【正文】 地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 四． 機(jī)會分析 1． 政府對于土地的宏觀調(diào)控及中心城區(qū)可開發(fā)大地塊資源的減少，太陽城項(xiàng)目以其相對較好的位置和便利的交通條件，面臨很大的發(fā)展空間。因此，依托于起步區(qū)的成功運(yùn)作，太陽城 2 期項(xiàng)目具有交通便利、市場認(rèn)可度逐漸提升、土地升值潛力大等特點(diǎn)，從而凸顯出該地塊的開發(fā)價值。 2． 客戶群定位 整個太陽城項(xiàng)目的客戶群定位必然是多層次的。 3． 以產(chǎn)品品質(zhì)為主導(dǎo)，以舒適性、便利性、安全性、適度超前為指導(dǎo)原則的產(chǎn)品設(shè)計思路。 3． 在公建的配置上遵循減少數(shù)量、擴(kuò)大規(guī)模、提高質(zhì)量、服務(wù)便捷的原則。 ? 少部分認(rèn)可太陽城地理位置，需要進(jìn)行二次甚至多次置業(yè)的富人階層。 ? 相對于起步區(qū)，在產(chǎn)品形式、戶型平立面設(shè)計、環(huán)境營造等方面實(shí)現(xiàn)一定程度的創(chuàng)新與突破。 ? 入戶門：高級防盜門 ? 外檐窗：高級塑鋼窗 ? 適度智能化配套：網(wǎng)絡(luò)、圍墻紅外監(jiān)控、背 景音樂 ? 供水：不設(shè)熱水、中水、直飲水系統(tǒng) ? 供熱：集中供熱，鋁合金散熱器。 ? 注意用裝修彌補(bǔ)某些房型設(shè)計中的缺陷。（詳見“工程建設(shè)其它費(fèi)明細(xì)表”） 天津順馳發(fā)展股份有限公司 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 工程建設(shè)其它費(fèi)明細(xì)表 項(xiàng)目 單方造價（元） 前期費(fèi) 45 區(qū)內(nèi)公建費(fèi) 50 非經(jīng)營性公建均攤 120 區(qū)內(nèi)配套設(shè)施費(fèi) 345 總計 560 ? 銷售費(fèi)用 銷售費(fèi)用按每平方米銷售均價 3300 元的 %計算，單方成本約為 80 元。 （三） 內(nèi)部收益率 太陽城 2期項(xiàng)目操作時間跨 4個年度， 2020—— 2020年每年的累計資金分別為 10150萬元、 18795萬元、 20259萬元、 24049萬元，由此計算的內(nèi)部收益率為 %。 天津順馳發(fā)展股份有限公司 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 五． 資金預(yù)測（后附資金流量表） （一） 銷售周期 根據(jù)公司以往開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合對太陽城起步區(qū)銷售情況的預(yù)測，太陽城 2 期項(xiàng)目的銷售周期應(yīng)該在 3 年 左右。 27 萬平方米 = 740 元 /平方米 ? 工程建設(shè)費(fèi)用分析 工程建設(shè)費(fèi)包括：地基處理費(fèi)、土建費(fèi)用、監(jiān)理及其它費(fèi)用。在整體預(yù)算的控制下突出幾個亮點(diǎn)，如某些材質(zhì)的使用，潔具、淋浴房采取定制等。 4. 戶均面積： 結(jié)合起步區(qū)的銷售 情況，在起步區(qū)戶型面積的基礎(chǔ)上，適當(dāng)放大單套面積，具體指標(biāo)見下表： 天津順馳發(fā)展股份有限公司 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 戶 型 項(xiàng) 目 兩室（ m2） 三室（ m2） 低層住宅（ m2） 面積 95 130 190 5. 建筑立面： 借助高水平設(shè)計師的設(shè)計手法，營造現(xiàn)代感強(qiáng)的建筑風(fēng)格，通過勻稱的線條處理與簡潔、明快的色彩，注重建筑的美感，強(qiáng)調(diào)可識別性。 另一方面，由于目前社會老齡化現(xiàn)象比較明顯，要對老年人的居住需求給予一定的重視。 ? 在天津開發(fā)區(qū)和天津機(jī)場工作的高級白領(lǐng)。 2． 結(jié)合開發(fā)節(jié)奏逐步完成居住區(qū)功能的發(fā)展與延續(xù)，實(shí)現(xiàn)居住區(qū)的可持續(xù)性發(fā)展。 二． 發(fā)展思路 1． 倡導(dǎo)新的居住理念，在理念的指導(dǎo)下，進(jìn)行規(guī)劃、建筑、環(huán)境、配套等設(shè)計，使各項(xiàng)設(shè)計成為理念的最有力支撐。 6． 在產(chǎn)品開發(fā)的基礎(chǔ)上，注意對項(xiàng)目居住理念的提升，加強(qiáng)對大社區(qū)生活方式的營造，在操作上應(yīng)不斷制造熱點(diǎn)，提高市場關(guān)注度。 6． 北京 2020 年奧運(yùn)會選定天津機(jī)場作為輔助機(jī)場，有消息稱計劃在京津之間再修一條高架輕軌。這些項(xiàng)目對順馳太陽城有直接影響，將持續(xù)威脅每一期開發(fā)。 二． 項(xiàng)目劣勢 1． 與周邊項(xiàng)目相對比，土地成本較高，付款壓力大。 通過上述我們對天津市總體市場及順馳太陽城相關(guān)區(qū)域市場消費(fèi)行為分析，我們認(rèn)為隨著天津市經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，居民購買力也將逐步提高，加之河?xùn)|區(qū)大規(guī)模開發(fā)的熱度升溫，隨著消費(fèi)者購房理念的日漸成熟，適應(yīng)市場需求并引領(lǐng)市場的品牌產(chǎn)品，將有很大的市場空間。 6． 貸款買房成為購房最主要的付款方式，人們正在逐漸拋棄傳統(tǒng)的消費(fèi)方式，樹立了借貸購房的住宅消費(fèi)觀念。 天津順馳發(fā)展股份有限公司 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 客戶購房最主要的原因示意圖 原因 頻次 百分比改善居住環(huán)境 196 給自已準(zhǔn)備 5 離上班單位近 24 8結(jié)婚用 9 3取消福利分房不得不買房 12 4拆遷 18 6其它 36 12合計 300 100麗苑對客戶最大的吸引因素因素 頻次 百分比價格合適物有所值 66 22政府工程質(zhì)量有保障 48 16環(huán)境優(yōu)美綠化率高 126 42上班上學(xué)較近 18 6規(guī)模大有很好的發(fā)展前景 13 親屬朋友相鄰而居比較方便 11 物業(yè)管理良好 2 其它 16 合計 300 100麗苑買房主要原因050100150200250改善居住環(huán)境給自已準(zhǔn)備離上班單位近結(jié)婚用取消福利分房不得不買房拆遷 其它購買吸引力020406080100120140價格合適物有所值政府工程質(zhì)量有保障環(huán)境優(yōu)美綠化率高上班上學(xué)較近規(guī)模大有很好的發(fā)展前景親屬朋友相鄰而居比較方便物業(yè)管理良好其它 3． 麗苑一期目前存在的最大的問題，依然是交通不便，周 邊生活設(shè)施不完善，對于工程質(zhì)量和物業(yè)管理也頗有微詞。舊區(qū)居民對住宅產(chǎn)品各因素的關(guān)心程度示意圖 關(guān)注點(diǎn) 頻次 百分比小區(qū)環(huán)境 219 地點(diǎn) 123 物業(yè)管理 63 開發(fā)商實(shí)力 21 房型 84 14小區(qū)周邊環(huán)境 63 小區(qū)設(shè)施 21 合計 594 99缺省 6 1總計 600 100被訪者的關(guān)注點(diǎn)示意圖小區(qū)環(huán)境地點(diǎn)物業(yè)管理開發(fā)商實(shí)力房型小區(qū)周邊環(huán)境小區(qū)設(shè)施 通過總體數(shù)據(jù)表明，河?xùn)|區(qū)老居民區(qū)的消 費(fèi)者購買能力偏低，對住宅的需求處于最基本的階段，居住條件要求不高。從 2020 年和 2020 年 5 月的商品房成交量的動態(tài)分布圖就能看出：河?xùn)|區(qū) 2020 年商品房成交量已是各區(qū) 之首。 天津順馳發(fā)展股份有限公司 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 三． 區(qū)域市場消費(fèi)者行為分析 目前河?xùn)|區(qū)的大型住宅項(xiàng)目集中于津塘公路，東站后廣場、衛(wèi)國道沿線及富民路附近地區(qū)。 ? 戀日風(fēng)景 該項(xiàng)目位于衛(wèi)國道以 18 萬平米的大型社區(qū)、 4 層半低層低密度的規(guī)劃設(shè)計、 3 萬平米的主題花園、 1 萬平方米水景花園、雙語幼兒園為主要宣傳賣點(diǎn)，形象清新秀麗。 (二 ) 區(qū)域市場現(xiàn)狀 針對順馳太陽城項(xiàng)目，對周邊項(xiàng)目進(jìn)行了市場調(diào)查。這兩個區(qū)的整體發(fā)展水平落后于和平、河西、南開三區(qū)，但好于紅橋區(qū)，在天津市屬中游水平。 5． 住宅建設(shè)的郊區(qū)化傾向。 從 2020 年政府頒布的一些相關(guān)政策來看，住宅市場的政策支持力度仍在加大。 2． 住宅改善型消費(fèi)增加，居民對小戶型的商品房需求減弱。 九五期間，天津市實(shí)施了大規(guī)模的危陋平房改造，從 1999 年以來，又加大了住房分配制度改革的力度，并相繼出臺了一系列的房地產(chǎn)相關(guān)政策，對刺激住宅市場需求產(chǎn)生了積極的影響。 六． 土地價格 按照我公司與天津市安居工程辦公室簽訂的土地協(xié)議，太陽城2 期 8地塊分別按紅線內(nèi)用地每畝 51 萬和 52 萬支付土地及大配套費(fèi)用，費(fèi)用總計約為 19983 萬元。 從人文環(huán)境看，太陽城地處河?xùn)|區(qū)與東麗區(qū)結(jié)合部，南側(cè)為萬天津順馳發(fā)展股份有限公司 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 新村居住區(qū)。程林莊路改造工程現(xiàn)已啟動，張貴莊路規(guī)劃為寬度 100140 米的“世紀(jì)大道”，計劃年底竣工。 三． 交通狀況 該項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，周邊道路四通八達(dá)，距中環(huán)線 公里，距市中心 5 公里、天津站 7 公里、天津機(jī)場 9 公里。太陽城項(xiàng)目全部建成后，住宅建筑面積將達(dá)到 140 萬平方米，其開發(fā)運(yùn)作標(biāo)志著天津市住宅開發(fā)進(jìn)入了大盤時代，具有劃時代的意義。 天津順馳發(fā)展股份有限公司 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 第一部分 項(xiàng)目總體概況 一． 地理位置 順馳太陽城項(xiàng)目位于衛(wèi)國道中環(huán)線外 公里處，東起博山道，西到昆侖北路，北接增產(chǎn)道，南至衛(wèi)國道。居住區(qū)內(nèi)另有兩條主要道路為天山北路與賀蘭路，紅線寬度均為 30 米，現(xiàn)已建成，向南直通萬新村居住區(qū)。為迎接 2020 年北京奧運(yùn)會，地鐵 2 號線工程天津順馳發(fā)展股份有限公司 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 預(yù)計 2020 年動工興建， 2020 年以前投入使用。 ? 教育：麗苑小學(xué)、天津八中、太陽城起步區(qū) 3地內(nèi)的雙語幼兒園等。 （二） 合作方式：合作方負(fù)責(zé)按照現(xiàn)行政府批準(zhǔn)的詳細(xì)規(guī)劃進(jìn)行征地、墊土及小區(qū)外市政基礎(chǔ)設(shè)施大配套工程的建設(shè)。 縱觀天津市近幾年的房地產(chǎn)發(fā)展歷程，我們可以斷言，在今后的 5 至 10 年內(nèi)，天津市住宅市場將繼續(xù)保持持續(xù)、健康、穩(wěn)步增長的發(fā)展趨勢。 3． 金融支持力度加大，居民貸款購房意識增強(qiáng)。 3． 房地產(chǎn)價格將穩(wěn)中有升。 ? 房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，不斷成熟，促使更大的市場分額掌握在較少的開發(fā)商手中。近幾年隨著市中心區(qū)住宅開發(fā)量的減小，首先帶動了河?xùn)|臨近市區(qū)地域的房地產(chǎn)開發(fā)，形成了東站后廣場、十一經(jīng)路、六 緯路沿線地區(qū)房地產(chǎn)的開發(fā)熱潮。二期、三期則全部為點(diǎn)式高層，二期已經(jīng)開盤，其銷售情況一般，值得繼續(xù)關(guān)注。 2． 高素質(zhì)項(xiàng)目吸引了大量和平、河西區(qū)的居民前來購買?，F(xiàn)河西區(qū)除梅江居住區(qū)、梅江南居住區(qū)以及尚未開發(fā)的雙林居住區(qū)外，市區(qū)周邊區(qū)域已無大宗可開發(fā)土地?？山邮艿姆績r總款天津順馳發(fā)展股份有限公司 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 多集中于 30 萬元以下，支付首付款的能力及還款能力也偏低。 3． 新遷進(jìn)居民對所居住小區(qū)的總體感受一般，并未達(dá)到最佳居住要求，表明稍好的產(chǎn)品仍有廣闊的市場空間。 1． 多數(shù)居民對自身現(xiàn)有居住條件都有不同程度上的不滿意，都有改變現(xiàn)狀的良好 愿望，自身的消費(fèi)能力以及房屋價格是制約購房行為產(chǎn)生的主要因素。 9． 戶型選擇上平層仍是廣大消費(fèi)者的首選，錯層、躍層等富于變化的形式常常被誤解為高檔次房屋的象征。 3． 緊鄰城市 迎賓快速路、外環(huán)線、京津高速、天津機(jī)場，交通出行便利。 4． 地塊北側(cè)為大面積的空地，南側(cè)的麗苑一期銷售情況較差，周邊人氣仍顯不足。 2． 太陽城的操作由順馳獨(dú)立完成，起步區(qū)在規(guī)劃、環(huán)境及 社區(qū)配套等方面已經(jīng)初步創(chuàng)立了綜合優(yōu)勢，太陽城 2 期如能在現(xiàn)有基礎(chǔ)上進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品創(chuàng)新并不斷完善生活配套設(shè)施建設(shè)，將取得良好的市場效果。 為了將太陽城 2 期項(xiàng)目運(yùn)作成功，我們?nèi)孕枳⒁庖韵陆裹c(diǎn)問天津順馳發(fā)展股份有限公司 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理