【正文】 以商旅活動(dòng)為主要目的，選擇酒店遵循就近原則。 4) 在過去的幾年里，上海商務(wù)辦公市場(chǎng)有顯 著 成長，國際 A級(jí)辦公樓占有率達(dá)到了 90％至 95％。 ? 項(xiàng)目區(qū)域以外周邊城市 會(huì)議及 度假客源市場(chǎng) 。 ? 物超所值享受的標(biāo)志 項(xiàng)目酒店定位為具備一流設(shè)施檔次服務(wù)質(zhì)量的首選。 28 二 . 市場(chǎng)定位、吸納目標(biāo) 、 功能定位及管理模式定位建議 1． 酒店項(xiàng)目整體市場(chǎng)定位建議 ? 市場(chǎng)調(diào)研資料為前提，針對(duì)項(xiàng)目區(qū)域配套酒店的空缺 目前虹橋國際商務(wù)園內(nèi)尚無高星級(jí)酒店，針對(duì)商務(wù)旅行者的住宿、休閑設(shè)施呈現(xiàn)市場(chǎng)空白； ? 結(jié)合本項(xiàng)目地理位置、充分利用資源環(huán)境及商務(wù)氛圍 項(xiàng)目所在 IBP周邊地塊商住情況良好，項(xiàng)目區(qū)域商務(wù)氛圍已成熟；開發(fā)區(qū)內(nèi)缺乏大型會(huì)議場(chǎng)所和多功能宴會(huì)、會(huì)議設(shè)施、缺少餐飲，娛樂及休閑場(chǎng)所，同時(shí)，區(qū)域內(nèi)企業(yè)宴請(qǐng)、會(huì) 議，家庭休閑等消費(fèi)需求缺乏硬件設(shè)施精良、地理位置優(yōu)越并能夠提供高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)的具有特色經(jīng)營理念的餐飲、休閑、娛樂的全方位綜合休閑服務(wù)場(chǎng)所； 做為 臨近虹橋機(jī)場(chǎng)和 A20公路交通樞紐的重要區(qū)域，項(xiàng)目臨近蘇州河，生態(tài)公園，酒店優(yōu)越的地理位置是市區(qū)西部旅游休閑、自駕車休閑客源短途 旅行 和休閑的首選場(chǎng)所。 ? 抽樣酒店的設(shè)施、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)越高，經(jīng) 營狀況越好。 ? 2020年 111月接待國際旅游者人數(shù) 項(xiàng) 目 2020 年 2020 年 過夜人數(shù) (人 ) 人天數(shù) (人天 ) 過夜人數(shù) (人 ) 人天數(shù) (人天 ) 合 計(jì) 4029893 4247898 3459538 1017511 3655731 1133276 279000 775000 291547 1049569 309355 968548 300610 1019835 資料來源 :上海統(tǒng)計(jì)年鑒 ? 20202020 年接待國際旅游者人數(shù)對(duì)比 (圖表 ) ? 2020— 2020年接待國際旅游者人天數(shù)對(duì)比 (圖表 ) 7750009685481017511101983510495691133276500050500010050001505000外國人 臺(tái)灣同胞 港澳同胞2020年2020年279003093553459538291547300610365573150005050001005000150500020200002505000300500035050004005000外國人 臺(tái)灣 同胞 港澳同胞2020年2020年 15 ? 代表年份國際旅游外匯收入增減分析 2020年本市國際旅游外匯收入 億美元，同比增長 %。預(yù)計(jì)在未來五年間， 2020年北京奧運(yùn)會(huì)和 2020年上海世博會(huì)的市場(chǎng)推動(dòng)下，上海的高檔客房需求將面臨較大的上升空間，特別是三星級(jí)以上的高檔酒店投資額大，技術(shù)及管理水平要求高，而這正是酒店投資商抓住這次機(jī)遇，獲得可觀的投資回報(bào)的良好市場(chǎng)契機(jī)。 11 4．本項(xiàng)目所在市區(qū)人口及勞動(dòng)力情況 ? 人口情況：根據(jù)人口及勞動(dòng)力情況調(diào)查，全區(qū)戶籍人口截 止 2020年為 ，比上年末增長 %。 ? 臨水為酒店提供一個(gè)特殊的環(huán)境因素。 以 上 主要 趨勢(shì)和問題可能對(duì)虹橋 /長寧地區(qū)酒店市場(chǎng)構(gòu)成的影響： 平衡各種因素， 2020年以后，虹橋酒店市場(chǎng)繼續(xù)適度增長，取決于主要業(yè)務(wù)群的增長和到達(dá)的水平。這里仍有較大數(shù)量的土地可供開發(fā)；辦公租賃費(fèi)用相對(duì)便宜。上海也依然是休閑旅客參觀長江三角洲古鎮(zhèn)和城市的必經(jīng)之地。 截至 2020 年底，上海已累計(jì)吸引外資企業(yè)超過 4 萬家，合同外資超過 1000億美元，實(shí)際到位的外資超過 600億美元。 1 上海 XXX 實(shí)業(yè)有限公司 酒店 項(xiàng)目 前期市場(chǎng)調(diào)研可行性分析 及定位報(bào)告 二零零七年一 月 2 目 錄 概 述 .................................................... 3 一．前期市場(chǎng)調(diào)研分析 ........................................ 4 1．宏觀經(jīng)濟(jì)情況分析 ......................................... 4 2．項(xiàng)目地理位置及周邊環(huán)境 ................................... 7 3．本項(xiàng)目所在地交通、運(yùn)輸狀況分析 .......................... 10 4．本項(xiàng)目所在市區(qū)人口及勞動(dòng)力情況 .......................... 11 5．項(xiàng)目所在地旅游狀況分析 .................................. 12 6．周邊市場(chǎng)同級(jí) /同類酒店競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手經(jīng)營狀況分析 ............... 15 二 . 市場(chǎng)定位、吸納目標(biāo)、功能定位及管理模式定位建議 ......... 28 1．酒店項(xiàng)目整體市場(chǎng)定位建議 ................................ 28 2. 酒店客源目標(biāo)定位 ........................................ 30 3. 現(xiàn)有建筑物布局研究及設(shè)施初步定位 ........................ 39 4. 項(xiàng)目功能定位建議 ........................................ 45 5．酒店設(shè)計(jì)關(guān)鍵點(diǎn) .......................................... 51 6. 項(xiàng)目經(jīng)營理念及管理模式建議 .............................. 59 三．投資估算及經(jīng)營預(yù)測(cè) ..................................... 62 1．酒店建筑投資估算 ........................................ 62 5. 客房平均房價(jià)及入住率預(yù) 測(cè) ................................ 64 6. 餐飲收入預(yù)測(cè) ............................................ 64 5 年經(jīng)營收入成本利潤預(yù)測(cè) (單位 :RMB) .................. 65 四 . 市場(chǎng)調(diào)研及定位報(bào)告結(jié)論 ................................. 66 1．項(xiàng)目酒店優(yōu)劣勢(shì) SWOT 分析 ................................. 66 2. 項(xiàng)目綜合競(jìng)爭(zhēng)力分析 ...................................... 67 3. 項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)效益分析 .................................... 68 4. 項(xiàng)目不確定性分析 ........................................ 69 5. 可比性結(jié)論 .............................................. 70 3 概 述 2020 年 12 月 21 日對(duì) 上海 XXX 實(shí)業(yè)有限公司 上海長寧區(qū) 酒店項(xiàng)目進(jìn)行了實(shí)地考察 ,同時(shí)針對(duì) 該 項(xiàng)目周邊酒店競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境、國信土地周邊宏觀經(jīng)濟(jì)、旅 游狀況、酒店現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢(shì)及上海長寧區(qū)、虹橋區(qū)整體環(huán)境做了初步調(diào)研，在以市場(chǎng)為依托以數(shù)據(jù)為參考的前提之下，加以我們專業(yè)經(jīng)驗(yàn)和國家旅游局對(duì)星級(jí)酒店的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，針對(duì)性的就東方國信酒店進(jìn)行了詳細(xì)市場(chǎng)調(diào)研，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析，從地理位置，硬件設(shè)施以及品牌等方面最終確定本項(xiàng)目市場(chǎng)、客源定位，星級(jí)檔次、項(xiàng)目規(guī)模、功能布局、以及未來投資估算和經(jīng)營預(yù)測(cè)。 2020年是“十一五”的開局之年基本，上海市國內(nèi)生產(chǎn)總值 (GDP)預(yù)計(jì)首次突破 1 萬億元，國民經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)連續(xù) 15 年兩位數(shù)增長。 6 目前，虹 橋地區(qū)辦公樓的使用率仍然很高，并將持續(xù)保持對(duì)酒店的需求。 隨著復(fù)興隧道，盧浦大橋和三環(huán)路的竣工和開通，從虹橋區(qū)到浦東和浦東機(jī)場(chǎng)的交通狀況明顯改善，旅行時(shí)間大大縮短。 7 2．項(xiàng)目地理位置及周邊環(huán)境 本酒店項(xiàng)目距離上海市中心 12 公里，位于北翟路，長寧路的延伸段與外環(huán)線，環(huán)西第 1大道的交界處。 ? 到上海的主要商業(yè)區(qū) (如外灘，南京路 )距離比較遠(yuǎn)。 ? 其中項(xiàng)目所在區(qū) 2020年勞動(dòng)力平均工資 26823元。因此，隨著上海高檔酒店業(yè)市場(chǎng)的看好，上海越來越成為國際酒店管理集團(tuán)進(jìn)入中國的“ 橋頭堡 ” 。2020年本市預(yù)計(jì)外匯收入將 突破 40億美元，同比增長幅度繼續(xù)保持在 10％以上。 例如揚(yáng)子江萬麗與喜來登豪達(dá)的價(jià)格和出租率對(duì)比。 ? 綜合考慮地域特點(diǎn)及人文及生活習(xí)慣 對(duì)于配套設(shè)施，盡量考慮綜合地域及文化為背景，特色經(jīng)營。 ? 地域 特色 酒店的標(biāo)志 30 項(xiàng)目酒店定位為長寧區(qū)和上海西區(qū) 蘇州 河畔唯一的懷舊與時(shí)尚酒店潮流的引領(lǐng)者。 酒店目標(biāo)客源定位受未來經(jīng)濟(jì)走勢(shì)、周邊環(huán)境變化、 未來城市規(guī)劃、消費(fèi)需求變化等多種因素影響，因此，客源定位是針對(duì)某一特定時(shí)期經(jīng)營方針制定的動(dòng)態(tài)參考。在 2020 年第一季度，上海的一流辦公市場(chǎng)的租賃價(jià)格持續(xù)盤 升。不受旅游淡旺季波動(dòng)影響。 因此 入住 開發(fā)區(qū)的 各商務(wù)寫字樓的企業(yè) 將無疑 成為酒店的 尤為重要的 客源基礎(chǔ)之二 ： 客源特點(diǎn) ： 客源穩(wěn)定，房價(jià)的支付能力強(qiáng)。從上海到杭州修建的 150公里磁懸浮鐵路計(jì)劃在 2020年竣工，旅程時(shí)間從約 3小時(shí)縮短到 27分鐘。 ? 積極開拓網(wǎng)絡(luò)訂房市場(chǎng)和長住客戶市場(chǎng)，適當(dāng)接待國內(nèi)外 高端 旅游團(tuán)隊(duì)。 突出以商務(wù)客人為 基礎(chǔ) ，配以度假型酒店 娛樂休閑特色 ? 五星級(jí)酒店硬件設(shè)施，突出 完善的商務(wù)配套和會(huì)議多功能 以及休閑度假 娛樂 設(shè)施 ? 建筑主體突出度假風(fēng)格 ,歐式 裝修設(shè)計(jì)獨(dú)具匠心，融中 、 西 方及地域 文化設(shè)計(jì)經(jīng)典于一體，注重 園林 景觀 、水景及 燈光烘托 ? 國際標(biāo)準(zhǔn)高品質(zhì)酒 店管理公司管理，突出品牌，彰顯 提升 酒店的品質(zhì) 酒店項(xiàng)目市場(chǎng)定位 ? 身份與尊貴的標(biāo)志 項(xiàng)目酒店定位為成功人士、都市新貴和商務(wù)人士的社交中心。 ? 配套娛樂設(shè)施 : 配套 齊全 ,但項(xiàng)目地域商務(wù)酒店居多 ,缺少以度假型產(chǎn)品為特色的酒店 。例如虹橋萬豪與揚(yáng)子江萬麗的客房總數(shù)和出租率對(duì)比結(jié)果。從這一角度可以體現(xiàn)上海旅游產(chǎn)業(yè)客源市場(chǎng)的良好前景。 以 2020年為例，上海接待入境旅游人數(shù) 由 2020年的 272萬人次增長到 400 萬人次，如按每人次住宿兩夜計(jì)， 2020 年上海接待入境旅游者的客房需求為 800萬間夜，比 2020年增加約 256萬間夜。 酒店服務(wù)式公寓 5家 資料來源 : 凱萊集團(tuán) 信息 資料庫 ? 與上海南京路 ,外灘區(qū)域酒店相比 , 本區(qū)域內(nèi)酒店的地理位置大多集中在鬧市區(qū)域 , 分布相對(duì)集中 , 設(shè)施設(shè)備的使用時(shí)間也相對(duì)較長 , 季節(jié)抽樣促銷價(jià)格賣價(jià)也相對(duì)偏低 . 這是由于當(dāng)?shù)厣袩o硬件齊全 、設(shè)施先進(jìn)的高星級(jí)酒店產(chǎn)品而形成的區(qū)域狀況 . 四星級(jí)酒店20%五星級(jí)酒店11%酒店服務(wù)式公寓14%三星以下及經(jīng)濟(jì)型快捷酒店55%五星級(jí)酒店四星級(jí)酒店三星以下及經(jīng)濟(jì)型快捷酒店酒店服務(wù)式公寓 10 3．本項(xiàng)目所在地交通、運(yùn)輸狀況分析 、火車站公里 /車程 參照目的地 車程 (分鐘 ) 虹橋機(jī)場(chǎng) 1015 分鐘 浦東機(jī)場(chǎng) 5080 分鐘 虹橋開發(fā)區(qū) 1015 分鐘 人民廣場(chǎng) 30 分鐘 F1 賽道 50 分鐘 南京路 30 分鐘 金融區(qū) 35 分鐘 *參考車程視具體交通情況而定 資料來源 :Horwath Asia Pacific 上海年度客流量統(tǒng)計(jì) (萬人次 ) 年份 年客流總數(shù) 鐵路 公路 水路 航空 1999 5354 2906 1126 581 741 2020 5693 2980 1282 539 892 2020 6324 3231 1508 543 1042 2020 7326 3518 2046 526 1236 2020 7211 3391 2052 528 1240 2020 8084 3662 2401 570 1451 2020 8454 3882 2473 604 1494 資料來源 :上海統(tǒng)計(jì)年鑒