【正文】 八、 八、 1500元/平方米裝飾安裝配套設(shè)備基礎(chǔ)設(shè)施市政配套200元/平方米160元/平方米綠化費(fèi)8元/平方米8元/平方米小計208元/平方米168元/平方米前期工程設(shè)計費(fèi)造價的2%（60元/平方米）%(20元/平方米)外部監(jiān)理費(fèi)造價的1%（30元/平方米）造價的1%（15元/平方米）小計90元/平方米35元/平方米稅金（5%）1000元/平方米600元/平方米財務(wù)成本（3%）600元/平方米360元/平方米管理成本（4%）800元/平方米480元/平方米營銷成本（5%）1000元/平方米600元/平方米不可預(yù)見成本（1%）200元/平方米120元/平方米合 計10890元/平方米7863元/平方米備注： 底商部分每層2000多平方米且整層出售。 物管費(fèi)：（4） （4） 概況國英1號位于西二環(huán)內(nèi)中央金融街西南角，距離西直門交通樞紐200M，距離平安大道200M。周邊環(huán)境商鋪周圍均有寬闊的市政道路；小區(qū)內(nèi)共有16步行街，命名為SOHO16街，很又特色；整個小區(qū)規(guī)劃人口在3萬人以上；小區(qū)內(nèi)穿行有小橋和下沉式花園；小區(qū)設(shè)有設(shè)備齊全的俱樂部；僅部分商鋪設(shè)有衛(wèi)生間，店鋪內(nèi)的衛(wèi)生間僅預(yù)留上下水，不做任何裝修，公用衛(wèi)生間精裝；地下車位非常充足，且從地下可到達(dá)不同的樓座大堂；區(qū)內(nèi)在各個建筑層面上有立體綠化系統(tǒng)，地下一層和一層為公共綠化廣場，在四層有屋頂花園。有專業(yè)人士提出，這種十余平方米的袖珍小戶熱實為北京高房價擠壓下的一種無奈的產(chǎn)品，這種住房從產(chǎn)品本身來看是有違住宅人性化設(shè)計的，是現(xiàn)代版的“筒子樓”，不該大量開發(fā)。像今典花園的小戶型二代、九龍花園和中關(guān)村地區(qū)出現(xiàn)的非常宿舍等項目都賣得非常快。三、大小戶型如何配置？調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，%%的人選擇二居室和三居室；面積主要集中在7090平米和90110平米之間，這說明購房者更傾向于緊湊型的二三居。二、小戶型的市場前景。例如，solo單價基本在7000元/平方米以上，這一價格水平對于購房者而言實屬不低；而且各種生活所需的配套服務(wù)都是有償?shù)?，生活成本也高，各性能比自然是其最明顯的弱項。對于這些人，實在的物質(zhì)生活是重要的，同樣重要的還有生活的氛圍，是既可以讓你放松又可以給你力量的氛圍。七、%的被訪者需要酒店式服務(wù)。四、%的被訪者需要便捷的公共交通。（四）住宅（以小戶型為主）部分以SOLO為切入點(diǎn)，小戶型還可以找到很多空白這里說的年輕人是指SOLO一族，即年齡在二三十歲的單身青年人，為了擺脫目前漂泊不定的生活，他們有強(qiáng)烈的購房欲望。商住公寓在國外只是一種過渡性產(chǎn)品，但在北京目前卻異常的“火”，不過這種過渡性產(chǎn)品不會持續(xù)“火”下去。（2） （2）在核心區(qū)內(nèi)，除中房集團(tuán)旗下的中房長遠(yuǎn)公司近日推出的公司公園——長遠(yuǎn)天地等，目前西區(qū)附近還將有兩個商務(wù)公寓項目，算上此前登場的韋伯豪、新起點(diǎn)，中關(guān)村一帶2002年將會出現(xiàn)30余萬平方米此種“重商棄住”的商務(wù)項目，這一批價位在八九千元的新商務(wù)公寓結(jié)束了中關(guān)村房價高不成低不就的尷尬。租樓不值，想買寫字樓辦公也不易，中關(guān)村的房子動輒上萬元，一百多萬的房價，負(fù)擔(dān)太重?！庇凶R之士早就這樣呼吁，然而不少開發(fā)商對這種需求視而不見，以致遭到市場懲罰。許多商務(wù)公寓項目正是瞅準(zhǔn)這個時機(jī)。任何一個房地產(chǎn)市場都需要和資本市場金融市場結(jié)合，但結(jié)合的方式是不一樣的。這種政策逼著你不得不想一些辦法，讓購買者獲得最大的實惠而獲得最終租金。業(yè)內(nèi)人士根據(jù)目前正在運(yùn)作的幾個新的商住樓項目判斷，下一步，以中小企業(yè)辦公需求定位的新商住樓項目將會繼續(xù)增多出新。從東方策略等房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的成交數(shù)據(jù)顯示，與往年相比，商住類住宅的出租價普遍下跌。由于商住公寓的土地出讓金低于寫字樓，且建安費(fèi)和公攤面積都比寫字樓低很多，因此商住公寓的成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于寫字樓，在同等利潤條件下，商住公寓的價格低于寫字樓的價格，從而降低了風(fēng)險，商住公寓在價格上比寫字樓有較強(qiáng)的競爭力。申請以居民住宅樓房屋作為企業(yè)（或個體工商戶）住所（經(jīng)營場所）從事上述4類經(jīng)營活動以外其他經(jīng)營活動的，須提交申請住所所在地居（家）委會、業(yè)主委員會或能夠代表該地區(qū)居民行使權(quán)利的其他居民自治組織出具的同意函，否則不予受理。2002年上半年主要租賃成交公司名稱物業(yè)名稱位置建筑面積M2中青旅艾維克大廈朝陽區(qū)東環(huán)南路4700美國友邦保險京匯大廈朝陽區(qū)東環(huán)南路2500泰利特科技發(fā)展有限公司東方廣場東城區(qū)東長安街1918美卓紙業(yè)京匯大廈朝陽區(qū)東環(huán)南路1891新聞集團(tuán)東方廣場東城區(qū)東長安街1700殼牌國貿(mào)中心二期朝陽區(qū)建外大街1550(使用)韓國軟件振興院京匯大廈朝陽區(qū)東環(huán)南路1500中洲會計師事務(wù)所遠(yuǎn)洋大廈西城區(qū)復(fù)興門860萊博智科技公司新東安廣場東城區(qū)王府井710普天系統(tǒng)集成中國人壽大廈朝陽區(qū)朝外大街600(使用)LoneStar嘉里中心朝陽區(qū)光華路510大眾汽車嘉里中心朝陽區(qū)光華路3000陽光四通漢威大廈朝陽區(qū)光華路3000太陽公司學(xué)知大廈海淀區(qū)五道口3000諾基亞盈科中心朝陽區(qū)工體北路3000(擴(kuò)租)深圳華為泰康大廈西城區(qū)復(fù)興門2600施樂豐聯(lián)廣場朝陽區(qū)朝陽門外2000(擴(kuò)租)聯(lián)想時代華納融科資訊中心海淀區(qū)中科院南路1890利盟華潤大廈東城區(qū)建國門北大街1800首創(chuàng)投資騰達(dá)大廈海淀區(qū)白石橋1500香港運(yùn)盛投資集團(tuán)艾維克大廈朝陽區(qū)東環(huán)南路1400CH2M環(huán)境保護(hù)信息科技盛世大廈朝陽區(qū)霄云路1000目前該地區(qū)僅有一個近50萬平方米的大型寫字樓項目進(jìn)入審批階段，其拆遷和市政建設(shè)已經(jīng)基本完成。相對于CBD與中關(guān)村寫字樓的火爆，金融街應(yīng)該屬于勢頭比較弱的一方。中關(guān)村企業(yè)多數(shù)處于創(chuàng)業(yè)階段，但是也不乏成熟的大企業(yè)的存在。 CBD寫字樓的主要業(yè)主為成熟穩(wěn)定型的企業(yè)。至2005年該園區(qū)正式落成，總投資額將會達(dá)到50億元人民幣。據(jù)業(yè)內(nèi)有關(guān)人士介紹，導(dǎo)致第三使館區(qū)租金跌幅最大的原因較多，由于第三使館區(qū)的租戶多是國外公司，由于受到全球經(jīng)濟(jì)不景氣的影響，一些國際大公司紛紛裁員，這樣對辦公用地的需求相對減少，從而對該區(qū)整體寫字樓的租金的走勢形成下壓趨勢。商鋪的開發(fā)要遵循市場規(guī)律，從經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)律看，商鋪總面積與人口密度的合理比例為1平方米/人。這些變化也是投資者難以預(yù)測的。商鋪如果定位沒掌握好，往往低租金也租不出去，只能“砸”在自己手里，很難另有用途。開發(fā)商、投資者皆曰“形勢大好”。隨著我國加入WTO，市場化進(jìn)程進(jìn)一步加快，人們就業(yè)選擇日趨多元化。商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險2002年房地產(chǎn)業(yè)的商鋪投資火爆大江南北。因此，擁有高回報率也在情理之中。“潛力型”底商前景雖然廣闊，但同時也存在風(fēng)險，這就是商戶通常說的“養(yǎng)店鋪的時間”。究其原因是，有項目自身條件的限制，有投資商實力的欠缺，也有經(jīng)營者經(jīng)驗不足等等?；谶@些原因，近期北京市住宅底商的銷售情況普遍比較好，市場前景樂觀。當(dāng)時團(tuán)結(jié)湖人口大量都流向三環(huán)路以內(nèi)了。比如說天通苑、回龍觀、望京，不管是住宅還是商業(yè)房地產(chǎn)，開發(fā)規(guī)模都是很大的。14個衛(wèi)星城是未來休閑工業(yè)發(fā)展的主要地帶。許多批發(fā)配送中心、物流中心靠近五環(huán)。百盛、華普、華聯(lián)、萬通、官園等商場通過二環(huán)帶來了大量客流。據(jù)悉，北京有5家大型購物中心正在籌建中。（3） （3）從北面西面去往西單的公共汽車絕大部分都要經(jīng)過此處。周邊環(huán)境（1）商業(yè)：該項目所在位置是北京市傳統(tǒng)的商業(yè)街區(qū)（新街口商業(yè)區(qū)），目前該區(qū)域集合了以電子音像和服裝專賣店為主、其他如餐飲、金融、文化等為輔的商業(yè)業(yè)態(tài)；在項目的東南角的對面是該區(qū)域比較大的商場——新街口商場，但是它的經(jīng)營狀況不是很好；項目的需要拆遷的部門有一家比較大型的音響專業(yè)商店——超音速音響商店。 規(guī)劃八大樞紐三年建成北京市共計規(guī)劃了八大公交樞紐，動物園、西直門、東直門公交樞紐都已經(jīng)開工，還有六里橋、北京西站南廣場、望京、一畝園、四惠橋新建改建擴(kuò)建五座公共交通樞紐。（9） （9） 拆遷戶購房稅收優(yōu)惠條件再放寬該優(yōu)惠政策的實施將一定程度的促進(jìn)拆遷戶購買商品房，拆遷戶也是購房不可忽視的一部分。 北京出臺新規(guī)定解決商品房空置問題該規(guī)定有利于對房地產(chǎn)供應(yīng)市場總量和布局的宏觀調(diào)控，有利于減少商品房空置面積，達(dá)到有效防止北京房地產(chǎn)市場過熱的目的。 北京市房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)政策概述（1） （1）（5） （5）以上規(guī)定加速了商住公寓的發(fā)展。很多開發(fā)商為了消除投資者顧慮，很早就引如專業(yè)的商業(yè)物業(yè)管理公司，如上海的新天地、香港的戴德梁行等進(jìn)行總體規(guī)劃、招商、后期推廣和物業(yè)管理。 根據(jù)《北京市“十五”時期商業(yè)發(fā)展規(guī)劃》，北京市將在“十五”期間內(nèi)搭建以“兩網(wǎng)三區(qū)三圈十城十街400社區(qū)”為骨干的商業(yè)網(wǎng)絡(luò)新格局。項目總用地面積：123321平方米項目總建筑面積：451900平方米項目總綠化面積：27746平方米 綠化率：%A12幼兒園18472000具體的非配套公共設(shè)施指標(biāo)如下表：A區(qū)(東南商業(yè)娛樂區(qū))E、F區(qū)(西南商業(yè)辦公區(qū))序號分區(qū)用途用地面積(平方米㎡)建筑面積(平方米㎡)序號分區(qū)用途用地面積(平方米)建筑面積(平方米)A8賓館4731630000F1辦公、商業(yè)891045500A71商業(yè)60020F4辦公、商業(yè)359317560A6商業(yè)12300E4辦公1056718000A5商業(yè)20000E3B辦公、商業(yè)18040A9辦公\商業(yè)21000E3A辦公、商業(yè)34029000A81娛樂4000二、 二、一、 一、本次調(diào)查和研究的時段為2003年5月9日到5月23日，由于時間和精力，再加上外部一些不可抗因素，本次調(diào)研僅僅收集了初步的數(shù)據(jù)和信息， 整個報告重點(diǎn)在于對北京市的相關(guān)市場狀況的調(diào)查和在此基礎(chǔ)上的初步開發(fā)建議。綠化用地3800該地塊是傳統(tǒng)的商業(yè)街，但是消費(fèi)檔次屬于中下水平。 開發(fā)背景分析 從需求方面來看，中資機(jī)構(gòu)仍然勢需求的主力，外資的需求增長緩慢。目前，商鋪的開發(fā)已經(jīng)由單純的“點(diǎn)式”（獨(dú)立商鋪）開發(fā)向整體開發(fā)和經(jīng)營發(fā)展，開發(fā)大型商廈和綜合商業(yè)物業(yè)成了一種市場的必然趨勢，并且能為開發(fā)商帶來客觀的利潤空間。2001年商住公寓取得了不俗的銷售業(yè)績，2002年各開發(fā)商都蜂擁而至，爭著宣傳其“商住”概念，可見各開發(fā)商都看好商住公寓的需求市場。 住宅2002年商品房銷售勢頭極旺，其增長速度甚至略超出商品房竣工和開發(fā)投資的增長速度，這表明北京市居民對商品房尤其是住宅的需求不僅沒有因為近幾年商品房供應(yīng)量的大量增加而減弱，反而有所擴(kuò)大。 （2） （2）（4） （4）（2） （2） 五環(huán)路最后一段全線啟動到2 004年年底，五環(huán)路將全線通車。其改造工程將于明年上半年全部完工。（詳見附圖）（4）交通狀況現(xiàn)狀：該區(qū)域的地面交通很發(fā)達(dá)，但是比較擁擠，東西和南北的路面寬度大概為四車道。 市場分析基于西城區(qū)城建開發(fā)公司上報北京市規(guī)劃委員會的初步方案，可以把本項目的業(yè)態(tài)作一個基本分類，它可以包括商業(yè)（商鋪或商業(yè)中心）、寫字樓、商住公寓、住宅（以小戶型為主）四種基本物業(yè)形態(tài)。 交通帶旺商業(yè)房地產(chǎn)。因為從外省市往北京調(diào)運(yùn)的商品，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于從北京往外出的商品。貴友大廈、城鄉(xiāng)貿(mào)易中心、國貿(mào)等都采取了的相關(guān)策略，將地鐵站與商場連通，從而對吸引客源產(chǎn)生了積極的影響。這些區(qū)域也是未來社區(qū)商業(yè)發(fā)展的一個重心。二是人口流向。目前北京市雖然商業(yè)總體規(guī)模較大，但人均商業(yè)面積仍嫌不足。北京住宅底商已一改過去純粹的配套服務(wù)功能，開發(fā)商愈加注重突出項目的概念和主題包裝。 潛力型底商“時間”問題考驗投資商。 商鋪投資發(fā)展迅猛的原因。商鋪投資剛剛興起，投資者都想在此掘“第一桶金”?？茖W(xué)的商鋪營銷鏈應(yīng)該是：開發(fā)商——投資者——經(jīng)營商家——消費(fèi)市場，這樣一環(huán)扣一環(huán)的完整體系。商鋪投資前景看好，但決不能保證每一個投資者都保賺不賠。加上現(xiàn)有的寫字樓存量、一些公司由于調(diào)整而投放市場的面積以及小業(yè)主房不斷空出的面積，2002年下半年寫字樓市場仍舊是供過于求的局面，寫字樓的空置率將不斷攀升，而租金和售價也將隨之保持下降趨勢。北京市寫字樓區(qū)域分布和消費(fèi)者定位（1） （1）在CBD，尤其在核心區(qū)的位置，土地出讓金會明顯比其他地區(qū)要高，所以項目在定位上就是那些效益好、規(guī)模大的企業(yè)。