【正文】 地產營銷策劃 商業(yè)地產營銷策劃 最新房地產市場研究報告 房地產項目工程管理 房地產物業(yè)管理 房地產企業(yè)管理 房地產樓書文案 房地產銷售管理 四． 機會分析 1． 政府對于土地的宏觀調控及中心城區(qū)可開發(fā)大地塊資源的減少，太陽城項目以其相對較好的位置和便利的交通條件，面臨很大的發(fā)展空間。因此，依托于起步區(qū)的成功運作，太陽城 2 期項目具有交通便利、市場認可度逐漸提升、土地升值潛力大等特點，從而凸顯出該地塊的開發(fā)價值。 2． 客戶群定位 整個太陽城項目的客戶群定位必然是多層次的。 3． 以產品品質為主導，以舒適性、便利性、安全性、適度超前為指導原則的產品設計思路。 3． 在公建的配置上遵循減少數(shù)量、擴大規(guī)模、提高質量、服務便捷的原則。 ? 少部分認可太陽城地理位置，需要進行二次甚至多次置業(yè)的富人階層。 ? 相對于起步區(qū)，在產品形式、戶型平立面設計、環(huán)境營造等方面實現(xiàn)一定程度的創(chuàng)新與突破。 ? 入戶門：高級防盜門 ? 外檐窗：高級塑鋼窗 ? 適度智能化配套：網絡、圍墻紅外監(jiān)控、背 景音樂 ? 供水：不設熱水、中水、直飲水系統(tǒng) ? 供熱：集中供熱，鋁合金散熱器。 ? 注意用裝修彌補某些房型設計中的缺陷。（詳見“工程建設其它費明細表”） 天津順馳發(fā)展股份有限公司 住宅地產營銷策劃 商業(yè)地產營銷策劃 最新房地產市場研究報告 房地產項目工程管理 房地產物業(yè)管理 房地產企業(yè)管理 房地產樓書文案 房地產銷售管理 工程建設其它費明細表 項目 單方造價（元） 前期費 45 區(qū)內公建費 50 非經營性公建均攤 120 區(qū)內配套設施費 345 總計 560 ? 銷售費用 銷售費用按每平方米銷售均價 3300 元的 %計算，單方成本約為 80 元。 （三） 內部收益率 太陽城 2期項目操作時間跨 4個年度， 2020—— 2020年每年的累計資金分別為 10150萬元、 18795萬元、 20259萬元、 24049萬元，由此計算的內部收益率為 %。 天津順馳發(fā)展股份有限公司 住宅地產營銷策劃 商業(yè)地產營銷策劃 最新房地產市場研究報告 房地產項目工程管理 房地產物業(yè)管理 房地產企業(yè)管理 房地產樓書文案 房地產銷售管理 五． 資金預測（后附資金流量表） （一） 銷售周期 根據(jù)公司以往開發(fā)項目的經驗，結合對太陽城起步區(qū)銷售情況的預測，太陽城 2 期項目的銷售周期應該在 3 年 左右。 27 萬平方米 = 740 元 /平方米 ? 工程建設費用分析 工程建設費包括：地基處理費、土建費用、監(jiān)理及其它費用。在整體預算的控制下突出幾個亮點，如某些材質的使用，潔具、淋浴房采取定制等。 4. 戶均面積： 結合起步區(qū)的銷售 情況，在起步區(qū)戶型面積的基礎上，適當放大單套面積，具體指標見下表： 天津順馳發(fā)展股份有限公司 住宅地產營銷策劃 商業(yè)地產營銷策劃 最新房地產市場研究報告 房地產項目工程管理 房地產物業(yè)管理 房地產企業(yè)管理 房地產樓書文案 房地產銷售管理 戶 型 項 目 兩室（ m2） 三室（ m2） 低層住宅（ m2） 面積 95 130 190 5. 建筑立面： 借助高水平設計師的設計手法，營造現(xiàn)代感強的建筑風格，通過勻稱的線條處理與簡潔、明快的色彩，注重建筑的美感，強調可識別性。 另一方面，由于目前社會老齡化現(xiàn)象比較明顯，要對老年人的居住需求給予一定的重視。 ? 在天津開發(fā)區(qū)和天津機場工作的高級白領。 2． 結合開發(fā)節(jié)奏逐步完成居住區(qū)功能的發(fā)展與延續(xù)，實現(xiàn)居住區(qū)的可持續(xù)性發(fā)展。 二． 發(fā)展思路 1． 倡導新的居住理念，在理念的指導下，進行規(guī)劃、建筑、環(huán)境、配套等設計，使各項設計成為理念的最有力支撐。 6． 在產品開發(fā)的基礎上，注意對項目居住理念的提升，加強對大社區(qū)生活方式的營造，在操作上應不斷制造熱點，提高市場關注度。 6． 北京 2020 年奧運會選定天津機場作為輔助機場，有消息稱計劃在京津之間再修一條高架輕軌。這些項目對順馳太陽城有直接影響，將持續(xù)威脅每一期開發(fā)。 二． 項目劣勢 1． 與周邊項目相對比，土地成本較高，付款壓力大。 通過上述我們對天津市總體市場及順馳太陽城相關區(qū)域市場消費行為分析，我們認為隨著天津市經濟的持續(xù)發(fā)展，居民購買力也將逐步提高，加之河東區(qū)大規(guī)模開發(fā)的熱度升溫，隨著消費者購房理念的日漸成熟，適應市場需求并引領市場的品牌產品，將有很大的市場空間。 6． 貸款買房成為購房最主要的付款方式，人們正在逐漸拋棄傳統(tǒng)的消費方式，樹立了借貸購房的住宅消費觀念。 天津順馳發(fā)展股份有限公司 住宅地產營銷策劃 商業(yè)地產營銷策劃 最新房地產市場研究報告 房地產項目工程管理 房地產物業(yè)管理 房地產企業(yè)管理 房地產樓書文案 房地產銷售管理 客戶購房最主要的原因示意圖 原因 頻次 百分比改善居住環(huán)境 196 給自已準備 5 離上班單位近 24 8結婚用 9 3取消福利分房不得不買房 12 4拆遷 18 6其它 36 12合計 300 100麗苑對客戶最大的吸引因素因素 頻次 百分比價格合適物有所值 66 22政府工程質量有保障 48 16環(huán)境優(yōu)美綠化率高 126 42上班上學較近 18 6規(guī)模大有很好的發(fā)展前景 13 親屬朋友相鄰而居比較方便 11 物業(yè)管理良好 2 其它 16 合計 300 100麗苑買房主要原因050100150200250改善居住環(huán)境給自已準備離上班單位近結婚用取消福利分房不得不買房拆遷 其它購買吸引力020406080100120140價格合適物有所值政府工程質量有保障環(huán)境優(yōu)美綠化率高上班上學較近規(guī)模大有很好的發(fā)展前景親屬朋友相鄰而居比較方便物業(yè)管理良好其它 3． 麗苑一期目前存在的最大的問題，依然是交通不便，周 邊生活設施不完善，對于工程質量和物業(yè)管理也頗有微詞。舊區(qū)居民對住宅產品各因素的關心程度示意圖 關注點 頻次 百分比小區(qū)環(huán)境 219 地點 123 物業(yè)管理 63 開發(fā)商實力 21 房型 84 14小區(qū)周邊環(huán)境 63 小區(qū)設施 21 合計 594 99缺省 6 1總計 600 100被訪者的關注點示意圖小區(qū)環(huán)境地點物業(yè)管理開發(fā)商實力房型小區(qū)周邊環(huán)境小區(qū)設施 通過總體數(shù)據(jù)表明，河東區(qū)老居民區(qū)的消 費者購買能力偏低，對住宅的需求處于最基本的階段，居住條件要求不高。從 2020 年和 2020 年 5 月的商品房成交量的動態(tài)分布圖就能看出：河東區(qū) 2020 年商品房成交量已是各區(qū) 之首。 天津順馳發(fā)展股份有限公司 住宅地產營銷策劃 商業(yè)地產營銷策劃 最新房地產市場研究報告 房地產項目工程管理 房地產物業(yè)管理 房地產企業(yè)管理 房地產樓書文案 房地產銷售管理 三． 區(qū)域市場消費者行為分析 目前河東區(qū)的大型住宅項目集中于津塘公路，東站后廣場、衛(wèi)國道沿線及富民路附近地區(qū)。 ? 戀日風景 該項目位于衛(wèi)國道以 18 萬平米的大型社區(qū)、 4 層半低層低密度的規(guī)劃設計、 3 萬平米的主題花園、 1 萬平方米水景花園、雙語幼兒園為主要宣傳賣點，形象清新秀麗。 (二 ) 區(qū)域市場現(xiàn)狀 針對順馳太陽城項目，對周邊項目進行了市場調查。這兩個區(qū)的整體發(fā)展水平落后于和平、河西、南開三區(qū)，但好于紅橋區(qū)，在天津市屬中游水平。 5． 住宅建設的郊區(qū)化傾向。 從 2020 年政府頒布的一些相關政策來看，住宅市場的政策支持力度仍在加大。 2． 住宅改善型消費增加，居民對小戶型的商品房需求減弱。 九五期間，天津市實施了大規(guī)模的危陋平房改造，從 1999 年以來，又加大了住房分配制度改革的力度，并相繼出臺了一系列的房地產相關政策，對刺激住宅市場需求產生了積極的影響。 六． 土地價格 按照我公司與天津市安居工程辦公室簽訂的土地協(xié)議，太陽城2 期 8地塊分別按紅線內用地每畝 51 萬和 52 萬支付土地及大配套費用，費用總計約為 19983 萬元。 從人文環(huán)境看，太陽城地處河東區(qū)與東麗區(qū)結合部，南側為萬天津順馳發(fā)展股份有限公司 住宅地產營銷策劃 商業(yè)地產營銷策劃 最新房地產市場研究報告 房地產項目工程管理 房地產物業(yè)管理 房地產企業(yè)管理 房地產樓書文案 房地產銷售管理 新村居住區(qū)。程林莊路改造工程現(xiàn)已啟動，張貴莊路規(guī)劃為寬度 100140 米的“世紀大道”，計劃年底竣工。 三． 交通狀況 該項目地理位置優(yōu)越，周邊道路四通八達，距中環(huán)線 公里，距市中心 5 公里、天津站 7 公里、天津機場 9 公里。太陽城項目全部建成后，住宅建筑面積將達到 140 萬平方米，其開發(fā)運作標志著天津市住宅開發(fā)進入了大盤時代，具有劃時代的意義。 天津順馳發(fā)展股份有限公司 住宅地產營銷策劃 商業(yè)地產營銷策劃 最新房地產市場研究報告 房地產項目工程管理 房地產物業(yè)管理 房地產企業(yè)管理 房地產樓書文案 房地產銷售管理 第一部分 項目總體概況 一． 地理位置 順馳太陽城項目位于衛(wèi)國道中環(huán)線外 公里處，東起博山道，西到昆侖北路，北接增產道，南至衛(wèi)國道。居住區(qū)內另有兩條主要道路為天山北路與賀蘭路，紅線寬度均為 30 米，現(xiàn)已建成，向南直通萬新村居住區(qū)。為迎接 2020 年北京奧運會，地鐵 2 號線工程天津順馳發(fā)展股份有限公司 住宅地產營銷策劃 商業(yè)地產營銷策劃 最新房地產市場研究報告 房地產項目工程管理 房地產物業(yè)管理 房地產企業(yè)管理 房地產樓書文案 房地產銷售管理 預計 2020 年動工興建， 2020 年以前投入使用。 ? 教育：麗苑小學、天津八中、太陽城起步區(qū) 3地內的雙語幼兒園等。 （二） 合作方式：合作方負責按照現(xiàn)行政府批準的詳細規(guī)劃進行征地、墊土及小區(qū)外市政基礎設施大配套工程的建設。 縱觀天津市近幾年的房地產發(fā)展歷程，我們可以斷言，在今后的 5 至 10 年內，天津市住宅市場將繼續(xù)保持持續(xù)、健康、穩(wěn)步增長的發(fā)展趨勢。 3． 金融支持力度加大，居民貸款購房意識增強。 3． 房地產價格將穩(wěn)中有升。 ? 房地產市場的不斷發(fā)展，不斷成熟，促使更大的市場分額掌握在較少的開發(fā)商手中。近幾年隨著市中心區(qū)住宅開發(fā)量的減小，首先帶動了河東臨近市區(qū)地域的房地產開發(fā)，形成了東站后廣場、十一經路、六 緯路沿線地區(qū)房地產的開發(fā)熱潮。二期、三期則全部為點式高層，二期已經開盤，其銷售情況一般，值得繼續(xù)關注。 2． 高素質項目吸引了大量和平、河西區(qū)的居民前來購買?，F(xiàn)河西區(qū)除梅江居住區(qū)、梅江南居住區(qū)以及尚未開發(fā)的雙林居住區(qū)外，市區(qū)周邊區(qū)域已無大宗可開發(fā)土地?？山邮艿姆績r總款天津順馳發(fā)展股份有限公司 住宅地產營銷策劃 商業(yè)地產營銷策劃 最新房地產市場研究報告 房地產項目工程管理 房地產物業(yè)管理 房地產企業(yè)管理 房地產樓書文案 房地產銷售管理 多集中于 30 萬元以下，支付首付款的能力及還款能力也偏低。 3． 新遷進居民對所居住小區(qū)的總體感受一般，并未達到最佳居住要求，表明稍好的產品仍有廣闊的市場空間。 1． 多數(shù)居民對自身現(xiàn)有居住條件都有不同程度上的不滿意，都有改變現(xiàn)狀的良好 愿望，自身的消費能力以及房屋價格是制約購房行為產生的主要因素。 9． 戶型選擇上平層仍是廣大消費者的首選，錯層、躍層等富于變化的形式常常被誤解為高檔次房屋的象征。 3． 緊鄰城市 迎賓快速路、外環(huán)線、京津高速、天津機場，交通出行便利。 4． 地塊北側為大面積的空地，南側的麗苑一期銷售情況較差，周邊人氣仍顯不足。 2． 太陽城的操作由順馳獨立完成，起步區(qū)在規(guī)劃、環(huán)境及 社區(qū)配套等方面已經初步創(chuàng)立了綜合優(yōu)勢，太陽城 2 期如能在現(xiàn)有基礎上進一步實現(xiàn)產品創(chuàng)新并不斷完善生活配套設施建設，將取得良好的市場效果。 為了將太陽城 2 期項目運作成功，我們仍需注意以下焦點問天津順馳發(fā)展股份有限公司 住宅地產營銷策劃 商業(yè)地產營銷策劃 最新房地產市場研究報告 房地產項目工程管理 房地產物業(yè)管理