是 ,明年酒店需求增長的出現(xiàn)一定壓力，因來年先前設(shè)在虹橋區(qū)的許多公司總部將遷到浦東區(qū) (譬如 Honeywell)。這使虹橋區(qū)的酒店更有能力從浦東市場爭取更多的對價(jià)格敏感的客戶以及一些空勤人員，但同時(shí)會(huì)限制與上海中心地區(qū)的酒店去競爭很多到虹橋區(qū)開會(huì)的高效益的 客戶。項(xiàng)目北部和東北部環(huán)繞蘇州河且緊臨環(huán)境優(yōu)美的公園 ,南與北翟路相接 ,西與外環(huán)線相臨。 ? 目前該地區(qū)配套商業(yè)還處于低級(jí)和待開發(fā)階段。 及年平均消費(fèi)水平 對比 項(xiàng) 目 2020 2020 農(nóng)民人均純收入 7337 8342 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 25954 26677 全市居民人均消費(fèi)支出 (元 ) 項(xiàng) 目 2020 2020 農(nóng)村 6329 7265 城鎮(zhèn) 12631 13773 資料來源 :上海統(tǒng)計(jì)年鑒 2020年人均消費(fèi)支出較 2020年同比增長 ％，已實(shí)現(xiàn)連續(xù) 7年保持增長率超過 5％，這一良好勢頭充分證明項(xiàng)目所在地區(qū)的良好商業(yè)前景和穩(wěn)步發(fā)展的消費(fèi)趨向。同時(shí)，上海良好的投資環(huán)境及旅游市 場也吸引了越來越多的國內(nèi)外客商及游人。 ? 代表年份旅游業(yè)收入構(gòu)成情況分析 根據(jù)對旅游行業(yè)中旅行社、星級(jí)飯店、旅游景區(qū)、旅游車船公司等旅游企業(yè)相關(guān)資料統(tǒng)計(jì) ,2020年總體情況，上海市旅游企業(yè)年?duì)I業(yè)收入達(dá) 330億元。 ? 虹橋地區(qū)的酒店年平均出租率普遍高于 80％，從一個(gè)側(cè)面證明了本地區(qū)普遍存在的客源潛力。 有特色、有亮點(diǎn)、有市場。 ? 大型高檔宴會(huì)與娛樂休閑相結(jié)合的高檔場所標(biāo)志 項(xiàng)目酒店定位為虹橋開發(fā)區(qū)乃至上海市內(nèi)高檔會(huì)議、 宴會(huì)、 休閑需求的承接者。在此，我們僅就酒店開業(yè)初期 (初期客源定位 )和正常經(jīng)營期 (遠(yuǎn)期客源定位 )兩個(gè)時(shí)段的客源定位進(jìn)行動(dòng)態(tài)預(yù)測，此預(yù)測包括但不限于如下客源種類： 31 初期客源定位 ? 開發(fā)區(qū)商務(wù)散客 需求狀況 ： 上海市場的公司需求強(qiáng)，增長前景樂觀 1) 目前 中國 進(jìn)入 WTO 及 內(nèi)地在國際金融環(huán)境的形象不斷改善和活躍， 至 使國際公司充滿信心。在未來的 2 到 3 年，隨著城市金融業(yè)發(fā)展，上海辦公市場將會(huì)繼續(xù)迅猛增長 。 32 預(yù)期流量 ： 做為 酒店的客源主流和出租率基礎(chǔ)， 初期經(jīng)營 預(yù)計(jì)占酒店客源總量 45％ 。針對五星級(jí)酒店的消費(fèi)群體，開發(fā)區(qū)內(nèi)的商務(wù)客源中各公司、企業(yè)的部門經(jīng)理、總監(jiān)及以上高級(jí)職員的出差預(yù)算符合五星級(jí)酒店商務(wù)價(jià)格，由于這一價(jià)格統(tǒng)一由公司支付，客人更愿意選擇高檔、就近的酒店下榻。 3) 上海正在成為國際和地區(qū)商務(wù)進(jìn)入這一區(qū)域市場的門戶，尤其當(dāng)其顯著地改善了公路，鐵路和航空等交通設(shè)施。 ? 積極接納開發(fā)區(qū)各公司客源及與之協(xié)作的客源。 酒店項(xiàng)目整體星級(jí)與產(chǎn)品定位建議 ? 五星級(jí) 城市度假酒店。 ? 餐飲狀況，均具有三個(gè)以上餐廳，至少一個(gè)異國風(fēng)味餐廳。 酒店客房總數(shù)越多，出租率抽樣越低。 13 ? 2020年 1～ 11月旅游入境人數(shù)對比 2020 年 1～ 11 月旅游入境人數(shù) 停留天數(shù)對比 年度累計(jì) 與 2020 年度同比增長 % 總計(jì) 5603708 過夜人數(shù) 4247898 外國人 3655731 香港同胞 285468 澳門同胞 15152 臺(tái)灣同胞 291547 資料來源 :上海統(tǒng)計(jì)年鑒 ? 2020年 1～ 11月入境旅游人數(shù)來源細(xì)分 2020 年 111 月入境旅游人數(shù)來源細(xì)分 (單位：人 ) 月 份 總 計(jì) 亞 洲 歐 洲 美 洲 其 他 5038940 1737393 1137156 1135509 1028882 一月 202048 132499 31410 28821 7318 二月 402578 146729 87232 84161 84456 三月 416979 170026 119751 115517 11685 四月 508546 157349 117236 115414 118547 五月 491662 153715 115084 110391 112472 六月 467540 151866 107930 104240 103504 七月 446003 146981 101775 98376 98871 八月 455703 152417 102724 99552 101010 九月 475884 159831 105930 102403 107720 十月 543775 172426 121879 121652 127818 十一月 630222 193554 126205 154982 155481 資料來源 :上海統(tǒng)計(jì)年鑒 ? 2020年 1～ 11月入境旅游客源分析表明 ： 14 過夜游客人數(shù) ： 約 歐美及外國客 ： 約 港澳同胞 ： 約 30萬人次 臺(tái)灣同胞 ： 約 29萬人次 以上數(shù)據(jù)較 2020年同期增長 %，這一增長勢頭自 1999年開始保持至今，且步伐仍在加快。 上海市現(xiàn)有各類星級(jí)酒店 320家，客房總數(shù) （套）。 相信酒店也一定寓意將伴隨工業(yè)園的成熟獲得諸多方便的同步收益， 項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)酒店現(xiàn)狀 項(xiàng)目酒店的地域特征 ,決定了其未來的基礎(chǔ)客源將來自虹橋 ,長寧地區(qū) , 因此 , 酒店競爭群體也將集中在這一區(qū)域內(nèi) . 本 項(xiàng)目所在位置 9 ? 經(jīng)初步調(diào)研 ,項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)及周邊區(qū)域目前共有酒店 35家酒店 其中： 五星級(jí) 酒店 4家 ： 虹橋萬豪 喜來登豪達(dá) 揚(yáng)子江萬麗酒店 上海千禧海鷗大酒店 四星級(jí) 酒店 7家 ： 紅橋 賓館 銀河賓館 虹橋迎賓館 虹橋大酒店 銀星假日 國航 龍柏 三星以下、經(jīng)濟(jì)型快捷酒店 19家 。 ? 沿中環(huán)路方便可以到達(dá)城市的各個(gè)區(qū) , 并通過其便利連接延安路和成都高速路。 虹橋酒店與位于城市中心的酒店相比，客戶提前預(yù)定客房的時(shí)間短，尤其那些在高峰時(shí)期從城市中心客滿酒店溢出的客戶。虹橋地區(qū)的酒店將獲得更多的國內(nèi)轉(zhuǎn)機(jī) 和到虹橋機(jī)場的國內(nèi)航班旅客的酒店需求關(guān)注。但上述工業(yè)區(qū)內(nèi)有競爭力的酒店增加可能會(huì)減少市場對虹橋區(qū)酒店的需求 , 尤其是這些 新增加 酒店在價(jià)格 、 交通 距離和設(shè)備 設(shè)施相對更先進(jìn) 等方面更有競爭優(yōu)勢。 當(dāng)前，上海對外開放的勢頭良好，上海已經(jīng)成為我國利用外資規(guī)模最大，投資領(lǐng)域最寬，跨國公司、研發(fā)中心集聚最多，外商投資效益最好的城市之一。 鑒于凱萊國際酒店有限公司的可行性報(bào)告 和定位報(bào)告中包含大量的寶貴商業(yè)資料，酒店規(guī)范以及我們的專業(yè)知識(shí)產(chǎn)權(quán)，敬請貴司視本報(bào)告為商業(yè)機(jī)密及知識(shí)產(chǎn)權(quán)與之相應(yīng)保護(hù)。面向未來，上海全面落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)，實(shí)施科教興市主戰(zhàn)略，加快推進(jìn)國際經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易、航運(yùn)中心建設(shè)。同時(shí) ,一些公司因擴(kuò)張正在尋找更大的辦公室空間 (尤其制整個(gè)樓層或幾層 )，而這種辦公場地在虹橋區(qū)已經(jīng)很難找到。 對于展覽和會(huì)議業(yè)務(wù)，新國際展覽中心（ SNIEC）使上海世貿(mào)商城失去更多舉辦大型國際交易會(huì)和展覽會(huì)的機(jī)會(huì)， 但這一地區(qū)對于一些小型的，專業(yè)的地方展覽活動(dòng)仍然保持著活力，繼續(xù)保持對虹橋地區(qū)酒店的需求。具備得天獨(dú)厚的親水系、臨公園的環(huán)境優(yōu)勢。 ? 周邊建筑外觀老舊，擬建地點(diǎn)建筑孤立。 12 5．項(xiàng)目所在地旅游狀況分析 在 2020年到來前的 5年中，上海將憑借舉辦世博會(huì)的歷史機(jī)遇，把上海的旅游業(yè)打造成申城現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的主體產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟(jì)的動(dòng)力型產(chǎn)業(yè)。 受上海日趨升溫的旅游及酒店業(yè)吸引，目前已有多家國內(nèi)外知名酒店集團(tuán)紛紛宣布在上海增資，全球 16個(gè)著名的國際酒店管理集團(tuán)如今已悉數(shù)入滬。其中：旅行社共實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入 億元，比上年增長 %。 ? 抽樣價(jià)格顯示五星級(jí)酒店主流客房在淡季均采用低于門市價(jià) 3折的價(jià)格進(jìn)行促銷，證明了外資酒店經(jīng)營策略的靈活性。 ? 參考國家五星級(jí)酒店硬件設(shè)施評(píng)星級(jí)規(guī)范 既融匯國家星級(jí)酒店規(guī)定的高檔硬件設(shè)施，并以完善的娛樂休閑配套 ,加之國際標(biāo)準(zhǔn)化管理理念 。 2. 酒店客源目標(biāo)定位 目標(biāo)客源的分析 ? 從地理位置上對比， 項(xiàng)目酒店位置處 于尚無高星級(jí)酒店的 具備得天獨(dú)厚的客源優(yōu)勢，這一優(yōu)勢體現(xiàn)在項(xiàng)目酒店可以具備絕對的客源吸納優(yōu)先權(quán)。上海 做為 中國經(jīng)濟(jì)貿(mào)易的中心，將繼續(xù)鞏固自己的角色。 依靠以上經(jīng)濟(jì)、商務(wù)、交通的發(fā)展趨勢，在很大程度上為開發(fā)區(qū)提供部分客源支持的基礎(chǔ)之一。 ? 旅行社團(tuán) 體 需求狀況 ： 項(xiàng)目酒店所在區(qū)域 做為 A20公路和上海西部的重要交通樞紐，是華東旅游線路中上海通往周莊、錦西、陽澄湖、淀山湖。 目前，項(xiàng)目所在國際工業(yè)園內(nèi)，入住商戶主要為大中型企業(yè)，單 體規(guī)模均在 1萬平方米以上，未來商務(wù)企業(yè)預(yù)計(jì)達(dá)到 100萬平方米建筑總量，屆時(shí)將有 5萬人在開發(fā)區(qū)內(nèi)辦公， 并且這一總量隨著 市內(nèi)公司企業(yè)謀求較低租金而向郊區(qū)外遷， 開發(fā)區(qū)商住公司的不斷增加而不斷增長。 做為 國際商務(wù)在亞洲的一個(gè)重要橋頭堡 ， 伴隨而來的是大量增加的 國際商務(wù)人士組織的 考察旅行、實(shí)地訪問、合作會(huì)議和商務(wù)洽談等等，進(jìn)而產(chǎn)生出大量的酒店市場需求。 ? 目標(biāo)客戶以國際五星級(jí)的管理標(biāo)準(zhǔn)和硬件設(shè)施為先決條件，以接待國內(nèi)外高級(jí)商務(wù)散客為主 ， 地方政府、企業(yè)各類會(huì)議 /展覽市場為輔 。 ? 消費(fèi)客人的感受及日后管理的規(guī)范需求 29 對于客人 舒適的，溫馨的，高雅的酒店 ,客人享受到的是親情化、家居化，人性化服務(wù) ； 對于酒店 高效運(yùn)作管理基礎(chǔ) ,有利能源和成本控制 ,便于維護(hù)保養(yǎng)，方便更新?lián)Q代 ； ? 業(yè)主投資與回報(bào)收益的平衡最佳方案 基于上述我們認(rèn)為，目前及未來項(xiàng)目地塊酒店市場呈當(dāng)?shù)乜瞻?，一旦抓住這一契機(jī)，建設(shè)一間頂級(jí)的、綜合的 ， 兼商務(wù)、會(huì)議，休閑、景觀于一身，既能夠?yàn)轫?xiàng)目區(qū)域客戶提供全方位綜合服務(wù)的場所，又能針對市區(qū)方向輻射區(qū)域吸引客源 ， 必將在上海西部近郊的同行業(yè)內(nèi)獨(dú)樹一幟，引領(lǐng)當(dāng)?shù)氐姆?wù)企業(yè)新的發(fā)展方向。 ? 宴會(huì)設(shè)施 ,大多數(shù)酒店 都具備約 600平方米以上可拆分宴會(huì)設(shè)施功能。 ? 地區(qū)旅游市場 2020～ 2020 年接待過夜旅游人數(shù) (單位：人 ) 2020 2020 2020 2020 2020 來滬國際旅游者人 數(shù) (萬人次 ) 外國人 港澳同胞 臺(tái)灣同胞 國內(nèi)旅游者來滬人數(shù) (萬人次 ) 6433 8255 8761 8505 9012 外省市來滬旅游人數(shù) (萬人次 ) 5177 6470 6797 6346 6805 本市市民在本地旅游 人數(shù) (萬人次 ) 1256 1785 1964 2159 2207 平均每日到滬旅游者流量 (萬人次 ) 來滬旅游者平均逗留天數(shù) (天 /人 ) 同比增長率 (%) % % % % % 資料來源 :上海統(tǒng)計(jì)年鑒 6．周邊市場同級(jí) /同類酒店競爭對手經(jīng)營狀況分析 (詳見 個(gè)案調(diào)研資料 ,信息來源 :凱萊集團(tuán)信息資料庫 ) 16 17